Этапы строительства объекта капитального строительства

Порядок строительства объекта капитального строительства включает в себя все этапы: от подготовительно-организационных до непосредственно эксплуатации здания. Список этапов будет отличаться, если речь идет о разных типах домов: многоквартирных, частных, а также производственных зданиях. Отличается и пакет документов, которыми должен располагать застройщик или лицо, осуществляющее строительство. 

С чего начинается строительство объекта капитального строительства

Общий алгоритм строительства объекта капитального строительства сводится к следующим пунктам:

• поиск подходящего земельного участка, его покупка или аренда;
• разработка и согласование проекта;
• получение разрешения на строительство;
• строительные работы;
• эксплуатация дома.

Разумеется, между этими этапами есть множество промежуточных, которые зависят от назначения дома. Владельцам частных домов, например, не нужно заключение комиссии о возможности ввести дом в эксплуатацию.

Общей для строительства каждого капитального объекта является его государственная регистрация. Также порядок строительства здания, относящегося к капитальному, подразумевает тесное взаимодействие представителей органов власти и местного самоуправления с физическими и юридическими лицами.

Основные этапы строительства объекта капитального строительства – многоквартирного дома

Организация строительного процесса на объекте строительства, который имеет статус жилого многоквартирного дома, самая сложная. Прежде всего, для возведения таких зданий подходит не любой участок земли, а только тот, который изначально переназначен под жилую застройку. На прочих территориях строить дома с квартирами нельзя.

Итак, основные этапы этого вида деятельности включают:

Подготовительную стадию – принятие решения о строительстве

Прежде всего, понадобится градостроительный план участка земли, на котором планируется возведение дома. Для его создания выполняется топосъемка территории, создается схема, согласно которой произойдет размещение объекта.

Если на данном участке есть деревья или какие-то зеленые насаждения, необходимо согласовать, что с ними делать: выкорчевать или пересадить в другое место.

Слушания

Подготовка к строительству объекта капитального строительства включает и такой этап, как публичные слушания. На них официально объявляется о намерении приступить к работам по конкретному объекту и начале проектирования.

Слушание проводится для жителей района, в котором будет возводиться дом. Кроме получения подробной информации, они могут вносить свои предложения и коррективы в предварительный план проекта. Разумеется, его утверждение на всеобщее голосование не выносится, и окончательно решение принимают местные органы власти. 

Изыскания

Инженерные изыскания – очень важная процедура и один из основных этапов создания объекта капитального строительства. Градостроительный Кодекс недвусмысленно запрещает приступать к строительству или реконструкции зданий без проведения таких изысканий, поэтому этот этап обязателен для возведения многоквартирного дома.

Он сводится ко всестороннему изучению характеристик и особенностей территории, на которой планируется построить многоэтажку. К основным критериям изучения относятся природные и техногенные факторы влияния. В процессе изысканий определяется, как эти факторы будут влиять на строительство и последующую эксплуатацию дома, и наоборот – какое воздействие окажут строительные работы на окружающую среду, ландшафт района, соседние постройки и т.д.

При проведении технического обследования устанавливаются:

• сама возможность строительства;
• границы земельного участка, на котором будет построен объект;
• функциональные зоны, план размещения нескольких объектов;
• оптимальное местоположение строительных площадок;
• прогноз изменения погодных условий.

Кроме этого, во время изучения возможностей строительства принимаются важные конструктивные решения, разрабатываются методы защиты застройки от разного рода природных воздействий.

Готовые итоги изысканий направляются на экспертизу. Обычно это делают до подачи на экспертизу проектной документации либо же одновременно с ней. Если проектная документация прошла проверку и утверждена, экспертиза результатов изысканий не требуется.

Получение технических условий

Процесс строительства зданий включает и получение технических условий в организациях, которые занимаются инженерными сетями. В этих условиях указываются:

• допустимая нагрузка на сети;
• время подключения к сетям;
• срок действия технических условий;
• стоимость подключения.

После получения такого документа с компанией, предоставляющей соответствующие услуги заключается договор на подключение объекта.

Разработка, утверждение и экспертиза проектной документации

Проектная документация – основной документ для начала строительства объекта капитального строительства. Он обязателен для всех строений, включая частные дома выше трех этажей. Ни одно возведение многоквартирного дома не может стартовать без проектной документации. 

Эта документация разрабатывается проектными бюро, часто в нескольких экземплярах, после чего утверждается заказчиком. Если проект не один, он выбирает наиболее устраивающий. 

После этого все технические документы по проекту передаются на экспертизу. Ею занимаются сертифицированные специалисты, в обязанность которых входит сверка проекта с существующими строительными нормативами. Если в документах будут выявлены нарушения, эксперт укажет на них заказчику для того, чтобы мот мог устранить погрешности.

Получение разрешения на строительство

По итогам изысканий, а также после успешного прохождения проектной документацией экспертизы, выдается разрешение на строительство. Эта задача возлагается на органы местного самоуправления, которые изучают все предоставленные документы, а затем выносят решение. 

Рабочая документация и строительство

Последовательность работ при капитальном строительстве включает и разработку рабочей или исполнительной документации. Она опирается на проектную документацию, и любые отклонения от нее исключаются.

Бывает так, что в процессе строительства возникает необходимость внести некоторые изменения в проектные документы. В этом нет ничего удивительного, но сама процедура довольно сложна. Новый проект утверждается по такой же схеме, как и предыдущий, после чего следует его экспертиза.

На всем протяжении работ над возведением объекта за ними осуществляется самый тщательный надзор: как специалистами самого застройщика, так и представителями заказчика, а также государством.

Ввод дома в эксплуатацию

Принятие решения о вводе здания в эксплуатацию также возлагается на местные органы власти. Когда объект готов, собирается комиссия, включающая многих специалистов, которая решает, соответствует ли он проекту. 

Процедура строительства объекта капитального строительства – производственного здания

Порядок строительства объектов капитального строительства, которые относятся к нежилым, не сильно отличается от принятого для многоквартирных домов. Однако он все же имеет некоторые принципиальные отличия.

Во-первых, к процессу возведения таких объектов выдвигаются более строгие требования. Это касается не самих зданий, а именно их строительства. Во-вторых, разрешение на строительство получать также обязательно, но сделать это нужно как можно раньше, до начала основных работ. Дело в том, что возведение нежилых капитальных объектов должно контролироваться государством на каждом этапе. Если хотя бы один этап будет пропущен, узаконить потом такое строение не выйдет. 

Итак, основные этапы строительства коммерческого, производственного или другого нежилого здания – это:

• покупка или аренда земли соответствующего назначения;
• публичные слушания;
• подробные изыскания инженерного характера;
• технические условия;
• разработка проектных документов;
• утверждение и экспертиза проекта;
• получение разрешения проводить строительные работы;
• рабочая документация и строительство;
• ввод здания в эксплуатацию;
• его эксплуатация.

Как и в случае с многоквартирными домами, при необходимости внесения изменений в проектную документацию ее новый вариант нужно заново согласовать и отдать эксперту на проверку.

Какие документы должно иметь лицо, осуществляющее строительство

Организация и технология капитального строительства многоквартирных и нежилых зданий требует от застройщика множества самых разных документов. В их числе:

• копии персональных документов собственников земельных участков;
• учредительные бумаги строительной компании, ее свидетельство о регистрации;
• правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на участок;
• схема межевания;
• итоги топографической съемки;
• выводы экологической экспертизы;
• кадастровый паспорт земли;
• строительный паспорт дома, над которым ведутся работы;
• градостроительный план;
• проектные документы;
• схема расположения здания;
• план расположения инженерных коммуникаций;
• схема инфраструктурных объектов;
• разрешение отклоняться при строительстве от принятых параметров.

Обратите внимание! Большинство этих документов не являются коммерческой тайной и должны быть общедоступными. Исключение составляют только те бумаги, которые содержат персональные сведения. Проектная документация, всевозможные схемы и планы, а также лицензия и разрешение на строительство – это публичная информация.

Порядок организации строительства – частного дома

Этапы строительства объекта, которым выступает частный дом, более короткие, и их меньше. Для возведения собственного жилища, если это не замок в семь этажей, не нужно такое большое количество бумаг и разрешительной документации. Разумеется, определенные моменты согласовать придется, однако этот процесс не такой проблемный, как в первых двух случаях.

Возведение частного дома включает следующие стадии:

Выбор участка

Земельный участок должен иметь подходящее назначение – это самое важное правило. Например, на территориях, отведенных под сельхозугодья, капитальное строительство, как таковое, запрещено. 

Второй момент – площадь участка должна соответствовать запланированному размеру дома. Построить большое жилище на двух-трех сотках не получится при всем желании.

Третий момент, о котором не нужно забывать, – это геологические изыскания. Начинать строительство без таких исследований не разрешается, ведь только они могут с точностью определить характер почвы, а в некоторых случаях и выявить, что здесь строить вообще нельзя.

По результатам геологических изысканий определяется, какой тип фундамента лучше сделать. Анализ грунтовых вод показывает, возможно ли в доме обустройство подвала или цокольного этажа и т.д. 

Проект строительства

Разработкой проекта дома должны заниматься специалисты. Они смогут не только учесть все технические нюансы, но и разработать более или менее примерную смету работ. 

В органы местного самоуправления необходимо направить уведомление о начале работ по строительству объекта – сегодня это обязательное условие. После этого нужно дождаться от них положительного ответа, который поступит после проверки документов по земельному участку.

Согласовывать проект с местными органами власти, если это здание до трех этажей включительно, не обязательно, но в некоторых случаях эта мера может понадобиться. Дело в том, что в каждом регионе, иногда в каждом населенном пункте, есть свои нормы пожарной безопасности, куда входит и высота здания. Так, по правилам застройки в одной местности безопасными будут считаться 15 метров, в другой – в половину меньше.

Получить разрешение строить именно такой дом важно для того, чтобы в будущем избежать возможных проблем. Например, сосед решит, что новое здание слишком высокое или слишком близко находится к его дому, и обратиться в суд. Его оппонент будет вынужден уже там доказывать, что ничего не нарушил, поэтому такую вероятность нужно исключить заблаговременно. 

Фундамент и строительство

Ведение строительного объекта (частного дома) начинается с закладки фундамента. С учетом характера почвы и степени прилегания грунтовых вод, выбирается его оптимальный вид. Иногда возникает потребность в дополнительных видах работ, таких как укладка плит или забивка свай.

Сохнет фундамент в среднем до четырех недель, но все зависит от погодных условий. Однако некоторые современные технологии позволяют ускорить этот процесс. В любом случае к монтировке основной конструкции не приступают, пока фундамент окончательно не застынет.

Непосредственно строительные работы занимают разное время – смотря какая технология была выбрана. Например, стандартное двухэтажное кирпичное здание площадью около 150 квадратных метров возводится в среднем на протяжении четырех с половиной месяцев.

Ввод в эксплуатацию и регистрация

После окончания строительства и подключения всех коммуникаций в дом можно заселяться. Также нужно не забыть сделать на него государственную регистрацию собственности и поставить здание на кадастровый учет.