Как взять ипотеку с плохой кредитной историей

Ипотека с долгами и плохой кредитной историей до недавнего времени считалась практически гарантированно недоступной. Сегодня заемщики, имеющие печальный опыт встречи с последствиями невозврата кредитов, также вряд ли могут рассчитывать на получение жилищного займа. Однако в последнее время банки стали более клиентоориентированными, поэтому каждый отдельный случай рассматривается в индивидуальном порядке. В результате ипотека вполне может быть одобрена некоторым людям, история взаимоотношений с банками которых была слегка запятнана.

Зачем банкам кредитная история?

Главная причина, почему банки не выдают ипотеку клиентам с плохой кредитной историей, довольно банальна – они страхуют себя от повторения ситуации, виновником которой в прошлом являлся данный заемщик. Это значит, что если человек некогда допустил просрочку платежей по другим кредитам или же вовсе не погасил их, то вероятность подобного развития событий значительно возрастает. При этом не имеет особого значения текущий уровень доходов заемщика – содержащиеся в истории проблемы с займами свидетельствуют также о его неблагонадежности, плохом умении распоряжаться финансами и в целом плохой организованности.

Такое утверждение справедливо лишь отчасти – очень многие случаи задержек с выплатами продиктованы резко ухудшившимся материальным положением должников вследствие финансового кризиса или другими, не зависящими от них, причинами.

Традиционно любое Бюро кредитных историй представляет собой коммерческую негосударственную компанию, имеющую специальную лицензию. Она собирает, хранит и систематизирует данные обо всех кредитных сделках: начиная с микрофинансовых организаций и заканчивая крупнейшими банками. Банки, в свою очередь, заключают с Бюро соответствующие договоры, согласно которым последние по первому запросу предоставляют подробнейшую информацию о заемщике. 

С экономической точки зрения, подробные данные о прошлых кредитах заемщика, а также обо всех сопутствующих нюансах, служат наиболее точным и информативным инструментом анализа будущего договора. Если ранее у клиента были просрочки по кредиту, ипотеку ему одобрят тем вероятнее, чем меньше этих просрочек имело место. 

Обратите внимание! Для получения доступа к кредитной истории заемщика банку требуется его официальное разрешение. Если человек, подающий заявку на получение жилищного кредита, отказывается его давать, это прямой сигнал финансовой организации отказать ему в выдаче займа.

Какие шаги предпринять, если кредитная история не идеальна?

Оформить ипотеку с плохой кредитной историей вполне реально – и этому есть множество подтверждений. Как уже упоминалось, вероятность, что заявка будет одобрена, в большей степени зависит от внутренней политики банка, а также от индивидуальных требований, выдвигаемых к заемщикам. Сами же заемщики также в силах повлиять на конечный результат – для этого им потребуется приложить совсем незначительные усилия. 

Очень желательно перед подачей в банк заявки на получение ипотеки:

Объективно оценить себя в качестве заемщика

Разумеется, в точности повторить тот алгоритм, по которому финансовые организации оценивают надежность заемщиков, для неспециалиста тяжело, но для предварительного анализа таких тонкостей и не потребуется. Любой человек прекрасно осведомлен, какие кредиты он брал и насколько успешно их отдавал. Если цель заемщика получить ипотеку с испорченной кредитной историей, крайне важно выяснить для самого себя: почему были проблемы с прошлыми займами, какие внешние факторы на это повлияли, насколько высока вероятность повторения подобной ситуации в будущем?

Нередко люди, у которых ранее случались неприятности с кредитами, считают, что в выдаче ипотечного займа им будет гарантированно отказано, или же, что их имена фигурируют в банковских черных списках. Это далеко не так, поскольку с точки зрения финансовых учреждений процент совсем уж безнадежных заемщиков не так и высок.

Совет! Перед получением ипотеки в каком-то конкретном банке стоит поискать информацию о его лояльности к клиентам с небезупречной кредитной историей. Некоторые компании даже оговаривают эти моменты в описании ипотечных программ на своих сайтах. Кроме этого, при личном визите в банк его менеджеры охотно разъяснять такие щекотливые моменты, ведь они не являются коммерческой тайной.

Убедиться в своей платежеспособности и соответствии с требованиями банка

Платежеспособность – это не менее важный критерий для оценки заемщика, нежели его кредитная история. В некоторых случаях, если уровень официального дохода клиента очень высок и по результатам анализа прогнозировано будет оставаться таким на протяжении длительного времени, на испорченную историю кредитов могут закрыть глаза. Однако это вовсе не означает, что подобные проблемы решаются настолько легко – к заемщику будут выдвинуты гораздо более строгие требования относительно доказательств платежеспособности.

Очень большой минус при оформлении ипотеки – это наличие других незакрытых кредитов. В сочетании с небезупречной историей они могут сыграть не в пользу заемщика, и тому придется собрать и направить в банк еще более весомые доказательства, что он справится с долговой нагрузкой.

Кроме этого, не стоит забывать, что жилищные займы предоставляются людям, находящимся в определенных возрастных рамках. Банки, выдающие ипотеку с плохой кредитной историей, предпочитают иметь дело с достаточно молодыми людьми, которые на момент погашения долга будут пребывать в трудоспособном возрасте. Общий стаж трудовой деятельности, а также длительное пребывание на последнем месте работы, повысят вероятность одобрения заявки.

Проверить свою кредитную историю

Ту же информацию, которая поступает в банк, можно получить и самостоятельно. Проще всего это сделать на сайте Госуслуг после соответствующего запроса – к сведению заемщика будет представлен перечень всех Бюро кредитных историй, в которых содержатся данные о всех его кредитах и нюансах их погашения. После этого останется только обратиться в одну из таких организаций за получением выписки.

Как правило, между запросом в Бюро и ответом проходит всего несколько минут, поскольку информация систематизируется и выдается автоматически. Два раза в год данные о своей кредитной истории можно узнать бесплатно, более частые запросы придется оплачивать, согласно тарифам Бюро.

Исключить ошибки

В любые данные, даже собираемые с помощью сложных и эффективных программ, могут вкрасться ошибки. Как правило, в большинстве случаев виной всему человеческий фактор: не вовремя внесенные данные о погашении кредита, добавление в кредитную историю займов других людей и т.д. В таких ситуациях кредитная история может быть испорчена не по вине заемщика.

При выявлении таких неточностей необходимо сразу же связаться с Бюро кредитных историй и совместно с ним исправить ошибки в данных. Зачастую для этого потребуется предъявить некоторые документы: бумажные или электронные квитанции о своевременной оплате, банковские выписки о непоступлении денег на счет в указанный период и от кредитора, у которого клиент не занимал.

Результатом таких действий может стать то, что исправленная кредитная история станет безупречной и будет соответствовать даже самым строгим банковским требованиям. 

Выбрать банк и ипотечную программу

Иногда для того, чтобы одобрили ипотеку с плохой кредитной историей, можно услышать советы подавать заявки в как можно большее число банков. Это не совсем верно, ведь каждый предыдущий отказ будет снижать вероятность одобрения в следующей организации. Однако на единственном банке также не стоит останавливаться – лучше рассмотреть три-четыре варианта, в которых присутствуют лояльные к заемщикам программы и нет слишком суровых требований.

Несмотря на клиентоориентированность кредиторов, заемщику не стоит рассчитывать на самую низкую процентную ставку, указанную в рекламе ипотеки. Особенности каждого жилищного займа подбираются в индивидуальном порядке, и, чем большими, с точки зрения банка, недостатками обладает заемщик, тем выше процент будет для него установлен. Кроме этого, такому клиенту будет предложен более дорогой пакет страхования, включающий все возможные риски.

Как повысить вероятность одобрения заявки?

Можно взять ипотеку с плохой кредитной историей под больший процент, а можно эту историю улучшить или прибегнуть к другим вспомогательным способам. Повысить шанс получения одобрения помогут:

1. 1

   Взятые и вовремя возвращенные кредиты. Потребительские займы, кредитные карты для расчетов, по которым вовремя вносятся платежи, поднимают рейтинг заемщика и способствуют улучшению его кредитной истории. При этом очень важно не гасить все кредиты одномоментно, а четко придерживаться графика платежей.
2. 2

   Ценное имущество под залог или поручители. Если объектом залога становится не приобретаемое в ипотеку жилье, а уже имеющееся в собственности заемщика, ему охотнее и на более выгодных условиях одобрят кредит. То же самое касается и официальных поручителей или созаемщиков – при меньших для себя рисках банки могут простить некоторые неприятные нюансы в кредитной истории.
3. 3

   Подтвержденные доходы. Некоторые виды доходов, даже неофициальных, вполне можно доказать с помощью банковских выписок об обороте денег на счету, справок от работодателя, предоставлением договора аренды, если источник дохода – сдаваемое внаем имущество.
4. 4

   Сотрудничество с банком-кредитором. Если заемщик имеет зарплатный, расчетный или какой-либо другой счет в банке, в котором намеревается взять ипотеку, ему одобрят ее с большей долей вероятности. Это связано с тем, что финансовая компания хорошо осведомлена о материальном положении такого клиента и может объективно оценить его платежеспособность.

Какие банки одобряют ипотеку с плохой кредитной историей?

Сразу следует оговориться, что с откровенно плохой кредитной историей, в которой зафиксированы множественные случаи невыплат и просрочек, ни один банк ипотеку не одобрит. Получение возможно только в том случае, если прошлые нарушения условий договора были незначительны и клиент доказал, что они произошли по его вине лишь частично.

Банки, дающие ипотеку с плохой кредитной историей, обычно требуют от заемщика минимальный пакет документов. Попытаться получить жилищный заем можно в таких банках: «Открытие», «Росбанк Дом», «ПИК», «Альфа-Банк», «Совкомбанк», «Газпромбанк». Начальная процентная ставка ипотечных программ, для которых требуется минимум данных о заемщике, стартует от 12-13% годовых, но может достигать и более высоких чисел, если банк сочтет для себя это более выгодным и безопасным.