Одобрят ли ипотеку, если есть кредит?

В современном мире одновременное наличие нескольких потребительских займов – совершенно нормальное явление, поэтому покупатели жилья нередко интересуются, дают ли ипотеку с действующими кредитами? Однозначного ответа на этот вопрос нет, поскольку ипотека – очень особенный вид кредитования, одобрение которого зависит от множества прямых и косвенных факторов, касающихся заемщика.

Главные особенности жилищного кредитования

Узнать, одобрят ли ипотеку, если есть действующий кредит, можно, только тщательно разобравшись, как именно осуществляется выдача этого целевого займа. Жилищный кредит – это денежные средства, которые выделяются заемщику на приобретение недвижимости на длительный срок. От основной массы потребительских кредитов он отличается более низкой процентной ставкой, а также повышенными требованиями, выдвигаемыми к соискателям.

Самое главное из них – это платежеспособность. Основная задача банка – вернуть переданные в долг деньги, а также получить прибыль от процентов за пользование кредитом. Любые расходы, которые имеет заемщик, помимо ежемесячных платежей по жилищному займу, автоматически снижают его платежеспособность, поэтому можно смело утверждать, что потребительский кредит напрямую влияет на ипотеку, вернее, на вероятность ее одобрения.

Второе требование банков – трудоспособность, которая, в свою очередь, гарантирует платежеспособность. По этой причине во время выдачи ипотечного кредита существует возрастное ограничение для заемщиков: от 21 до 75 лет. 

Считается, что в более молодом возрасте соискатель еще не обрел достаточную квалификацию и опыт работы, чтобы претендовать на высокий уровень заработной платы, а также не имеет другого ценного имущества в собственности. Под верхней отметкой подразумевается возраст заемщика, при котором ипотека будет погашена. Это значит, что ее можно выплатить в 75 лет, но не получить – одобрить кредит могут не позже 50-55 лет. 

Если возраст соискателя приближается к установленным правилами границам, взять ипотеку с уже имеющимся кредитом гарантированно не получится.

Еще один нюанс, который касается семейных людей, – это суммарный подсчет доходов супругов. С одной стороны, в этом есть очень много преимуществ, а с другой – подсчитываются не только общие доходы, но и расходы. Одобрение ипотеки при наличии кредитов, особенно множественных, хотя бы у одного из супругов может быть значительно затруднено. Подобные расходы входят в категорию обязательных и уменьшают сумму общих денежных средств, необходимых для погашения ипотечного займа. 

Не следует забывать, что ипотека будет одобрена только тогда, когда размер ежемесячного платежа не превышает половину общего дохода семьи. Более того, эта половина высчитывается не из прибыли созаемщиков, а из тех денег, которые останутся после выплаты других кредитов, алиментов, расходов на содержание несовершеннолетних и т.д.

Ипотека и кредит на первоначальный взнос

Нередко ипотека при действующем кредите может быть следствием нехватки средств на первоначальный взнос. Он представляет собой определенную часть стоимости недвижимости, которую покупатель выплачивает самостоятельно, без помощи банка. Разумеется, чем больше процент первоначального взноса, тем охотнее финансовая организация выдаст деньги в долг, и тем меньше будут ежемесячные платежи.

Однако иногда возникают ситуации, при которых заемщик по каким-либо причинам не в состоянии заплатить взнос и вынужден искать другие варианты его поиска. Так происходит, когда, например, собственное жилье необходимо прямо сейчас, а не после того, как будут собраны деньги. Хотя такой вариант покупки жилья и является довольно сомнительным, изредка банки могут пойти навстречу и предоставить ипотеку без первоначального взноса, однако на самых невыгодных условиях. Кроме этого, к соискателю будут применены самые строгие требования относительно платежеспособности и кредитной репутации. 

Второй выход их ситуации, когда отсутствуют деньги на взнос – взять потребительский кредит. Однако и в этом случае проблем может быть больше, чем пользы. Во-первых, потребительский заем выдается на более короткий срок и под большие проценты, нежели ипотека. Это значит, что, если она все же будет одобрена, первое время придется платить весьма значительные суммы. 

Во-вторых, существует большой риск, что банк не позволит оформить ипотеку с уже имеющимся кредитом, тем более что в некоторых финансовых организациях это является прямым поводом для отказа. Единственное исключение – оформить потребительский и ипотечный кредиты в компании, клиентом которой является соискатель. Правда и в этом случае следует быть готовым к невыгодным условиям или же отказу. 

При каких непогашенных кредитах ипотеку не дадут?

Разновидностей потребительских займов, с которыми время от времени контактирует практически каждый заемщик, существует очень много: кредитные карты, приобретение товаров в рассрочку, микрозаймы, другие ипотечные кредиты. Некоторые из них, например, кредиты на покупку бытовой техники, не станут препятствием для одобрения ипотеки при хорошем уровне дохода и незапятнанной кредитной истории. В это же время ипотеку не дадут, если за соискателем числится много кредитов, которые банк классифицирует как риск для платежеспособности.

Первая разновидность займов, к которым крупные финансовые компании относятся очень неодобрительно – это доступные каждому обывателю микрозаймы, получаемые в МФО. Наличие таких долгов, особенно множественных, сделает получение ипотеки практически невозможным. Более того, даже закрытые вовремя микрозаймы, в отличие от других кредитов, понижают кредитный рейтинг заемщика. Поэтому, если в прошлом были случаи их получения, следует быть готовым к тому, что банк при рассмотрении заявки снизит баллы по одной только этой причине.

Второй недостаток микрозаймов – это то, что в глазах банка они являются свидетельством неумения заемщика планировать свой бюджет и его финансовой неграмотности. Такой соискатель будут рассматриваться как потенциально неплатежеспособный.

Следующий вид кредита, который менеджеры банков настойчиво советуют закрыть перед подачей заявки на ипотеку – это кредитные карты. В этом, на первый взгляд ненужном, требовании также есть своя логика.

Любая кредитная карта – это потенциальный долг ее держателя. Если на данный момент по ней отсутствует задолженность, и расходы сводятся только к незначительной оплате ее обслуживания, никто не даст гарантии, что в будущем владелец не обналичит или не истратит весь кредитный лимит, внеся в свои расходы дополнительную, усиливающую нагрузку статью.

На получение ипотеки влияют и крупные потребительские кредиты. Наиболее частым из них является приобретение автомобиля, и этот же факт становится одной из самых распространенных причин отказа в одобрении ипотеки. 

Наличие невыплаченного кредита на автомобиль может быть компенсировано только сравнительно высокой заработной платой, дополнительными доходами, безукоризненной кредитной историей, а иногда – наличием поручителей. Наилучшим подспорьем в этом станет предоставление всех документов по текущему займу, включая график фиксированных платежей и остаток долга, из которых будет видно, насколько добросовестно заемщик исполняет свои кредитные обязательства.

На одобрение ипотеки косвенно влияют другие заявки, направленные ранее и получившие отказ. По этой причине не стоит подавать их слишком часто, ведь каждый предыдущий отказ стремительно понижает рейтинг соискателя в других банках. Намного лучше в каждом отдельном случае проанализировать причины отказа и постараться по возможности устранить их до обращения в иную финансовую организацию.

Наличие судимости, долги по алиментам и коммунальным услугам, открытые судебные производства, многочисленные штрафы ГИБДД, увольнение с места работы по статье – все эти факторы считаются серьезными аргументами для отказа в предоставлении жилищного кредита. 

Что будет, если скрыть наличие кредитов?

При благоприятных сопутствующих условиях вполне можно взять ипотеку с действующим кредитом, но скрывать его наличие не только бесполезно, но и весьма опасно. Информация о любом, даже самом мелком займе, сразу же поступает в Бюро кредитных историй и надежно сохраняется в нем. Каждая организация, имеющая лицензию на кредитование населения, обязана делать это в кратчайшие сроки. Поэтому надеяться, что данные не успеют поступить в Бюро, очень наивно – банковская проверка перед одобрением ипотеки длится довольно долго, и его сотрудники успеют обработать даже недавно опубликованную информацию.

Самое безобидное, что может случиться при выявлении обмана – это занесение такого заемщика в черный список банка. После этого не может быть и речи не только об оформлении ипотеки, но и о получении самого мелкого потребительского кредита в стенах данной финансовой организации. Кроме этого, подобная информация почти всегда распространяется по межбанковским каналам и напрямую влияет на одобрение кредитов в других учреждениях.

Лицам, которые каким-либо образом достигли желаемого и получили жилищный заем, скрыв информацию о других долгах, в случае разоблачения грозит обвинение в мошенничестве. Виновного может ожидать крупный штраф или даже тюремное заключение на срок до полугода.

Как взять ипотеку, если есть кредит?

Наличие текущего кредита – это отнюдь не приговор для ипотеки, просто в этом случае потребуется предоставить банку некоторые дополнительные гарантии своевременного ее погашения. Для этого нужно:

• Сообщить об имеющихся займах. Данные, сообщаемые в банк, должны быть максимально правдивыми и подробными. Фиксированные платежи будут большим плюсом, поскольку позволяют точно спрогнозировать расходы заемщика на ближайшее будущее. Кроме этого, о некоторых видах кредитов стоит позаботиться заранее – закрыть кредитные карты или досрочно погасить потребительские займы.
• Улучшить кредитную историю. Задумываться о своей кредитной репутации стоит еще на этапе взятия самого первого в жизни займа, а также как можно более ответственно относиться к его погашению. Однако существуют способы искусственно поднять этот рейтинг. Они заключаются в оформлении кредита с последующим быстрым или досрочным погашением – такие действия заметно способствуют набору нужного количества баллов при подаче заявки.
• Выбрать подходящий банк. Как можно раньше следует выяснить, как то или иное финансовое учреждение относится к наличию у соискателя других кредитов, поскольку некоторые из них категорически отказываются выдавать ипотеку лицам, имеющим долги. Наиболее выгодно в этом смысле сотрудничать с банком, в котором есть открытый зарплатный или расчетный счет, а также брались и, главное, вовремя погашались другие кредиты.
• Рефинансировать кредит. Рефинансирование потребительского займа влечет за собой двойную выгоду, связанную с уменьшением ежемесячных платежей: во-первых, нагрузка на бюджет станет заметно ниже. Во-вторых, при рассмотрении заявки на ипотеку более низкая сумма этих обязательных расходов будет учтена банком в качестве не самой существенной.
• Подтвердить дополнительные доходы. Информацию о пассивных доходах, например от сдачи в аренду жилья или другого имущества, можно и нужно подавать в числе основных документов при подаче заявки на жилищный кредит. Также при возможности нужно постараться документально доказать наличие неофициальных доходов. Для этого подойдут банковские выписки о регулярном поступлении денег на личный счет или даже справка с неофициального места работы. 
• Доказать наличие ценного имущества. Имущество, которое может служить залогом, для банка представляет собой дополнительную гарантию возврата кредита. Кроме этого, его наличие свидетельствует о хорошей прибыли, которую получает соискатель, его умении грамотно распоряжаться деньгами, ответственности и дисциплинированности.