Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Нередко в разных операциях с недвижимостью можно встретить такой термин, как определение кадастровой стоимости помещения. Он не идентичен понятию рыночной цены, которая фигурирует в большинстве сделок с недвижимыми объектами, а представляет собой несколько иной подход к оценке объекта.

Кадастровая стоимость: что это такое?

Основная суть кадастровой стоимости сводится к оценке недвижимости со стороны специально уполномоченных государственных органов. Иными словами, кадастровая цена – это стоимость квартиры, дома или земельного участка с точки зрения государства.

В формировании кадастровой оценки объекта участвуют:

• его физические характеристики;
• реальный срок, на протяжении которого он может подвергаться целевому использованию.

На этапе формирования цены кадастра, как явления, к сведению бралась только стоимость строительных материалов, а также проведенных работ. Позднее в ним добавились и другие факторы, например, ценность участка земли, на котором расположен недвижимый объект, или другие региональные особенности.

Таким образом, кадастровая стоимость высчитывается, исходя из сугубо технических и функциональных характеристик недвижимости. Она же и определяет минимальный ценовой порог для продажи этой недвижимости.

Запомните! Если цена, указанная в договоре купли-продажи, будет заметно ниже кадастровой, это может служить поводом для ее аннулирования, вследствие умышленного занижения стоимости предмета сделки. Но в настоящее время контролирующие органы не так строго относятся к колебаниям цены относительно рыночной стоимости.

Сейчас кадастровая оценка – это основной ориентир для формирования налога на владение недвижимостью. Кроме этого, именно она влияет на размер государственной пошлины, скажем, в процессе различных судебных споров, касающихся жилья.

Как формируется кадастровая стоимость объекта?

Порядок расчета кадастровой стоимости представляет собой утвержденную методику со множеством формул. Самостоятельно провести такие расчеты весьма затруднительно, поэтому эту задачу государство в лице специалистов берет на себя. 

Но суть понять можно. Представьте, что строите дом с нуля, начиная от проекта и заканчивая внутренней отделкой помещений, а затем начинайте вычислять износ. Таким образом, кадастровая стоимость близка к инвентаризационной. 

Кроме инвентаризационной, кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается с учетом и некоторых других особенностей. Так, на конечные цифры в документах влияют:

• состояние дома – степень его износа;
• площадь отдельного объекта;
• местоположение;
• уровень развития рынка недвижимости в конкретном населенном пункте;
• коммунальные тарифы;
• экономическая ситуация в регионе.

Чем кадастровая цена недвижимости отличается от рыночной?

Главных отличий между кадастровой и рыночной стоимостью всего три:

• суть;
• сумма;
• период актуальности.

В идеале величина кадастровых и рыночных сумм должна совпадать, однако на практике так почти не бывает. В обоих ситуациях за основу берут то, сколько стоит создать квартиру с нуля. Но рыночная стоимость — это то, за сколько можно продать эту квартиру. Она корректируется покупательским спросом и количеством предложений на рынке. Кадастровая корректируется износом и не зависит от спроса и предложения. 

Важно! Кадастровая стоимость квартиры вычисляется и устанавливается на определенный период, в течение которого остается неизменной. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя этот временной отрезок составлял два года, для остальных субъектов страны – четыре. Начиная с 2022 года, производится общая федеральная оценка. Рыночная цена меняется ежемесячно. 

Также кадастровая стоимость недвижимости не зависит от таких параметров, как планировка внутренних помещений, ремонта и т.д. Любые изменения, например, замена старой электропроводки на новую, повлечет за собой увеличение рыночной цены, но кадастровая останется неизменной. Разумеется, можно обратиться за досрочным пересмотром, но это легче озвучить, чем осуществить на практике.

Важную роль в рыночной оценке играет инфраструктура района, где находится объект. При установлении цены кадастра ее влияние также учитывается, однако только в более широком смысле.

Очень ярко проиллюстрировать разницу между кадастровой и рыночной оценкой можно на примере нежелательного соседства. Если взять две идентичные по площади и планировке квартиры, находящиеся в соседних, построенных в один период, домах, то, на первый взгляд, они будут равны в ценовом плане. 

Однако то обстоятельство, при котором окна одной из них выходят к парку, а второй – скажем, к скоплению мусорных баков, делает первую более привлекательной. Соответственно, ее рыночная цена будет выше. При этом кадастровая стоимость двух представленных квартир будет равной, поскольку формулы не учитывают вид из окна и другие похожие характеристики. 

Еще одно важное отличие – физическое осуществление оценки. При установлении рыночной цены специалист-оценщик обязательно посещает объект и тщательно его осматривает. Кадастровая оценка происходит дистанционно, на основании касающихся недвижимости бумаг.

Обратите внимание! Невзирая на то, что рыночная стоимость – величина нестабильная, она все же может оказывать влияние на кадастровую. Так происходит, когда цена объектов на рынке падает более, чем на 30%. Это является поводом для внеочередного ее пересмотра.

Кто производит расчет кадастровой стоимости?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют соответствующие учреждения. После сбора и обработки всех данных устанавливается новая цена каждого объекта, которая заносится в Единый государственный реестр недвижимости.

В общих чертах это выглядит следующим образом:

1. 1

   Объекты объединяются в отдельные группы по общим признакам, после чего производится анализ их технического состояния, степени износа и т.д.
2. 2

   Далее, по утвержденной формуле, осуществляется расчет стоимости с учетом старой цены и текущей экономической обстановки в регионе и на местном рынке. Повлиять на конечные цифры может и уменьшение или увеличение стоимости участков земли.
3. 3

   После проведения вычислений полученные данные передаются на ознакомление и утверждение комиссии и, в случае удачного исхода, заносятся в Росреестр. Соответствующее постановление направляется в местные муниципальные органы, а те, в свою очередь, публикуют результаты оценки в свободном доступе.

Не забывайте! Посмотреть опубликованные итоги по кадастровой цене недвижимости в любом случае стоит. Дело в том, что в расчеты может вкрасться ошибка, которую лучше исправить сразу же, предложив комиссии свои правки и подтвердив их документально. После того, как результаты оценки будут окончательно утверждены, поменять кадастровую стоимость своей квартиры намного тяжелее.

В проведении очередной кадастровой оценки можно принять участие и самому. Владельцы жилья имеют право направлять в занимающееся этими вопросами учреждение информацию о характеристиках своего жилья – декларацию. Это дополнительно гарантирует более объективную, защищенную от возможных ошибок оценку.

Чем грозят ошибки в данных кадастра?

Государственный учет оценки кадастровой недвижимости не защищает от неточностей и ошибочных цифр в расчетах. Подобные ошибки приводят к завышенной или заниженной цене объекта. В каждом из этих двух случаев собственник рискует столкнуться с неприятностями.

Налог на владение недвижимостью начинается с 0,1% от ее кадастровой цены и со временем может расти. Владельцу жилья, для которого установлена слишком высокая, не соответствующая действительности, цена кадастра, это объяснимо невыгодно. Неоправданно большой налог ляжет на него дополнительной финансовой нагрузкой и в дальнейшем, по мере повышения налогового коэффициента, будет только расти.

Вторая проблема – значительные отличия между рыночной и кадастровой оценкой в сторону завышенных данных второй из них. При продаже такие колебания не должны быть слишком большими, иначе сделка зарегистрирована не будет. В договоре купли-продажи должны быть указаны цифры, не менее 70% кадастровой стоимости. В противном случае происходит нарушение закона, и договор будет считаться недействительным. 

Заниженная кадастровая цена влечет за собой похожие последствия. Когда рыночная стоимость сильно превышает указанные в государственном реестре данные, договор может быть рассмотрен как фиктивный, и Росреестр снова откажется его регистрировать.

Что касается налогов, то их размер действительно будет меньше, однако почти гарантированно собственнику не удастся избежать повышенного интереса к себе со стороны налоговой службы. Ее могут насторожить слишком мизерные суммы, и впоследствии все равно придется заниматься вопросом перерасчета.  

Как сделать перерасчет?

Данные кадастра несложно получить на сайте Росреестра в посвященном ему разделе. Что немаловажно, полученная собственником информация будет содержать и описание параметров, на основании которых были определены содержащиеся в реестрах цифры. Именно на этом этапе можно выявить ошибку, ведь нередко неверные сведения, внесенные в документы, касаются, например, неправильной площади объекта.

Существует два способа переоценки своей собственности: 

• в управлении Росреестра;
• через суд.

Для физических лиц первый путь предпочтительнее, ведь часто государственная служба не имеет ничего против внесения изменений при веских на то основаниях. Для юридических лиц законом судебный порядок урегулирования подобных вопросов предусмотрен только после отказа Росреестра изменять стоимость.

Строго определенного списка документов от собственника для обращения в Росреестр не требуется. Ему достаточно только составить заявление о необходимости пересмотра и привести свои доводы. Если владелец точно знает, по какой причине был произведен ошибочный расчет, это следует упомянуть в тексте заявления.

Выписка из ЕГРН, профессиональный отчет об актуальной рыночной цене квартиры, правоустанавливающие документы – это бумаги, которых Росреестру будет достаточно для назначения комиссии по пересмотру кадастровой стоимости.

Случается и так, что государство отказывается удовлетворить просьбу владельца недвижимости и оставляет все, как есть. В этом случае он имеет право обратиться в суд с иском. Такие действия целесообразны, если разница между фактической и содержащейся в реестрах оценкой очень существенна в сторону ее завышения и грозит слишком большими налогами или невозможностью продать объект по рыночной цене. Однако не стоит забывать и о неизбежных судебных расходах, ведь они могут оказаться выше, чем полученная в итоге пересмотра выгода.

На практике добиться пересмотра кадастровой стоимости через суд очень тяжело – основания для этого должны быть действительно очень вескими. В большинстве ситуаций он становится на сторону Росреестра и оставляет данные без изменений.