Как купить квартиру в другом городе?

Дистанционная покупка квартиры в другом городе сегодня становится все более распространенным способом приобретения жилья, если покупатель проживает в ином населенном пункте или даже регионе. Нередко выбор граждан, желающих сменить место жительства, падает на отдаленную часть страны, в которой более благоприятный климат или шире возможности. Совершать поездки на каждом этапе покупки недвижимости очень затратно и занимает много времени, поэтому самым удобным вариантом сделки остается ее дистанционный формат.

Формы дистанционной покупки

Как показывает статистика, с каждым годом растет число желающих купить квартиру в другом городе удаленно с помощью одного из доступных способов. Если раньше это было можно осуществить только с помощью официального представителя, действующего по доверенности, то сейчас есть и другие возможности.

Покупка квартиры в другом городе без выезда возможна:

Через нотариуса

С 2019 года нотариусы получили право являться основным связующим звеном при заключении дистанционных сделок с недвижимостью. Объяснение данному факту очень простое – у представителей этой профессии есть специальный единый реестр нотариата, в котором содержится вся информация о зарегистрированных договорах и других операциях, касающихся ценного движимого и недвижимого имущества. Иными словами, сегодня нотариус может совмещать функции специалиста и доверенного лица.

Таким образом, купить квартиру, находясь в другом городе, теперь можно при одном только наличии нотариальных контор в населенных пунктах, где проживают продавец и покупатель. По сравнению с привлечением официального представителя, этот способ намного проще: в нем нет необходимости дополнительно оформлять и регистрировать доверенность, а также некоторые другие дополнительные документы.

На практике такой вид дистанционного приобретения недвижимости выглядит следующим образом:

1. 1

   После выбора подходящей квартиры и согласования цены, обе стороны сделки в своем городе выбирают надежного нотариуса и сообщают ему о деталях предстоящего договора.
2. 2

   Каждый из специалистов знакомится с документами на продаваемую квартиру, проверяет ее на юридическую чистоту, отсутствие претензий со стороны третьих лиц, прописанных несовершеннолетних или иждивенцев, обременений.
3. 3

   Если все бумаги, относящиеся к объекту сделки, в порядке, нотариусы готовят проект договора и вносят его в единую информационную систему. Предварительный договор подается сторонам для ознакомления и внесения в него дополнительных пунктов по желанию.
4. 4

   На распечатанном договоре продавец и покупатель ставят свои подписи, а на его электронном варианте – дублируют их на предоставленном нотариусом планшете.
5. 5

   Законную силу договору придают усиленные квалифицированные подписи обоих нотариусов.
6. 6

   Подписанное и заверенное таким образом соглашение в электронном же виде заносится в единую базу нотариата, а оттуда передается в Росреестр на регистрацию.
7. 7

   Регистрация права собственности, происходящая после такой передачи, длится не более суток. Обязанность вручить выписку с итогами внесения в государственный реестр новому владельцу жилья также возлагается на нотариуса.

Этот способ покупки жилья и регистрации прав на него в другом регионе очень простой и имеет всего один недостаток – необходимость привлекать нотариуса к сделкам, которые при личном присутствии вполне могли без него обойтись. Однако плюсов такой покупки намного больше – проверенное двумя специалистами жилье с большей долей вероятности окажется юридически чистым и соответствующим своей реальной стоимости.

Примите к сведению! Есть некоторые виды соглашений, осуществить которые на расстоянии не получится в любом случае. Это касается сделок с недвижимостью, владельцем которой является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, военной ипотеки или других похожих обстоятельств.

По доверенности

Самый старый из имеющихся способов заключения региональных сделок с недвижимостью – это привлечение доверенного лица. Им может выступать как хороший знакомый или родственник, проживающей в городе, где предстоит купить жилье, так и сотрудник агентства недвижимости. Официальный представитель, согласно закону, имеет право осуществлять операции с недвижимостью, благодаря чему у покупателя отпадает необходимость лично присутствовать при их оформлении.

Порядок покупки жилья по доверенности в другом городе включает такую последовательность действий:

1. 1

   Покупатель, после согласования с продавцом всех деталей сделки, информирует того, что от его имени будет вступать представитель. После подготовки собственником всех необходимых документов можно приступать к оформлению доверенности.
2. 2

   Доверенность составляется и подготавливается у нотариуса, а окончательную юридическую силу ей придает его отметка. Для того, чтобы правильно оформить этот документ, нужно проконсультироваться со специалистом, но, как правило, нотариусы берут эту задачу на себя и вносят в бумаги все необходимые пункты самостоятельно. Доверенное лицо может не присутствовать при оформлении доверенности – достаточно только его паспортных данных.
3. 3

   Если представитель находится в том же городе, что и покупатель, доверенность вручается ему в руки. В случае, когда он проживает в другом городе и не планирует поездки, ее можно отправить почтой.
4. 4

   После получения представителем доверенности он от имени покупателя осуществляет все этапы сделки, включая даже заключение ипотечного договора, если возникнет такая необходимость.
5. 5

   После регистрации договора в Росреестре и смены у недвижимости собственника доверенное лицо получает соответствующую выписку из ЕГРН, а затем передает ее покупателю.
6. 6

   Представитель, в числе прочих функций, может и осуществить оплату наличными, если такой момент зафиксирован в доверенности. Однако на практике чаще всего жилье в другом городе приобретается с помощью банковского аккредитива. Для этого следует выбрать банк, имеющий отделения в городах продавца и покупателя. Последний перечисляет средства на счет, а первый получает к ним доступ после зафиксированного в Росреестре перехода права собственности.

Не забывайте! Существуют понятия обычной и генеральной доверенности. Второй вид такого документа наделяет представителя более широкими полномочиями, например, возможностью самому выбрать жилье, тогда как обычная доверенность подразумевает только ограниченный список действий.

Онлайн

Новейший метод удаленной покупки недвижимости сводится к онлайн оформлению сделки. Слишком простым этот способ назвать нельзя, ведь он не подразумевает возможности приобретения жилья, не выходя из дома, подобно другим потребительским товарам. Онлайн-покупка в чем-то схожа с задействованием двух нотариусов, но вместо них гарантом сделки выступает банк, вернее, два его отделения.

Онлайн-метод чаще всего используется для того, чтобы купить новостройку в другом городе. Это связано с тем, что обычно вся, касающаяся объекта, информация подробно освещена на сайте строительной компании. Кроме этого, первичная недвижимость не нуждается в проверке на юридическую чистоту, в отличие от вторичной, для которой нужно запрашивать выписку из ЕГРН.

Процедура приобретения первичной квартиры в другом регионе должна начинаться с выбора застройщика, проверки его репутации, и только затем следует останавливаться на конкретном варианте квартиры. Дальнейшие действия будут такими:

1. 1

   Покупая квартиру у застройщика, ее нужно обязательно зарезервировать. Такая услуга в режиме онлайн или по телефону доступна практически у всех строительных компаний. На этом этапе представителю застройщика будет необходимо сообщить свои паспортные данные, чтобы он смог приступить к формированию договора долевого участия.
2. 2

   В сделке, проводимой на расстоянии, фигурируют сканированные копии документов. Более того, желательно, чтобы все из них имели нотариальную отметку о тождественности. В особенности это касается согласия супругов на проведение сделки или же письменных гарантий предоставить несовершеннолетним доли, если в покупке задействован материнский капитал.
3. 3

   Согласовать и подписать договор долевого участия также можно дистанционно. В этом случае обязательно потребуется наличие у дольщика квалифицированной электронной подписи – только она даст соглашению вступить в силу.
4. 4

   Независимо от того, о какой разновидности жилья идет речь – первичной или вторичной, все расчеты производятся через банк. Кроме этого, банк должен одобрить выбранный объект недвижимости, иначе он откажется быть гарантом онлайн-покупки.
5. 5

   Для расчетов с собственником, как правило, выбирается аккредитив, реже – банковская ячейка. При заключении договора долевого участия деньги покупателя отправляются на эскроу-счет – порядок его открытия подскажут в отделении банка.
6. 6

   Что касается договора, то при удаленном приобретении новостройки в него следует внести пункт, согласно которому застройщик получит доступ к эскроу-счету только при наличии двусторонне подписанного акта приема-передачи.
7. 7

   Поскольку такой акт не относится к числу документов, по которым происходит регистрация права собственности, порядок его подписания остается на усмотрение покупателя. Если он никак не может присутствовать на конечном осмотре квартиры, его можно осуществить по видео, а затем подтвердить акт электронной подписью. Однако осмотр – этот тот этап покупки, когда все же стоит выделить время и лично прибыть на объект, чтобы убедиться в соответствии квартиры заявленным характеристикам.
8. 8

   Регистрация в Росреестре также происходит удаленно. Для этого нужно предварительно оформить доверенность на ответственного сотрудника строительной компании, который подаст подписанный договор на регистрацию. Срок ее исполнения в этом случае составляет до пяти рабочих дней, после чего подтверждающие документы, включая выписку из ЕГРН, приходят покупателю на электронную почту.

Отдельного внимания заслуживает дистанционная покупка с привлечением заемных средств. Несмотря на то, что некоторые банки внедрили самые современные системы рассмотрения и одобрения заявок по кредиту, шансы получить ипотеку, не выходя из дома, все равно невелики. Например, специальный сервис Сбербанка, который называется ДомКлик, дает возможность осуществить все этапы оформления жилищного займа онлайн, но кредитный договор все равно придется подписывать в отделении банка.

Из современных дополнительных услуг банков еще стоит упомянуть так называемую VR-ипотеку. Она дает возможность ознакомиться с недвижимыми объектами на расстоянии, с помощью новейших компьютерных технологий. Тем не менее, на процедуру получения кредита и самой покупки выбранная услуга почти никак не влияет. Сделать куплю-продажу недвижимости максимально дистанционной можно только тогда, если в выбранном банке доступны «выездная ипотека» или прибытие сотрудника финансовой компании для открытия эскроу-счета на дому.

Обратите внимание! Сегодня ведутся разговоры о том, чтобы на законодательном уровне запретить регистрацию сделок с недвижимостью без личного присутствия правообладателя. Пока такой закон еще не принят, но находится в стадии разработки.

Как безопасно купить квартиру в другом регионе?

Общие правила безопасной покупки касаются как недвижимости в своем городе, так и находящейся в другом регионе. Это юридическая чистота выбранного объекта, отсутствие претензий со стороны третьих лиц, а также разного рода обременений на жилье.

Если недвижимость находится на расстоянии, это сопряжено с некоторыми специфическими сложностями:

1. 1

   Во-первых, тщательно и скрупулезно выбрать квартиру, находящуюся за много километров, очень тяжело. Недвижимость – довольно дорогой товар, поэтому требует взвешенного подхода.
2. 2

   Во-вторых, специфика рынка недвижимости каждого города особенная как в плане ценообразования, так и касаемо популярности тех или иных районов.

Относительно последней характеристики, привлекательность отдельных частей выбранного города нужно изучать на самом начальном этапе. Особое внимание следует уделить инфраструктуре района, его транспортному сообщению, экологии, особенно если предстоит переезд с детьми. Перечисленные характеристики относятся к числу тех, которые нетрудно узнать, почитав форумы и отзывы жителей. Дистанционно выбрать район города – едва ли не самая простая задача из предстоящих.

Гораздо сложнее все обстоит с выбором самой квартиры. По этой причине среди всех дистанционных сделок львиную долю занимают случаи приобретения первичной недвижимости. Она не имеет собственников, а стало быть, юридически полностью чиста. Технические характеристики, как правило, содержатся в опубликованных на сайте застройщика проектных декларациях. Кстати, если речь идет о новостройке, то выбору квартиры должен предшествовать выбор строительной компании.

Если в случае с первичной недвижимостью почти всегда, даже у самых ответственных застройщиков, сохраняется опасность остановки строительства, то связываться со вторичным жильем еще более ненадежно. Во-первых, полноценно оценить состояние интересующей квартиры на расстоянии невозможно в принципе. Во-вторых, при дистанционных сделках увеличивается риск мошенничества со стороны продавцов и риэлторов. 

Фотографий, которые содержатся в объявлении о продаже, может оказаться мало. В такой ситуации стоит попросить продавца сделать дополнительные, а лучше – провести видеотрансляцию в удобное для него время. Особое внимание следует уделить счетчикам, водопроводным и канализационным трубам, стенам и потолкам.

Что касается проверки документов на квартиру, то даже в своем родном городе это лучше делать с помощью юриста. Дистанционно осуществить такую проверку можно, либо наняв агента по недвижимости, что повлечет за собой дополнительные траты, либо обратившись к специалисту с копиями таких бумаг. Важно, чтобы копии были именно сканированными и, крайне желательно, заверенными нотариусом.

Важно! Некоторые люди, опасаясь мошеннических действий, заблаговременно создают и нотариально регистрируют запрет на осуществление сделок со своей недвижимой собственностью дистанционно или в электронном виде. Если такой запрет существует, то не поможет даже его личное участие в онлайн-сделке – регистрация перехода права собственности произведена не будет.

Основные риски удаленного приобретения недвижимости

Несмотря на то, что популярность дистанционного приобретения жилья постепенно растет, специалисты едины в своем мнении – в ближайшее время значительного роста таких операций не предвидится. Причин этому много: недостаток нормативных актов, могущих регулировать процесс удаленной покупки, невозможность хорошо изучить приобретаемый объект, необходимость использовать электронную подпись, внедрение которой произошло пока не во все сферы жизни.

Тем не менее, считается, что рисков с первичным жильем, покупаемом в другом городе, в разы меньше, чем со старым. Недобросовестные застройщики встречаются везде, а финансовый кризис, могущий повлечь за собой остановку строительства, одинаково сказывается на всех городах.

Если же говорить о вторичных квартирах, то основные риски для покупателя сводятся к следующим:

1. 1

   Агент вместо собственника. В том, что от имени владельца квартиры будет выступать риэлтор, нет ничего страшного. Хуже, если такой факт скрывается под видом объявлений от имени собственника – для покупателя это может вылиться в дополнительные расходы на комиссию посредника.
2. 2

   Другая квартира. К сожалению, подлогом недвижимости грешат многие недобросовестные агенты, и, по сути, это является мошенничеством. Риск получить жилье, отличающееся от того, которое выставлено на фото, очень высок, если не проводить дополнительных проверок: видеотрансляции в реальном времени и т.д. Вдобавок всегда нужно тщательно сверять адрес квартиры, указанный в объявлении и содержащийся в договоре купли-продажи.
3. 3

   Прописанные жильцы. Если претензии на недвижимое имущество со стороны третьих лиц исключены, то в квартире могут оказаться зарегистрированные жильцы, выписать которых нельзя: дети, иждивенцы или недееспособные граждане. Чтобы исключить и этот риск, нужно попросить у продавца выписку из домовой книги – в ней содержится вся информация такого рода.
4. 4

   Плохое техническое состояние жилья. Все фотографии в объявлении о продаже недвижимости делаются с целью выставить ее в как можно лучшем свете. Даже дополнительные не всегда могут показать явные недостатки жилища, особенно, если их предварительно тщательно замаскировать. С этой точки зрения идеальным вариантом дистанционной покупки станет помощь надежного доверенного лица.
5. 5

   Недобросовестный посредник. Доверенное лицо также не может гарантировать удачное завершение сделки, тем более, если оно выбрано впопыхах и волею случая. Особую опасность в этом отношении представляет генеральная доверенность, дающая представителю максимально широкие полномочия. Таким образом, из круга доверенных лиц должны быть полностью исключены посторонние: агенты или риэлторы, могущие вступить в сговор с продавцом, создав невыгодные для покупателя условия.
6. 6

   Поддельные документы. Подобные действия уголовно наказуемы, однако, к сожалению, они до сих пор встречаются. Более того, мошенники идут в ногу со временем и пользуются новейшими технологиями. Так, были зарегистрированы несколько случаев, когда на бумагах, касающихся недвижимости, стояла поддельная электронная подпись. К счастью, технологии есть не только у злоумышленников, ни и в том же, например, Росреестре. Точная информация о настоящих собственниках жилья фиксируется государством, поэтому выписка из ЕГРН, самостоятельно полученная по запросу, – надежнейший способ узнать правдивую информацию об объекте покупки.