Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка пошагово?

Среди тонкостей, связанных с жилищным кредитованием, часто фигурирует вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка. Отдельные способы для этого существуют, однако они усложнены тем, что в подобных операциях с недвижимостью задействована третья заинтересованная сторона – кредитор. Тем не менее, если возникла необходимость, продать ипотечную квартиру можно, но делать это нужно строго по правилам.

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка: пошаговая инструкция

Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка невозможна по обычному договору купли-продажи. Поскольку ипотека – это разновидность обременения, свободно распоряжаться квартирой владелец не в силах. Такая возможность наступит для него только тогда, когда обременение будет снято. Банк же руководствуется единственной целью – вернуть заем и получить с него прибыль в виде процентов.

Опираясь на эти основные факторы, можно спланировать процедуру продажи квартиры в ипотеке. Она включает несколько основных этапов:

Поиск покупателя

Продать квартиру с обременением ипотекой Сбербанка тяжелее, нежели обычную, находящуюся в полной собственности продавца. В то время, когда на рынке полно предложений о продаже недвижимости на любой выбор, только небольшой процент покупателей согласится иметь дело с обремененным жильем. Больше всего шансов на продажу имеют квартиры, находящиеся в популярных жилых комплексах, в оживленных районах с развитой инфраструктурой.

В любом случае, подавая объявление о продаже, обремененный статус квартиры нужно озвучивать сразу же, исключая таким образом покупателей, не готовых к усложненной процедуре покупки.

Выбор способа продажи

Итак, допустим, покупатель найден, и на горизонте замаячила продажа ипотечного жилья. На этом этапе нужно определиться, каким способом это произойдет. Их несколько, но выбор, главным образом, зависит от покупателя, вернее, его финансовых возможностей.

Первый способ – это досрочное погашение ипотеки самим продавцом. Когда он полностью рассчитается с банком и получит на руки закладную, то сможет продать квартиру, купленную в ипотеку, на общих основаниях по соглашению купли-продажи. 

Фактически это можно сделать еще и до поиска покупателя, ведь речь идет о продаже уже не обремененной квартиры. Банк также никоим образом не будет задействован в сделке.

Второй способ – досрочное погашение ипотеки, но уже деньгами покупателя. В этом случае продать недвижимость в ипотеке можно только тому человеку, который располагает средствами на одномоментное погашение оставшегося долга. Технически это осуществляется в виде заключения договора задатка, сумма которого равна имеющейся задолженности. С помощью этих средств продавец закроет кредит и после снятия обременения с квартиры заключит с покупателем основной ДКП. 

Больше всего рисков в такой ситуации берет на себя именно покупатель. Он вынужден сразу передать довольно крупную сумму и некоторое время ждать, пока квартира не станет свободной от обременения. Никто не может гарантировать, что продавец не окажется мошенником или просто недобросовестным человеком. Разумеется, по закону задаток должен быть возвращен покупателю, даже в двойном размере, но на практике никому не хочется связываться с судебными тяжбами, терять время и нервы.

Третий способ – снова досрочное погашение, опять же деньгами покупателя, но с одним отличием. Получателем задатка, служащего для полного закрытия ипотеки, в данном случае выступает напрямую Сбербанк. Это самая безопасная сделка для квартир с обременением, в частности, для покупателя.

При такой процедуре покупки в банке арендуются две ячейки. В первую закладывается сумма, необходимая для погашения займа, во вторую – оставшиеся деньги, которые потом продавец получит на руки. После получения им закладной, заключения с покупателем договора, регистрации права собственности на нового владельца, он сможет их забрать.

Если выбран этот способ, то в процедуре задействован и Сбербанк. Сделка проходит под его контролем, поэтому несет меньше рисков как для продавца квартиры, так и для покупателя.

Четвертый способ – переоформление ипотеки. В этом случае непременно требуется разрешение банка на продажу ипотечной квартиры, и не факт, что оно будет получено. Переоформление означает, что все долговые обязательства по данному кредиту будут переведены с одного заемщика на другого – покупателя жилья. 

Это самый сложный и трудоемкий способ продажи залогового жилья. Он подходит для тех покупателей, которые не имеют средств на досрочное погашение ипотеки и готовы взять на себя длительную финансовую нагрузку.

Вкратце процедура продажи проходит следующим образом. Покупатель собирает стандартный для всех заемщиков пакет документов и на равных с ними условиях подает заявку на получение ипотечного кредита. Также он должен соответствовать всем требованиям, установленным банком.

Если одобрение получено, Сбербанк переоформит ипотеку на другого человека. При этом сохраняется размер и график платежей, единственное отличие – другой счет, открытый на нового заемщика.

Несмотря на явные сложности, в этом способе есть и свои плюсы. Зависимо от доходов, кредитной истории и прочих сопутствующих условий, покупатель может получить ипотеку с более выгодной процентной ставкой. Хотя в большинстве случаев действующая ставка сохраняется, такой шанс все равно есть.

Пятый способ – продажа квартиры непосредственно Сбербанком. К нему прибегают, когда другие способы по каким-то причинам не подходят, но чаще всего – когда заемщик утрачивает возможность платить по кредиту. Продать ипотечное жилье в Сбербанке на торгах можно еще до того, как оно будет отчуждено за долги, так выше вероятность получить большую сумму на руки.

Для этого заемщику необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением, после чего тот приступит к его продаже. Вырученная сумма пойдет в первую очередь на полное погашение ипотеки, а заемщик получит только остаток.

Участие заемщика в процессе такой продажи минимальное, всем занимается банк.

Получение согласия банка

Порядок продажи ипотечной квартиры от Сбербанка подразумевает его согласие на такую процедуру. Исключением становятся только случаи, когда заемщик самостоятельно досрочно закрывает ипотеку или не в силах далее исполнять свои обязательства. 

Намерение продать залоговое жилье должно быть аргументированным, при этом одного только желания заемщика недостаточно. Банк может ответить согласием, если:

• заемщик меняет постоянное место жительства, например, по работе;
• попал под сокращение на работе, или его оклад резко уменьшился;
• разводится или ожидает расширения семьи, для чего ему нужно приобрести жилье побольше, а имеющееся залоговое продать.

Следует помнить, что о досрочном погашении также необходимо уведомлять Сбербанк заранее. Нельзя просто взять и одноразово внести всю сумму – закрытие ипотеки раньше срока должно быть согласовано с кредитором.

Снятие обременения с квартиры

После погашения кредита происходит погашение регистрационной записи об обременении – этим занимается залогодатель, то есть Сбербанк. Когда снятие обременения произошло, владелец квартиры может получить новую выписку из ЕГРН, в которой будет сказано, что квартира полностью свободна.

Как правило, это происходит в течение трех рабочих дней с даты внесения последнего платежа. После этого собственник волен поступать с жильем на свое усмотрение.

Риски для продавца и покупателя

При продаже квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель сталкивается с большими рисками, нежели продавец, поскольку связывается с обремененной недвижимостью. Самая большая опасность исходит от действий продавца, если он:

• отказывается заключать основной договор купли-продажи после получения задатка;
• затягивает процесс погашения ипотеки или снятия обременения;
• не желает регистрировать сделку;
• вовсе продал квартиру третьим лицам после снятия с нее обременения.

Любые такие действия оспариваются в суде, но для покупателя несут мало хорошего.

Что касается продавца, то основной недостаток продажи ипотечного жилья – это его сравнительно невысокая цена, которая формируется после экспертной оценки и одобрения банка. Собственную стоимость можно установить только при досрочном погашении долга и продаже без участия кредитора.