Проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости необходимо перед многими видами сделок. Так, она нужна перед продажей или покупкой жилья, и просто необходима перед оформлением ипотечного кредита. Этот процесс содержит ряд специальных методов, которые помогают определить ценность того или иного недвижимого имущества.
Что такое экспертная оценка квартиры?
Независимая оценка рыночной стоимости имущества – это процесс установления точной цены отдельно взятого недвижимого объекта. Оценке подлежит любое имущество, подпадающее под категорию недвижимого: частные дома, квартиры и комнаты, промышленные и коммерческие строения, гаражи, дачные и земельные участки.
Экспертная оценка регулируется многими нормативными актами и имеет установленный законом порядок. Делать выводы по определению истинной стоимости жилья имеет право только лицензированный оценщик, данные о котором содержатся в специальном реестре. Кроме этого, функции и задачи таких специалистов регулируются отдельным законом об оценочной деятельности.
Экспертом в установлении рыночной цены квартиры может выступать как частное лицо, имеющее лицензию и разрешение на проведение такого рода операций, так и юридическое – компания, занимающаяся оценкой недвижимого имущества.
Важно! Оценку движимого и недвижимого имущества оплачивает лицо, которое заинтересовано в проведении такой экспертизы. При оформлении ипотечного кредита эта процедура обязательна, и расходы за нее берет на себя заемщик.
Зачем нужна оценка имущества?
Экспертиза и оценка недвижимости необходимы для проведения многих операций на рынке. Самыми распространенными ситуациями, когда в ней возникает необходимость, являются:
- Оформление ипотеки. Для того, чтобы банк одобрил заем, ему необходимо знать, какова точная цена приобретаемой в кредит квартиры. Во-первых, это делается для того, чтобы исключить нецелевое использование заемных средств. Во-вторых, кроме рыночной, финансовые организации обращают внимание и на так называемую ликвидную стоимость жилья – ту ориентировочную сумму, за которую удастся быстро продать залоговую недвижимость в случае невыполнения своих обязательств со стороны заемщика.
- Сделка купли-продажи. Правильно оценить квартиру перед продажей необходимо для того, чтобы реализовать ее за действительную, актуальную на данный момент стоимость. Услуги эксперта потребуются, если продавец по каким-либо причинам не может сделать этого самостоятельно. При покупке жилья оценка также нужна – она служит для того, чтобы избежать обмана со стороны собственника, выступающего продавцом и могущего устанавливать завышенную стоимость. С такой же целью оценка применяется и при процедуре обмена жилья.
- Судебные тяжбы. Практически во всех судебных спорах, касающихся недвижимости, в качестве одного из аргументов служит оценка объекта. Например, она может рассматриваться в качестве доказательства по иску о заведомом обмане и завышении цены продавцом. Также нередки случаи использования экспертного заключения в спорах, где один наследник обязуется финансово компенсировать другим часть недвижимого имущества.
- Залог. Если залогом по кредиту – чаще всего ипотечному – выступает уже имеющаяся в собственности заемщика квартира, банку также потребуется оценка жилой недвижимости. Она нужна для понимания, какую сумму средств можно будет выручить, если объект будет изъят за долги и выставлен на продажу.
- Реорганизация компании. Техническая оценка недвижимости осуществляется, когда компания или предприятие проходит реорганизацию. Эта процедура служит для того, чтобы точно подсчитать все активы юридического лица, в число которых входят и недвижимые объекты.
Какими бывают виды оценки?
При продаже или других сделках квартира оценивается по нескольким основным критериям. Выбор конкретного их вида зависит от поставленной конечной цели операции с недвижимостью.
Рыночная стоимость – это ориентировочная сумма, за которую недвижимость может быть продана в актуальных на текущей момент условиях свободного рынка. Оценка рыночной цены является наиболее распространенным видом такого рода экспертизы и применяется во время заключения сделок купли-продажи, а также при реорганизации компаний. Схема ее очень проста – стоимость жилья выводится путем усреднения цены нескольких других объектов, почти аналогичных по техническим и другим качественным характеристикам.
Ликвидационная цена – это стоимость недвижимого имущества, по которой его удастся реализовать быстро с максимальной выгодой. Чаще всего ликвидационная стоимость в качестве отдельного показателя устанавливается для объектов, которые будут служить залогом по кредиту. При такой экспертизе к сведению принимается более короткий срок колебания средних цен на аналогичную недвижимость, а конечная сумма оценки обычно составляет около 80% рыночной цены.
Инвестиционная стоимость – понятие, используемое для оценки целесообразности капиталовложения в тот или иной объект. Рыночная оценка объектов недвижимости в этом случае применяется относительно целых проектов, например, для того, чтобы понять, насколько высокую прибыль получит арендодатель от сдачи приобретаемой им недвижимости.
Кадастровая стоимость – это цена, устанавливаемая для каждого отдельного объекта государством с учетом региональных ценовых тенденций, а также индивидуальных технических особенностей конкретной недвижимой единицы. Не реже, чем раз в пять лет, проводится переоценка стоимости по кадастру, после чего данные вносятся в государственный реестр. Кадастровая цена не всегда равна рыночной ценности квартиры или дома, но последняя всегда формируется с ее учетом.
Кроме вышеперечисленных, существуют и другие – более узкоспециализированные – виды оценки. Например, для некоторых объектов может применяться восстановительная оценка – примерный расчет стоимости возведения аналогичного объекта с учетом материальных и трудовых затрат.
Обратите внимание! Как правило, в разных операциях с недвижимостью используется именно оценка рыночной стоимости предметов сделок. Для сложных судебных разбирательств чаще всего применяется комбинированная экспертиза – сочетание всех подходов в определении истинной цены объекта.
Методы оценки
Необходимость оценки недвижимости и ее цели в результате привели к возникновению трех основных подходов в методике определения стоимости жилых и коммерческих объектов. Эти подходы отличаются высокой эффективностью и четко регламентируются законодательными актами. К ним относятся:
Метод сравнения
Общая концепция этого подхода заключается в том, что потенциальный покупатель или инвестор не станет вкладывать в недвижимый объект большие средства, чем мог бы потратить на аналогичный. Это означает, что эксперт будет, в первую очередь, сравнивать похожие товары, представленные на рынке недвижимости.
На практике метод сравнения осуществляется следующим образом. Оценщик берет несколько имеющихся на рынке предложений на жилье одной категории и похожих технических характеристик. После этого он определяет разницу в этих характеристиках, а затем, исходя из полученных данных, корректирует цену недвижимости.
Анализ предложений проводится с учетом некоего временного промежутка, который дает возможность отследить динамику цен и спрогнозировать ее на ближайшее будущее. Как правило, он составляет от трех до четырех месяцев.
Сравнительный метод требует обработки очень большого объема информации. Для того, чтобы обозначить объективную стоимость оцениваемого жилья, следует проанализировать не один и не два похожих объекта, а также произвести много расчетов. Несмотря на сложность, данный метод признается самым эффективным и достоверным.
Метод доходности
Методом доходности оценивают квартиру или другое недвижимое имущество прежде всего для того, чтобы определить, будет ли она приносить прибыль в будущем. Этот подход применяется, когда жилье планируется приобрести в инвестиционных целях, или же собственник планирует сдавать его в аренду.
Основная цель данного метода – убедиться, что будущие доходы от недвижимости превысят затраты на ее приобретение. Среди множества других данных в методе доходности эксперты рассматривают и некоторые риски, присущие тому или иному региону и могущие в будущем нанести вред объекту оценки, а также анализируют, не подвергнется ли он обесцениванию.
Метод затратности
Этот метод включает в себя принцип, согласно которому теоретические расходы на создание подобного объекта недвижимости не должны быть меньше трат на ее покупку. Иными словами, если выбранный объект дешевле построить, чем купить, заявленная стоимость не соответствует действительности.
Как правило, метод затратности используется тогда, когда прикрепленный к недвижимому имуществу земельный участок или играет большую роль в ценообразовании, или может играть в будущем. Цена этого участка участвует в осуществлении расчетов. Кроме этого, при проведении оценки в этом случае учитывается и степень износа здания, а также примерная стоимость восстановительных работ.
Как осуществляется оценка?
От поставленных целей напрямую зависит, сколько времени проходит оценка недвижимости, а также насколько точные результаты она дает. Исходя из выбранного метода, она занимает от пары дней до нескольких недель. Например, экспертиза по установлению рыночной стоимости квартиры может быть представлена заказчику уже через два дня, тогда как на более сложную процедуру, включающую комбинацию нескольких методов, уйдет две-три недели.
Оценщику потребуются вся информация, касающаяся приобретаемой или продаваемой недвижимости. В нее входят подробная техническая документация, кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН. Последняя нужна для того, чтобы специалист смог получить доступ к данным о собственнике жилья, а также выяснил, не находится ли оно под разного рода обременением. Для оценки строящейся квартиры могут понадобиться другие документы, список которых предоставит сам оценщик – их впоследствии можно запросить у застройщика.
Оценочные услуги предоставляются по договору на возмездной основе. В соглашении обычно оговариваются сроки выполнения работ, а также их стоимость. Цена установления рыночной стоимости недвижимости зависит от ее площади и других характеристик. Для обычных квартир она, как правило, колеблется в пределах 2-5 тысяч рублей.
Далее участие заказчика в процессе оценки заканчивается. Специалист сам занимается сбором и проверкой всей необходимой информации, подбирает метод оценки, исходя из поставленных задач. После окончания работы он предоставляет собственнику или покупателю подробный отчет.
Этот документ должен быть оформлен постранично, заверен личной печатью и подписью оценщика. Кроме итоговой стоимости квартиры в нем должны содержаться описание применяемых методов, а также подробная формула, по которой устанавливалась рыночная цена объекта.
Можно ли произвести оценку квартиры на продажу самому?
Определить стоимость квартиры при продаже самостоятельно можно только сравнительным методом. Поскольку обычные граждане, в отличие от лицензированных оценщиков, не имеют доступа к сведениям ЕГРН, сравнение придется производить, исходя из наличествующих на рынке предложений похожей категории.
Анализировать следует варианты аналогичной площади и планировки, похожей отделки, с таким же уровнем развития инфраструктуры. Путем несложных подсчетов можно узнать среднюю стоимость одного квадратного метра, а затем умножить его на площадь оцениваемой квартиры. При этом, если среди рассматриваемых аналогов наблюдаются заметные колебания в цене, лучше скорректировать их на 5-10%.
Самостоятельная оценка возможна только для самых простых операций купли-продажи, в которых не участвуют кредитные средства или не имеются юридические сложности.
Понравилась статья?