Застройщик задержал сдачу дома в эксплуатацию – это ситуация, которая может случиться с каждым. Раньше покупатель квартиры мог рассчитывать на денежную компенсацию за нарушение сроков. В марте 2022 года правительство приняло постановление №479 от 26.03.2022, которым ввело мораторий на неустойку по ДДУ. Поэтому потенциальных покупателей интересуют сроки ограничений, а также возникающие в связи с ограничениями права и обязанности сторон.
Мораторий на взыскание неустойки во время пандемии
Понятие моратория прочно вошло в жизнь покупателей жилья в 2020 году. Тогда правительство запретило применять санкции, если застройщик задержал сдачу дома. До запрета финансовые требования могли возникнуть как у застройщика к покупателю квартиры по договору ДДУ, так и у дольщика к строителям. Дольщик платил, если задерживал внесение очередного платежа, а застройщик, если затягивал сдачу дома. Кроме этого, дольщик мог требовать компенсацию за моральный ущерб или некачественно выполненные работы.
Сумма неустойки, которую платил застройщик, приравнивалась к 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Действующая ставка рефинансирования составляет 7,5%. Введена 19.09.2022.
Мораторий 2022 года
Вероятно, опыт применения моратория на выплату неустойки оказался успешным, и в марте 2022 года его вновь ввели в действие постановлением №479.
На данный момент мораторий действует для всех домов, срок сдачи которых в эксплуатацию просрочили между 25.02.2022 и 30.06.2023. Поскольку срок действия продлевали постановлением от 30.09.2022, то можно ожидать, что после 1 июля мораторий продлят снова.
Права застройщика
Допустим, дом должны были сдать в эксплуатацию 10 мая 2023 года. Но из-за непредвиденных обстоятельств застройщик не сделал этого. Без моратория неустойку ему бы насчитывали с 11 мая, но так как мораторий есть, то начнут только после того, как срок его действия подойдет к концу, т.е. с 01.07.2023.
Действие моратория распространяется как на начисления, так и на взыскания неустойки по ДДУ. Т.е. тот, кто получил исполнительный лист и решение суда о взыскании неустойки с застройщика в 2022-2023 году, тоже не может ее потребовать.
Права дольщика
То, что застройщика освободили от неустойки «как-бы» симметрично распространяется на дольщика. Это значит, что покупатель квартиры тоже может задержать срок внесения очередного платежа, и застройщик не вправе предъявить к нему претензии и выписать штраф. Это положение также действует до 30.06.2023.
Но не все так просто. В большинстве договоров с застройщиком указывается, что строительная компания вправе расторгнуть договорные отношения с дольщиком, если он вовремя не вносит платежи. Постановление правительства не вводит ограничения на право застройщика разорвать сделку, а только на начисление пени за просрочку.
Дольщик тоже может инициировать расторжение договора. В обоих ситуациях застройщик должен вернуть ранее полученные деньги. Но возвращать он будет только внесенные суммы, без учета каких-либо финансовых санкций. Также он может задерживать возврат денег по техническим причинам (например «денег на счете нет»), и за это ему тоже ничего не будет, т.к. действует мораторий.
Взаимодействие дольщика и банка
Мораторий по ДДУ для застройщика никак не влияет на отношения дольщика и банка. Если квартира куплена в ипотеку, то заемщик обязан вносить платежи в срок. Допустим, у владельца квартиры возникла сложная ситуация и он не может внести платеж. В этой ситуации у него есть право взять ипотечные каникулы.
Применяются ипотечные каникулы по общей программе банка. Также существуют специальные каникулы, введенные государством в марте 2022 года для поддержки заемщиков, попавших в сложную ситуацию.
Условия предоставления каникул по специальной программе:
- общая сумма ипотеки не превышает 15 млн руб.;
- ранее эта ипотека не была реструктуризирована;
- ипотечное жилье – единственное, которое находится в собственности заемщика.
Условия предоставления специальных каникул строго ограничены, и заемщику придется подтвердить, что он действительно потерял возможность платить. Например, стоит на учете в центре занятости.
Чтобы оформить кредитные каникулы нужно обратиться в свой банк с заявлением и предоставить пакет документов, подтверждающих необходимость заморозки платежей. Условия, на которых конкретный банк предоставляет отсрочку по ДДУ, публикуются на сайте банка.
Кредитные каникулы берутся на определенный срок – месяц, 3 месяца, полгода, год и т.д. В это время заемщик не вносит регулярные платежи и ему не начисляют пеню за просрочку. Срок можно указывать любой, но нужно учитывать, что на одну ипотеку можно взять каникулы только 1 раз.
Распространение моратория на другие правоотношения
Действие моратория распространяется также на неустойки и штрафы, связанные с договором ДДУ или проистекающие из него. Т.е. допустим, дом сдан в эксплуатацию. Дольщик вступил в право собственности и обнаружил плохое качество выполненных работ. Он не может взыскать компенсацию морального и материального ущерба, т.к. эти взаимоотношения проистекают из договора долевого строительства, на который действует мораторий. Следовательно, невозможность взыскать неустойку в 2023 году – не единственная проблема дольщика.
Можно ли взыскать неустойку, если срок сдачи дома был в феврале 2022 года
Если дом должны были сдать 1 февраля, но просрочили, то можно подать иск в суд о взыскании неустойки. Рассматриваемый период – со 2 по 25 февраля. Однако на практике это ничего не даст дольщику. При положительном решении суда, владелец квартиры получит исполнительный лист, применить который не сможет – ведь этот лист выдан по правоотношениям, проистекающим из ДДУ, а на него действует мораторий. Таким же образом будут рассматривать иски в отношении всех ситуаций, связанных с договорами долевого строительства, случившимися до 25.02.2022.