Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в 2022 году

Есть много затрат, которые учитывают при покупке квартиры. Одна из самых важных – первоначальный взнос. Его приходится платить из собственных средств, поэтому потенциальных покупателей жилья интересует, чему равен минимальный взнос по ипотеке в 2022 году, какими нормативными документами регулируется и на что влияет. 

Что такое первоначальный взнос

Первоначальным взносом называется часть стоимости квартиры, которую платят продавцу авансом. Чем больше денег готов внести покупатель сразу, тем ниже риски банка от невозврата средств. Соответственно, банк готов предоставить заемщику кредит под сниженный процент при большей сумме первоначального взноса. И наоборот – при меньшем первоначальном взносе заемщику назначат большую процентную ставку. 

Равен ли минимальный взнос по ипотеке 20%

Нет. На самом деле 20% — «среднепотолочная» величина. Ее называют чаще других, но никакого отношения к минимальному размеру взноса она не имеет. 

Первоначальный взнос – это своего рода подтверждение гарантии платежеспособности клиента. Потенциальный заемщик демонстрирует банку возможность платить за кредит, а банк в ответ выдает ему недостающую для покупки квартиру сумму денег. 

Нормативного документа, который бы устанавливал размер минимального первоначального взноса по ипотеке в 2022 при покупке новостройки или вторичного жилья в России, нет. Обозначить его размер – прерогатива банка. Он может установить минимальным размером как 6%, так и 36% от стоимости ипотеки. 

В 2022 году большинство банков определяет размер минимального взноса на ипотеку, как 15%. Этот размер установлен в Росбанке, Альфа-Банке. Минимальный взнос в Сбербанке – 25%, в Совкомбанке и Банке ВТБ – 20%. В августе 2021 году председатель правительства РФ Михаил Мишустин анонсировал, что минимальный взнос будет равен 15%, но нормативных документов, которые бы обязывали банки к такому размеру – нет. 

Почему взнос в 20% выгоднее взноса в 15%

Первоначальный взнос в 20% и выше означает, что заемщику придется платить меньшие суммы ежемесячно. Ведь он заплатил деньги наперед. Кроме того, ему дадут ипотеку под более низкий процент. Например, Сбербанк в условиях ипотеки описывает первоначальный взнос, как диапазон от 25% до 75%, а первоначальную ставку – от 10,8%. Тот, кто оформляет ипотеку по минимальному размеру первоначального взноса 25%, не может рассчитывать на ставку 10-11%. Скорее всего, ее определяют, как 11-12%. При плохой кредитной истории она вырастет до 12-13% и т.д. 

Еще один пункт экономии – страхование недвижимости. Если минимальный взнос ниже 20%, то вы считаетесь заемщиком с более высоким риском неплатежа. Соответственно сумма, которую придется платить по страховке тоже будет выше – не 0,5%, а 1% от суммы ипотеки в год и т.д. 

Какой размер первоначального взноса удобнее

Сумма первоначального взноса, подходящая для одного человека, не обязательно подходит для другого. Важно учитывать преимущества различных сумм для конкретной ситуации.

Начните с того, чтобы открыть онлайн калькулятор на странице банка, где планируется взять кредит. Введите известные вам параметры, чтобы вычислить сумму ежемесячного платежа. 

Например, выбранное жилье стоит 8 млн руб. У вас есть 2 млн руб., т.е. 25% от необходимой суммы. Кредит берется на 5 лет под процентную ставку 11%. Тогда сумма ежемесячного платежа составит примерно 130,5 тыс. руб. 

Если увеличить сумму первоначального платежа в 2 раза, то даже без изменения процентной ставки сумма ежемесячного платежа снижается почти в 2 раза, а размер процентов, которые придется заплатить за пользование кредитными средствами, уменьшится на 1/3. Это довольно выгодно для заемщика. 

Если изменить количество лет кредитования с 5 до 10 лет, то окажется, что в сумме, которую придется возвращать банку доля начисленных процентов вырастает в 2 раза, но ежемесячный платеж станет ниже в 2,5 раза. 

Сравнивая результаты вычислений разных банковских калькуляторов (каждый банк пользуется собственной формулой расчетов), вы легко подберете наиболее выгодный и удобный для себя вариант.

Плюсы и минусы маленьких и больших первоначальных взносов

Плюс маленького первоначального взноса в том, что заемщик раньше поселится в собственной квартире, не дожидаясь, пока соберет нужную сумму. Возможно, он также сэкономит на аренде жилья, если живет в съемной квартире. 

Минусов у этого решения больше:

• потенциально более высокая процентная ставка;
• невозможность выбрать более дорогую квартиру из-за ограничений в максимальной сумме кредита;
• больший срок кредитования.

Плюсы большего первоначального взноса:

• уменьшение ежемесячных платежей;
• более низкая процентная ставка;
• более низкая сумма, которую придется заплатить по процентам;
• меньший размер суммы по страховке жилья.

Минус – финансовые трудности. Возможно, чтобы заплатить больший взнос, человеку придется «затянуть пояс» и потратить все сбережения, которые он скопил.

Какая ипотека мне подходит

При выборе условий ипотеки рекомендуется обращать внимание на размер ежемесячного платежа. Считается, что он не должен превышать 20% от вашего семейного дохода. Это позволяет не отказывать себе в ежемесячных тратах на отпуск, протезировании зубов, покупке предметов быта. Если сумма превышает 30%, то в случае потери работы, задержки зарплаты или появления непредвиденных расходов, заемщику будет труднее гасить платежи. 

Зная размер ежемесячного платежа, вы можете провести расчеты с разным количеством лет кредитования для того, чтобы понять, какой срок понадобится, чтобы вернуть долг банку. Чем меньше лет нужно для погашения ипотеки, тем меньше вы переплачиваете в виде процентов. 

Нормальным считается срок в 5 лет. С каждым годом в доме изнашиваются водопроводные трубы, канализация и другие инженерные коммуникации. Стоимость квартиры падает. Если бы заемщик мог продать квартиру, то вырученная сумма с годами бы уменьшалась. Следовательно, если ипотека взята на 10-15 лет, то к моменту погашения ипотечного кредита окажется, что вы заплатили за квартиру намного больше, чем сможете выручить за ее продажу. Это крайне невыгодно. 

Источники средств для выплаты минимального первоначального взноса

Первоначальным взносом могут быть:

• собственные финансы;
• деньги, которые заняли у друзей или родственников;
• средства материнского капитала;
• деньги, взятые в качестве кредита в другом банке.

Пользоваться своими финансами выгодно. Но если некая сумма поможет получить более выгодную процентную ставку и лучшие условия кредитования, то рассмотрите возможность занять денег, чтобы оформить лучшую сделку. Также можно почитать условия льготных государственных программ. Возможно, заемщику будут выгодны условия одной из них.

Ипотека без первоначального взноса

Среди ипотечных программ есть такая разновидность, как ипотека без первоначального взноса. Под ней подразумевается:

• программа с более высокой процентной ставкой, например, вместо 11% – 18%;
• ипотека с дополнительным залогом, т.е. вы покупаете квартиру, а залогом по договору выступает покупаемая квартира и другая, которая была в наличии у покупателя; также залогом могут выступать предметы искусства, антиквариат, автомобиль и т.д.;
• ипотека, в которой первоначальный взнос погасили средствами материнского капитала.

Ипотека без первоначального взноса не обязательно невыгодна клиенту. Все зависит от условий ее оформления.

Военная ипотека также не требует первоначального взноса. Средства для его погашения берутся со специального счета участника накопительно-ипотечной системы при Министерстве обороны. Этот счет открывается в тот момент, когда военнослужащий становится членом НИС. За годы службы на него поступают средства. Однако выгодной военная ипотека не считается. У молодого офицера, нуждающегося в жилье, еще нет средств для ее оплаты, и он не знает, в каком городе будет покупать жилье. А у военного пенсионера есть средства, но он уже решил вопрос с жильем.

Независимо от того, какую ипотеку вы возьмете, важно разработать план. Учесть сколько денег придется тратить ежемесячно на обслуживание кредита. Определиться с путями экономии бюджета в долгосрочной перспективе и способами повышения платежеспособности. Кому-то низкий минимальный взнос будет выгоден, а кто-то придет к выводу, что для него лучше взять ипотеку с большим первоначальным взносом.