Причин, по которым люди переезжают из одного города в другой, довольно много: учеба, поиск более выгодной работы, свадьба и просто желание сменить обстановку. Общее для всех ситуаций одно – потребность обменять одну недвижимость на другую. Кто-то продает свою старую квартиру, а потом покупает новую, а кто-то интересуется обменом квартир. Подробнее о том можно ли обменять квартиру на квартиру и как это сделать – в нашем материале.
Что такое обмен
Юридически процесс, после которого вы начинаете жить в чьей-то квартире, а ее владелец переезжает в вашу, выражается двумя терминами:
- обмен;
- мена.
Например: «договор мены квартир» и «договор обмена квартирами». При всей схожести терминов они относятся к разным типам собственности – частная и муниципальная.
Люди могут жить в собственной квартире, которую приватизировали во времена распада СССР или купили за собственные средства в другое время. Но часть семей проживает в социальном жилье, которое находится в муниципальной собственности. Это многодетные семьи и представители других социально незащищенных слоев населения. Так вот термин «обмен» относится к муниципальному жилью, и мы начнем разбор с него.
Что такое муниципальное жилье
Муниципальная квартира находится в собственности городских властей. Получить ее могут льготники. Среди них:
- дети-сироты после того, как покидают детский дом;
- ветераны войн;
- люди, которых расселили из здания, поврежденного в результате аварии;
- люди, страдающие заболеваниями, которые опасны для жизни окружающих;
- участники ликвидации аварии на ЧАЭС и другие.
Государственное жилье не передается по наследству, если только тот, кто в нем живет, не обратиться в муниципалитет с прошением о переводе квартиры в частную собственность и не переоформит ее.
Теоретически муниципальное жилье нельзя продать или обменять. Но на практике – это только процесс, который находится под контролем государства. Значит, для обмена недвижимости, которая не приватизирована, нужно написать заявление в соответствующий орган и предоставить к нему пакет документов. Срок рассмотрения заявки – 10 дней. После этого заявитель либо получит отказ, либо ему разрешат обмен жилья.
Во втором случае обе стороны:
- заключают с городской администрацией новые договора социального найма;
- регистрируются по новому адресу;
- перевозят вещи и обустраиваются на новом месте.
Пакет документов для обмена муниципального жилья
В первую очередь квартиросъемщик готовит паспорт и документы на свою квартиру. Это:
- договор социального найма (его предшественник – ордер на квартиру, поэтому берется тот из двух документов, который уже есть у квартиросъемщика);
- справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
- выписка об отсутствии долгов по ЖКХ;
- выписка из домовой книги о количестве проживающих с квартиросъемщиком;
- технический паспорт из БТИ и справка об оценке стоимости недвижимости.
Остальные документы опциональны. Если вместе с квартиросъемщиком в жилье проживают другие совершеннолетние граждане, то от них нужно заверенное нотариусом согласие на обмен квартиры. Если же в ней проживают несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки.
Аналогичный пакет готовится для второй квартиры. Затем составляется «договор обмена». Он заверяется и вместе с полным пакетом справок и выписок подается в соответствующий отдел городской администрации.
Можно ли менять квартиры разного типа собственности
Теоретически вы можете обменять свою квартиру, купленную на кровно заработанные деньги, на муниципальное жилье. Такой вид обмена не запрещен на уровне закона. Но он невозможен по практическим соображениям:
- качество и площади муниципального жилья пока не достигли того уровня, при котором у граждан возникало бы желание менять свою квартиру на муниципальную;
- обмен будет происходить по нормативным документам, принятым в конкретном городе (если они их принимали).
Чтобы узнать, как обменять квартиру свою на муниципальную, нужно обратиться в соответствующий отдел городской администрации за консультацией.
Обмен приватизированных квартир
Чтобы поменять квартиру, которая находится в частной собственности, на другую, выработано две базовые схемы:
- обмен 1 : 1 (составляется договор мены);
- обмен, который проводят через оформление двух параллельных договоров купли-продажи. В одном из них продавцом выступает сторона А, а покупателем сторона Б, а в другом они меняются местами и покупателем становится сторона А, а продавцом – Б.
Договор мены
Содержание договора мены опирается на ст. 567 ГК РФ. В ней говорится, что согласно этому договору, стороны передают некий товар в обмен на другой. Обе стороны сделки одновременно являются продавцом и покупателем. Все остальные условия и правила остаются такими же, как при купле-продаже товара.
Прямая мена квартир встречается редко. Во-первых, если вам нужно переехать в другой город, то там трудно найти людей, которым как раз понадобилось переехать в ваш город, и ваша квартира их полностью устраивает, как и их вариант нравится вам. Но такое возможно, если речь идет о владельцах двух квартир в столице или другом большом городе. Намного чаще риелторы предлагают «обмен квартиры на квартиру с доплатой».
Размер доплаты выясняется путем сравнения рыночной стоимости помещений. Собственники могут заказать независимую экспертизу и по ее результатам определиться: кто, кому и сколько должен. Также оценку может заказать риэлторское агентство и включить ее стоимость в перечень услуг, которые они предоставляют клиенту в рамках договора сопровождения процесса купли-продажи жилой недвижимости.
Форма доплаты чаще всего денежная. Но она также может быть выражена через другие дорогостоящие предметы: автомобиль, мебель, антикварные предметы и т.д. Такой подход расширяет возможности агентств по поиску лучшего варианта обмена квартиры с доплатой.
Двойная купля-продажа и ее оформление
Рассмотрим подробнее, как происходит обмен квартирами с доплатой. Действия риелторского агентства будут одинаковыми в случае с договором мены и двойным соглашением о купле-продаже:
- 1Начинают с получения акта независимой оценки стоимости обеих квартир. Просто мнения агентства или собственника о том, сколько стоит объект, недостаточно. Ведь позже могут возникнуть разногласия, и кто-то решит оспорить результат сделки в суде. Например, человек, участвовавший в сделке, умер, а его наследники решили, что предыдущая квартира была лучше нынешней, и выдвигают претензии к покупателю. Срок исковой давности для таких соглашений 3 года. Поэтому агентства стараются обезопасить своих клиентов от возможных проблем в обозримом будущем.
- 2Когда акты получены, проводят переговоры с владельцами обеих квартир, чтобы прийти к общему результату.
- 3Последний пункт – составление договоров. После того, как стороны их подпишут, документы передаются на регистрацию в Росреестр. Подписываются акты приема передачи недвижимости, и счастливые клиенты приступают к перевозке вещей и другим заботам, связанным с переездом.
В чем разница между составлением договора мены и двойного договора купли – продажи
На процессуальном уровне способы ничем не отличаются. Поэтому статья 567 ГК РФ после определения процесса сразу же говорит, что для договора мены применяют те же правила, что и для купли-продажи.
Но ничто не возникает просто потому, что «само так получилось». Поэтому разница между процессами найдется на уровне налогообложения. Оказывается, что договор мены не облагается налогом, так как ни одна из сторон не получала никакого дохода. В случае с оформлением продажи, налог составляет 13% от стоимости жилья. Если собственника беспокоит сумма, которую нужно уплатить государству, то он выбирает оформление обмена с доплатой.
Дополнительным фактором при принятии решения о форме сделки становится получение налогового вычета. При обмене жилья право на вычет не возникает. Поэтому имеет смысл проконсультироваться с юристами и запросить точное сравнение выгод, которые человек получает при использовании того или другого способа. Так процесс обмена квартиры на квартиру с доплатой может превратиться в увлекательный финансовый квест.
Трейд-ин: меняем старое на новое с доплатой
Рынок недвижимости не растет постоянно. Он испытывает периоды подъема и падения спроса и предложения. Поэтому застройщикам время от времени приходится идти на разные, но не обязательно «плохие», авантюры, чтобы поднять спрос к новостройкам. Одна из них – схема как обменять старую квартиру в Москве на новую. Ее еще называют по английскому названию – трейд-ин. Суть состоит в том, что человек продает застройщику свою старую квартиру, а в обмен получает новую, но доплачивает разницу между старой и новой в денежном выражении.
Рассчитать доходность этой схемы без конкретной ситуации трудно. Выкупленную старую квартиру застройщик выставляет на продажу на вторичном рынке. Срок для внесения доплаты ограничивается 1-2 месяцами. Т.е. он пытается быстро продать старую недвижимость, а поэтому может сбрасывать цену, если она не продается. Это увеличивает размер той части, которую владельцу придется доплатить за новую квартиру. Выгодно это или нет, может решить только сам собственник.
Некоторые риелторы рекомендуют не связываться с обменом trade-in и взять новостройку в ипотеку, а после ее оформления спокойно продать старую недвижимость и не волноваться о том, насколько выгодно или невыгодно работать с застройщиком по новой схеме.
Понравилась статья?