Почти все собственники задумываются, как прирезать землю к существующему земельному участку, чтобы сделать его более просторным. Дополнительную земельную площадь можно использовать для многих целей: расширить сад, соорудить дополнительные постройки. Очень важной в этом вопросе является не сама возможность прирезки дополнительных квадратных метров, но и ее законность. Даже сдвинутый на полметра за границы забор считается самозахватом соседской земли.
Кто может расширить участок земли в собственность
Сделать прирезку к земельному участку может только официальный ее хозяин. К сожалению, многие люди до сих пор относятся к праву собственности на землю менее ответственно, нежели к квартирам или частным домам. До сих пор есть граждане, считающие, что раз они пользуются землей, обрабатывают ее или построили на ней дом, то могут поступать с ней как им заблагорассудится.
Это совсем не так, и на владение земельными участками распространяются такие же правила, как и на прочие виды недвижимости. Таким образом, примежевать землю к участку имеет право исключительно законный ее владелец.
Какой бы из способов расширения собственной земли не был выбран, право собственности на нее нужно будет подтверждать документально. Для этого подходят правоустанавливающие бумаги: договоры покупки, дарения, свидетельство о наследовании или постановление суда. В качестве правоподтверждающего документа выступает выписка из ЕГРН, в которой значится имя владельца.
Ни арендаторы, ни люди, пользующиеся участком на безвозмездной основе, ни наследники, вступившие в наследство, но не переоформившие на себя имущество, сделать присоединение соседнего участка или немного расширить имеющийся не могут.
Для каких участков возможно увеличение территории
Расширить участок, находящийся в собственности, можно только тогда, когда он относится к определенной категории:
- ИЖС – предназначенный для строительства частного дома, подходящего для круглогодичного проживания и обладающего признаками капитального;
- СНТ – то есть дачные участки, на которых можно возводить временные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры для собственных нужд;
- ЛПХ – земля, предназначенная для размещения подсобного хозяйства, продукты которого используются не в коммерческих целях.
Расширить свой земельный участок по закону, если он принадлежит к другой категории, например, сельхозназначения, нельзя. Более того, и соседний участок, за счет которого происходит расширение или прирезка, должен иметь точно такую же категорию. То есть, примежевать к земле, предназначенной для ИЖС, дачный участок не выйдет.
Как законно расширить земельный участок
Увеличить площадь земельного участка в СНТ, ИЖС или ЛПХ можно несколькими способами. Для каждого из них есть свои правила и ограничения, многое также зависит и от того, в чьем распоряжении находится земля, которую будут присоединять.
Прирезать дополнительную площадь можно разными путями. К законным относятся:
Перераспределение
Перераспределение земель – прирезка, как оно называется в народе, – это фактическое слияние двух соседних участков, имеющих одну границу. Чаще всего к перераспределению прибегают, когда:
- участок в собственности имеет неудобную и неправильную форму, а после прирезки станет лучше, с ровными границами;
- земля, которую нужно присоединить, владельцем основного участка используется давно, но право собственности на нее не оформлено;
- есть насущная необходимость расширить участок для хозяйственных нужд.
Расширить границы участка способом прирезки можно не всегда. Для этого нужно чтобы были соблюдены некоторые условия:
- 1Земля находится во владении муниципалитета или государства, а не частного физического либо юридического лица.
- 2На участке нет зданий или построек, на которые оформлено право собственности. Однако, если постройка есть, и она не зарегистрирована в Росреестре, на ее снос необходимо получить разрешение. Его выдает муниципалитет после проверки, кому принадлежит самострой, и не узаконен ли он.
- 3Участок свободен от любого рода ограничений или обременений. Увеличить свой земельный участок, если такие есть, законно не получится.
- 4Земля не выставлена на аукцион, не зарезервирована, или муниципалитет не планирует распорядиться ею иным способом.
- 5Площадь участка, который предстоит присоединить, не превышает установленные в том или ином регионе нормы. В среднем, под индивидуальное жилое строительство допустимая площадь варьируется в районе 6 соток. Для земель другого назначения устанавливаются иные цифры.
С вопросом о прирезку нужно обращаться в местную администрацию. Понадобятся некоторые документы:
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на участок, который предстоит увеличить;
- заявление;
- проект межевания либо, если его нет, схема участка.
Заявление с документами можно принести в администрацию лично или направить его через Госуслуги. На рассмотрение прошения отводится месяц, после которого муниципалитет отвечает утвердительно или отказывает.
При получении согласия от администрации нужно будет обратиться в БТИ для установления новых границ участка в кадастре. После этого можно будет регистрировать право собственности в Росреестре.
Сколько стоит прирезка участка, зависит от его кадастровой цены. Процент от нее начисляется, исходя из того, кто владеет землей. Если государство, то есть земли находится в федеральной собственности, придется заплатить 15% от суммы, указанной в кадастре. Если муниципалитет, нужно ориентироваться на местные расценки, которые администрация устанавливает на свое усмотрение. Бесплатно расширить участок методом перераспределения нельзя.
Выкуп
Законно увеличить размер участка можно и, выкупив его у соседей. Ограничений в этом случае гораздо меньше, нежели при перераспределении. Препятствием для сделки не станут ни постройки на земле, ни даже обременение, если покупатель на него согласен.
Единственный минус такого варианта прирезки – стоимость. Соседний участок будет покупаться по полной цене и, скорее всего, не кадастровой, а более высокой рыночной.
Также есть ряд нюансов, которые касаются объединения двух участков. Во-первых, в каждом регионе есть нормативы максимальной площади земли, которые нельзя превышать. Во-вторых, очень редко, но бывает, что соседние участки имеют разное назначение. В таком случае купить землю у соседа можно, перерегистрировать ее на себя тоже, но юридически объединить два участка в один не выйдет.
Уточнение границ
Иногда увеличить размер дачного участка или ИЖС можно после межевания. Этот способ доступен владельцам, которые оформили право собственности на землю, но ее границы в документах четко не указаны.
Главным образом это касается участков, которые регистрировались до земельной реформы 2001 года. В то время во всех бумагах указывалась только площадь, а непосредственно границы игнорировались. При проведении межевания часто случается так, что к имеющейся земле присоединяются дополнительные квадратные метры.
Процедуру проводит кадастровый инженер. Результаты его заключения пойдут в основные документы, касающиеся земли. Недостатком этого способа считается вероятность, что межевание пройдет не в пользу собственника, и участок уменьшится – такое тоже иногда случается. Согласно действующему законодательству, увеличиться участок может не больше, чем на 10%.
Однако юристы советуют обязательно провести межевание и обозначить границы участка. Без этого в случае возникновения судебных споров будет трудно доказать свою правоту. К тому же, для любой сделки с землей межевание также понадобится.
Приобретательная давность
Расширить участок можно и за счет соседнего, если беспрепятственно и добросовестно пользоваться им 15 лет и более. В Гражданском кодексе этот срок называется приобретательной давностью. Это значит, что, если некто использовал фактически чужую землю по назначению, ухаживал за ней, при этом не скрываясь, он может по истечению этого срока перерегистрировать ее на себя.
Вопросы расширения решаются только в суде и рассматриваются индивидуально. Лишь суд может постановить, что имело место именно добросовестное пользование, а не самозахват, за который предусмотрен довольно крупный штраф – порядка 200 тысяч рублей. Для расширения участка по приобретательной давности будут иметь решающее значение:
- объявлялся ли законный владелец участка на протяжении этих 15 лет, предъявлял ли претензии;
- разделены ли участки забором;
- возводил ли человек, пользующийся чужой землей, на ней какие-то постройки;
- пытался ли он связаться с владельцем.
Если неизвестно, где находится собственник участка, скорее всего суд примет сторону добросовестного пользователя. Его шансы значительно повышаются, если он законно владеет недвижимостью на чужом участке, например, купил у соседа дом, но не землю под ним, а затем длительное время пользовался ею по назначению.
Заброшенный участок
Случается так, что хозяева участков признаны пропавшими без вести или отказываются от имущества. В таком случае владельцем земли становится муниципалитет. Обычно он выставляет ее на публичные торги, но, если этого пока не произошло, можно попробовать прирезать свободный участок к своему. Процедура такая же, как и для перераспределения земель в собственности государства.
В случае отказа собственника от земли нужно выждать год. За этот время он может передумать и вернуть себе участок. По прошествии года земля окончательно переходит в распоряжение муниципалитета.