Можно ли прописаться в ипотечной квартире до оформления ее в собственность

Оформление ипотеки – полезная банковская услуга для семей, не имеющих достаточных средств для приобретения жилья с внесением 100% стоимости за счет собственного капитала. Купив жилье в ипотеку, человек заселяется сразу, а деньги выплачивает постепенно в течение 2-10 лет. Поэтому важно знать, можно ли прописаться в ипотечную квартиру и как это сделать.

Что такое прописка: суть, особенности 

Впервые термин «прописка» появляется в законодательстве Российской Федерации в 1925 году. Введен постановлением Совета народных Комиссаров РСФСР «О прописке граждан в городских поселениях». Цель документа – организация учета и контроля за перемещением граждан. Прописка носила разрешительный характер. Следовательно, государство разрешало или запрещало гражданину переезд и постоянное проживание. Инструментом воздействия служил доступ к социальным пособиям и медицинскому обслуживанию, а также штрафы и ответственность перед законом.

В 1993 году Россия отменила институт прописки и приняла закон №5242-1 от 25.06.19993 «О праве граждан РФ на свободу передвижения». Появился новый институт – регистрации. От прописки он отличается уведомительным характером. 

Каждый человек где-то живет. Об этом он должен уведомить государство, чтобы государственные чиновники понимали, куда нести пенсию или доставить уведомление о штрафе за превышение скорости. Поэтому технически, вопрос о том, можно ли прописаться в ипотечную квартиру, звучит неправильно, т.к. прописки не существует с 1993 года. Правильно говорить «зарегистрироваться». Но слово «прописка» настолько укоренилось в языке, что спустя 29 лет оно по-прежнему находится в обиходе и у людей, и у чиновников. 

Виды регистрации

Регистрация бывает временной и постоянной. Регистрируются по месту постоянного проживания в собственном жилье. Таким жильем может быть:

• квартира, которую вы приобрели за свои деньги;
• жилье, подаренное родственниками или полученное в наследство;
• квартира, в которой живет льготник по договору социального найма. 

Льготы, которые получает человек, будут привязаны к постоянному адресу. Таким же образом будут связаны владелец квартиры и счета на оплату коммунальных услуг. Следовательно, в ипотечной квартире можно прописаться. 

В ней должен быть прописан, как минимум, ее владелец. Но это не обязательная норма. Допустим, у россиянина в собственности находятся 2 квартиры. По правилам, постоянная прописка должна быть только одна. Значит во второй квартире не будет зарегистрированных жильцов. К сожалению, радоваться отсутствию коммунальных платежей по квартире, в которой не зарегистрировано ни одного человека не получится. Правила гласят, что за нее начисляют оплату из расчета одного жильца. 

Кто может зарегистрироваться в ипотечной квартире

С тех пор, как государство определило, что регистрация будет уведомительной процедурой, а не разрешительной, оно не вводит прямых запретов на регистрацию, также не определяет порядок прописки в квартире, купленной по ипотеке. 

Возможности сторон ипотеки вытекают из законов, которые регулируют отношения между кредитором и заемщиком. Ипотека – это разновидность залогового кредита. Человек берет деньги в долг, но оставляет залог. Если заемщик не вернул деньги, то кредитор вправе распорядиться залогом на свое усмотрение. 

По ипотечному договору залогом выступает квартира. Гражданин на полученные от банка деньги купил квартиру и, соответственно, стал владельцем. У него появилось право распоряжаться своей собственностью: жить в квартире, видоизменять квартиру, продавать, менять, дарить, прописываться в ней и т.д. Но так как деньги были заемными, то ипотечная квартира становится «собственностью с обременением». 

Следовательно, банк будет стремиться к тому, чтобы ограничить право человека распоряжаться квартирой до момента полного выполнения обязательств перед банком. Все ограничения будут записаны в условиях ипотечного договора.

С правилами прописки в ипотечной квартире работает принцип «что не запрещено, то разрешено». Если в ипотечном договоре нет запрета на регистрацию в квартире, то можно прописывать всех, кого считает нужным владелец: 

• детей;
• родителей;
• близких родственников. 

А если банк накладывает запрет, то, читая проект договора, нужно сообщить банковскому менеджеру о нарушении закона и потребовать исправить пункт. В данном случае речь идет о нарушении ст. 31 ЖК РФ.

Статья 30 Федерального закона «Об ипотеке» касательно содержания залогового имущества (т.е. квартиры) гласит, что залогодержатель обязан поддерживать залоговое имущество в исправном состоянии и оплачивать расходы по его содержанию, если иное не предусмотрено договором по ипотеке. Следовательно, прописать человека в ипотечную квартиру можно на условиях, предусмотренных в договоре с банком. 

Статья 31 ЖК РФ описывает правовые взаимоотношения людей, проживающих в одном помещении с собственником. В ней сказано, что:

1. 1

   Членами семьи считаются супруги, дети и родители собственника. Другие люди могут быть причислены к членам семьи в исключительных случаях (п. 1 ст. 31 ЖК РФ). 
2. 2

   Члены семьи имеют такое же право, как и собственник распоряжаться помещением, а также несут солидарную ответственность с собственником по его обязательствам (пп. 2-3 ст. 31 ЖК РФ). 

Это значит, что родители, дети и супруг/супруга собственника не могут быть ограничены в праве регистрации в помещении. Теперь вы точно знаете кому можно прописаться в ипотечной квартире.

Особенности прописки детей в ипотечной квартире 

Несовершеннолетние дети не могут принимать самостоятельных решений. Поэтому их регистрируют по месту проживания одного из родителей. Вообще не регистрировать ребенка ни в одном жилье, закон не разрешает. В случае разногласий о месте проживания ребенка, точку в споре поставят органы опеки.

Совершеннолетние имеют право самостоятельно принимать решение о месте своего проживания. Значит совершеннолетних детей можно прописать в ипотечной квартире. Но если родители живут раздельно, то для регистрации по месту проживания одного из них понадобится согласие остальных членов семьи, проживающих в той же квартире, что и родитель. 

Выписав ребенка из ипотечного жилья, следует зарегистрировать его по новому адресу регистрации родителей. Если этого не сделать, то органы опеки и попечительства могут подать в суд. После чего ребенка пропишут в той же квартире, из которой его выписали. Произойдет это уже по решению суда. 

Поэтому банк может взять с заемщика письменное согласие на выписку всех зарегистрированных в квартире если клиент не погасит ипотеку и появится задолженность. Давать согласие или нет – зависит только от заемщика. Заставить его никто не вправе. В случае, если будущий квартировладелец не согласен, то банк может отказаться заключать ипотечный договор, но это уже право финансового учреждения. В отношении несовершеннолетнего ребенка такое согласие будет признано судом ничтожным.

Прописка родственников

Люди, не перечисленные в п. 1 ст. 31 ЖК РФ, в том числе братья и сестры, племянники, дяди, тети, дедушки и бабушки и другие, не обладают правами в отношении данной недвижимости. Поэтому кредитор вправе вписать в договор условие о запрете на их регистрацию в ипотечной квартире или об обязательном получении согласия банка, если возникнет потребность в регистрации. Например, вы решили прописать в квартире свою бабушку, которая раньше жила отдельно, но в связи с ухудшением здоровья, ей понадобился уход, и внуки/дети забрали ее к себе. 

Стоит ли прописываться в ипотечной квартире родственникам

Когда речь заходит о том, можно ли зарегистрировать человека в ипотечной квартире, то возникает встречный вопрос о целесообразности. Согласно правилам, введенным в далеком 1925 году о прописке, человек был обязан встать на учет по новому месту жительства. За то, что он не пропишется в течение определенного законом промежутка времени, государство вводило штрафы, административную и уголовную ответственность.

Сегодня отсутствие регистрации не влечет таких последствий. Если человек не зарегистрирован вообще ни по одному адресу, то он не сможет только три вещи:

1. 1

   Принимать участие в выборах в органы власти и голосовать.
2. 2

   Быть избранным в местные органы власти.
3. 3

   Зарегистрировать ИП или юридическое лицо. Отсутствие прописки у ИП настораживает его клиентов и делает невозможным взаиморасчеты с налоговыми органами.

Других ограничений нет. Люди мигрируют в большие города с целью устроиться на работу и поправить свое финансовое положение. Работодатель в столице может отказать в работе человеку без московской прописки, но в Москве достаточно много работодателей.  

Особенности временной регистрации в 2010-2020-х годах 

Если нужно прописать родственника в ипотечной квартире, то для этого предусмотрена временная регистрация. Собственник имеет право регистрировать в квартире других людей на определенное время на условиях, описанных в ипотечном договоре. 

Временная регистрация может понадобиться:

• при трудоустройстве;
• для получения пенсии, социальных пособий. 

Оформляется на срок от 90 дней до 5 лет. Отметку о регистрации в паспорт не ставят. Заявителю выдают бумажное свидетельство, которое можно предъявить в органы социального страхования, пенсионный фонд, т.е. по месту требования. 

Если оформляется временная регистрация для пенсионера, то нужно учитывать, что сразу получить надбавки, столичные или северные, он не сможет. В каждом регионе, где они введены, существует требование к срокам проживания. Так, в Москве нужно прожить не менее 10 лет для того, чтобы получать московскую пенсию. Поэтому выплаты бабушке или дедушке будут начисляться по региону, где родственник прописан постоянно. 

Раньше такого требования не было, поэтому люди старались прописаться в столице для улучшения благосостояния. Пенсионеры регистрировались у родственников и даже у случайных знакомых. При этом они не проживали в Москве, что было удобно обеим сторонам. Теперь начисления региональных надбавок происходят за счет регионов и местные власти ввели ограничения.

Как прописаться в ипотечной квартире 

Временная регистрация оформляется через:

• личный кабинет на Госуслугах;
• МФЦ.

Гражданину понадобится оформить заявление и приложить к нему:

• паспорта и согласие всех зарегистрированных в квартире, а также согласие банка;
• паспорт самого заявителя;
• документ, подтверждающий право распоряжаться собственностью (т.е. ипотечный договор).

После подачи заявления нужно дождаться ответа в Госуслугах или звонка из МФЦ о готовность документов. Срок рассмотрения – 3-8 дней, в зависимости от загруженности МФЦ.