Как узнать, одобрят ли ипотеку?

Ипотека – это разновидность кредита, и основная задача банка – в полном объеме вернуть заемные денежные средства и получить прибыль в виде процентов. Из этого следует вывод: едва ли не единственное, что влияет на одобрение ипотеки, – это уверенность в платежеспособности и надежности должника. Разумеется, лицам, которые имеют очень высокий доход, а в совокупности с ним еще и много ценного движимого и недвижимого имущества, ипотека будет одобрена гарантированно. Однако, как показывает практика, в таком виде кредитования чаще всего нуждаются как раз люди с невысоким и средним доходом. Именно они нередко сомневаются, какой шанс одобрения ипотеки имеют с учетом доходов и других косвенных факторов?

По каким критериям банки выносят решение?

Чтобы понять, от чего зависит одобрение ипотеки, нужно разобраться, по каким критериям и во сколько этапов банк оценивает соискателя. В этом процессе участвуют как непосредственные официальные данные о заемщике, вроде его заработной платы или кредитной истории, так совершенно посторонние, на первый взгляд, нюансы.

Прежде всего, следует знать, что каждая финансовая организация имеет свои внутренние инструкции относительно предварительной оценки платежеспособности соискателя, и в случае отказа не обязана четко формулировать его причину. Во-первых, отказ может быть мотивирован некой специфической инструкцией, представляющей собой коммерческую тайну, во-вторых – иметь непосредственное отношение к личным качествам заемщика. Поэтому окончательно понять, одобрят ли ипотеку, можно только, пройдя все этапы проверок.

Ипотечный калькулятор

Как правило, на сайтах большинства финансовых организаций есть возможность предварительно оценить свои шансы на получение жилищного кредита задолго до обращения в одно из ее отделений. Речь идет о так называемом ипотечном калькуляторе – компьютерной программе, которая производит примерный расчет, исходя из введенных в нее данных.

В числе этих данных необходимо указать выбранный вариант ипотеки, уровень дохода, включая заработную плату и другие виды прибыли, место и стаж трудовой деятельности, семейное положение, иногда – паспортные данные. На первый взгляд кажется, что результаты подсчета такого калькулятора могут оказаться неэффективными, однако на самом деле программа имеет довольно сложный алгоритм, включающий, в числе прочего, и текущие статистические данные.

Например, если статистика покажет, что заемщики соответствующего возраста и рода деятельности чаще стали задерживать платежи, такая информация пойдет совсем не на пользу соискателю. Наличие несовершеннолетних детей в семье рассматривается как отдельная весомая статья обязательных расходов, которая обязательно скажется на платежеспособности.

Поэтому с большой долей вероятности проверить, дадут ли конкретному заемщику ипотеку, можно, не тратя время на личное посещение банка.

Собеседование

Второй этап получения кредита на покупку жилья – это непосредственное общение с менеджером финансовой организации. Во время этого этапа не только подается заявление и сопутствующие документы, но и оценивается личность заемщика, исходя из внутренних банковских инструкций.

Такой внимательной оценке подлежат: уверенность соискателя, его манера говорить, внешний вид, в частности опрятность, и некоторые другие признаки. Кредит – это не государственная субсидия незащищенным слоям населения и нуждается в подтверждении платежеспособности. По этой причине на собеседовании будет уместна, например, более качественная одежда, говорящая о финансовой состоятельности заемщика. Любой фактор, который насторожит менеджера и сделает соискателя подозрительным, автоматически снизит его шансы на положительный ответ.

Заявку на получение ипотечного кредита иногда можно написать и онлайн, на сайте банка. В этом случае также следует проявить предельную аккуратность в заполнении стандартной формы. Дело в том, что специальная программа фиксирует каждый вводимый символ и может расценить многочисленные исправления, как желание предоставить неправдивые данные.

Проверка

Получить одобрение по ипотеке можно только после прохождения самого серьезного этапа – проверки службой безопасности банка. На этой стадии согласования уже не требуется непосредственное участие заемщика – всю дополнительную информацию служба узнает по своим официальным каналам.

Первый объект проверки – это данные о работодателе и заработной плате, вернее, их подлинности. Служба безопасности выясняет, существует ли компания, указанная в документах, в действительности, имеет ли государственную регистрацию, настоящий ли юридический адрес. Также не обходят вниманием и такие нюансы, как процесс банкротства фирмы, числящиеся за ней долги, задолженность перед налоговой службой, завершенные или открытые судебные производства.

Практически безотказно получить одобрение ипотеки можно, указав высокий уровень официального оклада, однако только тогда, когда он соответствует действительности. Нередки случаи, когда работодатели идут навстречу сотрудникам и в справках о заработной плате указывают более высокие цифры. Служба безопасности без труда узнает истину, запрашивая данные из пенсионного фонда и сверяя начисления с указанным окладом.

Заведомое введение банка в заблуждение относительно своих доходов чревато неприятными последствиями. Дело даже не в том, что соискателю откажут в выдаче кредита, а в том, что подобная информация будет передана в другие финансовые организации как порочащая заемщика. В итоге взять ипотеку где бы то ни было станет практически невозможно.

Неплохо увеличить шансы на одобрение ипотеки может и хорошая кредитная история. В бюро кредитных услуг содержится информация обо всех займах, которые соискатель когда-либо брал, а также данные об их погашении. Подобные сведения служба безопасности запрашивает в обязательном порядке. Если выясниться, что заемщик неоднократно пропускал выплаты или тем более фигурировал ответчиком в судебных исках, то наверняка последует отказ в выдаче кредита.

Такие же условия распространяются не только на кредиты, но и на прочие виды долгов. Подавая документы в банк, нужно обязательно проверить, нет ли задолженности за оплату коммунальных услуг или штрафов, желательно даже закрыть кредитные карты, в том числе те, по которым нет долгов.

Проверка репутации заемщика включает сбор как обязательной, так и дополнительной информации. К первой относятся данные о судимости, участии в судебных тяжбах и прочие серьезные моменты. Дополнительную информацию служба безопасности черпает из социальных сетей, публикаций и личных блогов, если такие имеются.

Специалисты службы передают результаты проверки с выводами в кредитный комитет, который анализирует собранные данные и, в случае их соответствия условиям кредитования, выдает одобрение банка на ипотеку. 

Какие документы необходимо предоставить?

Для оформления ипотечного кредита банку необходима наиболее полная информация о соискателе, поэтому от него требуется достаточно большой пакет документов, в том числе, отдельно по каждому виду доходов. В этом пакете необходимо собрать:

• паспорт;
• СНИЛС;
• справку о доходах с места работы 2-НДФЛ;
• военный билет, если заемщик – мужчина;
• идентификационный код;
• правоустанавливающие документы на владение имуществом: договор купли-продажи, справка из ЕГРН и т.д.;
• копию трудовой книжки;
• копию трудового договора;
• договор аренды, если один из источников дохода – сдаваемое в аренду имущество;
• налоговую декларацию для индивидуальных предпринимателей;
• банковские выписки о начислении пенсии, ренты или других видов пособий;
• свидетельство о браке или о его расторжении;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
• справки из банков о денежных суммах, содержащихся на счетах.

Если заемщик работает в нескольких местах, справки о доходах ему нужно подать из каждого из них – это увеличит процент одобрения ипотеки. В случае, когда доходы не ограничиваются только окладом, может потребоваться налоговая декларация 3-НДФЛ.

Покупаемая в браке квартира, если нет брачного договора, автоматически становится общей собственностью, а супруги – созаемщиками. В такой ситуации все перечисленные бумаги потребуются от каждого из них, при этом не следует забывать, что совместно подсчитывается не только прибыль супругов, но и их расходы.

Каким соискателям ипотеку точно не выдадут?

Существует несколько категорий людей, которым ипотека не будет одобрена, и к ним относятся отнюдь не соискатели с маленькой зарплатой.

Первая категория – это граждане моложе 20 и старше 65-70 лет. Верхняя граничная отметка означает невозможность выдачи ипотеки людям, не достигшим данного возраста, а то количество лет, которое им должно исполниться на момент погашения долга. Если вспомнить, что средний срок для ипотеки составляет около 20 лет, на момент ее оформления заемщику должно быть не больше 45-50 лет. Иногда банк может одобрить заем и более старшим соискателям, однако на гораздо меньший срок.

Очень молодые люди расцениваются банками как финансово несостоятельные и ненадежные должники. Однако каждая заявка рассматривается в индивидуальном порядке, и при подтвержденных высоких и стабильных доходах соблюдаются все условия, чтобы одобрили ипотеку, и согласие кредитора может быть получено.

Вторая категория – должники. Если за заемщиком числятся незакрытые штрафы, долги по коммуналке и алиментам, а тем более по другим кредитам, в ипотеке будет отказано. Иногда при несерьезных нарушения банк может уведомить соискателя о наличии долга и предложить ему погасить его, а затем снова претендовать на ипотеку. Однако в большинстве случаев в подобной ситуации следует отказ. Он обусловлен тем, что банку проще отказать, чем выдать кредит невнимательному и потенциально ненадежному клиенту.

Третья категория – люди с неподтвержденным доходом. К нему относится не только заработная плата, но и другие источники, полученную из которых прибыль при желании всегда можно доказать документально. Если же соискатель, кроме уверений в гарантированной оплате, больше ничего не может предложить, ипотеку ему не дадут. Также необходимо, чтобы расходы на выплату кредита не превышали 40-50% всего оставшегося после вычета обязательных трат дохода.

Кроме этого, ипотека возможна только для граждан РФ.

Что сделать, чтобы одобрили ипотеку?

То, какова вероятность, что одобрят ипотеку, зависит не только от текущего дохода заемщика, но и от его способности предоставить дополнительную информацию, которая может сыграть ему на руку, а также от ряда других действий. 

Значительно повысить шансы на ипотечный кредит могут:

• Подтверждение неофициальных доходов. В качестве доказательств банки охотно принимают выписки со счетов, говорящие о регулярном поступлении денег; заверенные справки с места неофициальной работы; справки из бухгалтерии компании о доплатах, премиях и других денежных поощрениях.
• Смена ненадежного работодателя. Если позволяет квалификация, а текущие рабочие перспективы не располагают к надежным доходам, ипотека – это хороший повод сменить место работы на более стабильное. Особенно это касается тех случаев, когда работодатель сам имеет проблемы финансового, налогового или другого законного характера.
• Поручители. Наличие поручителей, могущих взять на себя задачу по выплате долга, если основной заемщик не справится со своими кредитными обязательствами, расценивается банком, как преимущество. 
• Крупный первоначальный взнос. Взнос в размере 50% стоимости квартиры и более свидетельствует о высоком уровне ответственности заемщика, его финансовой грамотности и большой вероятности своевременного возвращения кредита. Банки считают, что если он смог накопить на такой первоначальный взнос при текущем уровне доходов, то сможет и в дальнейшем без просрочек вносить ежемесячные платежи.