Малоэтажная многоквартирная жилая застройка: характеристики, плюсы и минусы

Деление зданий по этажности на малоэтажное строительство, средне-этажное и высотное не имеет четкой классификации ни в одной стране. Неопределённость усугубляется тем, что разные нормативные документы истолковывают требуемое количество этажей по-своему. 

Что такое малоэтажная жилая застройка

В обиходе так называют здание, высота которого недостаточна, чтобы отнести его к высотным.

Под высотным подразумевают здания, в которых:

• жильцам приходится пользоваться лифтом, чтобы добраться до места назначения;
• высота заставляет принимать дополнительные меры на случай экстренной эвакуации жильцов, т.е. 7-10 этажей и выше (эквивалентно 23-30 м и больше).

Деление зданий по этажности не слишком принципиально для покупателя квартиры, но важно для строителя. Малоэтажная застройка (высотой до 3-х этажей) не требует экспертизы проектной документации согласно ст. 49 ГК РФ. 

Этажность косвенно интересует и инвесторов. В 2008-2009 годах наблюдался кризис строительного сектора. Покупательская активность населения падала и участки, закупленные застройщиками для продажи частным покупателям под строительство домов и коттеджей, оказались невостребованными. 

Тогда кто-то нашел выход: строить малоэтажные многоквартирные дома и продавать квартиры в них. Если не удастся продать все квартиры сразу, то все равно какая-то прибыль будет получена. Так появились пригородные поселки в смешанном формате. В рекламе их описывали, как малоэтажные жилые комплексы, и в качестве преимуществ предлагали жизнь на природе, но с городскими удобствами:

1. 1

   У детей будет достаточно пространства для игр и много друзей.
2. 2

   Бабушки и дедушки смогут пообщаться с другими пенсионерами и при желании вырастить небольшой огород или клумбу.
3. 3

   Родители смогут отдохнуть от шума городов.

Сколько этажей в малоэтажной застройке

По санитарным требованиям — 4 этажа (СП 42.13330.2011). Но в том же документе указывается, что 4-й этаж – мансардный. Это можно понимать как:

• 3 жилых + чердак;
• 4 жилых.

В другом документе (СП 54.13330.2011) говорится о трех этажах, в число которых входят подвал, мансарда и цоколь. Т.е. если человек построил дом, сделав гараж нижним этажом, а потом организовал детям игровую комнату на чердаке, то жилым окажется один этаж, но дом будет считаться трехэтажным.

Какие преимущества у малоэтажного жилого дома

В любом мероприятии каждая из сторон-участников получает свои плюсы, которые перевешивают минусы и, собственно, поэтому она участвует в действии. Это верно и для сторон, соприкасающихся с малоэтажной жилой застройкой. 

Строители получают три преимущества:

• сокращают объем документов, требующих согласования;
• экономят на создании фундамента (он окажется дешевле, чем фундамент многоэтажного дома);
• удешевляют стоимость строительства за счет отсутствия лифта, меньшего расхода материалов.

Считается, что удешевление дает строителям 10-15% экономии, но не сказывается на цене, которую платит покупатель. Для него покупка одинаковой по характеристикам квартиры в многоэтажном и малоэтажном здании обойдется в одну и ту же сумму. 

Для покупателя рекламируется такой ряд преимуществ:

1. 1

   Больше «природных» удобств и парковочных мест. Рядом с малоэтажными домами разбиваются клумбы. Могут благоустраиваться сады. Соответственно, такие дома подходят тем, кто хотел бы быть ближе к природе.
2. 2

   Больше покоя. В пригороде не так слышен шум городских трасс. Поэтому семьям с маленькими детьми или пожилым людям рекомендуют покупать квартиры в малоэтажных домах.

Недостатки малоэтажной жилой застройки

Главный недостаток для покупателя по совместительству оказывается преимуществом застройщика. Вопросы строительства инфраструктуры и благоустройства территории малоэтажного дома не регламентированы и остаются на усмотрение самих компаний. 

Управление малоэтажными зданиями тоже не регламентировано. Ухоженная придомовая территория через пару лет окажется заросшим пустырем, и требования по уборке будет не кому предъявить. Поэтому покупатели не спешат отказываться от приобретения квартир в многоквартирных домах в пользу загородной недвижимости. 

Кроме этого, в города люди переезжали из-за большего количества возможностей для развития ребенка. Если родителям не нравится одна школа, то ребенка переводят в другую.  Но если семья живет за городом, то решать эти вопросы становится сложнее.

Что входит в малоэтажный жилой комплекс

Понятие малоэтажного жилого комплекса стало синонимом словосочетания "коттеджный поселок" согласно Федеральному закону №476-ФЗ от 30.12.2021. Теперь в это понятие входит совокупность зданий и других объектов, отделенная от остального окружающего мира. Часто вокруг поселка устанавливается ограждение. 

Застройка внутри должна соответствовать проектной документации, утвержденной строительной компанией. Если они предусмотрели магазин или детский сад на территории поселка, то они там должны быть. 

Имущество внутри комплекса делится на индивидуальное и общее по аналогии с многоквартирными домами. Общим будет тротуар, детская площадка, котельная и подобные им объекты. Пользоваться общим имуществом имеют право все владельцы квартир на территории комплекса. За это они вносят ежемесячную плату. 

Обязанности застройщика по строительству малоэтажного многоквартирного дома

От застройщика требуется раскрывать при продаже квартир в комплексе следующую информацию:

• характеристики домов и других объектов на территории;
• состав общего имущества, включая инженерное оборудование, которое будет обслуживать потребности жильцов;
• предъявлять план планировки территории и проект межевания границ, если комплексов несколько.

Требования к планировке квартир

Такие требования в законе отсутствуют. Часто застройщики предлагают свободную планировку по желанию покупателя. Но также учитывают мнение тех, кому сложно придумывать как должна выглядеть их «квартира мечты». В продаже наравне со свободной планировкой могут предлагаться готовые квартиры под ключ. 

Особенности благоустройства территории

Главная проблема малоэтажного строительства – обслуживание придомовых территорий. Раньше при строительстве такой недвижимости дороги и прочее общее имущество оставалось у застройщика или же передавалось в ТСЖ (товарищество собственников жилья). Так назвали альтернативу ЖЭКам многоквартирных домов с 1 сентября 2014 года. 

Через ТСЖ государство фактически сняло с себя проблему содержания домов, переложив на плечи жильцов. Но на практике заниматься проблемами благоустройства на общественных началах желающих не нашлось. Возникали конфликты из-за того, что кто-то вообще не хотел платить взносы за обслуживание общего имущества. Кто-то не соглашался с тем, как решаются проблемы, через какого исполнителя и т.д. 

Способов собрать взносы с тех, кто не хочет платить, нет. Законом не предусмотрены методы воздействия на неплательщиков или регламенты разрешения спорных ситуаций. Поэтому споры решались и продолжают решаться в судах. Соответственно, единых правил благоустройства территории и поддержания ее в порядке до сих пор нет. 

Дают ли ипотеку на малоэтажное строительство

Для выдачи ипотеки банки определяют три типа жилья: первичное, вторичное, отдельный дом или участок под ИСЖ. Следовательно, ипотека доступна как для тех, кто строит дом для себя самостоятельно, так и для тех, кто покупает квартиру в малоэтажном доме. Проверка документов будет проходить так же, как если бы заемщик покупал квартиру в высотном многоквартирном доме. 

Какой дом предпочесть: малоэтажный или многоэтажный

Все зависит от ответов на сопровождающие вопросы: где находится покупаемое жилье, удобно ли вам туда добираться и т.д. Принимая решение, учитывайте, что при перепродаже стоимость квартир в малоэтажных жилых зданиях выше, чем у недвижимости из обычной новостройки. Поэтому их считают лучшей инвестиционной недвижимостью. Кроме того, они дольше сохраняют высокие цены, чем квартиры в многоэтажке. Хотя у высотных квартир также есть свои преимущества. Среди них: хороший вид из окна, улучшенная вентиляция и качество воздуха и другие. Какие из них в приоритете, может определиться только сам покупатель.