Основная функция вопросов, задаваемых при покупке квартиры, – обеспечить покупателю надежность и законность сделки, а также сохранить время и финансы. Во время приобретения недвижимости – как на первичном, так и на вторичном рынке – всегда существует риск наткнуться на мошенников или упустить из виду некоторые нюансы, которые могут повлиять на ход покупки.
На что обращать внимание при просмотре квартиры в первую очередь?
Выбор похожих квартир, особенно когда речь идет о вторичном рынке, огромен. При этом все варианты более или менее похожи. Прежде чем смотреть квартиру перед покупкой, следует внимательно проанализировать само объявление.
К тексту объявления о продаже квартиры обязательно должны прилагаться фотографии. Лучше, если они всесторонне демонстрируют жилье, желательно – при разном освещении. Совсем хорошо, если к снимкам квартиры прилагается изображение дома – так можно будет заранее составить примерную картину уровня комфорта проживания по этому адресу.
Второй важный момент – упоминание, кто именно продает квартиру: собственник или риелтор. Подобный нюанс – это первое, что нужно спрашивать при покупке квартиры.
Приобретение недвижимости у собственника имеет только одно преимущество – экономию средств, которые могли быть уплачены риелтору за его услуги. Как правило, эта сумма составляет от 3 до 5% стоимости жилья. На этом плюсы прямого сотрудничества с владельцем заканчиваются, зато возрастают риски.
Первое, что должно насторожить – продавец настойчиво уклоняется от привлечения профессионального агента по торговле недвижимостью. За этим может скрываться как мошенничество, так и утаивание некоторых существенных недостатков квартиры: незаконной перепланировки, состояния дома, при котором жилплощадь в нем продавать нельзя, и прочее. Также отказ от риэлтерских услуг может быть мотивирован экономностью – в таком случае покупатель имеет право самостоятельно заключить договор с агентом по сделке с конкретной квартирой или по поиску другого подходящего варианта.
Специалисты в сфере торговли недвижимостью советуют при возможности заключить договор с агентством, обладающим хорошей репутацией. Выбирая частного агента, лучше ориентироваться на отзывы, которые можно найти на городских форумах или многочисленных специализированных сайтах.
Какие вопросы задать риелтору?
Многие агентства и частные риелторы берут на себя ответственность по соблюдению гарантий заключения сделки. Она заключается в составлении специального страхового договора, согласно которому покупатель имеет право требовать возмещения ущерба, если сделка сорвалась по вине риелтора. Такое может произойти, например, по невнимательности агента, когда он не досконально изучил документы, и в результате право собственности владельца на недвижимость оказалось спорным или частичным.
Заключение страхового договора должно входить в число первых вопросов риелтору при покупке квартиры перед началом совместной работы. Если риелтор представляет собственника, все уточняющие моменты лучше предварительно узнать именно у него, чтобы хорошо подготовиться к серьезному разговору с продавцом.
О чем спрашивать при покупке квартиры?
Поскольку во время покупки недвижимости речь идет о довольно крупных суммах, подходить к ней следует как можно более ответственно. Задавая продавцу квартиры различные вопросы, не нужно бояться показаться слишком щепетильным или мелочным. Для ответственного продавца, точно так же желающего побыстрее покончить со всеми формальностями и заключить сделку, такое поведение будет демонстрировать заинтересованность и практичность.
Условно все вопросы можно разбить на две категории:
Вопросы о документах
Любые операции с недвижимостью имеет право совершать только ее собственник. Если по каким-либо причинам он не может этого сделать, на представляющее его лицо оформляется нотариально утвержденная доверенность. В нее вносятся паспортные данные этого лица, и никто другой воспользоваться доверенностью больше не может. При этом законной силой обладает только оригинал доверенности, а не ее копия.
Один из важнейших вопросов – является ли владелец квартиры единоличным ее собственником? Если ответ на него отрицательный, шансы заключить сделку быстро и без дополнительных действий исчезают. В этом случае крайне необходимо обратиться к хорошему риелтору, или даже привлечь грамотного юриста. Договоры, которые включают согласие других собственников на продажу жилья, имеют другой характер оформления, в котором обывателю разобраться очень сложно.
При покупке квартиры следует спросить о:
- Происхождении собственности. К таким документам относятся: договор купли-продажи, дарения, наследования; документ о приватизации.
- Банковском залоге. Если на момент продажи квартира находится в залоге у банка, ее продажа возможна, однако весь процесс будет сопровождаться дополнительными затруднениями в виде участия в сделке банков покупателя и продавца, получения согласия своего финансового учреждения и т.д.
- Обременениях и задолженности. Чтобы выяснить об отсутствии подобного рода недостатков, нужно попросить продавца предоставить выписку с лицевого счета или квитанции за оплату коммунальных услуг. Также необходимо узнать, нет ли за квартирой долгов за капитальный ремонт или перед управляющей компанией.
- Прописанных лицах. Нужно уточнить, сколько человек, в том числе недееспособных и несовершеннолетних, прописано на данный момент в квартире. Если она была приватизирована, число зарегистрированных на момент приватизации жильцов также играет роль в вопросах собственности.
- Количестве со-собственников. Наличие других собственников, кроме продавца, уже влечет за собой определенные трудности, а когда дело касается несовершеннолетних – особенно. В этом случае к оформлению сделки нужно подключать органы опеки и попечительства, а также получить их согласие на ее проведение.
- Наследниках. Если квартира передана по наследству, нужно уточнить количество наследников и подтвердить факт их вступления в наследство.
- Виде собственности. Если она совместная, требуется согласие другого владельца квартиры. Если собственность долевая, каждый владелец доли в квартире участвует в оформлении договора и обязательно присутствует при нем.
- Материнском капитале. Если квартира была приобретена с привлечением материнского капитала, ребенку или детям положена определенная доля в ней. Перед продажей несовершеннолетнему должна быть предоставлена аналогичная по площади жилплощадь без ухудшения общих условия и уменьшения доли. На это обязательно требуется согласие органов опеки, которое, когда речь идет о материнском капитале, дается весьма неохотно и в редких случаях.
- Перепланировке. Если в квартире была проведена перепланировка, ее нужно обязательно узаконить. В противном случае это грозит ощутимыми штрафами или вообще аннулированием договора купли-продажи, если узаконивание невозможно. Лучше всего, если этим займется именно продавец до заключения сделки, поскольку даже значительная скидка может не покрыть будущие издержки покупателя на решение этих вопросов.
- Освобождении квартиры. Нужно заранее оговорить, в какой срок продавец может полностью освободит жилплощадь и передать покупателю ключи. Если в квартире проживают арендаторы, стоит уточнить, когда истекает срок аренды.
Вопросы о квартире
Технических вопросов, которые касаются квартиры и призваны раскрыть информацию о ее состоянии, очень много. К основным относятся следующие:
- Какая площадь квартиры? Этот момент должен быть одним из первых в числе вопросов собственнику квартиры еще на этапе общения по телефону. Обычно площадь указывают еще в объявлении, но в реальности могут выявиться неточности. Например, реальная площадь кухни составляет 7,7 квадратных метров, а в объявлении она была округлена до 8. Такая разница, на первый взгляд, несущественна, однако при размещении мебели и бытовой техники, которое планирует сделать покупатель, может сыграть большую роль.
- Как давно делался ремонт? Этот нюанс также довольно часто упоминают в тексте объявления. Уточнять следует, скорее, не давность ремонта, а его характер: косметический или капитальный. Переклеить обои можно буквально за сутки, но штукатурка, которая не обновлялась на протяжении десятилетий, очень скоро проявит себя не с лучшей стороны.
- Сколько лет трубам? Это важно для старых домов, в которых канализационные и водопроводные трубы изготавливались из металла. Если они до сих пор не заменены на современные пластиковые, то с большой долей вероятности находятся в аварийном состоянии. Кроме этого, если новый владелец квартиры захочет самостоятельно их заменить, замену нужно будет делать сообща всем подъездом, что повлечет за собой дополнительные хлопоты.
- Когда менялась проводка? Вопрос также касается старых домов. Проводка подвержена износу, в результате которого возрастает опасность возникновения пожара во всем доме. Касаемо новой проводки – она бывает медной и алюминиевой, при этом первая намного долговечнее.
- Когда проверялись счетчики? В идеале перед подачей объявления продавец должен отправить на проверку в аккредитованную организацию счетчики газа, воды и электроснабжения. Очень хорошо, когда на момент осмотра квартиры они прошли эту проверку и имеют пломбировочную печать с недавней датой.
- Как работает лифт и проводится уборка в подъезде? Состояние лифта и лестничных площадок можно оценить во время визуального осмотра, однако не помешает задать несколько уточняющих вопросов. Например, если обслуживанием дома занимается управляющая компания, это немного упрощает ситуацию. Если же все ложится на плечи жильцов, с уборкой и возможным ремонтом лифтов могут быть проволочки.
- Как много машин во дворе? Реально оценить количество автомобилей во дворе можно только поздно вечером, а большинство осмотров квартир происходит днем. Если придомовая территория сильно загружена автомобилями, она не является безопасной, особенно для детей. Наличие отдельной парковки, не примыкающей напрямую к подъездам, – очень большой плюс.
- Как далеко находится детский сад/школа/поликлиника? Под шаговой доступностью подразумевается расстояние не более одного километра, на который уходит примерно 15 минут размеренной ходьбы. Очень важно, чтобы основные объекты социальной инфраструктуры находились как можно ближе к дому, даже если это повлияет на цену в сторону ее увеличения. Близость этих объектов способна обеспечить экономию времени, а в случаях, когда речь идет о детях, – еще и дополнительную безопасность.
Понравилась статья?