По предварительным подсчетам, количество аварийного жилья в России требует обеспечения крышей над головой около 2 миллионов человек. Запущенная программа расселения, вполне успешная по докладам чиновников, не успевает за темпами роста нуждающихся в новом жилье. Расселение идет медленнее, чем ветшают и приходят в полную негодность старые дома.
На что могут рассчитывать жильцы аварийных домов в России? Стоит ли им ждать своей очереди на получение новой квартиры, или есть еще какие-то варианты решения проблемы?
Что такое ветхое и аварийное жилье
Ветхое и аварийное жилье – немного разные понятия. В законодательстве РФ первый термин официально не закреплен, хотя вполне успешно используется в быту и юридической практике.
Ветхое жилье – это то, которое имеет значительную степень износа. Со временем ветшают даже самые прочные здания, поэтому каждое рано или поздно попадет в эту категорию.
Ветхое – это морально устаревшее жилье, с изношенными коммуникациями, не отвечающие современным представлениям о комфорте и санитарно-гигиеническим нормам. Однако оно все еще остается пригодным для проживания и после капитального ремонта, замены коммуникаций может служить по прямому назначению.
Аварийное жилье – это законодательно закрепленный термин. Под ним подразумевается такое состояние здания, при котором есть риск нарушения или обрушения всей его конструкции. В случае с аварийными домами их капитальный ремонт или реконструкция, как правило, целесообразны. Пребывание в аварийных домах считается опасным для людей, поэтому такие здания считаются негодными для проживания.
Статистика аварийного жилья в России
Доля аварийного жилья в России отличается по регионам. Данные Росстата говорят, что лидерами по количеству ветхой недвижимости являются:
- Якутия – 16,5%;
- Ингушетия – 14%;
- Тыва, Ямало-ненецкий АО и Дагестан – по 12%.
Средние показатели доли ветхой и аварийной недвижимости у следующих регионов:
- Сахалинская обл. – 9%;
- Архангельская и Магаданская обл. – по 8%;
- Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий АО, Кировская, Иркутская и Амурская области – в среднем по 7%;
- Коми – 6%;
- Еврейская АО, Курганская и Тверская обл., Камчатка, Алтай – по 5%;
- Пермский край – 4,5%;
- Марий Эл, Тульская, Томская, Костромская, Кемеровская, Вологодская, Калужская и Астраханская обл., Бурятия, Забайкалье, Чукотский АО, Хакасия – в среднем 4%;
- Ярославская, Пензенская и Новгородская обл., Красноярский край, Карелия, Чечня, Удмуртия – около 3%;
- Хабаровский край и Оренбургская обл. – по 2,5%;
- Ивановская, Тюменская, Самарская, Саратовская, Свердловская, Рязанская, Мурманская, Тамбовская, Новосибирская, Ленинградская и Нижегородская обл., Мордовия, Приморский край, Кабардино-Балкария, Крым – в среднем 2%.
Меньше всего в процентном соотношении аварийного жилья:
- Владимирская и Калининградская обл. – по 1,5%;
- Ульяновская, Орловская, Челябинская, Псковская, Волгоградская, Ростовская, Белгородская, Владимирская, Липецкая и Московская обл., Чувашия, Башкортостан – около 1%.
Менее одного процента ветхой недвижимости:
- Брянская и Воронежская обл., Ставропольский край, Татарстан – 0,9 – 0,8%;
- Краснодарский край Калмыкия, Карачаево-Черкесия – 0,6%;
- Курская обл. – 0,5%;
- Севастополь – 0,3%;
- Адыгея – 0,25%;
- Санкт-Петербург – 0,1%.
Наименьшая доля ветхого жилья зафиксирована в Москве – всего 0,05%.
Ветхое жилье в России: перспективы
Статистика ветхого жилья постоянно меняется. Пик роста числа такой недвижимости прогнозируется на 2030-40 годы. К этому времени типовые постройки конца 50-х, начала 60-х годов прошлого века (классические хрущевки), а также дома с 9 и 12 этажами, возведенные в конце 60-х, достигнут максимально допустимого срока эксплуатации.
Некоторые из них удастся отремонтировать или реконструировать – такая возможность будет рассматриваться после экспертиз состояния домов. Однако по прогнозам подавляющее большинство таких зданий придется снести, а жильцам предоставить новое жилье.
Предварительно, уже через пять лет общая площадь ветхого фонда будет составлять больше 50 млн квадратных метров. К 2040 году эта цифра увеличится и превысит 200 млн квадратных метров. По примерным оценкам полностью выводить из эксплуатации, попросту – сносить, придется больше половины.
Что делать жильцам ветхих и аварийных домов
Количество ветхого жилья в России увеличивается не по годам, а едва ли не по дням. Однако власти не всегда спешат решать возникшие проблемы, и нередко жильцам таких домов приходится брать дело в свои руки.
Им необходимо обратиться в муниципалитет с заявлением о назначении проверки. К заявке прилагают:
- техпаспорт дома;
- доказательства имеющихся разрушений: фотографии деформаций, трещин и т.д.;
- объяснение, почему здание следует признать аварийным.
На что же могут рассчитывать собственники квартир в старых домах? Многое зависит от того, будет здание признано аварийным или только ветхим.
Ветхими считаются дома, имеющие износ 65-70% (в зависимости от материала), но несущие конструкции которых остаются прочными. Устойчивость строения не подвергается сомнению, и после капитального ремонта в нем можно жить.
Аварийные дома – это те, которые имеют поврежденный или деформированный фундамент, ненадежные несущие конструкции – их несущая способность уже не может справляться с нагрузкой.
Для того, чтобы признать дом аварийным, назначается комиссия. Только после присвоения этого статуса жильцы могут надеяться на обретение нового жилья.
Уже несколько лет действует программа расселения жильцов аварийных домов. Сейчас расселяются те семьи, чьи дома получили такой статус до 2017 года. Остальные пока пребывают в очереди.
Взамен аварийного жильцам предоставляется новое жилье или денежная компенсация. Отказаться и от одного, и от другого варианта и остаться жить на старом месте нельзя.
При переселении в новую квартиру должны соблюдаться следующие требования:
- квартира благоустроена;
- жилье соответствует санитарным нормам, пригодно для проживания;
- имеет такую же площадь и количество комнат, как и квартира в аварийном доме;
- квартира находится в том же населенном пункте (исключение – только с согласия переселяемого человека).
Новое жилье взамен старого чаще всего предоставляется людям, живущим в квартирах по договору социального найма. В иных случаях, даже если рыночная цена предоставляемой квартиры выше, требовать выплатить разницу никто не имеет права.
Если собственникам квартир предлагается компенсация, она предоставляется в форме выкупной цены. Сумма рассчитывается по специальной формуле с учетом:
- рыночной цены квартиры (недавно сделанный ремонт, если он был, в компенсацию не входит);
- цена доли конкретного собственника в общем имуществе дома;
- цена доли участка земли под домом;
- взносы за проводимый ранее капитальный ремонт (включаются в сумму компенсации);
- стоимость упущенной выгоды (например, при необходимости досрочно расторгнуть соглашение с арендаторами).
В большинстве случаев выкупная цена оказывается невысокой, и ее не хватает на приобретение полноценной квартиры взамен. За собственниками квартир остается право обратиться в независимую оценочную компанию, а затем в суд – за изменением размера выкупной цены.
Если в ходе судебного разбирательства будет установлена правота собственников квартир, городская администрация не только выплатит заново рассчитанную компенсацию, но и покроет убытки: плату за проведенную экспертизу, пошлины и т.д.
Ранее жилье в аварийных домах люди неоднократно покупали с инвестиционной целью: стоит оно недорого, а взамен можно получить новую квартиру или неплохую компенсацию. Сегодня в законодательстве закреплена норма, что, если жилье в доме приобретается после присвоения ему аварийного статуса, компенсация будет равняться расходам на покупку.