Как обезопасить себя при покупке квартиры и не быть обманутым мошенниками

Покупка недвижимости – это серьезная сделка, в которой речь идет о довольно крупных денежных суммах. Неудивительно, что этот факт является очень привлекательным для разного рода лиц, не брезгующих незаконным заработком. Многих людей интересует, как купить квартиру, чтобы не обманули? Мошенничество при продаже квартиры – это едва ли не первая опасность, подстерегающая почти каждого покупателя. Ежегодно законы и ответственность за такого рода преступления ужесточаются, а характер мошеннических схем предается огласке. Это, к сожалению, не мешает, преступному гению регулярно изобретать новые разновидности обмана, в некоторых из которых непросто сразу найти подвох. Поэтому главный способ, как избежать обмана при покупке, – быть предельно внимательных на каждом этапе: начиная от выбора подходящего варианта квартиры и заканчивая оформлением сделки и оплатой.

Популярные мошеннические схемы

Несмотря на то, что мошенники постоянно ищут новые способы обмана покупателей, некоторые разновидности незаконных сделок до сих пор остаются довольно эффективными и находят своих жертв. Среди них встречаются как попадающие в категорию оспоримых или ничтожных сделок, так и те, которые по определению являются нарушающими закон.

Как не купить квартиру у мошенников поможет подробное описание механизма работы этих схем.

Поддельные документы

Эта схема влечет за собой криминальную ответственность и в качестве наказания предусматривает внушительный тюремный срок. Она заключается в следующем: мошенник арендует квартиру на длительное время и заключает с ее владельцем договор аренды. Далее по копиям документов собственника изготавливается поддельный паспорт, в который вклеивается фотография злоумышленника. По этому паспорту он может запросить и получить копии документов, удостоверяющих право собственности на недвижимость, а затем продать ее на, вроде бы, законных основаниях.

Обезопасить себя от подобной схемы при покупке недвижимости можно, дополнительно попросив у продавца другие документы, удостоверяющие личность: водительские права, загранпаспорт и т.д. По сути в этой просьбе нет ничего предосудительного, и худшее, что может подумать добросовестный продавец, – это то, что он связался с чрезмерно осторожным покупателем. Отказ показать такие документы, даже после подробного объяснения причины, должен насторожить. 

Подобная мошенническая схема чревата тем, что настоящий собственник вполне может вернуть себе квартиру после судебного заседания, установившего факт мошенничества. Покупатель же в этой ситуации остается ни с чем: квартиру передадут законному владельцу, а деньги не вернут.

С подделкой бумаг связана и другая схема, по которой создаются фальшивые правоустанавливающие документы. Обычно это происходит в случае с квартирой, хозяин которой умер, а наследники пока не объявились. У мошенников есть совсем немного времени, чтобы по поддельным документам, якобы заверенным нотариусом, продать жилье хотя бы за минимальную цену. 

В преступной среде существует немало умельцев, которые могут в точности воссоздать все необходимые печати и бланки таких документов, в результате чего на глаз отличить их от оригиналов будет невозможно. Чтобы не обмануться при покупке квартиры, следует в первую очередь посетить нотариуса и, желательно, не одного, который сверит данные относительно квартиры и ее собственника.

Задаток

Это один из самых популярных способов обмана покупателей. Он заключается в том, что продавец предоставляет все необходимые документы на недвижимость, результат изучения которых полностью устраивает покупателя. В качестве гарантии будущего заключения сделки мошенник в лице продавца или риелтора предлагает оформить задаток, а от аванса настойчиво отказывается, мотивируя это сомнениями и желанием продать квартиру как можно быстрее.

Схема базируется на законодательном определении задатка, который, в случае отказа от сделки со стороны покупателя, остается у продавца в полном объеме в качестве компенсации за срыв договоренностей. Заставить покупателя отказаться от заключения договора могут только очень весомые причины: серьезные юридические или технические недостатки квартиры. Подобные нюансы сами собой всплывают вскоре после заключения договора задатка. При этом покупка выглядит настолько нецелесообразной, что покупатель считает потерю задатка меньшим из зол.

Неудивительно, что такая квартира находится на стадии продажи постоянно. В любом случае, если жилье не продается длительное время, этому может быть две причины: либо слишком завышенная цена, либо с квартирой явно что-то не так.

Основной минус подобной мошеннической схемы – это то, что по закону мошенничеством она не считается и состава преступления не несет.

Неожиданные наследники

Основой этой схемы, к сожалению, выступает несовершенное законодательство, которое во многих случаях отдает предпочтение интересам наследников и не имеет никаких рычагов для защиты обманутых покупателей.

В начале на рынке появляется квартира, реализуемая по очень выгодной цене. Зачастую это объясняется тем, что наследник, выступающий в данном случае продавцом, недавно получил это жилье после смерти родственника и, нуждаясь в деньгах, срочно продает ее. На первый взгляд ситуация выглядит вполне невинно и правдоподобно, хотя любая спешка в вопросах купли-продажи недвижимости должна настораживать по определению.

Через какое-то время, обычно не более, чем через несколько месяцев после сделки, появляется еще один наследник, претендующий на эту же квартиру. Он заявляет, а затем доказывает, что ранее не знал о наследстве и понятия не имел, что у квартиры сейчас другой владелец. После этого идет череда затяжных и порой бесперспективных судебных заседаний.

Как это не прискорбно, на практике в большинстве случаев решение суда выносится в пользу наследника. Обманутый покупатель может попытаться стребовать с продавца уплаченную сумму, но это возможно только в том случае, если продавец найдется или же не потратит деньги. 

Нередко мошенники разными путями присваивают себе квартиры людей, у которых мало родственников. Также это часто случается, когда один из наследников находится в местах лишения свободы и по обоюдной договоренности становится участником мошеннической схемы.

Сделка с недееспособным собственником

Любые сделки по недвижимости с людьми, имеющими психические заболевания и в результате признанными недееспособными, считаются недействительными. Это же можно отнести и к лицам, страдающим алкогольной или наркотической зависимостью, которые на момент подписания договора не отдавали себе отчета в собственных действиях. Любая договоренность с покупателями такого рода будет с легкостью аннулирована, но для мошенников это является преимуществом.

У недееспособного по закону собственника покупается квартира, чаще всего очень дешево, после чего несколько раз последовательно фиктивно перепродается между участниками аферы. Это делается с целью сокрытия истинного владельца недвижимости.

Неосторожный покупатель, который не обратил внимания на большое количество договоров купли-продажи по этой квартире за короткий срок, приобретает недвижимость, но, увы, на короткое время. Очень быстро выясняется, что некогда квартира была продана недееспособным человеком, после чего все последующие договоры аннулируются, и жилплощадь возвращается законному владельцу.

Единственный способ избежать обмана при покупке квартиры в этом случае – насторожиться, если налицо факт неоднократной продажи, и очень внимательно изучить историю перехода прав собственности.

Продажа по доверенности

Получить доверенность на продажу квартиры злоумышленники могут самыми разными способами. Иногда даже речь идет о серьезных, несущих за собой строгую уголовную ответственность, правонарушениях, таких как шантаж, вымогательство, угрозы, применение физической силы. Как бы там ни было, заключенная впоследствии сделка относится к категории ничтожных, если владелец сразу заявит в полицию о факте преступления.

Иногда доверенность может выявиться фиктивной. Она может быть как фальшивой, так и такой, срок действия которой истек. В любом случае присутствие собственника на официальной регистрации договора купли-продажи обязательно. Даже если доверенность законна, но собственник умрет до окончательного нотариального оформления соглашения, это соглашение считаться действительным не будет.

Продажа «дубликатов»

Подобная схема встречается не очень часто, и для ее реализации требуется факт выезда мошенника-собственника за границу на постоянное проживание. Дублированию подлежат приватизационные документы, по которым будет осуществляться продажа.

После нахождения нескольких покупателей с ними на протяжении одного дня в разных нотариальных конторах заключаются договоры купли-продажи. Обычно их подписание назначается на дату накануне отъезда или в тот же день. По закону полноправным собственником жилья станет первый покупатель, который зарегистрирует свои права в БТИ.

Проблемы с выпиской

Еще один вариант мошенничества, юридически доказать который практически невозможно – это возникшая невозможность старого владельца выписаться из квартиры. После продажи и получения денег продавец может заявить, что обстоятельства изменились, ему негде зарегистрироваться и жить. После этого дело попадает в суд, который в большинстве случаев принимает сторону продавца и обязует его вернуть покупателю деньги.

Основной проблемный момент наступает после решения суда. Продавец может заявить, что уже потратил все средства, но может выплатить их постепенно. Поскольку законом запрещено удерживать из зарплаты более 30%, при минимальном ее размере срок этих выплат составит многие десятилетия. Тем не менее юридически продавец не нарушает закон, а покупатель, по сути, остается без денег и без квартиры.

Недобросовестные риелторы и нотариусы

Вопрос, как купить квартиру, чтобы не обманули риелторы, более сложный. Прежде всего, нужно убедиться в надежности риелтора и обязательно заключить с ним договор, в котором прописать, какие именно задачи ему предстоит выполнить. Также не стоит связываться с фирмами-однодневками, которые под видом предоставления риелтерских услуг берут деньги, а затем исчезают.

Регистрация фиктивных документов о недвижимости со стороны нотариуса – это серьезное должностное преступление, влекущее за собой уголовную ответственность. Вместе с этим, нередки случаи, когда нотариусы регистрируют фальшивые завещания, сделки купли-продажи, доверенности. Доказать их фиктивность можно только после длительного расследования, поскольку по закону слово нотариуса имеет статус неоспоримого.

Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

Купить квартиру и не быть обманутым вполне возможно, несмотря на большое количество откровенно мошеннических или попросту необъективных предложений на рынке недвижимости. Для этого нужно следовать нескольким несложным советам:

• Изучить объявление. Оно не должно вызывать сомнений даже у самого скрупулезного покупателя. Не нужно посещать квартиру лично для того, чтобы убедиться, что она расположена, например, в живописном месте. Для этого можно воспользоваться одним из интернет сервисов, который позволяет увидеть панорамный снимок определенной улицы. Также с помощью интернета несложно проверить, оригинальные ли фотографии или заимствованы из других источников.
• Проверить продавца. Важные вопросы не обязательно задавать при личной встрече – все необходимое можно узнать предварительно по телефону. Обязательно нужно поинтересоваться происхождением собственности у продавца: если она получена в наследство, не имеются ли другие лица, претендующие на нее. Особую бдительность следует проявить, когда продажа квартиры ведется по доверенности, в свое время для ее приобретения был использован материнский капитал. Если за последний год жилье неоднократно перепродавалось – это очень тревожный звонок. В лучшем случае может оказаться, что оно имеет очень серьезные недостатки.
• Выплатить аванс. В качестве гарантии договоренности следует выбрать аванс, и ни в коем случае не соглашаться на договор задатка. Если продавец заинтересован в честной сделке, для него не будет иметь значения, как именно был оформлен залог.
• Проверить адрес. Подобным видом мошенничества грешат недобросовестные риелторы. Они могут показать покупателю квартиру по очень схожему адресу, которая вполне его устроит. На деле в договоре будет значиться совсем другая недвижимость, скорее всего хуже по качеству и объективно дешевле по цене. Такая же махинация, только реже, может проводиться даже с номерами квартир.
• Проверить подлинность документов. Это касается паспорта продавца, свидетельства о наследовании или доверенности. В первом случае нужно убедиться в целостности документа: не смазаны ли печати, не переклеено ли фото. С другими бумагами поможет проверенный нотариус. Вообще все без исключения документы, касающиеся купли-продажи недвижимости, желательно показать юристу, чтобы в дальнейшем исключить неприятности.
• Узнать, не нарушены ли права детей. Продажа жилья, в котором несовершеннолетние имеют долю, будь то результат использования материнского капитала или приватизации, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства. Если такого разрешения нет, сделка будет признана недействительной.
• Выписать жильцов. Желательно, чтобы на момент окончательного заключения сделки все предыдущие жильцы, в том числе несовершеннолетние, были выписаны.
• Получить согласие всех собственников. Если квартира – это совместно нажитое супругами имущество или недвижимость в общем владении, на ее продажу требуется согласие всех без исключения собственников.