Ипотека – кредит, растянутый на долгие годы. В среднем – на 10-15 лет. Обстоятельства заемщика могут кардинально измениться, и если так случилось, то возникает вопрос, как переоформить ипотеку на созаемщика или другого человека.
Можно ли ипотеку перевести на другого человека
По отношению к квартире ипотека выступает ограничителем права собственности (обременением). Так называют фактор, сужающий право владельца распоряжаться собственностью, но не отнимающий его.
Владелец квартиры не может в полной мере распоряжаться ею до снятия обременения. Продать недвижимость или передать другому лицу (подарить) можно только с согласия банка. Об этом говорится в Гражданском Кодексе (ст. 346 пункт 2) и в Законе об ипотеке (№102-ФЗ от 16.07.1998 г.)
Статья 37 п. 1 Закона об ипотеке гласит, что предусмотрены 4 действия, которые владелец квартиры может выполнить только с согласия кредитора (залогодержателя):
- продать;
- подарить;
- обменять;
- внести в качестве вклада или паевого взноса в имущество производственного кооператива.
Заемщик вправе завещать квартиру в ипотеке (п.3 ст. 37). Это право не может ограничить банк. Но тот, кому адресовано завещание, вправе отказаться от принятия долговых обязательств перед банком. Тогда его часть собственности переходит банку и будет реализована через торги.
Попытка переоформить квартиру на другого человека, по сути, подпадает под определение продажи или дарения залоговой собственности другому лицу. Поэтому всегда будет происходить только с согласия банка.
Способы продажи ипотечной квартиры
Всего законом предусмотрено 4 способа «расстаться с ипотекой» путем продажи:
- 1Досрочно погасить кредит за счет собственного капитала. Для рассматриваемого примера этот путь не подходит, так как человек желает переоформить непогашенную ипотеку на другого.
- 2Тоже досрочно погасить кредит, но не собственными средствами, а за счет денег покупателя.
- 3Перевести долг на другого человека, т.е. продать недвижимость со сменой заемщика и переводом задолженности на нового владельца.
- 4Оставить банку самостоятельно решать проблему. Для этого заемщик обращается к кредитору с заявлением. В нем описывает ситуацию. Указывает, что не может обслуживать кредит и просит продать залоговое имущество, т.е. выставить квартиру на торги и за счет выручки погасить задолженность заемщика перед банком.
Как «работает» заявление в банк
Кажется, что четвертый путь изменения состава заемщиков по ипотеке – самый заманчивый: просто напиши заявление. Банк расторгнет договор, продаст квартиру и решит проблему. Но правило про «бесплатный сыр» никто не отменял. Поэтому на самом деле для заемщика это самый невыгодный путь, который можно придумать.
Во-первых, он лишается квартиры, хотя уже понес траты на ее покупку. Например, выплатил 50% стоимости, но изменились финансовые обстоятельства, и он потерял возможность выплатить вторую половину. При продаже банк интересует только вопрос возврата собственных денег. Это значит, что конкретная квартира, которую продают на торгах, может быть реализована хоть за половину цены (вторые 50% уже банком получены).
Все что выше – доход банка, которым можно поделиться с бывшим заемщиком или не делать этого. Закон не обязывает возвращать внесенную заемщиком сумму. Следовательно заемщик останется без квартиры и без денег.
Во-вторых, банк не может выставить квартиру на торги просто потому, что у него лежит заявление заемщика. Отчуждение залогового имущества чаще всего происходит по решению суда. Появятся судебные издержки, нарастет пеня за просрочку платежа, если человек какое-то время перед написанием заявления уже не платил по кредиту и т.д. Так процесс прекращения ипотеки по заявлению превращается в абсолютно убыточное для заемщика предприятие.
Как продается ипотечная квартира с долгом
Этот способ передачи возможен при согласии всех сторон:
- банка;
- заемщика;
- нового собственника.
Для наглядности проще всего привести пример с разводом. Люди взяли ипотеку совместно, а потом развелись. Муж решает выйти из ипотечного договора и переоформить всю ипотеку на жену. В этом случае все происходит так же, как и в случае с посторонним человеком.
При согласии всех сторон происходит перемена лиц в кредитном обязательстве. Стороны подписывают:
Договор цессии (уступки прав) на недвижимость. Предыдущий собственник уступает свои права новому собственнику. Если заемщик нашел совершенно постороннего покупателя (не жену, не родственника), то в роли д. цессии выступает соглашение купли-продажи. В любом случае в документе перечисляются права сторон и конкретизируются обязанности.
Договор цессии по ипотечному кредиту. Уступаются права и обязанности по выплате ипотеки.
Первый документ регулирует взаимоотношения между старым и новым владельцами жилья, а по второму новый собственник принимает на себя долговые обязательства перед банком. Соответственно, для нового покупателя цена квартиры распадается на две части. Банку он должен заплатить то, что не успел выплатить предыдущий заемщик. Это сумма по второму договору. То, что было выплачено, и первый заемщик хотел бы вернуть, – сумма, вписанная в первый договор.
Как переоформить ипотеку на другого человека
Заемщик обращается в банк с заявлением. Описывает ситуацию. Прилагает согласие покупателя на переоформление ипотеки. Банк рассматривает заявление. В случае одобрения, оформляет ипотечный договор на нового заемщика.
Для этого ему понадобится стандартный перечень документов:
- паспорт, удостоверяющий личность;
- второй документ (напр. СНИЛС);
- копия трудовой книжки;
- справка о доходах.
Единого списка документов не существует. Поэтому точный перечень можно уточнить у сотрудника банка или на сайте.
Бывший заемщик оформляет досрочное погашение ипотеки за счет нового собственника и его ипотечного договора. Получает банковскую выписку в которой указывается, что кредит погашен, и у него нет долга перед банком.
Можно ли добавить созаемщика в действующую ипотеку
Чтобы ответить на вопрос, стоит вернуться в статью 37 Закона об ипотеке. Созаемщик – лицо, получающее почти такие же права на квартиру, как и сам владелец. Не имеет значения решил ли владелец подарить кому-то часть жилплощади или тихонько продал кусок квартиры. Подобные действия могут происходить только с согласия банка.
А значит, ответ у каждого кредитора будет свой, учитывающий конкретную ситуацию. В реальности заемщику нужно проконсультироваться у менеджера банка или сразу написать заявление о том, что он просит добавить в кредитный договор созаемщика, приложить его согласие и документы этого человека, а затем дождаться официального ответа.
Обратите внимание, что кроме обычных требований к заемщику у банка могут быть требования к созаемщикам. К первым относятся наличие:
- совершеннолетия;
- гражданства РФ;
- определенного трудового стажа;
- стабильного источника официального дохода;
- положительной кредитной истории.
Ко второй категории требований относится предельный возраст. Например, может быть указано, что возраст созаемщика (вместе с заемщиком) не должен превышать определенное количество лет.
Можно ли переписать ипотечную квартиру на жену
Если в вопросе подразумевается «завещать ипотечную квартиру», то банк не вправе запретить это сделать. Попытка ограничить право человека высказать свою волю будет признана судом ничтожной. Следовательно, переписать квартиру на жену можно.
Если же подразумевается, что пара развелась и один из супругов отказывается от своих обязательств по выплате ипотеки, то существует два пути:
- по согласию сторон;
- через суд.
В случае, если второй из супругов согласен полностью принять на себя обязательства по обслуживанию кредита, пара обращается в банк и действует по описанной выше схеме с оформлением договора уступки прав и оформлением нового ипотечного договора. По завершению процедуры у второго супруга остается банковская выписка о том, что он закрыл кредит и ничего банку не должен.
Если согласие не достигнуто, то спорные вопросы решаются по решению суда.
Когда возникают проблемы с переоформлением ипотеки
Если взята льготная ипотека, то ее условия будут пересмотрены. Например, семейная ипотека под 5,3% годовых. Кем бы не оказался человек, который согласен взять на себя дальнейшее обслуживание кредита, условия, которые банк ему предложит, будут другими. Влияет на них семейное положение нового собственника, его размер доходов и срок, в течение которого он берется погасить кредит.
Можно ли взять ипотеку на другого человека
Если подразумевается перевод ипотеки на другое лицо с передачей ему права собственности и обязательств по кредиту, то это возможно с согласия банка. Процедура описана выше. Если же имеется ввиду, что некий гражданин с доходом, который он не может подтвердить официально, покупает квартиру в кредит, но при этом официальным лицом, на которое оформлена сделка, выступает его приятель или подруга, то это личное дело человека и его друзей.
При расчете условий кредитования банк будет принимать во внимание документы того, кто выступает заявителем и спрашивать в случае просрочки платежа тоже будет с него. Поэтому между малознакомыми людьми такие сделки заключаются редко.
Также заявителю нужно учитывать, что на весь срок, пока на нем «висят» выплаты по чужому кредиту, он скорее всего не сможет взять на себя другую ипотеку или дорогой кредит, например, на автомобиль. Если вознаграждение, о котором приятели договорились устно, устраивает, и заемщик уверен в друге, то скорее всего все закончится благополучно.
Понравилась статья?