От чего зависит стоимость квартиры и какие факторы на нее влияют

Мы не часто задумываемся над тем, из чего складывается стоимость квартиры до тех пор, пока не появится потребность купить или продать жилье. Какую цену назначить за свою квартиру и как разобраться в том, стоит ли понравившаяся недвижимость запрошенных денег? Эти и другие вопросы рассмотрим подробно. 

Покупка: как оценить покупаемую квартиру

Всего существует три способа оценить цену недвижимости объективно. Это:

• сравнение продаж;
• доходный подход;
• затратный подход.

Потенциальный покупатель может использовать один из них. Тот, кто покупает квартиры для получения коммерческой выгоды (перепродажа, сдача в аренду), использует несколько методов, чтобы убедиться в правильности предварительного вывода.

Сравнение продаж

Сравнительный метод используют оценщики и агенты по недвижимости. Сравнивают цены квартир схожих по характеристикам и проданных за один и тот же промежуток времени. В идеале – за предшествующие 30 дней. Точное количество дней берут по уровню активности рынка. Так, в Москве могут использовать анализ за 15 дней. В малонаселенном российском городе могут взять для анализа месяц, два и даже три. 

Чтобы получить наиболее точную оценку, нужно взять для анализа квартиры, совпадающее с той, которую нужно продать или купить. 

Аналогичными должны быть:

• площадь;
• количество комнат;
• год постройки дома;
• степень изношенности внутренних помещений (электропроводки, труб);
• наличие или отсутствие перепланировок;
• дополнительные удобства (видеонаблюдение, подземная парковка, детская и спортивная площадка во дворе, места для хранения велосипедов в подъезде).

Доходный подход

Второй метод оценки называется доходным подходом. Имущество оценивается с точки зрения того, какой операционный доход оно способно сгенерировать. Допустим, квартира-студия и однокомнатная квартира, расположенные в одном и том же районе, принесут владельцу одинаковый доход, если их сдать в аренду. Но владелец несет эксплуатационные расходы. Раз в 1-2 года он тратит деньги на косметический ремонт, а раз в 30 лет на капитальный. 

Чтобы оценить, из чего складывается стоимость жилья при таком подходе, рассмотрим пример. Цена покупки однокомнатной квартиры в Москве в спальном районе на окраине города на сентябрь 2022 составляет 9,5 млн руб. (площадь – 36 кв. м). Арендная плата за месяц – 40 тыс. руб. (по данным numbeo.com). За год накопится 480 тыс. руб. Операционные расходы оцениваются в среднем в 36% от годового дохода. В нашей задаче это – 173 тыс. руб. Значит доход получится на сумму 307 тыс. руб. Расчетная процентная доходность составит:

307000 / 9500000 = 3,2%. Чем выше потенциальная доходность от сдачи недвижимости в аренду, тем быстрее ее купит тот, кто инвестирует с целью последующего получения прибыли. Но возможны варианты. Например, инвестор купил квартиру с низкой доходностью с тем, чтобы повысить ее стоимость – сделать ремонт и превратить обычную квартиру-студию в помещение люкс-класса.

Затратный подход

Затратный подход используют, если:

• трудно найти недвижимость для сравнения продаж;
• вы не планируете в дальнейшем сдавать ее в аренду, поэтому доходный метод вам тоже не подходит.

Основная идея расчета состоит в том, чтобы сравнить стоимость постройки такого же объекта с нуля и желаемой цены. Подразумевается, что если постройка дома с нуля обходится в 9 млн руб., то вы вряд ли купите за 10 млн руб. такой же дом, но построенный 5 лет назад. Люди пользуются этим правилом на подсознательном уровне, даже без анализа цен на стройматериалы и другие элементы строительной сметы, от которых зависит стоимость жилья. Поэтому покупатели не желают покупать квартиры в хрущевках, понимая сколько будет стоить их ремонт.

Как видите, те, кто работает с недвижимостью профессионально, используют разные методы оценки. Простого способа, чтобы объединить все их в единый способ определения «истинной цены» не существует. Если вы – покупатель и хотите проверить, насколько правильно продавец оценил свою недвижимость, воспользуйтесь одним из методов или создайте свою комбинацию из нескольких методов.

Продажа: базовые методики

Не все продавцы пытаются разобраться в том, как формируется цена на недвижимость. Но большинство из тех, кто продает, пытаются понять это, чтобы не продешевить, а также, чтобы не остаться без покупателей, если стоимость окажется завышенной. 

Для продавцов маркетологи разработали и предлагают использовать одну из 3 стратегий. 

«Стратегия 99»

Этот метод используют во всех видах торговли, начиная с 1990-х. Он не анализирует, из чего состоит стоимость квартиры, но позволяет понять, как правильно поставить цену. Если предмет стоит 10 руб., то его стоимость указывают, как 9,9 руб. 

Большого финансового значения такое снижение не имеет ни для продавца, ни для покупателя. Но считается, что психологически человек более склонен купить квартиру за 8,9 млн. руб., чем за 9 млн. руб. На уровне подсознания 8,9 млн. руб. воспринимается, как «8», а не как «9». Несмотря на то, что визуально покупатель взрослый человек, он все равно склонен хвалить себя «глубоко внутри» за то, что купил желаемое жилье по более дешевой цене.

Следующим этапом «Стратегии 99» становится определение правильного ценового диапазона. Например, от 8,7 до 9,2. На этом этапе лучше использовать сравнительный метод определения стоимости. Можно просмотреть объявления в городе. Выбрать те, где продается квартира, идентичная вашей с такой же площадью, количеством комнат, похожим ремонтом и т.д. Сравнить цены, определите минимум, максимум и среднее арифметическое для выборки. 

Также можно использовать сервис Яндекс.Недвижимости «Оценка квартиры по адресу онлайн». В окошко поиска нужно ввести адрес и нажать «Найти». После чего программа покажет перечень всех объявлений о продаже квартир в выбранном доме за последние 5 лет. Это квартиры, продажа которых велась через Яндекс.Недвижимость. В списке будут:

• начальная цена;
• конечная цена;
• дата публикации и дата снятия объявления;
• количество дней в экспозиции.

Не все, но часть объявлений интерактивна. Можно просмотреть фото, которые выкладывали на момент продажи и описание. Также вам доступно описание самого дома. В него входят дата постройки, этажность, описание коммуникаций. Как только определен диапазон, можно переходить к формированию прейскурантной цены. 

«Делай как все» или обращение к глубинным рефлексам

Люди – существа социальные. Они одинаково не любят быть в одиночестве и выделяться из толпы. Это легко увидеть в стайке птиц, одновременно летящих к кормушке. 

Если на рынке представлены квартиры с ценой 8,2, 8,5 и 9 млн руб., то из тех, кто их просмотрел, квартиру с ценой 8,5 млн. руб. откроют больше 80% потенциальных покупателей. Объявление за 8,2 млн руб. откроют не более 20% человек. Их количество соответствует тем IP-адресам, кто просматривал все объявления. Поэтому не устанавливайте цену ниже нижней границы диапазона или равную ей. Психологически, покупатель воспринимает ее как «цену для бедных» и в стремлении сказать «нет, я не такой» выбирает вариант чуть выше нижней границы. 

«Творческая цена»

Иногда продавец творчески подходит к «Стратегии 99» и пишет такую цену: 1787777 или 7878000. Странная цифра привлекает внимание. Покупатель задается вопросом, почему человек выбрал это число. Вы 100% привлечете внимание и ваше объявление откроют. Но для того, чтобы человек захотел приехать посмотреть квартиру, позаботьтесь о правильных фото. Они должны вызывать желание жить в этой квартире.

Точная цена

Действуйте, как оценщик недвижимости. 

Попробуйте подсчитать, сколько будет стоит эта же недвижимость, если создавать ее с нуля. Самый простой способ – посмотреть цены в новостройках. Более сложный – заказать акт оценки недвижимости. Такие акты – необходимая составляющая договора ипотеки. Чтобы одобрить кредит, банку недостаточно услышать цены застройщика. Заемщик заказывает акт оценки недвижимости у независимой оценочной компании. Если цена совпадает, то ипотеку одобрят. Поступите также и закажите оценку. Или можно оценить квартиру самостоятельно, но тогда придется тратить время, чтобы выяснить, что использовано при строительстве (от бетонных плит до розеток), в каком количестве и по какой цене. Без специальных знаний это трудно, поэтому удобнее провести оценку. 

Какие факторы влияют на цену квартиры

В акте оценщик также учитывает другие факторы, от которых зависит стоимость недвижимости: 

• микрорайон;
• тип дома;
• этажность;
• транспортная развязка;
• инфраструктура;
• вид из окна.

Микрорайон

Микрорайон – один из факторов, от которых зависит цена недвижимости. Квартиры в центре на порядок дороже квартир на окраине – в 2 раза. Но в большинстве городов все новостройки строятся на окраинах. Среди них много квартир бизнес-класса и даже VIP недвижимости. Поэтому не все квартиры в центре дороже жилья на окраине. 

Желание людей покупать квартиры в центре раньше было связано с хорошо развитой инфраструктурой и близостью всех административных учреждений. Теперь взаимодействие с пенсионным фондом и другими организациями происходит через портал Госуслуги, личные кабинеты на сайтах этих организаций. Поэтому тех, кто будет покупать квартиру в центре с накруткой 200%, с каждым годом становится меньше. 

Тип дома

Тип дома влияет на стоимость. Самые дешевые – дома, построенные в 1970-1980. Среди них хрущевки, брежневки. Если дом построен в середине XX века, то цена остается низкой из-за износа межэтажных перекрытий, водопровода и канализации. Самые дорогие – кирпичные дома современной постройки. 

Этажность

Квартиры на первом и последнем этажах стоят дешевле. Считается, что они больше страдают от дождя и проблем с дренажными системами. Их цена может быть снижена на 5-10%. Также жители первого этажа могут страдать от выхлопных газов автомобилей, уличного шума, неприятного вида из окон. От этого также зависит стоимость квадратного метра квартиры.

Транспортная развязка

Стоимость жилья в городе зависит от того, насколько легко и быстро можно добраться из дома на работу. Семьям с детьми важно, чтобы садик или школа находились в пешей доступности. Пожилым людям нужно добираться в магазин, аптеку, поликлинику. Однако сказать точно, на сколько близость поликлиники меняет цену – невозможно. Это субъективный параметр.

Инфраструктура

Если рядом с домом есть садик, магазины, то продавец называет более высокую стоимость. Если же дом построен в непосредственной близости к заводу или к городской свалке, то его цена значительно снижается. Диапазон колебаний цен – до 20%. 

Проверяют объекты инфраструктуры по онлайн-картам. Не забывайте, что «по умолчанию» на картах отображена только часть объектов – магазины и большинство кафе. Если вас интересует школа, задайте «школа» в поиск и нажмите построение маршрута от дома. На карте появятся значки над всеми школами.

Повышенным спросом пользуются дома, рядом с которыми есть парк, зона отдыха. Пандемия повысила спрос на загородную недвижимость на 23%, а вместе со спросом начали расти цены на загородные коттеджи.

Вид из окна

Квартиры, из окон которых открывается панорамный вид на город, стоят дороже квартир, из который виден только окружающий микрорайон. В одном из иностранных агентств недвижимости проанализировали свои продажи сделали вывод, что люди готовы переплатить за квартиры, из окон которых открывается панорамный вид на реку, море или горы 23-25%. Затем отсеяли все другие надбавки, из которых складывается стоимость недвижимости, чтобы выяснить, сколько конкретно стоит вид из окна. Получилось по 1% за этаж при прочих равных условиях (в одном и том же доме с видом на одну и ту же реку). При этом квартиры с видом на городской парк оказались дороже, чем квартиры с видом на реку.

Как влияет ремонт на стоимость квартиры

Ремонт – самый проблемный параметр в цене. Обновив окна и трубы, продавец хотел бы вернуть вложенные в него средства. Однако высокая стоимость стройматериалов не позволяет это сделать. Поэтому осторожно относитесь к ремонтным работам. Либо делайте из дешевых материалов так, чтобы цена выросла не больше, чем на 25-30%, либо настраиваться сразу на качественный ремонт, чтобы повысить класс квартиры до бизнес-класса или VIP.

Как риски влияют на цену 

Риски способны снизить цену на 10-15%. Вопрос только в том, стоит ли рисковать. Ведь в случае, если выяснится, что квартира участвовала в мошеннической схеме, то покупатель лишится и квартиры, и денег. 

Ситуации, которые повышают риски для покупателя:

1. 1

   Квартира, которая получена в наследство в текущем году. Высока вероятность появления претендентов, которых не учли в завещании, или тех, кто оказался недовольным его результатами и планирует заявить о своих правах через суд.
2. 2

   Квартира, которая в течение ближайших 2 лет несколько раз перепродавалась. Это может быть частью мошеннической схемы, где первый продавец в цепочке завладел недвижимостью незаконно, например, путем кражи документов у владельца, который находится за рубежом или в больнице и не знает, что его жилье уже успели продать. Если вы не мошенники, но квартира действительно перепродавалась за пару месяцев до текущей продажи, то приготовьтесь к тому, что потенциальные покупатели будут отказываться от сделки.
3. 3

   Пожилой собственник. Сделку могут оспорить родственники, апеллируя к тому, что старушка «была не в себе». Продавцу рекомендуется запастись документами из поликлиники о том, что собственник находится в «здравом уме и твердой памяти», а потенциальному покупателю не нужно стеснятся запрашивать такой документ.
4. 4

   Несовершеннолетние. Если по документам в квартире нет детей, например, продавец зарегистрирован один, а по помещению заметно, что в квартире живут дети, то тоже проще отказаться от сделки. Чтобы не выделять детям долю в новой квартире или не связываться с разрешением органов опеки, некоторые люди перед продажей снимают несовершеннолетних с регистрации и регистрируют в другом жилье (у бабушки с дедушкой). Ребенок, чьи права были нарушены, может оспорить сделку в суде и потребовать долю в квартире уже будучи взрослым. По законодательным нормам такие дела не имеют срока давности.

 Учесть все риски покупателю поможет проверка юридической чистоты квартиры. Если оформляют ипотеку, то вместо покупателя жилье проверяю юристы банка. Однако незнание закона не освобождает от ответственности. Поэтому часто покупатели самостоятельно обращаются к юристам с тем, чтобы для проверить выбранную для покупки квартиру.