В текущем году Правительством РФ принято постановление о продлении моратория на взыскание неустойки по договорам долевого участия (ДДУ). Это решение вызвало широкий резонанс среди дольщиков, застройщиков и экспертов рынка недвижимости. В данной статье мы разберем, что означает мораторий, как он повлияет на права сторон и какие изменения ожидают участников рынка в ближайшие полгода.
Мораторий на взыскание — что это и как действует
Мораторий на взыскание неустойки по ДДУ — это временный запрет на начисление штрафных санкций за просрочку исполнения обязательств по долевому строительству жилья. Впервые он был введен в 2022 году как мера поддержки застройщиков в условиях экономической нестабильности. Основная цель моратория — снизить финансовую нагрузку на девелоперов и предотвратить банкротства компаний.
Необходимость поддержки строительной отрасли обусловлена в первую очередь, высокой ключевой ставкой Центробанка. Застройщики возводят дома за счет кредитов, выданных финансовыми структурами. А те, в свою очередь, зависят от ставки ЦБ. Средства, выделенные банком, хранятся на специальном счете эскроу.
Второй причиной для необходимости поддержать строительство стала политика банков о льготной ипотеке. Условием для выдачи кредита является выплата процентов от 5 до 10%. Далеко не все дольщики согласны мириться с такими обстоятельствами, и спрос на новые дома значительно упал. К тому же, срыв сроков строительства во многом связан с введением санкций, так как возникли сложности со строительными и отделочными материалами.
До окончания срока моратория не взыскивается компенсация за несвоевременно сданный объект и комиссия за пользование деньгами при расторжении ДДУ. Принятые меры помогают строителям, тем самым обеспечивая защиту дольщиков от недостроенных объектов.
Однако выгоды постановления неоднозначны. С одной стороны, решения о моратории направлены на смягчение финансовых условий для застройщика, тем самым способствуя строительству, а с другой — лишают дольщиков возможности получить компенсацию, если срыв сроков строительства все же произойдет. Увеличиваются затраты дольщиков: растет стоимость аренды, будущей отделки.
С 1 июля 2023 года временный мораторий по ДДУ на короткое время был отменен, однако вскоре его возобновили снова, и до конца 2024 года он вновь действовал. В этом году мораторий вновь продлили еще на полгода и добавили некоторые уточнения. В это время дольщики не смогут получить компенсацию за несвоевременно сданное жилье, проценты за задержку по устранению дефектов, пеню за не вовремя возвращенные деньги при расторжении договора.
Изменения в 2025 году мораторий
В новой редакции Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 мораторий на неустойку по ДДУ действует до 30 июня 2025 года. Решение о продлении было принято правительством РФ в конце декабря 2024 года. Новое постановление включает несколько важных уточнений, касающихся таких вопросов, как:
- 1Уникальные объекты. Их признают таковыми согласно положениям Градостроительного кодекса. Ими считаются дома, имеющие высоту или пролеты более 100 метров, а также заглубление ниже отметки в 15 метров.
- 2Материальная компенсация за дефекты. Теперь до окончания моратория нельзя потребовать возмещения вреда за недостатки, допущенные при строительстве личного жилья владельца.
Стоимость ДДУ не уменьшается на величину убытков, причиненных дольщику в период с 1 января по 30 июня 2025 года из-за некачественно выполненной работы, за исключением непосредственно понесенных расходов дольщика на устранение недостатков (дефектов) объекта. Дольщик может требовать только исправления дефектов, но не возмещения их стоимости. Если требования о возмещении потерь поступили до 1 января 2025, застройщику предоставляется отсрочка до 30.06.2025.
Согласно комментариям эксперта в сфере недвижимости, продление моратория на неустойку по ДДУ — это вынужденная мера, которая помогает застройщикам справиться с финансовыми трудностями. Поскольку права дольщиков на компенсацию за не вовремя сданные квартиры ограничены, сейчас становится особенно важным усиленный контроль со стороны государства за соблюдением сроков строительства и качеством объектов.
Права застройщика
Мораторий на неустойку по ДДУ предоставляет застройщикам значительные льготы. В договоре указан срок окончательной сдачи объекта. В случае несвоевременного ввода в эксплуатацию жилого дома до конца июня 2025 с застройщика нельзя взыскать штраф. Даже если до введения моратория было принято судебное решение о выплате неустойки, дольщикам придется ждать до окончания запрета. Невозможно получить компенсацию за несвоевременное устранение дефектов.
Однако застройщики обязаны компенсировать убытки, исправить дефекты. Это означает, что девелоперы не могут полностью избежать ответственности за некачественное строительство, и после окончания действия моратория они обязаны ликвидировать недостатки.
Права дольщика
Для дольщиков мораторий имеет как плюсы, так и минусы. Среди преимуществ находится то, что застройщики получают возможность завершить строительство без дополнительной финансовой нагрузки. Это снижает риск банкротства компании и увеличивает вероятность своевременной сдачи объекта.
Недостатком является то, что дольщики временно лишены права требовать неустойку за просрочку сдачи объекта или устранение недочетов. Учитывая минусы моратория, дольщикам эксперты рекомендуют:
- 1Не оставаться в стороне, внимательно наблюдать за ходом работ.
- 2При выявлении недостатков сразу же реагировать и предъявлять претензии застройщику, желательно в письменной форме.
- 3Добиваться устранения дефектов сразу же после их возникновения. При отказе застройщика от ликвидации недостатков обращаться в суд.
Дольщик освобожден от штрафов за несвоевременно внесенный платеж, если всю стоимость квартиры вносит частями, с условием рассрочки. Самое неприятное для дольщика — это отсрочка получения материального возмещения ущерба.
Но большинство дольщиков обеспокоено возможностью застройщиков нарушить свои обязательства. К тому же принятое постановление заставляет терпеть убытки. Однако эксперты в области недвижимости считают, что мораторий не будет способствовать срыву сроков строительства, поскольку прибыль застройщика заморожена на счете эскроу до момента сдачи дома в эксплуатацию. Для своевременного выполнения работ есть и другие стимулы.
Хотя до окончания июня нельзя взыскать с застройщика неустойку, кое-какие расходы возместить удастся. Например, судебные издержки, затраты на юристов, адвокатов. Вернут стоимость материальных средств, если дольщик самостоятельно устранит недочеты. Если застройщик в добровольном порядке захочет выплатить компенсацию, это не возбраняется.
Взаимодействие дольщика и банка
Мораторий может повлиять на кредитные обязательства дольщиков. В случае ипотеки деньги застройщику выдал банк. Проценты за пользование кредитом все равно придется платить, так как финансовую организацию никак не касаются запреты. Поэтому если застройщик задерживает сдачу объекта, дольщик продолжает выплачивать ипотеку, не имея возможности въехать в квартиру.
В такой ситуации важно уведомить банк о задержке строительства и обсудить возможность отсрочки платежей или пересмотра графика выплат. Если финансовая организация отказывается идти навстречу, дольщику окажет содействие юридическая служба.
Распространение моратория на другие правоотношения
Мораторий затрагивает не только ДДУ, но и другие сферы, а именно:
- 1Договоры подряда. Запрет на взыскание неустоек может распространяться на всех подрядчиков, участвующих в строительстве.
- 2Кредитные отношения. Банки могут ужесточить условия выдачи кредитов застройщикам из-за повышенных рисков.
- 3Рынок недвижимости. Временное ограничение прав дольщиков может снизить доверие к новостройкам.
Мораторий по договорам долевого участия приостанавливает исполнение судебных решений, принятых ранее. Если до момента продления уже были приняты какие-то постановления о выплате неустойки, их выполнят только после окончания действия моратория.
Как дольщику защитить свои права
Если права дольщика все же нарушены, стоит выбрать правильную линию защиты. Она зависит от решения судиться с девелопером после окончания моратория или потребовать возмещения убытков уже сейчас. Меры, которые можно предпринять до завершения запрета на выплату неустойки:
- 1Зафиксировать обнаруженные недостатки в акте осмотра.
- 2Проследить за процессом устранения дефектов. Если строители выполняют работы некачественно, нужно сделать фото или видео.
- 3Направить застройщику требование об устранении недостатков до истечения гарантии, соблюдая сроки подачи претензии.
Тем, кто собирается подать иск в суд, стоит разделить все дефекты на две категории: те, которые нужно устранить сейчас, и те, о которых стоит заявить после окончания запретов. Для судебного разбирательства понадобится подтвердить свои требования.
Заключение
Мораторий на неустойку по ДДУ в 2025 году — это спорное решение, которое имеет как положительные, так и отрицательные последствия. С одной стороны, оно помогает застройщикам справиться с финансовыми трудностями и завершить строительство. С другой стороны, дольщики временно лишаются важного инструмента защиты своих прав.
В ближайшие полгода ключевым фактором станет контроль за соблюдением сроков строительства и качеством объектов. Дольщикам рекомендуется активно участвовать в процессе, фиксировать нарушения и обращаться за юридической помощью в случае необходимости.