Многие потенциальные покупатели задаются вопросом: можно ли выгодно и безопасно купить квартиру на стадии котлована? По состоянию на сегодняшний день более четверти всех сделок по недвижимости заключаются на том или ином этапе строительства жилого дома, зачастую – задолго до назначенной даты ввода его в эксплуатацию. Сомнения инвесторов и возникающие у них вопросы связаны, в первую очередь, с многочисленными историями преднамеренного или случайного обмана дольщиков, получившими широкую огласку. Поскольку даже самая экономичная квартира – это довольно ощутимая нагрузка на бюджет, никто не хочет остаться без долгожданного жилья, а в худших случаях – и без возврата денег, что, к сожалению, также иногда происходит.
Правила покупки квартиры с котлована от застройщика
В 2021 году вложение в недвижимость на этапе котлована остается одной из наиболее выгодных инвестиций. Цена квартиры на старте строительных работ может быть значительно меньше уже готовой жилплощади. По оценкам специалистов эта разница в среднем достигает 10-50%.
Заключение договоров о приобретении строящегося жилья регулируется ФЗ №214, в котором подробно расписаны все права и обязанности сторон. Кроме этого, с лета 2019 года вступил в силу специальный закон об эскроу-счетах, согласно которому застройщик не может привлекать деньги дольщиков в качестве дополнительного источника финансирования. После принятия этого закона, делающего оплату строящейся недвижимости более безопасной, последняя заметно выросла в цене, однако не настолько, чтобы сравняться с уже готовыми квартирами.
Покупка квартиры на стадии котлована сопряжена с некоторыми рисками. Чтобы сделать их минимальными, перед официальным оформлением сделки стоит собрать как можно более полную информацию о застройщике и объектах, которые находятся в работе. Для того, чтобы покупка оказалась приятной и безопасной, необходимо следовать некоторым несложным правилам:
Выбрать подходящий объект
По техническим характеристикам все квартиры в современных новостройках более или менее похожи. В пределах одной ценовой категории они могут незначительно отличаться по площади, планировке, отделке. Более важными являются сопутствующие показатели: инфраструктура, транспортное сообщение, план застройки микрорайона.
Отсутствие в радиусе пешей доступности необходимых социальных объектов инфраструктуры при ближайшем рассмотрении может оказаться настоящей проблемой. Ежедневное неоднократное использование разных видов транспорта приводит к значительным потерям во времени и финансах. Поэтому стоит проанализировать, как далеко от дома находятся школы и детские сады, а также место постоянной работы.
Площадь и обустройство придомовой территории важно с точки зрения комфорта. Желательно, чтобы дворы были закрытыми от посторонних, оборудованы современными детскими площадками и зонами отдыха для взрослых. Подземный паркинг, который освобождает большую часть наземной территории, – идеальный вариант для размещения автомобилей жильцов.
Если строительство микрорайона или крупного жилого комплекса подразумевает возведение других корпусов в будущем, жильцам квартир стоит быть готовыми к постоянному шуму тяжелой строительной техники, пыли и грязи. Ни о каком благоустройстве территории и прокладке качественных дорог речь в этом случае не идет.
Проверить застройщика
Как правило, на сайте строительной фирмы размещается вся учредительная и техническая документация по общей деятельности застройщика и по каждому объекту в отдельности. Если таких данных там нет, их можно посмотреть в офисе компании или запросить в органах ЕГРЮЛ. В наличии обязательно должны быть:
- лицензия на право заниматься подобного рода деятельностью;
- разрешение на строительство, выданное администрацией населенного пункта;
- право собственности или пользования земельным участком, согласно которому в случае аренды ее срок не должен заканчиваться раньше даты ввода объекта в эксплуатацию;
- проектная декларация, являющаяся самым важным документом по конкретному объекту, содержащая его расширенные характеристики;
- финансовая отчетность. Ее наличие на сайте застройщика – очень хороший признак, поскольку компании с недостаточным уровнем доходов не стремятся афишировать подобные данные.
Следующий немаловажный шаг – проверить, не состоит ли застройщик в списках потенциальных банкротов. Это можно сделать на сайтах арбитражного суда или газеты «Коммерсант» в специальных разделах.
Подобные списки формируются на основании соотношения доходов и расходов строительных фирм, а также с учетом объема открытых кредитов. Далеко не факт, что компания, которая может стать банкротом, действительно им окажется, но в этом случае существует значительный риск, что строительство может затянуться или на время приостановиться.
Посетить строительную площадку
Находиться на стройплощадке посторонним лицам строго запрещено, однако никто не помешает взглянуть на нее с допустимо близкого расстояния. Так можно определить примерную скорость продвижения работ, то, насколько вырос объект с момента закладки фундамента. Многие застройщики регулярно публикуют на своих сайтах фотоотчеты о ходе строительства, иногда это происходит в режиме реального времени с помощью веб-камеры. Такая визуальная оценка поможет понять, укладывается ли застройщик в оговоренные сроки, особенно, если проконсультироваться с профессиональными строителями.
Пообщаться с банком
Прежде всего, стоит выяснить, в каких банках аккредитована компания-застройщик. Если в их числе есть крупные финансовые учреждения федерального уровня, это свидетельствует о благонадежности и платежеспособности фирмы. В этих банках также есть информация, можно ли купить квартиру в ипотеку на стадии котлована.
Не все банки предоставляют возможность кредитования до этапа сдачи объекта. Если такой кредит все же одобряется, от заемщика требуется наличие зарегистрированного соглашения с застройщиком и договора переуступки прав требования. До момента полного погашения долга квартира является фактической собственностью банка.
Заключить ДДУ
Договор долевого участия, регулируемый ФЗ №214, признается единственным законным видом соглашения, которое подлежит государственной регистрации. Согласно этому договору, деньги за квартиру хранятся на отдельном эскроу-счете, к которому застройщик не имеет доступа до момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику. Благодаря такой организации, средства не задействуются для строительства и остаются в неприкосновенности до окончания всех работ.
В случае непредвиденных обстоятельств: остановки строительства, одностороннего расторжения ДДУ со стороны дольщика, сумма в полном объеме возвращается покупателю. Однако при этом ее величина остается неизменной, даже если за прошедшее время рыночная цена квартиры выросла. В некоторых спорных ситуациях, например, смене собственника во время банкротства строительной фирмы, из этих денег может быть выплачена часть, покрывающая издержки.
Некоторые застройщики предлагают покупателям договор жилищно-строительного кооператива. Юридически в этом случае компания выступает подрядчиком, которого наняла группа лиц для строительства многоквартирного дома. Цены на квартиры в договорах такого рода, как правило, немного ниже, однако средства покупателей при этом никак не защищены.
Провести осмотр квартиры
После сдачи объекта застройщик обязан пригласить дольщика для осмотра квартиры и составления акта приема-передачи. Важно проследить, чтобы это приглашение было оформлено официально, потому что для дольщика выделяется строго ограниченное время для посещения объекта. В случае его неявки, компания может подписать односторонний акт, и доказать наличие недоработок или гарантийных случаев, возникших по вине застройщика, будет проблематично.
Разумеется, не нужно подписывать акт, пока все погрешности не будут устранены за счет застройщика или подрядчика. Их наличие лучше зафиксировать в акте с указанием граничных сроков исправления.
Много конфликтных ситуаций возникает по причине несоответствия площади квартиры заявленной. Практически незаметные колебания могут предусматриваться в проектной декларации, незначительные – подразумевать денежную компенсацию как со стороны застройщика, так и покупателя, если площадь окажется больше заявленной. При разительной разнице дольщик имеет право на одностороннее расторжение ДДУ.
Основные риски при покупке квартиры на уровне котлована
При том, что покупка квартиры на начальном этапе строительства выгодна с финансовой точки зрения, она все же имеет определенные риски, которые на сегодняшний день не поддаются законодательному урегулированию:
- Перенос времени сдачи объекта. По различным, чаще всего финансовым причинам, строительство может быть приостановлено или вообще заморожено на несколько лет.
- Банкротство застройщика. Даже в случае с эскроу-счетами есть вероятность финансовой потери. Во-первых, деньги могут вернуть спустя длительное время. Во-вторых, за этот период цены на недвижимость могут значительно вырасти, а уплаченные средства обесцениться. Процентная компенсация в этом случае не предусмотрена.
- Несоответствие проекта. Во время сдачи объекта могут «проявиться» значительные отклонения от проектной документации: отсутствие заявленных важных объектов инфраструктуры, неудовлетворительный план придомовой территории, отсутствие удобной парковки, если в декларации она предусматривалась – все то, что на практике является обманутыми ожиданиями покупателя.