Одна и та же недвижимость может одновременно иметь несколько владельцев. Такой вид собственности называется долевым, а части жилья, имеющие разных хозяев, – соответственно, долями. Можно ли продать долю в квартире на законных основаниях, даже если другие части жилплощади отчуждаться не будут? Ответ на этот вопрос утвердительный, поскольку доля – точно такое же имущество, и собственник имеет право использовать его и распоряжаться им, в том числе продавать.
Что называют долей в квартире?
Доля, как уже упоминалось, – это часть одного имущества, целиком принадлежащая отдельному собственнику. Когда термин долевой собственности употребляется относительно недвижимости, бывает трудно определились физические параметры имущества, причитающегося каждому владельцу.
Иными словами, доля может указываться в процентном соотношении к единице недвижимости, однако определить при этом, какие именно квадратные метры принадлежат тому или иному держателю доли, не представляется возможным. Вопросы, в какой комнате проживать каждому собственнику, решаются по взаимному соглашению и юридически никак не регулируются.
При этом важно отличать долевую, то есть, общую собственность от совместной. Во втором случае все владельцы также имеют равное право распоряжаться недвижимым имуществом, но при этом их доли не определены. Продать половину квартиры со стороны одного из собственников в такой ситуации невозможно, потому что это будет равносильно продаже права собственности, а сделки такого рода не предусмотрены законодательством.
При долевой собственности каждый владелец точно знает, имущество какого размера ему принадлежит: половина, треть, две трети и т.д. Продать долю недвижимости в этой ситуации вполне возможно.
Какие бывают доли?
На первый взгляд, определение общей собственности является простым и понятным. Однако процедура продажи доли в квартире может оказаться сопряженной со многими сложностями, одна из которых – разные виды долевого владения.
Принято выделять два таких вида: идеальную и натуральную долю. Именно идеальная характеризуется четким указанием размера собственности, поданную в дробях или процентах. Найти покупателя на такую долю в квартире весьма непросто – за ней не закреплены отдельные комнаты, в результате чего все помещения жилища остаются в общем владении, и все собственники имеют право регулярно ими пользоваться.
Натуральная доля, которая еще называется выделенной, более конкретизирована. Суть выделения такой части собственности заключается в том, что за держателем этой доли закрепляются одна или несколько комнат, реже – определенное количество квадратных метров. При этом он не теряет права пользоваться общими местами.
Выделение натуральной доли больше подходит для частных домов, нежели квартир. По отдельным требованиям для регистрации натуральной доли требуется отдельный выход из единолично занимаемых таким собственником помещений. Осуществить это на практике довольно тяжело, поэтому такое требования часто игнорируется, особенно, если на повестке стоит вопрос об урегулировании взаимоотношений между собственниками.
Более-менее выгодно продать долю в квартире можно только тогда, когда она выделена в натуре. В основном это касается продажи имущества третьим лицам, которое осуществляется далеко не во всех случаях. Дело в том, что право первостепенной покупки имеют содольщики. В подобных сделках, которые заключаются между близкими родственниками, вид определения доли, как правило, не имеет значения.
Имея идеальную долю четко обозначенного размера собственник может со временем увеличить ее. Такую возможность ему дают регулярные и существенные вложения, улучшающие состояние квартиры. Улучшение жилищных условий должно напрямую касаться недвижимости и быть неотъемлемым от нее, например, установка новых стеклопакетов, ремонт балкона и т.д. Если до этого владелец обладал, скажем, 50% недвижимости, то после таких действий он может рассчитывать на увеличение этой цифры до 55%.
В каких случаях человек может стать собственником доли?
Собственники могут получить и разделить свои доли как по желанию, так и независимо от него, согласно закону. Первый случай имеет место при совместной покупке квартиры, во время которой владельцы заранее договариваются о распределении долей. Второй – когда количество и размер долей определяется другим лицом, например, наследодателем, от которого собственность переходит в руки других людей.
В остальном порядок обретения права владения долей недвижимости ничем не отличается от тех ситуаций, когда хозяин становится единоличным собственником жилья. Получить долю можно вследствие:
- Наследования. Такое развитие событий наиболее распространено, когда недвижимое имущество распределяется между несколькими наследниками одновременно. Если наследодатель не указал в завещании иных условий, имущественные права новых владельцев может урегулировать суд.
- Родительского волеизъявления. Еще при жизни родители могут выделить доли в квартире или доме своим детям. Это выделение в некоторых случаях является обязательным, например, когда жилье покупается с использованием материнского капитала. При такой покупке доли распределяются между всеми членами семьи, и установить их размер самостоятельно уже нельзя – это делают местные муниципальные власти.
- Разделения в браке. Являющаяся совместной собственностью квартира может быть поделена на доли не только во время расторжения брака, но и по желанию супругов. Продажа доли в квартире – совместной собственности невозможна в принципе, поскольку такой вид владения не предусматривает наличия долей. Если жилье было поделено, один из собственников обретает возможность продать свою часть.
- Совместной покупки. Для многих людей, особенно молодых, самостоятельное приобретение жилья становится непосильной финансовой задачей. В этом случае может помочь участие других лиц, например, родителей, которые способны добавить недостающую сумму. Этот пример является наиболее частым при совместной покупке недвижимости. Право собственности при таком соглашении распределяется по долям.
- Приватизации. При переходе недвижимости из муниципальной собственности в личную, право владения могут получить все зарегистрированные жильцы или же отказаться от него. В большинстве случаев процедура приватизации проходит параллельно с разделением жилплощади на доли.
Возможно ли продать долю в квартире?
Продать квартиру с долями можно как целиком, так и по частям. Сделать это без ведома других собственников нельзя – такая сделка впоследствии может быть признана судом недействительной.
Первыми в очереди на покупку части недвижимости стоят другие ее владельцы, и только после их отказа от приобретения доли можно предложить ее другим покупателям. По закону собственник обязан уведомить дольщиков о своем желании, установив определенную цену. Более того, в случае отказа он не имеет права продавать свою часть имущества третьим лицам за меньшую стоимость.
Много спорных и сложных ситуаций возникает, когда продается квартира, одним из дольщиков в которой является несовершеннолетний. Эта процедура требует участия органов опеки и попечительства, которые очень неохотно идут навстречу таким сделкам. Обычно в таких делах фигурирует продажа не одной или двух долей, а целой квартиры, но и тогда на весь процесс налагается ряд ограничений.
Оформление договора купли-продажи доли или целой квартиры, частично принадлежащей ребенку, возможно только после предоставления ему нового жилья, не хуже по качеству, с выделением новой доли, не меньше предыдущей.
В любом случае все сделки относительно общей недвижимости должны заключаться по взаимному согласию и регистрироваться согласно действующему законодательству. Продать долю без нотариуса можно тогда, когда остальные собственники также продают свои части квартиры, при этом продажа происходит по единому договору.
Нововведения в законах позволяют обойтись без нотариального оформления, однако не в тех случаях, когда доля продается отдельно от остальных. Если другие владельцы жилья не участвуют в сделке, а лишь дают на нее свое согласие, подпись нотариуса на документах обязательна. Это касается и тех ситуаций, когда при одновременной продаже всех долей заключаются отдельные договоры от имени каждого дольщика.
Какую долю в квартире нельзя продать?
Продать квартиру, имеющую двух и более собственников, без их согласия вполне возможно, если соблюсти основное условие – предварительно уведомить их об этом. Игнорирование уведомления со стороны содольщиков будет приравниваться к отказу, если есть факт получения такого сообщения. Трудности могут возникнуть только тогда, когда местонахождение дольщика неизвестно. В такой ситуации есть риск, что сделка не будет зарегистрирована государственными контролирующими органами.
Параллельно с этим существуют и другие случаи, которые могут помешать операциям с долей. Свою часть квартиры не получится продать, если:
- не получено согласие опеки и попечительства на сделку с недвижимостью, фигурантом которой является несовершеннолетний;
- ипотечная квартира находится под банковским обременением, а финансовое учреждение не дает разрешение на отчуждение доли;
- владелец квартиры находится в браке, при этом жилье было приобретено на общие средства – в таком случае без согласия второго супруга суд может запретить продавать квартиру или даже долю в ней, если имело место разделение имущества;
- доля считается незначительной.
Последний пункт нуждается в пояснении. Теоретически любой собственник может разделить свою долю на несколько составляющих и продать ее не целиком, а по частям. Какое-то время этот процесс недостаточно регулировался законодательством, что привело к дроблению некоторых долей на совсем мизерные части.
На сегодняшний день существуют ограничивающие нормативы, согласно которым человек не может владеть долей, если ее размер в перерасчете на квадратные метры меньше 8 кв. м. Это минимальная цифра, которая отличается, зависимо от региона страны. Например, в Москве она составляет 10 кв. м, а по другим городам может достигать 15 кв. м.
Ограничения составлялись на основании того, что долей не может считаться часть квартиры, которую нельзя переоборудовать в отдельную комнату. С другой стороны, сделки купли-продажи долей, которые не соответствуют этим нормам, часто заключаются исключительно с целью получить регистрацию. Под определение фиктивной прописки они не подпадают, но по сути ему соответствуют.
Таким же образом ограничен и раздел целой квартиры на доли. Если по нормативам она делится только на две части, то трех собственников у нее не будет.
Как продать часть квартиры: пошаговая инструкция
Правильно оформить продажу квартиры с долями можно, если внимательно соблюдать все требования закона к такого рода сделкам. Процесс включает несколько подготовительных и организационных этапов, чередовать которые нужно в определенной последовательности.
Шаг 1. Уведомить других собственников
Особенности сделки продажи доли в квартире с несколькими собственниками заключаются в том, что именно они имеют приоритетное право на покупку этой части жилья. Письменное уведомление можно составить в произвольной форме, однако обязательно указать в нем следующую информацию:
- описание отчуждаемого объекта недвижимости;
- полную стоимость продаваемой доли;
- порядок проведения расчетов;
- характер и сроки передачи имущества.
Цена недвижимости очень важна, потому что служит в данной ситуации одним из признаков честных намерений продавца.
Если дольщик откажется от покупки, и продавец решит обратиться к третьему лицу, он будет должен продать жилье по той же стоимости, которая указана в уведомлении. В противном случае в регистрации договора купли-продажи долей ему будет отказано. Если цена уменьшилась по объективным причинам, процедуру с уведомлением придется проходить заново, поэтому с окончательной стоимостью лучше определиться заранее.
Вручить совладельцу уведомление можно тремя способами: лично, заказным письмом или через нотариуса. В первом случае нужно составить два экземпляра документа, один из которых остается у продавца с датой, подписью и инициалами другого собственника, подтверждающими получение. С заказным письмом таким подтверждением будет служить почтовая квитанция.
Совладельцу дается месяц для принятия решения. Если он не намерен совершать покупку, то должен написать отказ, который затем следует заверить у нотариуса. Без этого документа Росреестр не сможет зарегистрировать будущую сделку.
Шаг 2. Найти покупателя
Продажа долевого имущества третьему лицу возможна только после отказа дольщика, однако это не означает, что к поискам нужно приступать не ранее, чем через месяц после подачи уведомления. Обычно продавец с большой долей уверенности знает наперед, будет совладелец приобретать часть жилья или нет. Во всяком случае, чтобы не затягивать продажу, объявление о ней можно разместить заранее.
Для этого хорошо подходят всевозможные бесплатные ресурсы, а в особо сложных случаях можно заручиться поддержкой риелтора. Цену, которая, как уже упоминалось, очень важна, следует обозначить как можно раньше, изучив рынок недвижимости и определившись с объективной стоимостью квадратных метров.
Шаг 3. Подготовить документы
Продажа квартиры, если у нее несколько собственников, практически ничем не отличается от обычной сделки с недвижимостью. Здесь точно так же нужно проверить, нет ли по данному адресу задолженности за оплату жилищно-коммунальных услуг или иного вида финансового обременения, а затем предоставить покупателю полный пакет документов. Он включает:
- удостоверение личности, в данном случае паспорт, который нужен для государственной регистрации сделки;
- выписку из ЕГРН с точным указанием размера доли, которая будет служить правоустанавливающим документом, или свидетельство о праве собственности;
- бумаги, подтверждающие обретение права собственности: договор купли-продажи, дарения, завещание или документы о приватизации;
- выписку из кадастрового паспорта квартиры, включающую ее основные технические характеристики;
- технический план из БТИ, исключающий незаконные перепланировки или подтверждающий их узаконивание;
- отказы других собственников от приоритетной покупки или доказательства, что уведомление было ими получено, но в течение месяца осталось без ответа;
- согласие органов опеки и попечительства, если в квартире имеет долю несовершеннолетний;
- одобрение банка, если жилье находится под кредитным залогом;
- согласие второго из супругов на продажу в случае, когда недвижимость приобреталась на общие средства.
Шаг 4. Составить договор
При продаже двух долей по одному договору, когда квартира продается целиком, участие нотариуса не обязательно. Для такой сделки существует только одно условие – собственники должны быть совершеннолетними, поэтому составить договор может даже рядовой риелтор.
Когда недвижимость продается долями по отдельным договорам, законом прямо предусмотрена обязательная нотариальная регистрация таких соглашений. В этом случае составление договора лучше доверить именно нотариусу, поскольку такой документ может включать много нюансов, неизвестных обывателю.
Для составления ДКП потребуются:
- информация о покупателе и продавце: паспортные данные, адреса проживания и регистрации;
- данные об объекте продажи: размер доли, адрес, по которому находится недвижимость, кадастровый номер;
- документы, удостоверяющие право на жилье: выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи и т.д.;
- письменный отказ совладельцев от покупки доли или доказательства, равноценные ему;
- информация о цене продаваемой доли, а также о порядке оплаты и передачи собственности;
- дата и подписи сторон.
Параллельно с договором в присутствии нотариуса стоит оформить и акт приема-передачи денежных средств или расписку от покупателя. Они составляются в произвольной форме, а законную силу им придает подпись и печать нотариуса.
Шаг 5. Зарегистрировать сделку
Окончательный переход права владения при продаже общедолевой собственности происходит только после регистрации сделки в Росреестре. Это может сделать как продавец, так и покупатель – основанием для нее является подписанный договор купли-продажи. Подать их можно или в региональном отделении, или через многофункциональный центр. Все документы принимаются и онлайн, однако в сканированном виде.
Пакет документов для Росреестра несколько меньше:
- паспорт подателя заявления на регистрацию или паспорта обеих сторон, если они решили подавать его совместно;
- договор купли-продажи, заверенный нотариально в том случае, когда продавалась одна доля, либо вся квартира отчуждалась по разным договорам;
- доказательства отказа дольщиков от первостепенного приобретения доли: письменный отрицательный ответ или квитанции о вручении уведомления;
- документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость – выписка из ЕГРН.
Бумаги, поданные лично, принимаются по описи под расписку от принимающего исполнителя. После переоформления доли на нового собственника тот получит уведомление и собственную выписку о наступлении такого права.
Особенности продажи долей в квартире другому собственнику
Поскольку остальные собственники имеют право преимущественной покупки, о продаже части квартиры они должны быть поставлены в известность первыми. Иногда, хоть и нечасто, возникают ситуации, в которых сразу несколько дольщиков изъявляют желание приобрести продаваемую долю. В этом вопросе каких бы то ни было правил очередности нет – все решается в индивидуальном порядке.
Покупатели долей в квартире, параллельно являющиеся ее владельцами, могут решить эту проблему между собой, а могут оставить на усмотрение продавца. Если размер его доли по оценочной площади достаточен, эта доля может быть разделена и по частям продана претендентам. К сожалению, основной негативный момент такой ситуации состоит в том, что, если продавец самостоятельно решит вопрос в пользу одного дольщика, то второй может подать иск в суд об оспаривании сделки. В результате это может привести к никому не нужным длительным судебным разбирательствам.
Особого внимания заслуживают случаи, когда доля передается в дар третьему лицу. При таком развитии событий преимущество других собственников перед одаряемым исчезает, а даритель не обязан уведомлять их о своем решении. Однако дольщики имеют право обратиться в суд с иском о признании договора дарения притворной сделкой с целью лишить их приоритетного права покупки. Если это будет доказано, подобное соглашение аннулируют.
Если доля по каким-либо причинам изъята у собственника и выставлена на торги, дольщики сохраняют возможность преимущественной покупки, и могут узнавать о факте продажи еще до официального наступления торгов.