Поручитель по ипотеке: суть и особенности института поручительства

Ипотека с поручителем требуется клиентам, у которых недостаточный доход для того, чтобы получить ипотечный кредит. Поручитель берет на себя обязанности заемщика, если тот не справится с оплатой. Выступать поручителем – это большая ответственность, поэтому важно знать все права и обязанности поручителя по ипотеке до того, как согласиться выступить стороной договора поручительства.

Кто такой поручитель по ипотеке

Ипотека позволяет близкому члену семьи, обычно родителю, бабушке или дедушке, выступать в качестве гаранта по обслуживанию долга. Способен выступать поручителем и человек, который никогда не состоял в родственных отношениях с заемщиком. Например, его работодатель или знакомый. 

По правилам договора, поручитель:

• отдает собственное имущество в качестве обеспечения кредита (залог);
• или соглашается покрыть платежи за основного заемщика, если тот не справился с выполнением взятых обязательств (пропустил срок платежа). 

Объем погашения платежа (50% или 100%) зависит от условий, указанных в договоре поручения. При этом поручитель не приобретает прав на недвижимость. Также доходы поручителя не влияют на сумму ипотеки, которую банк готов выделить заемщику. Но они должны быть выше, чем среднемесячный ипотечный платеж.

Так ли необходим поручитель для ипотеки? В обычных условиях необходимости в поручителях нет. Банки попросту отказывают ненадежным клиентам, но иногда пользуются поручителями как дополнительным элементом гарантии. Например, при слишком юном возрасте кредитуемого или, наоборот, при оформлении ипотечного соглашения людьми предпенсионного возраста и старше. Наличие других кредитных обязательств, частая смена места трудовой деятельности или сезонные доходы, тоже могут стимулировать банк применить поручительство. Следовательно, бегать за банком и предлагать поручителей не нужно, если только финансовое учреждение не потребовало их применить. 

Кому подходит ипотека с поручителями

Поручитель по ипотечному кредиту понадобится, если вы планируете купить недвижимость, но при этому у вас:

• низкий доход;
• небольшая стоимость залога (допустим, покупается участок под индивидуальное-жилое строительство или небольшая квартира);
• плохая кредитная история (независимо от причины ее появления, плохая репутация делает заемщика невыгодным для банка, поэтому ему откажут или дадут ипотеку под высокие проценты);
• маленькая кредитная история, например, у студента, который только начал свою трудовую деятельность может не быть длинной кредитной истории). 

Если банк считает необходимым использовать поручительство, то об этом потенциального заемщика уведомит менеджер банка, а также разъяснит обязанности поручителя по ипотеке. 

Что представляет собой институт поручительства

Договор поручительства – это юридические соглашение, по которому человек, подписавший документ (поручитель), принимает ответственность за договорные обязательства совершенно другого лица (заемщика). Например, выплатить кредит или ипотеку при задержке оплаты или невыполнения обязательств тем, кто «взял у банка взаймы». Лицо, подписавшее договор поручительства, именуется поручителем. 

Гражданин может подписать договор поручительства, чтобы помочь своему ребенку получить деньги на покупку квартиры, начать бизнес или совершить иную сделку, которую в обычных условиях банк сочтет рискованной. Если сумма кредита велика, то банк может потребовать привлечь не одного, а большее количество поручителей – 2-4. Ответственность у всех поручителей по ипотеке будет одинаковой. 

Цель договора поручительства – свести к минимуму риски для кредитора. Банки предпочитают не тратить время на суды и поиски способов получить с клиента задолженность. Им удобно сразу предусмотреть источник, из которого будут погашены договорные обязательства. 

Представим, что у банка возникла необходимость воспользоваться поручителями. Значит он последовательно обратится к каждому из них за тем, чтобы закрыть задолженность. Ответственность в процентном выражении не делится между поручителями, если только это не было сразу прописано в условиях договора. Если же было, то каждый из них выплачивает ту сумму, которая указана в соглашении сторон. Цель – полное погашение долга. Обязательства поручителей считаются выполненными, когда банку будут возвращены все деньги (сумма кредита, проценты за пользование им, пеня и штрафы, которые возникли в ходе обслуживания ипотеки.

Есть ли разница между созаемщиком и поручителем

Как уже понятно, поручитель при оформлении ипотеки нужен не всегда, но может понадобиться созаемщик. Он – второй ответчик по ипотечному договору наравне с тем, кто покупает квартиру. Он может состоять в родстве с заемщиком, что не обязательно. Но, как правило, созаемщики – родственники, ведь они вместе приобретают равные права на купленную квартиру. Кроме того, доход созаемщика влияет на сумму, которую выдает банк, и процентную ставку, которую он готов предложить. Поэтому созаемщик существенно отличается по своим правам и обязанностям от поручителя. 

Созаемщики равны в правах и обязанностях. Поручители по ипотеке не равны в правах с заемщиком. Они выступают гарантом выполнения договорных обязательств, но не приобретают права на квартиру. Пока заемщик выполняет свои обязанности, в их задачу не входит финансовое участие в обслуживании ипотеки. О поручителе банк вспомнит только тогда, когда заемщик «потерялся», тогда возникают требования к поручителю по ипотеке. Срок оповещения поручителя указывается в договоре поручения.

Как найти поручителя для ипотеки 

На первый взгляд кажется, что найти поручителя по ипотеке сложно. Это связано с тем, что у него нет прав, но есть финансовые обязанности. Посторонний человек вряд ли пожелает взять на себя финансовую ответственность, если ему ничего не предложить. Поэтому в том случае, когда нет подходящих поручителей-родственников, люди указывают в договоре такой пункт, как переход права собственности на квартиру поручителю, если заемщик не сможет погасить свои обязательства, и эта обязанность перейдет к поручителю. На таких условиях найти поручителя становится намного проще.

Выдается ли договор поручителю по ипотеке 

Да, договор поручительства – отдельный документ. Если вы берете ипотеку с созаемщиком (мужем/ женой или родителями), то отдельный договор не заключается. Но договор поручения – это отдельный документ. Его подписывает банк с поручителем. Потому один экземпляр документа обязательно останется на руках у поручителя. 

Кого одобрят поручителем

Поручителем одобрят лицо, соответствующие общим требованиям к заявителям. Это человек с российским гражданством в возрасте от 21 до 65 лет с высоким уровнем дохода. Размер ежемесячного дохода поручителя должен быть выше, чем размер ипотечного ежемесячного платежа. Уровень дохода подтверждается справкой с места работы заемщика. 

Некоторые банки обращают внимание на регистрацию поручителя. Например, требуют регистрацию в городе, где берется кредит. Другим достаточно регистрации (постоянной) в любом из населенных пунктов Российской Федерации.

Ответственность поручителя при невыплате ипотеки заемщиком

Что значит быть поручителем по ипотеке? Прежде всего, поручитель – финансово-ответственное лицо. Поэтому прежде, чем подписывать договор, нужно:

1. 1

   Убедиться, что у вас достаточно средств для погашения долга вместо заемщика, если он окажется несостоятельным. 
2. 2

   Осознать, насколько ответственность за чужой кредит повлияет на ваши планы взять собственный или купить что-нибудь. Это важно, так как при обращении в банк за кредитом вы можете столкнуться с отказом. 
3. 3

   Убедиться, что готовы отказаться от того имущества, которое станет залогом выполнения кредитных обязательств. 
4. 4

   Узнать у менеджеров банка, сколько всего денег понадобится выложить, включая судебные издержки, если заемщик просрочит платеж. 

Поручитель не обязателен заемщику по ипотеке. Да, и интересам поручителя подписание договора поручительства может не отвечать. Поэтому люди всегда сосредотачиваются на том, чтобы снизить риск, если соглашаются на поручительство.

Поручитель обязан:

• быть гарантом по возврату долга банку;
• погасить не только ипотеку, но и все дополнительные платежи (штрафы за просрочку оплаты, штрафы), если необходимо;
• извещать банк обо всех изменениях, влияющих на платежеспособность (изменение зарплаты, количества иждивенцев).

Кроме необходимости погашать долги заемщика, у поручителя есть ряд прав:

1. 1

   Отказаться от выплат по ипотеке. Но сделать это можно только по решению суда. Например, поручитель знает, что заемщик уклоняется от выплат. Он имеет право подать в суд. Если у заемщика не найдут имущество для погашения долга, то ипотеку придется погашать поручителю. 
2. 2

   Стать владельцем ипотечной квартиры, если это было внесено в договор поручительства. Например, как одно из условий передачи права собственности тому, кто оплатил квартиру. 

Прежде, чем заключать договор, стоит разобраться с тем, насколько вы доверяете заемщику и действительно ли стоит с этим связываться. Это позволит защитить собственные финансы и не стать заложником чужой безответственности.

Может ли поручитель быть собственником ипотечной квартиры 

Поручитель может стать собственником ипотечной квартиры, если такое условие есть в договоре поручительства. Но если вы согласились выступить поручителем сегодня, а через пару месяцев решили обратиться за ипотекой для себя, то скорее всего вам откажут. Ведь у вас есть обременение в виде ипотечного договора, стороной которого вы стали добровольно. 

Выступить поручителем для своей квартиры тоже нельзя. Ведь человек уже является заемщиком и несет финансовую ответственность. Быть и поручителем, и заемщиком одновременно по отношению к одному и тому же объекту недвижимости нельзя.

Также человек с ипотекой не должен быть поручителем. Если вы взяли ипотеку, то банк может рассмотреть вашу кандидатуру и в качестве поручителя для другой ипотеки, но шансы на одобрение невелики. Вы можете не справиться с двойной нагрузкой и банк будет это учитывать, предлагая более высокий процент на оформление новой ипотеки. 

Может ли быть поручителем человек с плохой кредитной историей 

Конечное решение принимает банк. Вы можете предложить в качестве поручителя человека с плохой кредитной историей. Возможно, его уровень дохода превышает риски банка и покрывает ваши риски как плательщика. 

Влияет ли поручитель на размер ипотеки 

Нет. В отличие от созаемщика, размер дохода поручителя не влияет на сумму, которую одобрят заемщику. Доход поручителя влияет только на то, согласится ли банк принять его в качестве поручителя. 

Что произойдет есть поручитель умрет 

Если поручитель не может выполнять взятые на себя обязательства, то ответ следует смотреть в конкретном договоре поручительства. Там должны указать что делать: найти другого поручителя, досрочно выплатить ипотеку или что-то другие. 

Выгодна ли ипотека с поручителем 

Да, выгодна, если вам нужно купить квартиру, но собственных средств недостаточно для того, чтобы подтвердить платежеспособность. Поручительство не проявляется в виде дополнительной финансовой нагрузки на заемщика. Это инструмент банковских гарантий, потому он выгоден и заемщику, и банку.

Нужна ли страховка поручителю 

Недвижимость по закону страхует заемщик. Это его обязанность по договору ипотеки. Банк не требует дополнительных видов страхования. Поручитель может заключать любые договора страхования, которые считает нужным. Обязательных требований к ним нет.

Как расторгнуть договор поручительства 

Условия прекращения договора поручительства регулируются ст. 367 ГК РФ. Речь идет о полном погашении кредита или об изменении его условий без уведомления поручителя. В этом случае он несет ответственность в рамках старого договора, который подписывал. В одностороннем порядке прекратить выполнение условий договора нельзя. Нужно согласие банка. Процедура должна соответствовать условиям, записанным в договоре поручения.