Оформление собственности при ипотеке нередко вызывает много вопросов и кривотолков. Основным камнем преткновения в этом случае считается ее залоговый статус и обязательное участие банка во всех операциях, с ней связанных. Кто же на самом деле, с точки зрения закона, считается владельцем ипотечной квартиры до момента погашения долга и есть ли какие-то особенности в порядке ее регистрации. Рассмотрим эти вопросы подробнее.
Кто собственник квартиры при ипотеке
Мнение закона по поводу права собственности однозначно: владельцем жилья становится лицо, купившее его по договору купли-продажи или долевого участия. Ответ на вопрос, когда квартира в ипотеке переходит в собственность заемщика, строго определенный – сразу же, как только завершится процедура регистрации недвижимости в Росреестре.
Мнение о том, что хозяином приобретенной в ипотеку квартиры до даты ее выплаты считается банк, полностью ошибочно. Заемщик просто одалживает у него деньги для покупки под определенные проценты, но берет квартиру именно для себя.
Нередко путаница возникает из-за того, что ипотечная недвижимость становится залоговой. Сразу следует уточнить, что залоговым может выступать не только тот объект, который приобретается, но и такой, которым заемщик владеет уже много лет. В данном случае его право собственности никаким сомнениям не подвергается. Точно так же под залог можно оформить автомобиль или другое ценное имущество — антиквариат, предметы искусства.
Квартира в ипотеке считается собственностью заемщика, ведь ее залоговый статус – это всего лишь один из видов обременения. Как и в других случаях с обременением недвижимости, право собственности никем не оспаривается.
Однако не следует забывать, что на период, пока квартира находится под залогом, ее хозяин-заемщик все же несколько ограничен в действиях. Из основных прав собственника – владеть, пользоваться и распоряжаться – ему полноценно доступны только первые два. Распорядиться жильем, например, продать его, подарить или сдать в аренду, можно только с согласия кредитора-залогодержателя. Разумеется, если заемщик не исполнит свои кредитные обязательства, он лишится и права владения, ведь квартира у него будет отчуждена.
Документы для регистрации права собственности
Переход права собственности при ипотеке подлежит такой же обязательной государственной регистрации, как и обычная покупка недвижимости по ДКП. Первое, что нужно сделать – собрать все необходимые документы. Зависимо от того, где будет проходит регистрация (в отделении Росреестра или МФЦ) – их перечень может отличаться, но, как правило, незначительно.
Среди бумаг, которые непременно нужно предоставить:
- Заявление сторон сделки.
- Паспорта продавца и покупателя.
- Подписанное соглашение купли-продажи.
- Правоустанавливающие документы продавца – бумаги, подтверждающие, что недвижимость попала в его собственность законным путем.
- Договор жилищного кредитования с банком.
- Закладная.
- Технический паспорт квартиры.
- Выписка из домовой книги.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
- Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
- Согласие органов опеки, если одним из владельцев продаваемой квартиры является несовершеннолетний.
- Разрешение супруга или супруги, когда квартира считается совместным имуществом.
Размер пошлины, которую будет необходимо заплатить при государственной регистрации ипотеки, составляет 2 и 22 тысячи рублей для физических и юридических лиц соответственно.
Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки в новостройке таковы, что стать полноценным владельцем квартиры можно только тогда, когда объект будет поставлен на кадастровый учет. Это значит, что дом введен в эксплуатацию, и началась регистрация находящихся в нем квартир, что ведет к возникновению права собственности по ДДУ.
Пакет документов для обращения в Росреестр по поводу новостройки немного отличается. Он включает:
- Договор долевого участия.
- Акт приема-передачи, подписанный покупателем и представителем застройщика.
- Техпаспорт с экспликацией.
- Ипотечный договор.
Остальные бумаги, которые нужно предоставить, остаются такими же: паспорт, чек об уплате госпошлины, заявление.
Оформление ипотечной квартиры в собственность
Регистрация собственности при ипотеке происходит или в МФЦ, или в одном из отделений Росреестра. Какой из этих вариантов выбрать – остается на усмотрение заемщика. Регистрация через МФЦ, как правило, длится на пару дней дольше, однако обладает такой же законной силой, ведь основная процедура происходит в том же Росреестре.
Еще один аргумент в пользу МФЦ – удобство. Отделений центра много, и найти ближайший в пешей доступности не затруднительно. К тому же они оборудованы платежными терминалами, с помощью которых можно оплатить пошлину.
Если же в непосредственное близости есть отделение Росреестра, лучше идти прямо туда – в таком случае регистрация займет до 10, в крайнем случае – 15 рабочих дней.
Следующий шаг – запись на прием. Она может быть электронной или по телефону. На этом же этапе стоит еще раз уточнить, какие именно бумаги нужны, чтобы в дальнейшем не терять время на сбор дополнительных. Также нужно помнить, что срок действия некоторых документов, вроде выписок и справок, строго ограничен, поэтому брать их сильно заранее не нужно, ведь иначе они рискуют оказаться устаревшими.
В назначенное время нужно явиться в МФЦ или отделение Росреестра. Сотрудник проверит предоставленные документы и, если все в порядке, составит опись об их принятии. Также он сообщит дату, когда регистрация завершится.
Далее алгоритм оформления квартиры в собственность по ипотеке подразумевает внесение данных о новом владельце в государственные реестры и получение им выписки из ЕГРН. В ней обязательно будет содержаться запись, что недвижимость находится под обременением. После погашения ипотеки собственнику останется только получить новую, уже без такой пометки.
Причины отказа в регистрации
Случается и так, что даже тогда, когда фактически наступает право собственности по ипотеке, то есть покупатель имеет все основания стать владельцем квартиры, государственная регистрация этого права задерживается или вовсе отклоняется. Основаниями для задержек или отказов могут быть:
- поддельные или недостоверные документы;
- отсутствие некоторых необходимых бумаг;
- судебное решение по аресту недвижимости;
- отзыв заявки на регистрацию одной из сторон;
- повторная регистрация одного и того же объекта разными лицами.
Само собой, если человек, пришедший в Росреестр, вовсе не имеет права обращаться с вопросами регистрации конкретной квартиры, сделать это ему не удастся.
Вопросы регистрации квартиры в браке и с использованием маткапитала
Еще один довольно спорный и противоречивый вопрос – кто собственник жилья при ипотеке, взятой в браке. Особого мнения по этому поводу закон не имеет – кто покупал, тот и собственник, а любое приобретение в законном браке, если нет иных документально оформленных договоренностей, считается общим имуществом.
Таким образом, кто бы из супругов не брал жилищный заем, чье бы имя не фигурировало в кредитном договоре, в случае развода купленная квартира будут делиться как совместная. Более того, банки нередко настаивают на оформлении второго супруга в качестве созаемщика. Для них в этом тоже есть плюсы – при подсчете учитываются общие доходы.
Если ипотека имела место в браке, неважно, на кого юридически будет оформлена квартира. Исключение составляет только брачный договор, в котором заранее прописываются все нюансы раздела имущества: кому сколько принадлежит. В таком случае согласие мужа или жены на подписание кредитного договора не нужно, в отличие от оформления его в обычном порядке.
Соглашение об определении долей в ипотечной квартире можно составить уже после подписания ипотечного соглашения и заверить его у нотариуса. В такой ситуации при регистрации права собственности в документах будет четко указано, какая часть недвижимости является собственностью каждого супруга.
Второй важный вопрос – кто будет собственником квартиры при ипотеке, если в ней участвовал материнский капитал. Когда для покупки недвижимости в кредит задействуется этот вид государственной помощи, жилье автоматически становится общим имуществом семьи. Это значит, что право на него имеют не только супруги в законном браке, но и все их дети.
Ипотека с материнским капиталом имеет много сложностей, касающихся именно оформления права собственности. По закону, детям обязательно нужно выделить доли в приобретаемой квартире. Если этого не сделать, органы опеки не дадут согласия на сделку, а без него невозможно использовать маткапитал. С другой стороны – банк крайне неохотно идет на то, чтобы доли выделялись до погашения ипотеки, ведь если она не будет выплачена, ему будет очень сложно изъять квартиру, а затем продать ее.
Обычно такие противоречия решаются составлением письменного заверения родителей или одного из них выделить доли несовершеннолетним после полной выплаты кредита. Этот документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса.
Выделение долей осуществляется или в виде дарственной, или в форме передачи указанной части имущества.
Какие права на недвижимость у созаемщика
Права созаемщиков четко описываются в ипотечном договоре и проистекают из вида собственности. Она может быть:
- общей совместной, если созаемщики состоят в браке;
- общей долевой, если нет.
В первом случае у них равные права на квартиру. Исключением будет брачный договор. В нем может указываться, что приобретаемая квартира – собственность только одного из супругов.
Во втором случае права проистекают только из условий ипотечного договора. Если стороны по какой-либо причине «забыли» указать как распределяется собственность между ними, то вопрос решается в суде. Обычно судья принимает решение с учетом того, какую сумму внес каждый из участников ипотеки.