Чаще всего вопросы по поводу настоящего собственника возникают, если покупателя что-то насторожило в разговоре с потенциальным продавцом. Самый яркий пример – квартира принадлежит человеку, которого физически нет в стране, а продает ее родственник или доверенное лицо. Если квартира нравится, то покупатель будут уточнять собственника квартиры по адресу и данным кадастрового паспорта.
Какими документами закреплено право собственности
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) заработал с первого дня 2017 года. Его создали для хранения сведений об объектах недвижимости и их владельцах. Выписки появились немного раньше. Выписка ЕГРН заменила собой свидетельство о праве собственности на недвижимость, существовавшее до 15 июля 2016 года.
Свидетельство печатали на гербовой бумаге и выдавали на руки только владельцу квартиры. Выписку имеет право запросить любой россиянин, если ему известен адрес и кадастровый номер недвижимости.
Из документа, который можно было бы запросить, потенциальный покупатель мог узнать такую информацию:
- фамилию имя и отчество собственника квартиры по интересующему адресу;
- адрес и границы объекта, если речь шла о земельном участке;
- стоимость объекта по реестру кадастра;
- наличие обременения;
- ряд других сведений.
Но нужно учитывать, что узнать собственника квартиры по адресу с 1 марта 2023 года можно будет только с согласия самого владельца. Эту часть информации реестр закроет для третьих лиц. Остальные сведения по-прежнему можно будет запросить.
Для чего нужно проверять собственника квартиры
По традиции, мошенники не работают под собственными паспортами. Тем более, если продают квартиру, полученную мошенническим путем. В паспорт, утерянный владельцем, могут вклеить свою фотографию. Если вклеено неудачно, то можно снять ксерокопию с этого неудачного паспорта, предъявить ее потенциальному покупателю, попутно объясняя, что оригинал потерян. Поэтому основная причина, по которой покупатель стремится узнать владельца квартиры – сомнения в личности продавца.
Как найти собственника квартиры
Процесс поиска собственника подразумевает проверку двух моментов:
- паспорта на предмет того, действительно ли номер соответствует записанной фамилии;
- данных из выписки ЕГРН о том, на предмет сопоставления человека из паспорта с данными о владельце.
Паспорт проверяют через сайт МВД РФ. Нужна серия и номер документа. Если номер не совпадает с фамилией, то рекомендуется прервать контакт. Также учитывайте, что в базу попадают не только утерянные паспорта, но и те, срок действия которых закончился.
Следующий шаг – обращение в Росреестр за выпиской, чтобы найти собственника квартиры по адресу.
Для нахождения собственника квартиры можно использовать онлайн-поиск. Для этого в окошки экранной формы вводятся:
- кадастровый номер;
- адрес.
Адрес можно подобрать из выпадающего списка. Полученный результат дает покупателю возможность увидеть дату последнего обновления базы, дату выгрузки сведений и номер из свидетельства о регистрации права собственности, но не фамилию. Ее впечатывают в pdf-файл если вы закажете получение выписки на объект.
Напоминаем, с марта 2023 года фамилия, имя и отчество будут доступны только в том случае, если выписку заказывает собственник или он дал разрешение Росреестру предоставлять эти сведения. Если нет, то в распечатанном виде вы увидите то же что и на экране, т.е. данные без фамилии.
Дата обновления сведений в базе интересна тем, что показывает, когда в последний раз происходили изменения, связанные с квартирой: менялся владелец, появлялось или убиралось обременение и т.д. Если владелец менялся менее 3 месяцев назад, то юристы рекомендуют относиться к таким объектам настороженно. Возможно, вам предлагают квартиру, полученную мошенническим путем. Теперь ее пытаются отвести как можно дальше от факта кражи у собственника через серию перепродаж.
Важно помнить, что независимо от того, знает ли конечный покупатель о прошлом квартиры или нет, закон будет на стороне обманутого владельца. Поэтому суд оставит покупателя без денег и без квартиры с перспективой получить с мошенников уплаченную сумму.
Если выписку из ЕГРН вы запросили у владельца, то дата выгрузки сведений должна быть в пределах 2-3 недель. Выписки годичной давности не подходят. За это время сведения в реестре могли измениться.
Сколько стоит выписка
Сведения о собственнике квартиры из онлайн-формы (до заказа выписки) вы получаете бесплатно. Цена документа, который поступит на указанный вами адрес электронной почты, зависит от необходимых сведений. Так, в 2016 году расценки были следующими:
- только фамилия имя и отчество владельца стоят 90 руб.;
- выписка целиком – 350 руб.;
- информация о собственниках – 700 руб.;
- проверка обременения – 290 руб.;
- полная юридическая проверка всех данных – 1950 руб.
Очевидно, что найти собственника квартиры по адресу не сложно. Уточнить ФИО получается не бесплатно, но это и не дорого. А вот проверять собственника полностью нужно только в том случае, если вы намерены покупать эту квартиру.
Что можно узнать в ЖЭКе
Краткий ответ – ничего. Раньше сведения о жильцах дома записывались в домовой книге. У владельцев частных домов такая книга хранилась на руках, а во многоквартирных домах – в жилищном управлении. Поэтому можно было прийти в ЖЭК, чтобы узнать собственника по адресу. Но с началом ведения электронного учета, бумажные книги передали в архив, а сам учет лиц, зарегистрированных в квартире, ведется в электронном виде соответствующим подразделением МВД. Поэтому проверка собственника квартиры через ЖЭК невозможна.
Можно ли узнать собственника объекта недвижимости через частные организации
Все зависит от того, что имеется ввиду под «сторонними организациями». Юристы проводят проверку собственника квартиры бесплатно, если занимаются в целом проверкой юридической чистоты объекта недвижимости. Заказчик платит юристу оговоренную соглашением сумму и оплачивает государственные пошлины.
Нотариус тоже будет проверять собственника квартиры по адресу, если в его задачу входит регистрация сделки. Но это не значит, что можно прийти к нотариусу чтобы заказать «проверьте-ка мне фамилию владельца квартиры по такому-то адресу». Кроме того, источник, из которого любая организация будет запрашивать сведения, – это ЕГРН. Заказчик в любом случае платит государственную пошлину, а также оплачивает услуги третьего лица. Так зачем платить больше, как спрашивали в некогда популярной рекламе.
Личность собственника: каких подводных камней следует опасаться
С опаской следует относиться к пожилым собственникам. К сожалению, у пожилого владельца могут оказаться не совсем добросовестные дети, наследники или другие родственники. Они могут оспорить сделку, предоставив в суд справку о том, что продавец недееспособен на момент заключения сделки, не отдавал отчет в своих действиях и т.д. Чтобы избежать такой проблемы, покупатель может договориться с продавцом, чтобы он взял справку из поликлиники о том, что здоров. Также о дееспособности могут свидетельствовать другие документы, например, водительское удостоверение. Но если пенсионер давно не выезжает своим автомобилем, то документ будет бесполезен.
При покупке важно учитывать, что ситуация с «внезапным» признанием продавца недееспособным – самая популярная мошенническая схема на протяжении двух десятков лет.
Выписка ЕГРН: чего стоит опасаться
Узнать собственника достаточно, чтобы убедиться в том, что он тот, за кого себя выдает, но недостаточно для того, чтобы купить квартиру. В выписке ЕГРН также нужно уточнять следующие сведения:
- 1Количество собственников, зарегистрированных по адресу. Каждый из них обладает равными правами на объект недвижимости. Значит, квартира может быть продана только с согласия всех собственников. Если речь идет о муже/жене, то они письменно должны выразить согласие на продажу. Документ заверяется в присутствии нотариуса. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, то необходимо разрешение от попечительского совета, кроме согласия родителей. Государство охраняет права несовершеннолетних. Поэтому снять их с регистрации можно только тогда, когда детям предоставлено равноценное жилье.
- 2Наличие обременения. Если на квартире есть обременение, например, она куплена в ипотеку, то продать ее без согласия банка на перезаключение ипотечного договора на нового владельца невозможно. Суть обременения указывается в расшифровке этого пункта, находящегося в разделе №2 выписки ЕГРН.
Каких сведений нет в выписке ЕГРН, а они нужны
В документе нет сведений о людях, снятых с регистрации, но не потерявших право на недвижимость. Например, гражданин, находящийся в колонии, не прописан в квартире и никак не отражается в выписке. Но он не теряет своего права на жилье, кому бы не принадлежала квартира по выбранному адресу. Узнать информацию о таких подводных камнях можно, пораспрашивав сседей.
Кого из владельцев нельзя выписать из квартиры
К таким относятся:
- 1Несовершеннолетние дети. Их снятие с регистрационного учета должно происходить с одновременной постановкой на учет в другой квартире.
- 2Предыдущие владельцы, заключившие с теперешним владельцем договор пожизненного содержания.
Поэтому после того, как покупатель проверил собственника, ему также нужно выяснить нет ли людей, которые могут потребовать долю в квартире, и нет ли среди собственников тех, кого не получится выписать из квартиры даже через суд.