Вы собрались сдавать квартиру в аренду. Возможно, получив недвижимость в наследство, переехав в другой город или купив новенькую квартиру для получения пассивного дохода. А может, вы только задумываетесь об инвестиции в недвижимость? Эта статья поможет вам определиться с видом аренды, подготовить квартиру к сдаче, грамотно оформить договор, выставить цену и защититься от мошенников. А эксперты в области недвижимости, дизайна и юриспруденции грамотно и точно объяснят, как устроен мир аренды.
Какая бывает аренда
Для начала стоит выбрать, как именно вы хотите сдавать квартиру. Аренда бывает посуточная и долгосрочная. Если открыть любой сайт с квартирами, то первым делом в глаза бросается цена. Путем несложных подсчетов можно понять, что за неделю сдачи квартиры в посуточную аренду иногда можно заработать даже больше, чем за месяц долгосрочной. Но за любую выгоду нужно платить чем-то другим. Давайте сравним долгосрочную и посуточную аренду, чтобы разобраться, что все-таки надежнее и выгоднее для начинающих арендодателей.
У каждого вида аренды есть свои достоинства и недостатки. Посуточная аренда подойдет тем, кто рассматривает сдачу жилья как бизнес. Здесь нужны вложения, реклама, общение с клиентами, мониторинг тенденций отрасли. При умелом обращении такая аренда может принести большую прибыль, а при неумелом - убытки. Как и любой бизнес. У него есть много отдельных нюансов, которые касаются больше маркетинга, чем недвижимости.
Долгосрочная же аренда больше подойдет для тех, кто стремится к получению пассивного дохода. За квартирой так же, как и за любым имуществом, нужно будет следить, но заморочек будет на порядок меньше. В этой статье вы узнаете именно о том, как правильно организовать долгосрочную аренду вашей недвижимости, чтобы грамотно распределить усилия, получать пассивный доход и обеспечить комфорт себе и будущему квартиросъемщику.
Как подготовить квартиру к сдаче
Не каждая квартира сразу же готова к сдаче в аренду. Выбирая объявление для отклика квартиросъемщик будет смотреть не только на расположение квартиры и размер арендной платы. Не менее важен внешний вид квартиры, уют, удобство и функциональность. К тому же, красивые квартиры сдаются на порядок дороже. Улучшить внешний вид помещения, не разоряясь на дорогой ремонт, вам поможет хоум стейджинг. Он представляет собой улучшение внешнего вида помещения для повышения привлекательности в глазах клиента. Его принципы основываются на соблюдении психологических, эстетических и маркетинговых аспектов, а также окупаемости затрат.
Перед тем, как делать снимки для объявлений и приводить арендаторов на осмотр помещения, проверьте следующие части дома:
Хоум Стейджинг - это подготовка жилплощади к сдаче в аренду (или к продаже)
- 1Подъезд и входные группы. Проверьте, не стоит ли в подъезде мусора, работают ли лампочки, чистый ли коврик под дверью. Если что-то вам не понравится, обратитесь к управляющему.
- 2Порядок и чистота. Даже квартиру с новым дорогим ремонтом может испортить беспорядок. Чистая квартира сдается гораздо быстрее и дороже. Стоит также по возможности убрать личные вещи, детские игрушки, чтобы квартиросъемщик смог представить себя живущим в новом доме.
- 3Освещение. Одно из ключевых правил при показе квартиры: в доме должно быть максимально много света. Включите все осветительные приборы, это повышает подсознательное желание выбрать ваш вариант.
- 4Запахи. У каждой квартиры есть свой собственный запах. Лучше всего, чтобы в доме пахло чистотой. Самая популярная уловка риэлторов для создания атмосферы уюта - это сварить кофе перед просмотром квартиры. Это создает положительные ассоциации с наслаждением в доме. Также можно поставить аромапалочки с ненавязчивым запахом и побрызгать освежителем в подъезде.
- 5Исправность электрооборудования. Проверьте, хорошо ли работают ли электроприборы: чайник, плита, вытяжка, кондиционер, стиральная машина, холодильник.
- 6Требуется ли косметический ремонт. В первую очередь, нужно убедиться в исправности электропроводки. Зачастую можно обойтись починкой или даже обычной чисткой розеток и выключателей. Обратите внимание на состояние сантехники: можно ли почистить её от ржавчины, налета, заменить сломанные детали. Если у вас достаточно средств, бюджетно можно залить ванну новым акрилом и заменить старые сломанные вещи на рабочие б/у. Также можно покрасить старые деревянные окна, если на них облупилась краска. Если где-то отошли обои, их стоит подклеить или вовсе переклеить, если позволяет бюджет. Дороговизны внешнему виду добавляют натяжные потолки. Кроме того, они уберегут от подтоплений.
Как сэкономить на косметическом ремонте: на спаде сезона ремонтов снижается и стоимость материалов, иногда даже в 2 раза. Выгоднее всего совершать покупки в конце осени - начале зимы.
Если квартира новая и в ней нет мебели, сделайте нейтральную минималистичную отделку, без ярких цветов и игры стилей. Это повысит вероятность сдачи квартиры. Большим преимуществом будет установка сантехники в ванную и покупка кухонного гарнитура. Это самые затратные части ремонта, но также именно они и позволяют поднять ценник аренды. Также можно прописать в договоре пункт о том, что арендатор может сделать ремонт за свои средства в счет аренды.
Как рассчитать стоимость аренды
Квартира готова к сдаче в аренду, вы определились, что будете сдавать её долгосрочно. Теперь встает вопрос: как грамотно выставить ценник на недвижимость? Если взять слишком маленький, то квартиру возьмут быстро, но вы не окупите расходы и получите меньше прибыли. Если загнуть цену, вы попадете выше рынка и будет сложно найти клиента. Нужно найти золотую середину и адекватно оценить свою недвижимость.
Оценкой квартиры могут заняться специальные оценщики в агентствах недвижимости. Они учтут параметры квартиры, проанализируют существующий рынок предложения и выставят правильную стоимость.
Однако, обращаться за платной помощью для определения реальной стоимости своей квартиры совсем не обязательно. Вы вполне способны самостоятельно рассчитать цену для аренды.
Наиболее реалистичная информация о ценах на аренду на портале ЦИАН. Посмотрите, какие квартиры выставлены в вашем районе, с похожим ремонтом в аналогичном доме. Сравните 3-4 варианта и вы поймете порядок цен. И учтите особенности вашей квартиры - качество дома, ремонт, близость к метро. Авито часто подводит, там меньше контроля, и потому больше сомнительных вариантов. Посмотрите, за сколько выставлены квартиры в этом же микрорайоне, в аналогичных домах и аналогичным ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Найдите 3-4 варианта. Поймете порядок цен - а теперь сделайте корректировку на достоинства и недостатки Вашей квартиры! Потенциальные арендаторы будут сравнивать именно так.
Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры:
1. Близость к метро, к общественному транспорту. Недалеко от метро – это не больше 10 минут пешком. Для арендаторов время — это деньги. Близко – это не больше 10 минут пешком. Арендаторы пересчитывают в деньги стоимость своего времени, затраты на транспорт ощутимы.Квартира рядом с метро, даже в неидеальном состоянии, будет сдана значительно быстрее, чем такая же в идеальном состоянии, но на 15 минут дальше от метро. Причем, квартира рядом с метро может обладать существенными дефектами (узкая душевая кабинка, не хватает мебели, старая кухня), но сдаваться она будет быстрее!
2. Качество дома. Квартира в новом доме в полтора-два раза дороже квартиры в старом доме. Ценится чистота в подъезде, наличие консьержа, спокойные и благополучные соседи, отсутствие зловонных запахов из подвала.
3. Ремонт и дизайн. Стандарты и требования растут. Арендаторы ищут квартиры в новых домах с ремонтом в современном стиле и с качественной бытовой техникой. Чешский гарнитур, лепнина и джакузи из 90-х будут снижать цену. Уберите старую мебель и старые предметы быта. Арендаторы часто предпочитают свои собственные.Хороший вид из окна добавляет квартире 20 процентов стоимости.
4. Район города —Всегда дороже центральные районы. Ценятся благоустроенные спальные районы с новыми домами, паркингами, детскими площадками. Цену аренды снижают проблемы района: когда есть сложности с общественным наземным транспортом, рядом нет нормальных продуктовых магазинов, неблагополучная социальная среда или близость промзоны.
5. Состояние парадной и вид из окна — Ценится наличие консьержа, наличие лифта в старом фонде. В старых домах соседи часто оставляют мусорные мешки в парадной или курят и бросают окурки и бумажки. В первые два-три года в новых домах любого класса очень шумно, в квартирах идут строительные работы, все делают ремонт. В парадных новостроек эконом-класса в течение пары лет после сдачи дома строительный мусор складируется в парадной.
6. Коммунальные платежи —КУ за аренду выставляется по разному, в зависимости от класса жилья. Так, для квартиры эконом-класса коммунальные услуги выставляются отдельно, а для квартиры бизнес класса КУ зачастую включают в стоимость аренды.
Есть еще некоторые факторы, которые могут повлиять на привлекательность квартиры для арендаторов. Например, люди не очень любят первый этаж и он всегда немного дешевле; при прочих равных условиях арендаторы выберут вид на город, чем вид на стену или в окна соседнего дома.
Если квартира дорогая, дом бизнес класса, дорогая мебель, большой метраж, есть терраса или подземный паркинг, то разумный срок - это месяц-полтора. И понятно, что людей, готовых арендовать дорогую квартиру меньше, чем тех, кто готов снять за 15 000.
Спрос часто непредсказуем. Можно выставить квартиру, и за день позвонит несколько человек. А потом никто не приедет на просмотр, и неделю нет звонков вообще. Если поставить цену выше рыночной – жилье будет сдаваться долго и каждый день простоя вы теряете деньги и тратите время на «пустые» просмотры. А если Вы все же сдадите квартиру по цене выше рынка? Как правило, арендатор со временем понимает, что он переплачивает и уедет, как только ему попадется более удачный вариант. И это опять для Вас простой квартиры, подготовка квартиры к сдаче, и походы на многочисленные просмотры.
Учитывая все пункты, влияющие на формирование у клиента мнения о квартире, а также средний ценник рынка среди подобных квартир в вашем районе, вы не ошибетесь. Кроме того, опираясь на эти пункты, можно вернуться и к стадии хоум стейджинга, чтобы увеличить привлекательность и стоимость недвижимости.
Есть факторы, явно или негласно влияющие на величину арендной платы, — возможность сдачи в аренду друзьям и знакомым людям, количество человек в семье арендаторов, их этническая принадлежность, наличие детей или домашних животных. Квартиру сдают для получения беспроблемного пассивного дохода, а не для благотворительности и поэтому учитывают обстоятельства, которые могут привести к убыткам или проблемам. Обычно коммунальные платежи по счетчикам оплачивают арендаторы, а остальное – владельцы недвижимости. Это предохраняет последних от неэкономного использования воды или электричества.
Юридическая сторона аренды
После того, как будущий арендатор осмотрел квартиру и согласился на условия проживания, обязательно составить договор аренды.
Если все же человек приступает к самостоятельному составлению договора необходимо учесть такие пункты (определить в достаточной степени ясное их содержание) как:
- состояние имущества на момент сдачи-приема жилья,
- полный состав находящегося имущества;
- конкретные права и обязанности, которые будут иметься у сторон (в особенности, это касается нанимателей жилья в части запретов на: курение, домашних животных, организацию вечеринок и т.д.);
- положения об ответственности для сторон;
- особенности расторжения договора в одностороннем порядке (если, к примеру, из-за действий нанимателя нарушаются права соседей, выезжают сотрудники органов и т.д.).
Как правило, на конкретную сторону договора не возлагаются обязанности по составлению договора - его содержание все равно в конечном итоге согласовывается сторонами. Однако, на практике предпочтительнее составлять его наймодателю, собственнику жилья - поскольку в этом случае он сможет наиболее полно учесть все особенности сдаваемого в найм жилья, а также защитить свои интересы в последующем.
Для составления договора найма недвижимости никаких дополнительных документов не требуется. Тем не менее, в интересах квартиросъемщика будет ознакомиться с документами, подтверждающими ваш статус как собственника жилья. Если сдается жилье представителем, к примеру, риэлтором, то арендаторы вправе ознакомиться с нотариальной доверенностью, с которой представителю дано соответствующее полномочие на заключение договора найма жилого помещения.
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности;
- реквизиты сторон.
Не лишним будет и отразить в договоре размер залоговой суммы (на случай порчи или повреждения имущества, его уничтожения) и порядок возмещения ущерба, компенсации, санкции, основания для досрочного расторжения.
Следующий важный вопрос - являетесь ли вы предпринимателем, если сдаете свою квартиру? Стоит разобраться, как устроено законодательство в сфере налогообложения арендодателей.
Таким образом, вы можете выбрать, в качестве какого юридического субъекта вы будете выступать. В зависимости от этого вы будете облагаться либо НДФЛ 13%, либо ИП на УСН 6%.
Подводные камни и трудности в сдаче недвижимости
К сожалению, не всегда возможно с первого взгляда распознать недобросовестных арендаторов и мошенников. Однако можно обезопасить себя, зная самые распространенные схемы мошенничества, законодательство и способы предотвращения обмана.
Если арендаторы просят предоставить им прописку, то лучше всего предоставлять им временную прописку на самый минимальный срок. Сейчас этот срок составляет 3 месяца. Далее, если отношения с квартиросъемщиками сложатся хорошо, то временную прописку можно будет и дальше продлевать каждые 3 месяца.
Важно прописать в договоре как можно подробнее все детали аренды, которые для вас важны. В таком случае наниматели будут четко знать свои права и обязанности.
Однако квартиросъемщики могут не только шуметь или не платить вовремя аренду. Недобросовестные арендаторы могут нанести существенный урон квартире, вашему бюджету или репутации квартиры. Существует два самых распространенных способа обмана хозяев квартиры.
Второе – это субаренда. Гражданин может снимать квартиру помесячно, а сдавать ее потом посуточно. Не все владельцы квартир будут этому рады: каждый день будут вселяться новые люди и оставлять после себя бардак. Чтобы этого избежать, в договоре необходимо указать о запрете арендатору сдавать квартиру в субаренду.
Не всегда удается распознать мошенников с первого взгляда, даже если быть внимательным. В таком случае предусмотрено несколько правил: что делать в случае обмана и как максимально обезопасить себя еще до начала сдачи квартиры в аренду.
В договоре аренды стоит подробно и исчерпывающе указать основания для выселения жильцов. Если они будут нарушать указанные запреты, их можно будет просто выселить.
Если квартиранты нанесли ущерб, то лучше все решить мирно. Просто попросить их купить новую вещь или выплатить компенсацию. Также в договоре можно еще при заключении указать сумму залога – на случай поломок и порчи вещей квартирантами.
Можно подать жалобу в суд. Необходимо будет доказать факт порчи или уничтожения имущества. Суд будет анализировать доводы всех сторон дела. И если суд встанет на сторону арендодателя, то арендаторам придется возмещать ущерб. При сдаче квартиры в аренду составляется акт приема-передачи. В нем подробно описывается состояние всего имущества. Если квартирант будет отрицать поломку, то впоследствии можно будет сослаться на данный документ.
Составление акта приема-передачи выгодно для обеих сторон сделки. Для квартиросъемщика он дает гарантию, что вы не потребуете ремонта вещей, сломанных до заключения договора. А вам акт поможет вам случае, если жилец что-то сломает и откажется возмещать убытки.
Зная об этих правилах, вы сможете предотвратить самые распространенные попытки мошенничества. Выбирайте арендодателей самостоятельно и не бойтесь отказать в аренде тем, кто кажется вам подозрительным. Вы впускаете в свою квартиру гостей и должны быть уверены, что они будут уважать правила дома. Тогда аренда будет в удовольствие и жильцам и вам, они получат комфортное жилище, а вы достойный пассивный доход и спокойствие за сдаваемую квартиру.