Аванс или задаток при покупке квартиры: определение, что выбрать?

Покупка недвижимости сопровождается внесением суммы, которая подтверждает серьезность намерений покупателя. Причины внесения денежных средств до оформления сделки различны. Обязательно ли платить, что такое залог за квартиру при покупке, есть ли специальные требования – стоит рассмотреть подробнее.

Залог, задаток, аванс в чем разница 

Несмотря на кажущееся сходство между этими понятиями, разница есть. И она весьма значительна. В просторечье внесение предоплаты можно назвать, как угодно. Однако с юридическим термином связаны определенные права и обязанности. 

Если неправильно записать термин в договоре, то при оспаривании сделки, суд будет учитывать юридическое значение слова, а не то, что подразумевал покупатель или продавец. Сослаться на незнание отличий задатка от аванса или залога при покупке квартиры не получится. 

Что такое предоплата

Предварительный платеж – это то, что покупатель внес до того, как получил в собственное распоряжение товар или услугу. Считается ли она авансом при покупке недвижимости? Гражданский кодекс Российской Федерации гласит, что предоплата применяется в договорах купли-продажи (ст. 457 ГК РФ), а аванс в договорах подряда (ст. 711 ГК РФ). Поэтому для договора купли-продажи недвижимости правильно применять термин «предоплата».

Чем отличается аванс от предоплаты? Предоплата за квартиру при покупке выступает фактическим подтверждением заключения сделки. Нужно только вписать этот пункт в договоре купли-продажи. В интернете можно встретить статьи, где говориться, что предоплата – это своеобразная составляющая комфорта продавца и покупателя. Отрицать психологический комфорт нельзя, но гораздо важнее, что предоплата считается юридическим доказательством заключения сделки между сторонами договора купли-продажи.

Что такое аванс

В переводе с французского языка аванс означает «опережение», т.е. опережающая плата. В российском гражданском праве авансом называется часть суммы, которую нужно уплатить по договору в счет основного платежа. Делают это до того, как договор вступит в силу. Определение аванса можно найти в ст. 380 Гражданского кодекса РФ. 

В некоторых случаях аванс – обязательная часть платежа. Например, когда бухгалтерия начисляет оплату в 2 этапа: аванс и основная часть зарплаты. Применять термин «аванс» за покупку квартиры можно, но тогда нужно помнить разницу между авансом и предоплатой.

Характеристики «аванса» при покупке:

1. 1

   Покупатель может требовать «аванс» обратно, если продавец не выполнил условий договора. 
2. 2

   И не может, если в договоре есть условие о том, что исполнитель вправе претендовать на вознаграждение без «привязки» к выполнению условий договора. 

Характеристики предоплаты:

1. 1

   Продавец имеет право отказаться от выполнения договора, если предоплата при покупке квартиры указана в нем, но не выплачена.
2. 2

   Если исполнитель по какой-то причине не выполнил свою часть договора, то тот, кто внес предоплату имеет право требовать ее назад вместе с процентами. В отношении аванса проценты не применяются. 

Итак, если искать ответ на вопрос, как оформляется аванс при покупке квартиры, то правильный ответ: При покупке квартиры нужно писать «покупатель вносит предоплату», а не аванс за квартиру. 

Внесение этого «аванса» при покупке квартиры указывается в договоре купли-продажи отдельной строкой. Можно использовать обозначение предоплаты в процентах или в рублях. Рекомендуется указывать пункт, что сумма подлежит оплате только после подтверждения условий продавцом (расписка, факт подписания договора). Это дает гарантии покупателю, что продавец не откажется от сделки. 

Нужно ли давать аванс риелтору при покупке квартиры 

Это зависит от условий, на которых клиент договорился с агентством или отдельным агентом. Предложение аванса не обязательно, но оно не противоречит закону. Поэтому возможны 2 варианта: стороны предусмотрели предоплату или договорились о сумме, которую нужно оплатить одним платежом. 

Что такое задаток при покупке

Аванс схож с понятием задатка, но это тоже разные по сути понятия. Делая предложение о покупке дома или квартиры, покупатель вносит задаток при покупке недвижимости. Обычно это 10-15% от стоимости жилья. Сумма представляет собой наличные, которые покупатель заплатил продавцу. 

Что такое задаток при покупке квартиры? Так называется денежная сумма, которую одна сторона передала другой, как доказательство намерений. Интересно, что задаток известен со времен Древнего Рима. Тогда он применялся, как форма залога и был символическим подтверждением намерений. Был задаток и в Древней Руси, только тогда он не являлся частью оплаты по договору. Это была сумма, сверх договора. 

Интересно, что в законодательстве разных стран, задаток при покупке квартиры трактуется по-разному. Так, Гражданский кодекс РФ считает, что задатком может стать только сумма в денежном эквиваленте. В то же время, законодательство Украины разрешает рассматривать задаток в товарной форме. 

 Как дается задаток при покупке квартиры

Обе стороны сделки несут ответственность за соблюдение договора, в т. ч. неисполнение обязательств по нему. Ст. 380 ГК РФ требует фиксировать соглашение о задатке в письменной форме. Это значит, что для того, чтобы считать предоплату задатком, кроме договора купли продажи необходимо оформление задатка при покупке квартиры в форме дополнительного соглашения, где оговаривают сумму задатка, условия внесения и обязательства сторон.

Также соглашение сторон о задатке на квартиру при покупке может быть прописано в предварительном договоре о намерениях сторон. Требования к составлению договора указаны в статье 429 ГК РФ. По условиям статьи 429, документ составляют в письменной форме. Обязательно описывают предмет договора, срок, в течение которого стороны собираются заключить основной договор, условия. 

Отличие задатка от аванса при покупке квартиры состоит в том, что в случае неисполнения договора возникают дополнительные обязательства. Если условия нарушил тот, кто внес задаток, то деньги не возвращаются. Если же нарушителем стал тот, кто получил, то с него могут потребовать вернуть задаток в двойном размере. Что касается аванса, то закон не предусматривает его возврат. Стороны могут прописать в договоре другие условия для задатка при покупке квартиры. Но в суде примут во внимание только те условия, которые не противоречат законодательным нормам РФ. 

Можно ли внести задаток при покупке квартиры в ипотеку 

Да, стороны могут предусмотреть применение задатка. Важно не забыть оформить его в виде договора и помнить, что задаток и предоплата – не одно и то же. 

Вернут ли задаток при покупке квартиры, если банк откажет в ипотеке? Ответ на этот вопрос сложен. Правила оговариваются двумя сторонами сделки: продавцом и покупателем. Если вы впишите в договор возврат этой суммы, то это не противоречит закону. Но если не впишите, то продавец будет вправе не возвращать задаток. Поэтому условия договора лучше обсуждать с юристом, чтобы понимать, какие пункты важны для продавца или покупателя.

Зачем нужен залог или задаток при покупке квартиры

Идеальная сделка – это когда продавец и покупатель садятся за стол переговоров с готовыми документами и 100% суммой оплаты на руках. Но так случается не всегда. Большая часть сделок по покупке недвижимости в России оформляется при помощи ипотеки, материнского капитала и других государственных программ. 

Иногда покупателю нужно время, чтобы оформить ипотеку в банке. Или оказалось, что у продавца не в порядке документы. Чтобы получить гарантию, продавец требует внесения задатка при покупке недвижимости. Это не гарантия того, что одна из сторон не откажется от сделки. Но она подтверждает намерения сторон.

Что такое залог 

В гражданском праве залогом называется способ обеспечения выполнения договорных обязательств. Говоря простыми словами, это гарантия кредитора. С залогом при покупке сталкивается тот, кто оформляет квартиру в ипотеку. Банк выдает заемщику кредит на определенных условиях. Залогом возврата денег выступает квартира. В случае, если заемщик не погасит кредит вовремя, то банк получит право забрать у него квартиру. 

В отношениях между гражданами залог тоже выступает формой гарантии. В этом отличие залога от аванса или предоплаты. И в этом сходство залога и задатка.

Многим людям известно народное «оставил паспорт в залог». Несмотря на то, что оставлять паспорт третьим лицам закон не разрешает, граждане оставляют паспорта и мобильные телефоны в магазинах, на станциях техобслуживания и в других местах, как залог того, что донесут недостающую оплату. После выполнения сторонами своих обязательств, залог нужно вернуть собственнику. 

Договор залога при покупке квартиры в ипотеку тоже заключается в письменной форме. В отношениях между продавцом и покупателем квартиры залогом может выступать как движимое, так и недвижимое имущество. Приложение к договору – это опись переданного имущества. Залог передается на хранение, без права использования залогодержателем в личных целях. Залогодержатель несет ответственность перед залогодателем за сохранность имущества. Условия и сроки внесения залога при покупке квартиры указываются в договоре. 

Отдельно стоит отметить такое имущество, как автомобили и недвижимость. Покупатель, которому не хватает денег для того, чтобы внести 100% оплаты может передать в залог принадлежащее ему имущество с тем, чтобы добавить остаток суммы через время и забрать залог, оставленный при покупке квартиры. 

Но юристы не рекомендуют продавцам выбирать этот путь взаимодействия. По крайней мере до тех пор, пока не проверите юридическую чистоту имущества. Соглашаться принять залог при покупке без изучения объекта залога юристом нельзя. Помните, что покупатель или его родственники, могут оспорить сделку в суде. Незнание закона или невнимательность не станет основанием для решения ситуации в пользу пострадавшего продавца. 

Можно ли продать залоговое имущество? Да, если сделка оформлена правильно. Покупатель не выполнил свои обязательства, значит продавец имеет право реализовать имущество и использовать доход для погашения обязательств покупателя.

Что нужно знать о залоге при покупке недвижимости? Юристы рекомендуют оставлять в залог объекты, стоимость которых не превышает 10% от нужной суммы. Это не норма закона, а предосторожность. 

Что делать, если вы не доверяете продавцу залог

В этой ситуации можно воспользоваться нотариальным депозитом. Договорившись с продавцом, клиент переводит деньги на нотариальный депозитный счет. Там они будут храниться до выполнения сторонами взятых на себя обязательств. Например, пока сделка не будет зарегистрирована в Росреестре. Как только нотариус получит уведомление из реестра, он перечислит средства тому, кто указан в качестве получателя при оформлении нотариального депозита. 

Такой способ хранения залога при покупке квартиры обеспечивает безопасность расчетов. Кроме того, нотариус проводит проверку объекта недвижимости. Поэтому депозит – дополнительный способ защиты покупателя. 

Услуга не бесплатна. Но ее стоимость не выше, чем аренда банковской ячейки, а преимуществ для покупателя и продавца значительно больше.

Чтобы воспользоваться услугой нужно обратиться к нотариусу с заявлением. Затем прийти вместе с другой стороной сделки к нотариусу для подписания договора купли-продажи недвижимости. В этом договоре прописывается пункт о проведении расчетов через депозит нотариуса.

Как определить, какой термин использовать в договоре 

Зная значение терминов, просто выберите тот, который отражает суть вопроса: предоплата, залог или задаток. Разница между залогом, авансом и другими терминами не позволяет их использовать в качестве слов-синонимов.