Минимальный взнос по ипотеке 2024

Мало кто располагает достаточным доходом, чтобы даже за 5-6 лет накопить сумму, достаточную для покупки даже самой небольшой квартиры. Особенно это актуально для городов-миллионников, где стоимость квадратного метра измеряется в сотнях тысяч рублей. Граждане России и не только, чтобы обзавестись собственным жильем, обращаются в банки за ипотечным кредитом на срок до 30 лет.

Подобные программы кредитных организаций предполагают наличие минимального первоначального взноса. Своим мнением о том, что он собой представляет, в какой сумме и из каких средств его предстоит платить, поделилась эксперт Мария Хурамшина. Ниже приведены основные тезисы по данному вопросу. Надеемся, информация будет полезной для тех, кто планирует запросить ипотечный кредит в ближайшее время.

Что такое первоначальный взнос

Так называют часть стоимости приобретаемой недвижимости, которую заемщик обязан заплатить из собственных средств.

Получение ипотеки в размере 100% от оценочной стоимости квартиры/частного дома/таунхауса практически невозможно. В основном заемщик может рассчитывать на 80-85% от суммы, обозначенной в отчете оценщика. Оставшиеся 15-20% ему придется заплатить самостоятельно.

Для чего нужен первоначальный взнос по ипотеке

Банки требуют первоначальный взнос по многим причинам, например:

1. 1

   Деньги заемщика — это своеобразная страховка для банка. Например, клиент перестает платить по договору. Кредитор в судебном порядке обращает взыскание на предмет залога. Далее ему предстоит продать квартиру, чтобы вернуть свои деньги. Но не стоит забывать, что ипотечные кредиты оформляют на десятилетия, и за это время залог может утратить часть первоначальной стоимости. Компенсировать эту разницу и призван первоначальный взнос.
2. 2

   Значительная сумма на руках у заемщика — это показатель серьезности его намерений и финансовой дисциплины. Человек, который смог накопить сотни тысяч (а зачастую и миллионы) рублей, не захочет их потерять, одновременно лишившись квартиры. Он с большой долей вероятности будет соблюдать условия ипотечного договора и своевременно вносить платежи по кредиту, не допуская просрочек.
3. 3

   Большой первоначальный взнос — для заемщика это возможность получить деньги на льготных условиях. Это относится и к процентной ставке, и к возможному дополнительному обеспечению, и к размеру ежемесячного платежа.

Кому платить первоначальный взнос

Эти деньги наравне с заемными предназначены для продавца недвижимости. Но на первом этапе покупатель вносит их на специальный счет в банке-кредиторе. И уже после подписания договоров (ипотеки и купли-продажи), регистрации права собственности на объект вся сумма перечисляется продавцу.

Если сделка по каким-либо причинам отменяется, покупатель может рассчитывать на возврат первоначального взноса. Банк может удержать с него сумму расходов, фактически понесенных при подготовке документации, проверке выбранного объекта и т. д.

От чего зависит размер первоначального взноса в 2024

На размер первоначального взноса могут влиять сразу несколько факторов, в том числе:

1. 1

   Условия конкретной кредитной программы. Например, банк может предложить оформить ипотеку «по двум документам». В этом случае заемщику не нужны справки о доходах, он никак не подтверждает наличие постоянной занятости, не предоставляет платежеспособных поручителей. Но минимального взноса в этом случае будет недостаточно. Из собственных средств заемщик заплатит не менее 40-50% от стоимости квартиры. Банк таким образом страхует свои риски невозврата денег. Не стоит забывать и о различных госпрограммах, например, военной, семейной, сельской, дальневосточной ипотеке. Во всех этих случаях основные параметры кредита, в том числе в части размера первоначального взноса, определяются на уровне государства. Банки могут их корректировать, но незначительно.
2. 2

   Тип покупаемого объекта. Кредиты на новостройку обычно предоставляются на более выгодных условиях, чем на вторичное жилье. Причина — отсутствует риск утраты титула квартиры/дома, например, если продавец решит оспорить сделку купли-продажи. Соответственно, при покупке «вторички» банки требуют, чтобы из собственных средств покупатель оплатил не менее 20-25% стоимости объекта. Если же клиент делает выбор в пользу новостройки, первоначальный взнос может начинаться от 10%.
3. 3

   Платежеспособность заемщика, его кредитная история. Если у сотрудников банка будут сомнения в том, что гражданин способен безукоризненно соблюдать условия договора, ответственное лицо либо откажет вообще в предоставлении денег, либо постарается максимально ужесточить условия их выдачи. Например, заемщику могут предложить ипотеку, но под более высокий процент. Либо из собственных средств придется внести до 50% от стоимости выбранного объекта.

Специалисты рекомендуют непосредственно заемщикам не ограничиваться минимальным размером первоначального взноса даже если условия программы это позволяют. Лучше превысить установленный банком порог хотя бы на 5-10%.

Где взять деньги для оплаты первоначального взноса

В основном потенциальные заемщики годами копят, откладывая значительную часть заработной платы и иного дохода, чтобы собрать первоначальный взнос. Если в небольших населенных пунктах его размер исчисляется сотнями тысяч рублей, то в Москве и Санкт-Петербурге требуются уже миллионы.

Но есть и другие способы получить средства для оплаты первоначального взноса, например:

1. 1

   Потребительский кредит без обеспечения. В этом случае нужно понимать, что банк при рассмотрении заявки на ипотеку будет учитывать уже имеющуюся у гражданина кредитную нагрузку. Если на обслуживание обязательств тратится более половины дохода, заемщику откажут в предоставлении заемных средств на покупку жилья.
2. 2

   Займ у родственников, друзей, знакомых. Здесь вопросы возврата средств в основном регулируются на уровне личных взаимоотношений. Но и эти средства придется возвращать. Чтобы избежать конфликтов с хорошо знакомыми людьми, сумму займа и порядок их выплаты лучше зафиксировать в договоре. Регистрировать официально его нигде не нужно. Исключение — ситуация, когда средства предоставляются под залог недвижимого имущества.
3. 3

   Материнский капитал или иные федеральные или региональные субсидии. Этот вариант оплаты первоначального взноса относится к самым ненадежным, неблагоприятным для заемщика. В банке могут счесть, что заемщик не имеет собственных средств для обслуживания кредитных обязательств, и отказать в выдаче ипотечного кредита. К тому процедура оформления сделки в этом случае существенно затягивается, так как необходимо сначала получить согласие ПФР на выделение нужной суммы из средств семейного (материнского) капитала.
4. 4

   Деньги от продажи имеющегося имущества: движимого или недвижимого. Это может быть дача, машина, комната в коммунальной квартире и т. д.

Какой вариант накопления первоначального взноса выбрать, решает только заемщик. Нужно понимать, что каждый из них может быть сопряжен с определенными правовыми последствиями. Например, это относится к использованию средств от продажи наследного имущества для покупки квартиры в браке.

Ипотека без первоначального взноса

Некоторые банки периодически вводят программы по предоставлению ипотечных кредитов без оплаты первоначального взноса. Но в этом случае нужно учитывать ряд важных моментов, например:

• сумма займа может быть существенно ниже, чем по стандартным программам, а процентная ставка выше;
• деньги можно потратить только на новостройку или строительство частного дома с привлечением специализированной компании;
• банк может затребовать дополнительный ликвидный залог. Желательно, если это будет квартира в новом доме со всеми необходимыми коммуникациями и без детей-собственников. Альтернатива — коммерческая недвижимость. Залоговое имущество может принадлежать не самому заемщику, а третьим лицам. От собственника потребуется нотариально заверенное согласие на передачу объекта банку в качестве обеспечения;
• кредитор будет тщательно и внимательно проверять личность заемщика, его платежеспособность, наличие стабильного дохода. Могут потребоваться дополнительные созаемщики или поручители, полностью соответствующие требованиям банка.

Чтобы оформить ипотеку без первоначального взноса, необходимо очень внимательно отнестись к подготовке требуемого пакета документов. Например, если гражданин не сможет предоставить справку о доходах, отказ в выдаче кредита неминуем.