Несмотря на то, что рынок недвижимости переполнен разного рода предложениями, иногда на поиск подходящего варианта может уйти довольно много времени и сил. Бывают ситуации, в которых от покупателя требуется незамедлительная реакция, чтобы не упустить идеально подходящее ему жилье. Однако спешка в делах купли-продажи недвижимости не оправдана и даже опасна.
Какие бывают формы предоплаты при сделках с недвижимостью?
Нередко в разговорном языке авансом называют любой вид предоплаты, которую покупатель передает продавцу, а тот принимает, в качестве подтверждения намерений подписать в будущем соглашение купли-продажи. В юридическом же языке договор о внесении аванса при покупке квартиры – это всего лишь один, самый простой, из способов зафиксировать упомянутые намерения. Кроме него принято выделять понятия задатка и чуть менее распространенного обеспечительного платежа.
Главный недостаток аванса в его буквальном понимании – это отсутствие обеспечительной нормативной базы, которая бы регулировала такого рода договоренности. Это значит, что в случае возникновения спорных ситуаций между сторонами окончательно решить их можно будет только в судебном порядке.
Фактически соглашение с продавцом об авансе – это только передача ему определенной части стоимости недвижимости, которая будет учитываться при окончательных взаиморасчетах. Если сделка не состоится по вине продавца, он вернет покупателю принятую у него сумму, и наоборот – покупатель потеряет аванс, если передумает брать именно эту квартиру. Документальным подтверждением факта такой предоплаты служат: договор аванса или предварительный договор купли-продажи и расписка о получении денег продавцом.
Точный размер аванса законодательством не устанавливается – он остается на усмотрение сторон и традиционно составляет определенный процент от полной стоимости недвижимости. Чаще всего предоплата колеблется в пределах 5-10% от цены жилья.
Следует помнить! Сам по себе аванс не предусматривает никаких штрафных санкций или неустойки за срыв сделки, однако их можно заранее согласовать и дополнительно внести в готовый бланк договора аванса при покупке квартиры.
Задаток, в свою очередь, представляет собой разновидность договора авансового платежа во время приобретения недвижимости, особенности которого уже четко закреплены в Гражданском кодексе. В отличие от простого аванса, являющегося всего лишь предоплатой, соглашение задатка считается своего рода обязательством сторон довести сделку до конца. В противном случае виновник ее срыва будет вынужден заплатить неустойку, равную сумме задатка.
Таким образом, если покупатель отказывается приобретать данное жилье, задаток остается у его собственника. Если же собственник меняет свое решение, то возвращает покупателю задаток в двойном размере, выплачивая его половину из собственных средств.
Обеспечительный платеж – это сравнительно новый термин, также призванный гарантировать исполнение предварительных договоренностей. От задатка он отличается тем, что продавец волен сразу же использовать его на свое усмотрение. Как правило, сумма обеспечительного платежа служит для покрытия обязательных расходов, связанных с регистрацией, нотариальным заверением и другими этапами заключения договора купли-продажи.
Кроме этого, обеспечительный платеж – единственная разновидность денежного залога, подлежащая возвращению покупателю в любом случае, даже если сделка пройдет успешно. Если в предварительном соглашении не указано иное, продавец обязан вернуть сумму платежа за исключением той его части, которую составили обязательные расходы.
Тем не менее, возврат обеспечительного платежа не является обязательным с точки зрения законодательства – в договоре можно прописать, что он составляет часть стоимости квартиры. Платеж в отличие от задатка и аванса, может применяться относительно операций со строящейся недвижимостью, а также вноситься не только деньгами, но и, например, в виде ценных бумаг.
Обратите внимание! Еще одно важное отличие задатка и обеспечительного платежа от аванса состоит в том, что именно первые две формы соглашений в обязательном порядке прописывают некоторые другие важные нюансы договора купли-продажи: окончательную стоимость квартиры, ее основные технические характеристики и т.д.
Что должно включать соглашение об авансе?
Типовой договор аванса (даже тот, в который не входят дополнительные нюансы) должен содержать ряд обязательных данных, способных придать ему юридическую силу. Самыми важными пунктами являются:
- название места, в котором составляется и подписывается договор аванса между физическими лицами за недвижимость, а также дата;
- паспортные данные участников сделки, включая адрес регистрации;
- ссылка на нормативные документы, регулирующие такого рода договоренности (статьи 421 и 330 Гражданского кодекса);
- предмет авансового соглашения – взаимные обязательства сторон совершить сделку, законно оформив ее в виде договора купли-продажи;
- информация об объекте сделки (квартире): ее окончательная согласованная стоимость, технические характеристики, важные отличительные особенности и т.д.;
- сумма аванса, переданного покупателем продавцу, с обязательным указанием, что она является частичной оплатой, то есть представляет собой процент от общей цены квартиры;
- условия, согласно которым устанавливается порядок срок заключения договора купли-продажи (без них соглашение о передаче аванса действительно на протяжении одного года);
- правоустанавливающие документы продавца на недвижимость;
- обязанности и права участников сделки;
- порядок возврата авансового платежа, если сделка не состоится;
- подписи сторон.
Важно! Несмотря на то, что авансовое соглашение не подлежит обязательному нотариальному заверению, следует дополнительно обеспечить его распиской продавца о получении аванса. Специалисты настоятельно советуют без оглядки на дополнительные расходы все же зарегистрировать ее у нотариуса. Если дело дойдет до суда, факт такой регистрации почти гарантированно поможет вернуть свои накопления.
Это далеко не полный перечень пунктов, которые насчитывает авансовое соглашение. В нем должны быть отображены все аспекты, касающиеся или могущие коснуться выполнения сторонами своих обязательств.
Какие документы необходимы для подписания авансового договора на квартиру?
При составлении договора о внесении аванса за квартиру от покупателя требуется только его паспорт, продавец же должен предоставить более широкий перечень бумаг:
- документ, удостоверяющий личность;
- доверенность, заверенная нотариусом, если продажей недвижимости занимается третье лицо;
- бумаги, дающие продавцу право распоряжаться недвижимым имуществом: договор купли-продажи, наследования и тому подобное;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на продаваемое жилье;
- выписка из домовой книги, которая нужна для того, чтобы узнать, сколько людей прописано в квартире;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- техническая документация, могущая подтвердить факт отсутствия незаконной перепланировки или ее узаконивания.
Возвращается ли аванс после срыва сделки?
На этот счет юристы однозначны в своем мнении – аванс должен быть возвращен покупателю, если по ряду уважительных причин сделка не может состояться. Однако это касается только тех договоренностей, в которых не предусматривается неустойка со стороны виновника срыва договора. В любом случае, если факт передачи предоплаты был документально зафиксирован, суд почти наверняка встанет на сторону покупателя.
Запомните! Отказ продавца возвращать аванс может привести к его обвинению в незаконном обогащении и повлечь за собой серьезную ответственность. В это же время, если разбирательство доходит до суда, покупатель вправе потребовать с ответчика дополнительное возмещение за пользование денежными средствами.
Чаще всего договор аванса используется при альтернативных сделках, когда за короткий промежуток времени продается и покупается несколько недвижимых объектов. В таких ситуациях обращаться к задатку очень рискованно – есть опасность, что сделка может сорваться по вине третьих сторон, а выплачивать штраф придется одному из участников договора задатка.
В других же ситуациях задаток или обеспечительный платеж более выгоден именно покупателю, желающему во что бы то ни стало приобрести именно эту квартиру. Если продавец изменит свое решение, то покупатель, кроме собственных денег, получит дополнительно такую же сумму в качестве компенсации.
Исключение! Если покупатель откажется приобретать жилье по причине несоответствия технических параметров квартиры заявленным, задаток ему вернут. К сожалению, чаще всего такие спорные ситуации приходится решать в суде.
При подписании договора аванса с агентством недвижимости следует помнить одну важную вещь. В большинстве случаев такая предоплата трактуется как оплата услуг риелтора, то есть комиссия. Если сделка не достигает своего логического завершения из-за покупателя, аванс ему не возвращается, если же в ее срыве виновен продавец, он должен возместить предоплату из собственных средств.
Немного сложнее дело обстоит, когда договор не содержит порядка возврата аванса, даже при наличии расписки. В такой ситуации, если продавец не хочет возвращать деньги, покупателю необходимо направить ему досудебное письмо, изъявив в нем все обоснованные претензии. Важно, чтобы оно было вручено с пометкой о получении. Если и такие действия не найдут отклика, останется только обратиться в суд с иском о принудительном взыскании.
Отдельные нюансы авансового соглашения
Основные риски покупателя при подписании авансового соглашения на покупку жилья касаются, главным образом, того, насколько правомерна сама продажа данного объекта. Иными словами, если будущая сделка купли-продажи может быть признана недействительной, от такой покупки лучше вообще отказаться.
Первое, что нужно проверить еще до передачи предоплаты – это право продавца распоряжаться имуществом. Для этого следует внимательно изучить все правоустанавливающие документы, а также исключить вероятность возникновения претензий со стороны третьих лиц. Не очень хороший признак, когда жилье перешло во владение продавца совсем недавно или же за короткий промежуток времени сменилось несколько собственников. Также стоит узнать наверняка, нет ли на недвижимости обременения, иначе вместо квартиры покупатель рискует получить неприятности в виде потери времени и нервов.
Нередко мошенники пользуются тем, что договор аванса не проходит тщательную проверку у нотариуса, и берут предоплату по поддельным или недействительным доверенностям. Если продажей недвижимости вместо собственника занимается его представитель, нужно убедиться, что он действительно обладает всеми необходимыми полномочиями. Лучший способ для этого – напрямую связаться с собственником. Также нельзя забывать, что в договоре должно фигурировать имя законного владельца жилья, а не доверенного лица.
Даже самый простой шаблон договора аванса обычно отражает все аспекты такого соглашения – с ними следует внимательно ознакомиться. Если у одной из сторон есть отдельные предложения, они также могут быть внесены в этот документ после согласования. Очень важно, чтобы договор учитывал все гипотетические ситуации, с которыми стороны могут столкнуться на момент подписания соглашения купли-продажи или на его подготовительном этапе.