Как выбрать квартиру?

Любой человек, приобретая жилую недвижимость задается вопросом, какую квартиру лучше купить, чтобы жизнь в ней была как можно более комфортной, а сама квартира верой и правдой прослужила долгие годы. Сначала эта задача кажется достаточно легкой, однако, когда дело доходит непосредственно до выбора, начинаются определенные сложности. Первая трудность, с которой сталкивается большинство покупателей, – это огромный выбор самых разных предложений, которыми щедро изобилует современный рынок недвижимости. Выбирать хорошую квартиру приходится из тысяч на первый взгляд ничем не отличающихся вариантов, и одно только это может поставить будущего собственника в тупик.

По каким критериям выбирать квартиру при покупке?

Если поглубже разобраться в этом вопросе, двух одинаковых квартир найти не получится. Это обусловлено многими факторами, которые прямо или косвенно влияют на качество жизни в отдельно взятой жилплощади. Поэтому для того, чтобы правильно выбрать квартиру, следует учитывать основные составляющие ее ценности как жилья.

Надежность застройщика

Надежность застройщика – это едва ли не самый важный критерий, если выбор жилья падает на новостройку. К сожалению, известны случаи, когда обманутые дольщики годами добивались компенсации, а в итоге в лучшем случае могли вернуть уплаченные за квартиру средства. Итак, выбирая застройщика, нужно проверить:

• Уставные документы. Дата основания строительной компании должна совпадать с заявленной, а срок действия различных лицензий не заканчиваться до оговоренного срока сдачи объекта.
• Проектную декларацию. Это самый важный документ, который касается конкретного объекта. В нем содержатся сроки сдачи, проект договора долевого участия, страховка и гарантии, а также прописаны варианты компенсации за правонарушения со стороны застройщика.
• Разрешения на строительство и пользование земельным участком, которые выдаются администрацией населенного пункта. Если застройщик – не собственник или не арендатор участка, дом в эксплуатацию введен не будет.
• Финансовые документы. То, насколько коммерчески успешен застройщик, свидетельствует о его платежеспособности и автоматически снижает риск банкротства.
• Банковская аккредитация. Доверие банков, особенно крупных, вроде Сбербанка, говорит не только о кредитоспособности строительной фирмы, но и о более доступных условиях ипотеки.

Согласно законам, такая информация должна быть опубликована на сайте застройщика, поскольку не является коммерческой тайной. Если на сайте ее нет, компания обязана предоставить ее по требованию покупателя. 

Стоимость квартиры

Цена квартиры – это первое, на что обращает внимание человек, решивший совершить покупку на рынке недвижимости. Все покупатели имеют разные возможности, поэтому жилье для упрощения его принадлежности к той или иной ценовой категории делится на классы.

• Самый бюджетный вариант – квартиры эконом-класса. Они отличаются сравнительно небольшой площадью, имеют одинаковую планировку, небольшую придомовую территорию. Как правило, дома эконом-категории не имеют декоративных архитектурных элементов и мало чем отличаются от других зданий типовой застройки.

При этом нельзя сказать, что, например, студия в доме эконом-класса окажется неудобной, холодной или недолговечной. В большинстве случаев от квартиры более высокой категории она будет отличаться разве что отсутствием чистовой отделки.

• Квартиры комфорт-класса – это, можно сказать, тот же эконом, однако с рядом дополнительных удобств. Эти удобства могут заключаться в более просторных холлах и лестничных площадках, наличии грузового лифта, дворах большей площади.

Основное отличие комфорт-класса – это почти полное отсутствие студий и небольших однокомнатных квартир. Большинство застройщиков проектируют дома данной категории таким образом, что в них преобладают двух- и трехкомнатные квартиры. Также жилье этого класса может располагаться в более престижном и обжитом районе.

Если ценовое отличие между первыми двумя категориями жилья может быть практически незаметным, то в случае с недвижимостью бизнес, а тем более, премиум-класса разница будет просто колоссальной.

• Бизнес-класс – это всегда просторная, отделанная дорогими материалами жилплощадь в доме, который имеет абсолютно все современные удобства: от подземного паркинга до сплит-систем и кондиционеров в каждой квартире. Подобные дома строятся в престижных районах, имеют огражденную территорию.
• Премиум-класс – примерно то же самое жилье, что и в случае с бизнес-классом, однако с явными элементами роскоши, с учетом которых и создаются подобные проекты.

Хоть немного разбираться в категориях жилья важно для того, чтобы понять, стоит ли квартира заявленных денег, или же под громким названием прячутся вполне заурядные квадратные метры типовой планировки. Точно так же должна настораживать слишком низкая стоимость недвижимости, которая соответствует требованиям высокой категории. Это может свидетельствовать о скрытых юридических или технических проблемах, и в дальнейшем обернуться чередой больших и малых неприятностей.

Тип дома

Несмотря на то, что технологии строительства с каждым днем претерпевают изменения, до сих пор существует лишь несколько их основных разновидностей, по которым строятся современные многоквартирные дома:

• Кирпичный дом. Дома из кирпича по праву считаются одними из самых качественных. Они долговечны, хорошо сохраняют тепло, почти не проводят посторонние шумы. Из-за больших трудозатрат и длительных сроков возведения сегодня эта технология почти не встречается «в чистом виде». Современные требования к скорости строительства просто не позволяют кирпичной технологии конкурировать с остальными, поэтому в результате это приводит к весьма значительному повышению стоимости.
• Панельный дом. Панельная технология, ставшая чуть ли не единственным вариантом для советской застройки, в нынешнее время встречается не так часто. Несмотря на скорость и простоту строительства, всем давно известны ее недостатки, хотя современные панели сильно отличаются от своих предшественников в лучшую сторону. Панельная застройка сейчас используется в основном в домах эконом-класса.
• Монолитный дом. Монолитный способ строительства в нынешнее время является наиболее популярным. Он позволяет быстро и качественно возводить жилые дома, при этом срок их службы составляет от полутора до двух сотен лет. Распространена также технология кирпично-монолитного строительства, которая сочетает в себе все преимущества этих двух материалов.

Расположение и транспортная доступность

Выбор района для проживания, пожалуй, второй по важности момент после определения цены будущей квартиры. Большинство покупателей старается поселиться недалеко от работы или родственников, однако существуют и другие важные факторы комфорта, которые зависят от характера местоположения дома:

• Расположение относительно центра города. В рамках программы масштабного освоения территорий массово застраиваются окраины населенных пунктов. В этом случае нельзя говорить о хорошей работе общественного транспорта – зачастую единственным его видом в первые годы может быть электричка, ближайшая станция которой расположена в паре километров.
• Экология района. Новостройки, сооруженные на месте бывших промышленных зон или в непосредственной близости от крупных магистралей, не способны обеспечить жильцов чистым, свежим воздухом. В это же время комплексы, даже возведенные на окраинах, но в окружении лесных и парковых массивов, могут стать идеальным местом для семейного проживания.
• Негативные ассоциации. Под этим понятием подразумеваются некоторые постройки и сооружения, которые могут оказаться рядом с многоквартирным домом. К ним относятся: кладбища, крематории, наркологические диспансеры, места лишения свободы. Далеко не каждый человек будет чувствовать себя спокойно в случае такого соседства.

Инфраструктура

Инфраструктура – также немаловажный фактор комфорта, в большинстве случае напрямую зависящий от расположения микрорайона или жилого комплекса. К ней относятся не только транспортная доступность, но и другие, не менее важные для полноценной жизни показатели:

• Наличие учебных и медицинских учреждения. Важно, чтобы в пешей доступности в пределах одного микрорайона были, и желательно не в единственном числе, детские сады и школы, больницы или поликлиники.
• Торговые заведения. Если в пределах микрорайона ощущается недостаток магазинов, в дальнейшем это может привести к ряду значительных неудобств. То же самое касается аптек, отделений банков, салонов красоты и почтовых отделений.
• Степень озеленения. Его недостаток наиболее остро ощущается в новых жилых комплексах, построенных на пустырях и на местах бывших промышленных зон. Деревья, высаженные одновременно с постройкой корпусов, смогут дать достаточно тени не ранее, чем через десять лет. Поэтому важно выбирать квартиру в доме, в окрестностях которого есть парки, искусственные или природные насаждения.
• Перспективность района. Если выбранный район продолжает активно застраиваться, черта города за его пределами отодвигается, есть большая вероятность, что через несколько лет его престиж значительно возрастет. Это будет иметь множество преимуществ: от сооружения новой станции метро до ощутимого повышения цен на квартиры. 

Этажность, площадь, отделка и планировка

Когда выбор конкретного дома уже сделан, приходит время определяться с квартирой. Чаще всего покупатели руководствуются следующими критериями:

• Этажность. Ни для кого не секрет, что меньше всего ценятся квартиры на первых и последних этажах. Некогда это было связано с различными проблемами, которые могли возникнуть по техническим причинам. Современные технологии свели к минимуму риск повреждения инженерных коммуникаций, но традиция выбирать жилье на средних этажах осталась. От высоты, на которой расположена квартира, зависит вид из окна – чем больше этажность, тем шире панорама.
• Площадь и высота потолков. Второй критерий важен с точки зрения комфорта – низкие потолки визуально делают пространство меньше, а с высокими можно обыграть интерьер так, что квартира будет казаться просторнее.
• Отделка. Как правило, застройщики сдают квартиры с тремя основными видами отделки: черновая, предчистовая и чистовая.

Черновая – это, простыми словами, бетонная коробка, в которой выровнены стены, установлены счетчики, оборудована часть коммуникаций. Квартиры с черновой отделкой или вообще без нее стоят ощутимо дешевле.

Предчистовая – это вид отделки, когда квартира полностью готова к проведению финишных работ. Она подразумевает сантехнику, выключатели и розетки, обои под покраску, напольное покрытие, межкомнатные двери.

Чистовая или отделка «под ключ» дает возможность собственнику заселиться сразу после получения ключей. Во многих случаях индивидуальные детали оформления квартиры можно заранее согласовать с застройщиком или подрядчиком.

• Планировка. Планировка бывает типовой или свободной. Существуют также ее промежуточные варианты вроде европланировки, когда гостиная совмещается с кухней.

Свободная планировка, одна из самых популярных на сегодняшний день, представляет собой квартиру, в которой отсутствуют внутренние перегородки. В этом случае собственник сам зонирует жилое пространство, устанавливая перегородки на свое усмотрение. Это можно как заблаговременно оговорить с застройщиком, так и впоследствии сделать собственными усилиями.

Все упомянутые критерии того, как правильно выбирать квартиру при покупке, – далеко не полный перечень факторов и действий, которые помогут остановить выбор на наиболее подходящем варианте. В конце концов, окончательное решение всегда зависит от личных предпочтений и убеждений покупателя, его представлений о том, как именно должно выглядеть идеальное жилье, в каком доме находиться, и какой вид будет открываться из его окон.