Ипотечный кредит – самый крупный займ, который человек оформляет в своей жизни. Выплачивать его приходится несколько лет, поэтому неудивительно, что заемщики интересуются собственными правами и тем, является ли ипотечная квартира их собственностью. Когда будущий владелец квартиры находится на этапе выбора кредитора, он интересуется процентными ставками и суммой кредита. Реже – условиями его оформления. Еще реже – собственными правами, что неправильно. На этапе заключения ипотечного договора человек имеет право: получить информацию об общей стоимости кредита, включая процентную ставку, дополнительные баллы и комиссии, которые начисляются при досрочном погашении или в случае просрочки платежа; задавать вопросы обо всех непонятных сборах и условиях, указанных в ипотечном договоре. Если заемщик не уверен в точности ответов банковского менеджера, то всегда можно проконсультироваться у юристов по недвижимости. Они знакомы с актуальными нюансами ипотечных кредитов и могут предостеречь вас от «скользких» моментов в кредитном договоре.
Является ли квартира в ипотеке собственностью и чьей
Получив предварительное разрешение на кредит, человек может приступать к выбору вариантов недвижимости. Важно не торопиться и искать квартиру, которая:
- подходит по ценовому диапазону;
- отвечает вашим интересам в части местонахождения, размера, количества комнат и по другим критериям.
После того, как квартира выбрана, гражданин подает заявку на ипотеку своему кредитору. После подписания договора банк перечислит средства продавцу, который может быть как частным лицом, продающим свою квартиру, так и компанией-застройщиком.
Чьей собственностью считается квартира в ипотеке? По документам это собственность заемщика. Того, кто брал кредит в банке для покупки. Но на квартиру накладывается обременение. Она попадает в залог у банка, поэтому некоторые действия заемщик может выполнить только с согласия банка или без согласия, если он полностью погасил взятые на себя обязательства.
Состав участников ипотечного договора
Чаще всего ипотеку оформляют семейные пары. Поэтому может возникнуть вопрос: считается ли ипотечная квартира собственностью обоих супругов или только одного. Если в ипотечном договоре указать мужа и жену, то они становятся созаемщиками. И, соответственно, оба являются собственниками недвижимости. Банк не будет возражать против такого договора, так как он выгоден обеим сторонам:
- супружеская пара может рассчитывать на большую сумму кредита, чем один человек;
- банк получает дополнительные гарантии возврата кредитных средств, поскольку увеличивается количество лиц, обслуживающих кредит.
Созаемщиками могут выступать не только члены семьи. Эти люди могут даже не быть родственниками. Каждый из них получает долю в приобретаемой собственности. Размер долей определяется соглашением сторон.
Процедура оформления ипотеки с созаемщиком не отличается от обычной ипотеки. Отличительная черта в том, что пакет документов должен быть предоставлен по каждому из созаемщиков: заявление, паспорт, справка о доходах, СНИЛС, трудовую книжку и другие.
Доли созаемщиков прописываются в ипотечном договоре, т.е. факт того, чьей собственностью будет квартира, купленная в ипотеку, определяется в договоре. После подписания документы отдают на регистрацию в Росреестр.
Выделение долей: как и когда должно проводиться
Россияне часто покупают недвижимость используя несколько источников финансирования. Например, соединяют ипотечные деньги и средства от материнского капитала. Это не противоречит закону, но появляются нюансы в определении собственности ипотеки на квартиру.
До 2020 года при использовании сертификата, требовалось предоставить в ПФР нотариально заверенное Соглашение о выделении долей. Документ свидетельствовал, что жилье приобретено семьей в совместную собственность и детям выделены в нем доли, т.е. части жилья, которыми совершеннолетний собственник сможет распоряжаться по своему усмотрению без согласия других членов семьи. В 2020 году требование о предоставлении документа в Пенсионный фонд отменили, но никто не отменял само соглашение. Его по-прежнему рекомендуется оформить у нотариуса. Документ помогает определить, кто является собственником квартиры, купленной в ипотеку.
Несовершеннолетний ребенок не может быть заемщиком или созаемщиком по ипотеке. Поэтому в соглашение вносится пункт о том, что дети получат свои доли после того, как ипотека будет погашена. Поэтому на момент подписания ипотеки дети не являются собственниками, но у них есть право получить доли после выплаты кредита.
Срок выделения долей – не позже 6 месяцев после погашения кредита, т.е. после того, как банк снимет обременение с квартиры. Доли выделяются в соответствии с условиями, прописанными в соглашении. Но, если на момент покупки квартиры у семьи был один ребенок, а позже родился еще один, то ему тоже должны выделить долю, несмотря на то, что в день составления соглашения он еще не родился. К размерам долей закон не предъявляет строгих требований. Требуется только подписать новое Соглашение о перераспределении долей и зарегистрировать в Росреестре права родившегося ребенка путем подачи заявления через МФЦ.
Кто еще может быть собственником ипотечной квартиры? Могут ли это быть другие родственники? Могут, но только в том случае, если являются созаемщиками по кредиту. Институт прописки не делает их владельцами жилья.
Как действует институт прописки в отношении ипотечной квартиры
В 1993 году в России отменили институт прописки как такой, который ограничивает право человека на свободное передвижение и выбор места проживания. Вместо него ввели регистрационный учет. Он носит уведомительный характер, т.е. является сообщением о том, где следует искать гражданина официальным органам. На деле регистрация сохранила функции прописки, которые дают право банку запретить регистрировать в квартире других людей, кроме собственника.
Поэтому в договоре появляются пункты, которые обязуют собственника согласовывать регистрацию по каждому члену семьи отдельно. По статистике 43% россиян испытывают трудности при регистрации в ипотечной квартире.
Регистрация детей
Чтобы не создавать себе трудностей при регистрации членов семьи, рекомендуется сразу оговорить этот пункт на этапе подписания ипотечного договора. Так, согласно ст. 20 ГК РФ дети должны быть зарегистрированы по месту жительства одного из родителей. Если оба родителя живут в купленной в ипотеку квартире, то ребенка регистрируют там же, хотя ребенок и не становится собственником квартиры. Но банк понимает, что выселить несовершеннолетнего из единственного жилья будет очень сложно. Поэтому от заемщика требуют подписать письменное обязательство добровольно снять ребенка с регистрации в том случае, если заемщик не сможет погасить обязательства перед банком.
Регистрация родственников
По укоренившемуся со времен прописки мнению о том, кто становится собственником купленной квартиры, граждане считают, что тот, кто в ней прописан, получает определенные права. Поэтому с одной стороны, сами покупатели не желают прописывать родственников, а с другой стороны, этого не требует государство.
Поэтому для начала, нужно ответить себе на вопрос: для какой цели нужно прописать родственников. Можно ли решить проблему без прописки? Если да, то попробуйте это сделать. Ведь факт того, кому принадлежит квартира, взятая в ипотеку, не изменится. Поэтому нет смысла собственнику ввязываться в длительный конфликт с банком.
Паспортный стол не требует от владельца письменное согласие банка на прописку родственника. Поэтому банки проводят периодические проверки сведений о зарегистрированных в квартире людях и могут потребовать от заемщика досрочного погашения кредита или оплаты штрафных санкций из-за нарушений договоренностей между сторонами договора.
Как прописаться в ипотечной квартире
Обязанность регистрационного учета возложена на МФЦ. Собственнику нужно обратиться туда с заявлением (форма №6). К документу приложить копию выписки из ЕГРН и паспорт. После того, как будут выполнены все действия, связанные с внесением информации в базу МВД, собственнику поступит уведомление о необходимости прибыть и МФЦ и забрать документы. Весь процесс займет от 3 дней до 1 недели.
Обязанности заемщика
Подписание кредитного договора означает, что заемщик берет на себя ряд обязанностей. В том числе обязанности:
- выплатить ссуду вместе с процентами за использование кредитных средств;
- выполнять взятые на себя обязательства;
- в случае возникновения вопросов, обращаться к менеджеру, обслуживающему кредит за разъяснениями и дополнительной информацией.
Права заемщика по ипотеке
Заемщик имеет 3 права:
- пользоваться;
- владеть;
- распоряжаться помещением.
Право собственности дает владельцу возможность жить в квартире, делать ремонт и т.д. Можно извлекать выгоду. Например, сдавать помещение в аренду. Можно покупать и дарить. Но делать все это можно только на условиях, прописанных в кредитном договоре.
Право распоряжаться собственностью
Разберем права заемщика более детально. Так как квартира является залогом, то право распоряжаться ею регламентируется статьей 346 ГК РФ. В этом нормативном документе говорится, что гражданин вправе пользоваться предметом залога (т.е. квартирой), если иное не предусмотрено договором.
Это правило дает банку широкие права в отношении пунктов соглашения. Но не обязывает заемщика принимать все, что хочет банк. Гражданин может отказаться от подписания договора, который его не устраивает и заключить ипотечный договор с другим банком. Подписанный сторонами документ означает, что заемщик согласился с условиями и будет их соблюдать.
Следовательно, Гражданский кодекс РФ не запрещает продавать квартиру или сдавать в аренду. Но если банк ввел такой пункт в договор, и заемщик согласился, то условие становится обязательным к выполнению всеми сторонами.
Залогодатель не имеет право отчуждать залоговую квартиру без согласия залогодателя, если иное не введено законом или договором между сторонами.
Пункт 4 статьи 346 ГК РФ гласит, что в случае если клиент использовал свои вещные права без согласия банка, например, сдал недвижимость в аренду, то банк может опротестовать это через суд.
Если случился форс-мажор и клиенту понадобилось продать квартиру, то он может обратиться в банк с просьбой разрешить сделку. Так как это нежелательное для кредитного договора событие, то банк может выдвинуть заемщику определенные требования:
- погасить ипотеку раньше оговоренного срока;
- выставить квартиру на торги, если заемщик не может досрочно погасить кредит.
Что касается права наследования, то заемщик может включить квартиру в завещание. Но наследник должен согласиться принять имущество и обязательства с ним связанные. Поэтому в случае внезапной смерти заемщика, банк с большой долей вероятности заберет залоговое имущество и выставит его на торги.
Если планируется подарить квартиру, то это действие тоже согласовывают с банком. Прежде всего банк интересует финансовая состоятельность одариваемого и его возможность выплатить ипотеку. Поэтому решение будет принято исходя из уровня дохода одариваемого, динамики этого дохода на протяжении длительного периода и количества иждивенцев.
В случае согласия банка, заключается дополнительный договор о передаче остатка непогашенной суммы на нового заемщика. В результате новый собственник получит квартиру и обязанность погасить остаток долга по ипотеке.
Иногда банк не против самой сделки, но после проверки документов выяснилось, что его не устраивает кандидатура, предложенная заемщиком. Тогда у заемщика останется только один способ подарить или продать недвижимость – это полностью погасить ипотеку. После чего банк снимет обременение, и вы сможете реализовать свои планы.
Если есть возможность, заемщик может договориться с покупателем о том, что полученные от него средства пойдут на закрытие ипотеки, после чего владелец квартиры передаст квартиру и права собственности на нее покупателю. Способ не запрещен законом. Чтобы не волноваться из-за возможного мошенничества, стороны могут заключить дополнительное соглашение у нотариуса и воспользоваться нотариальным депозитом или банковской ячейкой для проведения расчетов между сторонами и передачи документов.
Еще один способ решить проблему – это реструктуризация кредита. Ее суть сводится к тому, что человек берет кредит в другом банке для того, чтобы погасить первый кредит.
В результате заемщик погашает ипотеку. Банк снимает обременение с квартиры. Вы продаете ее покупателю. Получаете от него деньги. И полученной суммой гасите взятый в банке кредит для реструктуризации.
К реструктуризации прибегают нескольких ситуациях. Например, кредит брался несколько лет назад на действовавших тогда условиях. Но ситуация изменилась. Появились более выгодные процентные ставки, и заемщик считает, что ему выгоднее взять новый кредит на лучших условиях, а старый погасить. Среди других причин для реструктуризации:
- увеличение срока кредитования;
- изменение валюты кредита;
- комбинация нескольких вариантов.
Реструктуризацию рекомендуют оформлять в том же банке, который выдал кредит. Но в связи с экономическим кризисом банкам приходится конкурировать за клиентов. Поэтому высока вероятность, что заемщику предложат более интересные условия в другом банке и возьмут на себя диалог с банком, выдавшим ипотеку.
С 2015 года в России действует специальная программа для реструктуризации ипотечных кредитов. По условиям программы, заемщик получает отсрочку в выплате сроком до 1,5 года и может снизить кредитную ставку. Также согласно Федеральному закону №76-ФЗ, заемщик может получить ипотечные каникулы.
Залог и замена залоговой недвижимости
Так как квартира считается залогом по кредиту, то очевидно, что клиент может предложить вместо нее банку другой эквивалентный залог в том случае, когда твердо намерен продать ипотечную квартиру, но сомневается в согласии кредитора.
На практике это выглядит так. Молодая семья покупает в ипотеку однокомнатную квартиру. Выплачивает её. Через несколько лет, с появлением детей, возникает потребность купить квартиру больших размеров. Поэтому при оформлении ипотечного договора, молодые родители могут предложить в качестве залога свою однокомнатную квартиру.
Очевидно, что залоговая сумма не будет большой, исходя из стоимости однокомнатной квартиры. Но ведь можно оформить договор с созаемщиком и таким образом увеличить сумму, поделив обязанности по выплате процентов между обоими супругами.
Условия, на которых вы можете взять такой кредит, следует обсудить с банком. Сотрудник банка проверит предоставленные документы и примет решение. При положительном результате, в условия кредитного договора внесут ту квартиру, которую заемщик планирует оставить в залог. Затем документы представят в Росреестр для регистрации обременения на недвижимости.
Право сдавать собственность в аренду
Сдача квартиры в аренду происходит по тем же правилам, что и покупка / продажа. Если в ипотечном договоре нет прямого запрета, то владелец квартиры вправе сдавать ее и получать доход. Некоторые собственники сдают недвижимость, не оформляя официальных документов.
Чем чревата такая ситуация? Если банк установит факт нахождения в квартире посторонних людей, то это еще не означает, что квартира сдается. Они могут быть друзьями или родственниками хозяев. Чтобы доказать, что квартира сдается, нужны доказательства. Поэтому банки в какой-то степени закрывают глаза на подобные ситуации. Но владельцам квартиры лучше не конфликтовать с банком. Если в планах сдавать квартиру в аренду, то нужно сразу оговорить этот пункт при обсуждении условий ипотечного договора.
Что делать, если банк не согласен с планами заемщика
В такой ситуации заемщик может только погасить кредит досрочно. В случае нехватки собственных средств, стоит воспользоваться рефинансированием, предложить другой залог или выбрать другой способ из перечисленных для решения вопроса.
Подводя итог, напоминаем, что внимательное чтение документов, в том числе ипотечного договора до подписания, и обсуждение всех важных для заемщика моментов необходимы. Обсуждайте спорные вопросы, ведь после того, как все стороны ипотечной сделки поставят свои подписи, они приобретут силу закона и их придется выполнять. Иначе возможны последствия для заемщика.
Понравилась статья?