Отказ от приватизации квартиры – это добровольное решение человека не использовать свое право на получение в собственность части муниципального жилья. Такое решение имеет свои правовые последствия: как положительные, так и отрицательные. Что же дает этот отказ, и какие мотивы подвигают людей не участвовать в приватизации?
Что такое приватизация и кто имеет на нее право?
Приватизация – это процесс перевода государственной, муниципальной собственности в частную. Все началось в 1991 году – люди, получавшие ордеры на квартиры и проживающие в них по договору социального найма, смогли стать их полноправными владельцами. Этот процесс не завершен до сих пор. После нескольких пролонгаций крайнего срока было принято решение сделать приватизацию бессрочной.
Приватизация – явление добровольное. Никто не может заставить нанимателя перевести недвижимость в собственность, как и без причин отнять у него жилье. Отказ от участия в приватизации жилого помещения – абсолютно нормальное явление.
Стать собственниками приватизированной квартиры могут:
- основной наниматель;
- его ближайшие родственники, прописанные по данному адресу;
- несовершеннолетние дети нанимателя, независимо от места регистрации;
- другие зарегистрированные жильцы.
Практика показывает, что нечасто квартира приватизируется только одним человеком. Как правило, это происходит, когда в ней уже живут несколько поколений, поэтому частная собственность обретает форму долевой.
Что значит отказ от приватизации квартиры?
Фактически отказ от участия в приватизации – это отказ от доли имущества. Человек, составивший такой документ, не учитывается при распределении недвижимости между теми собственниками, которые к приватизации прибегли. Важно помнить, что отказ от приватизации в пользу другого лица написать нельзя. Оставшаяся невостребованной доля отказника будет поровну распределена между теми, кто не отказался. Передать свою долю конкретному человеку можно только тогда, когда она находится в собственности – то есть, уже после завершения приватизации.
Для того, чтобы разобраться, что означает отказ от приватизации квартиры, нужно небольшое уточнение. Дело в том, что существуют два вида отказов: решение не участвовать в приватизации, то есть отказ от своего права на нее, и несогласие с ней. Несогласие с приватизацией – это письменное волеизъявление одного из участников, в котором говорится, что он против приватизации в принципе. В таком случае ее процедура начата не будет.
Отказ от приватизации одного из прописанных чаще всего подразумевает, что он согласен начать процедуру, но на него она распространяться не будет. Этот документ в обязательном порядке лично составляется и заверяется у нотариуса. Он прилагается к пакету общих документов, передаваемых на проверку перед приватизацией. На этом этапе участие отказника в ее процедуре прекращается: он не подписывает договор, не участвует в регистрации права собственности.
Для сравнения: несогласие с приватизацией таких сложный действий от человека не требует. Ему достаточно просто не поставить свою подпись в заявлении, и процесс приватизации запущен не будет.
Отказ при приватизации квартиры, составленный от лица несовершеннолетнего, сопряжен со многими сложностями. Прежде всего, для него требуется согласие органов опеки. Оно вряд ли будет дано, если родители или опекуны предварительно не обеспечат детей недвижимостью, в которой они будут владеть соразмерными долями. Самый простой путь добиться согласия на оформления такого отказа – купить другое жилье и наделить несовершеннолетних долями в нем.
Что дает отказ от приватизации?
Нотариально заверенный отказ от приватизации лишает человека имущественных прав на недвижимость, но одновременно наделяет его некоторыми возможностями. Эти возможности и являются основными причинами, почему люди не используют доступное им по закону право на обретение частной собственности.
Первая причина – желание наделить родственников большими долями недвижимости. Так часто бывает, когда родители отказываются от приватизации, чтобы дети получили во владение больший процент имущества.
Например, в семье из четырех человек – родителей и двух детей – взрослые составляют отказы. По результатам приватизации собственниками квартиры становятся дети и получают по ½ его части. Если бы родители не отказались, им причиталось бы лишь по ¼ недвижимости.
Вторая причина – возможность сохранить за собой право обратиться к переводу муниципальной собственности в личную. Если человек отказался от приватизации, он сможет прибегнуть к ней относительно другого объекта недвижимости.
Право бесплатно приватизировать жилье дается только раз за всю жизнь, поэтому распоряжаться им стоит осмотрительно. Поучаствовав в приватизации раз, повторно обратиться к такой возможности нельзя.
Третья причина отказа в приватизации квартиры – расходы, связанные с жильем. Траты нанимателя, проживающего в нем по договору соцнайма, составляют только коммунальные услуги и небольшая квартплата, сформированная принятыми в регионе тарифами за квадратный метр. Оплата услуг управляющей компании, капремонта в обязанности нанимателя не входит – этим занимается непосредственный собственник квартиры – государство.
Владельцы недвижимости сполна вовлекаются в эти траты. Кроме этого, не нужно забывать, что за квартиру придется платить налог на владение. Нанимателям этого делать не нужно.
Четвертая причина – аварийный статус дома. Жильцы таких зданий рано или поздно расселяются в новые или получают денежную компенсацию. Для людей, живущих в квартирах по договору социального найма законом предусмотрен только один вариант компенсации – предоставление новой жилплощади на тех же условиях. Как раз ее и можно будет приватизировать в будущем, бесплатно став собственником.
И последняя причина – пожизненное право пользования квартирой при отказе от приватизации. О нем знают многие, поэтому не боятся, отказавшись от собственности, остаться без крыши над головой. Право на проживание и регистрацию по данному адресу сохраняется за отказником пожизненно. Неважно, сколько владельцев сменит квартира при продаже или другом способе перехода права собственности, выселить его никто не вправе.
Отказ от приватизации квартиры: последствия
Последствия отказа от приватизации, в частности негативные, сводятся к ограничению прав отказника относительно недвижимого имущества. По сути, их можно сравнить с возможностями обычного арендатора, за тем исключением, что он не должен платить арендную плату. Договор соцнайма, если квартира приватизирована, аннулируется, квартплату за него вносить больше не нужно.
Однако право распоряжаться недвижимостью отказник так и не обретает, а может только пользоваться ею. Жилплощадь, на которой он пожизненно проживает, не получится завещать или подарить. Более того, если владелец вознамерится продать ее, отказник никак не сможет этому препятствовать.
Права лиц, не участвовавших в приватизации жилья, становятся более ограниченными, чем до нее. Например, будучи нанимателем, человек мог регистрировать в квартире, с согласия муниципалитета, других лиц. Ограничением были только нормативы площади на человека. Написав отказ, он такое право теряет, поскольку решение о прописке теперь принимает только собственник.
Сдать кому-то комнату в квартире отказник также не имеет права, как и не может протестовать, когда законный собственник селит квартирантов. Если возникают конфликтные ситуации, и владелец жилья, и тот, кто имеет пожизненное право проживания, могут сделать жизнь друг друга невыносимой. Выписать не участвовавшего в приватизации нельзя, продать квартиру с «вечным жильцом» или отдать ее под залог очень трудно. Единственный способ решения возникающих проблем – поиск компромисса.
Можно ли оспорить или отменить отказ?
Порядок отказа от приватизации квартиры не подразумевает его отмены. В редких случаях, если человек передумал, его можно отозвать, написав соответствующее заявление у того нотариуса, который заверял отказ. Однако такая возможность есть только до момента, пока не сформирован договор приватизации. Участвовать в его подписании или не подписании, как и приостанавливать государственную регистрацию, отказник не может, поскольку не является стороной сделки.
Единственный способ отозвать отказ от приватизации – попытаться его аннулировать в судебном порядке. Для этого закон предусматривает несколько веских оснований.
Первое – отказник не отдавал себе отчета в действиях, был в невменяемом состоянии или составил отказ под давлением. Первые два основания регламентированы статьей 177 ГК РФ. Для отмены отказа придется предоставить веские доказательства: справки из поликлиники от профильных специалистов, результаты психиатрической экспертизы, полезными будут и показания незаинтересованных свидетелей. Факт принуждения также необходимо доказать.
Второе – заблуждение относительно характера сделки, в данном случае – отказа от права на приватизацию. Пояснение этому основанию дает статья 178 ГК РФ, но убедить суд в его обоснованности еще тяжелее. Отказ может быть аннулирован, если человек действительно не понимал, чем это грозит, не разобрался в последствиях своего решения, не осознавал, какие права будут за ним сохранены, а какие недоступны. Иными словами, в суде необходимо доказать, что отказник думал, или его убедили, что он станет таким же собственником жилья, как и другие участники приватизации, а это оказалось не так.