Как правильно купить квартиру - процесс, документы, нюансы

Как правильно и безопасно купить квартиру? Подобный вопрос задает себе абсолютно любой человек, решившийся на инвестицию такого рода. Покупка квартиры – серьезное решение, которое должно приниматься взвешенно и со всей ответственностью. От тщательного планирования, оценивания всех рисков и собственных возможностей зависит, насколько удачным, в бытовом и финансовом смысле, будет приобретение.

Процесс приобретения квартиры

Процедура покупки недвижимости, будь то квартира в новостройке, на вторичном рынке или же частный дом, начинается задолго до посещения нотариуса с целью заключения договора. При покупке квартиры нужно знать, насколько законной и выгодной будет сделка, каковы бытовые условия будущего жилища.

Для того, чтобы процедура покупки квартиры прошла гладко, следует заблаговременно предпринять некоторые подготовительные действия:

• Определиться с вариантом жилья. Стоит выяснить для себя количество комнат квартиры, район города, требования к инфраструктуре. При этом необходимо учитывать вероятный срок проживания в квартире и возможное увеличение количества членов семьи. 

• Оценить финансовые возможности. Для этого следует проанализировать свои постоянные и дополнительные доходы, иногда – учесть рабочие перспективы и риски. На основании этого анализа стоит рассмотреть несколько вариантов жилплощади, ведь нередко за одну и ту же сумму можно приобрести совершенно разные по площади квартиры, находящиеся в более или менее престижных районах.

• Выбрать способ покупки. Существуют три варианта оплаты недвижимости: полная оплата, ипотека и рассрочка. Первый вариант позволяет не переплачивать за жилье, тогда как второй дает возможность не ждать, пока накопится нужная сумма, а заселиться прямо сейчас. Рассрочка выгодна только тогда, когда до недостающей суммы остается добавить совсем немного.

• Изучить рынок. В этом случае совсем не лишней будет помощь хорошего риелтора и грамотного юриста. Следует проанализировать существующие цены на рынке, чтобы при выборе нужного варианта избежать подозрительных сделок или значительной переплаты.

• Сравнить варианты. Нередко бывает так, что при выборе одной квартиры могут понравиться сразу несколько. В таком случае нужно провести глубокий сравнительный анализ всех вариантов, обращая внимание на абсолютно все значимые нюансы недвижимости: от типа дома до характера работы управляющей компании. Также обязательно нужно учитывать отдаление от места работы, наличие в пределах микрорайона важных объектов социальной инфраструктуры. В дальнейшем это может уберечь от избыточных денежных и временных потерь.

• Изучить документы. Этот важный аспект касается права собственности на квартиру. Если в строящемся доме продажами занимается сам застройщик, то в уже сданной или вторичной недвижимости в вопросах собственности попадаются подводные камни. Следует внимательно проверить, имеет ли продавец право распоряжаться квартирой – для этого также желательно привлечь юриста.

• Узнать рыночную стоимость квартиры. Задача любого продавца – продать подороже, а покупателя –  приобрести подешевле. Этот закон рынка действует и в случае с недвижимостью. Чтобы не купить квартиру по изначально завышенной цене, нужно узнать ее истинную рыночную стоимость. С этим вопросом желательно обратится к специалистам, лучше нескольким, которые проведут экспертную оценку жилплощади, после чего во время обсуждения сделки можно будет предложить продавцу свою цену, ссылаясь на выводы оценщиков.

• Заключение договора. Сделка оформляется у нотариуса, в присутствии свидетелей, после осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи. После ее заключения нужно подать в МФЦ документы на регистрацию права собственности.

Как происходит покупка квартиры в новостройке?

Процесс покупки квартиры в новостройке имеет ряд особенностей. Зависимо от степени готовности дома, существует два варианта сделки – договор долевого участия и договор купли-продажи. Первый имеет место, если процесс строительства на объекте не закончен, второй – после ввода дома в эксплуатацию и обретения им собственника.

ДДУ

Договор долевого участия – самый распространенный вариант сделки на этапе строительства жилого дома. Свою популярность он обрел в качестве источника дополнительных инвестиций, которые застройщик использовал для дальнейших работ. Сегодня средства, внесенные за жилплощадь, хранятся на специальных эскроу-счетах и доступны строительной компании только после подписания акта приема-передачи между ним и покупателем.

Таким образом, люди, приобретающие квартиру в строящемся доме, защищены от многих рисков, включая мошеннические действия. Несмотря на длительное время ожидания, покупка недвижимости по ДДУ выгодна с финансовой точки зрения, поскольку в большинстве случаев цены на квартиры значительно повышаются после введения здания в эксплуатацию.

Одновременно с этим покупатели не застрахованы от возможных неприятностей, которые могут возникнуть по вине застройщика: банкротства строительной фирмы и, как результат, заморозки строительства; задержек по причине недофинансирования; невозможности ввести дом в эксплуатацию из-за технических недоработок; несоответствия качества квартиры заявленному.

Чтобы избежать подобных неприятностей, еще до заключения договора следует проверить некоторые данные:

• учредительные документы застройщика, лицензии, право пользования земельным участком, проектную декларацию;
• финансовую отчетность и банковскую аккредитацию компании;
• наличие застройщика в списках потенциальных банкротов;
• предыдущие объекты строительной фирмы: своевременную сдачу, судебные иски, отзывы жильцов и прочее.

Покупка квартиры по ДДУ оформляется согласно ФЗ №214. В нем содержится следующая информация:

• наименование компании-застройщика, ее реквизиты;
• паспортные данные дольщика;
• техническое описание квартиры с учетом всех ее характеристик;
• способ оплаты;
• точный срок введения объекта в эксплуатацию.

Оплата, полная или частичная, в зависимости от того, какой способ был утвержден, производится только после регистрации ДДУ в Росреестре. 

ДКП

Договор купли-продажи в случае с новостройками не так распространен, как ДДУ. В большинстве случаев он используется относительно жилья высокого класса, которое не так востребовано на рынке и требует времени для поиска покупателя. Однако иногда застройщики прибегают к ДКП и в случае с бюджетной недвижимостью, в рамках девелоперских программ, чтобы обеспечить себя дополнительным доходом.

Несмотря на более высокую стоимость, готовые квартиры в новостройке имеют ряд преимуществ:

• есть возможность сразу оценить качество жилплощади;
• в квартире никто не жил ранее, отсутствует вероятность предъявления права на нее третьими лицами;
• нет необходимости ждать завершения строительства и сопряженных с ним рисков: заморозки, проблем со сдачей, несовпадения площади.

Перед подписанием ДКП важно узнать, действительно ли застройщик является собственником продаваемой квартиры – информацию об этом можно получить в Росреестре. Также нелишним будет выяснить, соответствует ли заявленная цена жилья его действительной рыночной стоимости.

Оплата производится после заключения договора, который затем регистрируется в органах ЕГРН. После этого происходит подписание акта приема-передачи квартиры.

Переуступка прав требования

Дольщики, которые изменили свое решение относительно приобретения квартиры в конкретном доме, или консалтинговые компании, выступающие посредниками при покупке жилья, могут продавать свое право долевого участия. В этом случае заключается договор переуступки прав требования. Он содержит:

• изначальный ДДУ с застройщиком;
• договор переуступки;
• письменное согласие компании-застройщика;
• информацию об оплате;
• акт приема-передачи документов по переуступке.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Большинство квартир, которые продаются на вторичном рынке недвижимости, имеют устаревшую планировку, к тому же сами здания с годами подвергаются износу, поэтому цены на такое жилье могут быть заметно ниже, нежели в случае с новостройкой. Впрочем, это не единственный недостаток вторички. Среди наиболее распространенных рисков, связанных со старым жильем, чаще всего называют проблемы с правом собственности.

Даже если спорная ситуация и не является мошеннической схемой, в документы могут вкрасться ошибки, которые не учитывают ряд лиц, имеющих право на часть квартиры или на всю жилплощадь целиком. В результате это приводит к многочисленным судебным тяжбам, которые влекут за собой значительные временные и финансовые потери.

По этим причинам приобретать подобное жилье лучше через агентство или при поддержке хорошего опытного риелтора. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке? Прежде всего, следует предпринять следующие действия:

• Подтвердить право собственности продавца на квартиру. Для этого нужно попросить у него договор купли-продажи, наследования или дарения, который подтверждает, что он имеет полное право распоряжаться этим недвижимым имуществом. Если продажа осуществляется по доверенности, то доверенность должна быть заверена нотариусом. Здесь также важно обратить внимание, не истек ли срок ее действия – обычно он составляет 1 год.

• Убедиться в дееспособности продавца. Неприятные ситуации возникают, когда продавец страдает от алкоголизма, наркотической зависимости или имеет психические отклонения. Если впоследствии выяснится, что на момент заключения сделки он не отдавал себе отчета в собственных действиях, договор может быть с легкостью оспорен его родственниками и признан недействительным. Наилучшим вариантом, к которому с пониманием отнесется любой добросовестный продавец, будет предоставление соответствующей справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

• Исключить обременение, арест или задолженность. Если квартира находится под арестом или используется в качестве залога, договор купли-продажи также будет признан недействительным. Квартиру с задолженностью по коммунальным услугам законодательно продавать не запрещено, однако собственник обязан уведомить об этом покупателя, что на практике довольно часто игнорируется. Чтобы не понести дополнительные расходы, следует запросить выписку из лицевых счетов или просмотреть квитанции об оплате.

• Проверить статус квартиры. Если дом в ближайшем будущем подлежит сносу, а его жильцы находятся в очереди на расселение, продажа квартир в таком здании незаконна. Если жилье имеет несколько собственников, каждому из которых принадлежит своя доля в нем, или было приобретено в браке, остальные собственники или супруг/супруга имеют первоочередное право покупки. В такой ситуации для постороннего покупателя обязательно требуется их отказ от приобретения части квартиры.

• Определить круг лиц, прописанных в квартире. Даже если люди, имеющие прописку по данному адресу, не претендуют на долю квартиры, часто возникают неприятные случаи, когда их приходится выписывать в судебном порядке. Подобные издержки, требующие времени и нервов от покупателя, также желательно исключить до заключения сделки.

• Просмотреть техническую документацию. В кадастровом паспорте и других технических документах содержится подробная информация о квартире, ее площади, расположении на этаже, планировке. Это важно в том случае, если была произведена незаконная перепланировка. Продавец обязан или узаконить ее за свой счет перед продажей жилья, или вернуть в первоначальное состояние. Даже без документации желательно в числе первых вопросов уточнить, проводились ли какие бы то ни было манипуляции с планировкой.

• Оговорить сопутствующие нюансы. Некоторые вопросы, которые, на первый взгляд, кажутся незначительными, лучше оговорить заранее и затем прописать в договоре отдельными пунктами, чтобы в дальнейшем избежать возможных недоразумений. Подобные вопросы касаются периода выписки жильцов и освобождения квартиры, возможности передачи покупателю отдельных видов мебели или техники. Законом предусматривается срок для освобождения жилплощади не более одного месяца, но все же такие тонкости лучше решать в индивидуальном порядке.

• Заключить предварительный договор. В подавляющем большинстве случаев сделка купли-продажи не заключается одномоментно, а подразумевает выплату небольшой части суммы с последующим погашением полной стоимости недвижимости. Эта часть оформляется в виде задатка или аванса. Многие продавцы упорно настаивают на задатке, хотя для покупателя выгоден как раз аванс. В случае непредвиденных обстоятельств подобное оформление предварительных договоренностей позволяет вернуть деньги в полном объеме, за исключением небольших штрафных санкций, также оговоренных заранее.

Приобретение жилья по договору купли-продажи?

Если все юридические нюансы и состояние квартиры устраивают покупателя, можно переходить непосредственно к заключению договора купли-продажи. Он подписывается у нотариуса, желательно в присутствии свидетелей. Согласно законодательству, ДКП заключается на основании таких данных:

• документов продавца и покупателя, удостоверяющих личность (паспорта);
• свидетельства о праве собственности на квартиру, зарегистрированного в БТИ;
• заявления государственному регистратору на оформление договора;
• квитанции об оплате государственной пошлины;
• дополнительных документов: разрешения совладельцев, отказа от первоочередного права покупки, доверенности, официального разрешения опекунов и т.д.

Также договор купли-продажи должен содержать:

• адрес, по которому находится объект купли-продажи;
• выдержку из техпаспорта, характеризующую данную недвижимость;
• стоимость объекта ДКП;
• паспортные данные покупателя и продавца;
• согласованные условия сроков выселения, передачи ключей, порядка оплаты.

После подписания договора купли-продажи нотариус заверяет передачу права собственности. Заверенные документы следует передать в государственную регистрационную службу, которая в срок до 3 месяцев выдаст документы, делающие покупателя полноправным собственником жилья.

Как оформляется ипотека?

Для покупателей, которые не могут за раз выплатить полную стоимость жилья, существует два варианта частичного погашения – рассрочка и ипотека. Рассрочка используется только в случае первичной недвижимости и представляет собой разбивку недостающей суммы на регулярные платежи. Как правило, она дается на сравнительно небольшой срок – максимум до трех лет.

Ипотека, в свою очередь, также подразумевает систему регулярных платежей, однако с основным отличием – кредитором для покупателя выступает не застройщик или собственник жилья, а банк. Ипотечное кредитование доступно как для первичной, так и для вторичной недвижимости, правда кредит на приобретение второй банки одобряют намного реже.

В общих чертах схема ипотеки выглядит следующим образом: покупатель оплачивает собственнику первоначальный взнос, а банк единым платежом покрывает недостающую сумму. После этого покупатель становится должником не продавца, а банка, которому на протяжении установленного времени по частям возвращает фиксированную сумму займа и проценты, установленные ипотечной ставкой по конкретному договору. Квартира при этом становится залогом возврата денежных средств.

На каких условиях осуществляется ипотечное кредитование?

Крупные современные застройщики, имеющие аккредитацию во многих серьезных банках, в числе прочих услуг изначально предлагают своим клиентам различные программы ипотечного кредитования. 

Большинство банков предоставляют кредит только при условии первоначального взноса. Его размер может варьироваться от 10 до 50% оценочной стоимости квартиры. Существуют также варианты ипотеки без этого взноса, однако они встречаются редко, поскольку не выгодны банкам. Дело в том, что цена квартиры со временем может измениться, и, если должник не справился со своими обязательствами, а квартира перешла в собственность банка, на торгах он может выручить за нее сумму меньшую, нежели та, которая изначально была уплачена застройщику. Таким образом, передавая строительной компании всего лишь часть денег, банк при любом развитии событий остается в выигрыше.

Даже в том случае, когда банк погашает не всю стоимость квартиры, к заемщику выдвигаются строго определенные требования:

• возраст старше 21 года, однако при условии, что на момент погашения кредита должнику исполнится не более 65-75 лет;
• гражданство Российской Федерации;
• непрерывный стаж на последнем месте работы не менее 6 месяцев;
• уровень платежеспособности, при котором уровень постоянного дохода, за вычетом повседневных расходов, дает возможность погашать долг.

В некоторых банках временные ограничения могут быть не такими строгими, но зачастую это сопровождается менее выгодными условиями ипотеки. Платежеспособность заемщика и созаемщиков, если такие имеются, подтверждается справками с места работы и выписками с банковского счета.

Можно ли сэкономить на ипотеке?

Поскольку залогом в случае ипотечного кредитования является сама недвижимость, риск для банков минимален, поэтому они могут одобрить ипотеку клиенту с не самой лучшей кредитной историей. Бывают ситуации, когда основных доходов, по расчетам банка, не хватает для регулярного погашения долга – в таком случае можно предоставить справку о дополнительных источниках дохода, в том числе пассивного, которые будут суммарно подсчитываться во время принятия решения о предоставлении кредита.

При поддержке государства для многих категорий населения действуют субсидии и льготные условия ипотеки. Под господдержкой подразумевается, что бюджетные средства частично покрывают долг заемщика перед банком. К наиболее распространенным программам такого рода относятся:

• Материнский капитал. Сумму до 450 000 рублей, которая предназначена только для улучшения жилищных условий, материнской пенсии и обучения детей, можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке. Для этого следует поинтересоваться, какие банки поддерживают данную программу, и заключить с финансовым учреждением договор с указанием, что для этого взноса будет применяться сертификат материнского капитала.

• Военная ипотека. Этот вариант предназначен для граждан РФ, которые являются участниками НИС и имеют 3-летний стаж службы. Государственная накопительная система для этой категории населения предоставляет возможность оплатить первый взнос из накопительного фонда и из него же в дальнейшем покрывать часть регулярных платежей.

• Помощь молодым и многодетным семьям. Данная программа направлена на улучшение жилищных условий и позволяет получить единовременную субсидию на первоначальный взнос по ипотеке. Как вариант могут быть предложены сниженная процентная ставка или льготный заем, предоставляемый жилым фондом.

• Поддержка молодых специалистов. Работникам бюджетной сферы, молодым ученым после 10 лет работы по специальности может быть также предоставлена субсидия на приобретение жилья. Ее условия разнятся, зависимо от региона страны, однако предпочтение отдается лицам, трудящимся по распределению.

Если разобраться, правила покупки квартиры предельно просты – внимательность к деталям, взвешенное соотношение всех рисков, объективная оценка собственных финансовых возможностей, подробная консультация юристов и риелторов по любым вопросам, вызывающим опасение, непонимание или сомнение.