Ипотека при разводе нередко вызывает гораздо больше сложностей, нежели обычный раздел имущества. Как показывает практика, конфликты по поводу пользования недвижимостью, а также имущественных прав на него, при расторжении брака случаются сплошь и рядом. Все еще больше усугубляется, если супруги отягощены невыплаченным или даже целиком погашенным жилищным кредитом.
Раздел ипотечной квартиры: отдельные случаи
Способ, как при разводе разделить квартиру в ипотеке, зависит от многих нюансов. Если договор с финансовой компанией подписывался супругами, состоящими в законном браке, то недвижимость автоматически стала их общей собственностью, а сами они – созаемщиками. Практика показывает, что семейным парам банки одобряют ипотеку более охотно. Во-первых, это связано с большей дисциплиной в своевременном погашении платежей. Во-вторых, если один из заемщиков перестает платить по кредиту, всегда есть законные основания истребовать задолженность со второго.
Квартира приобретена в браке
Итак, если квартира покупалась в ипотеку в браке, после его расторжения она подлежит равному разделу, как и любое другое имущество. Исключение составляют только прочие условия, закрепленные в брачном договоре, но на них будет необходимо остановиться отдельно. Таким образом, муж и жена получают совершенно одинаковые доли имущества. Это соотношение может быть нарушено, если в семье есть дети, и решение выносится в пользу защиты их интересов.
Если ипотека при разводе супругов еще не погашена, банку-кредитору безразлично, кто из них и в каких пропорциях будет вносить платежи – об этом придется договариваться в индивидуальном порядке. Платежи будут считаться такими, которые поступили от обоих созаемщиков вместе.
Обратите внимание! Неважно, являются ли оба супруга созаемщиками по кредитному договору, или же ипотека полностью оформлена на одного из них, а в выписке из ЕГРН фигурирует одно имя, – квартира все равно будет считаться совместным имуществом. Разница лишь в том, что в первом случае банк при рассмотрении заявки принимает к сведению доходы и мужа, и жены, а во втором ориентируется только на одного человека. Второй супруг будет считаться не финансовым заемщиком и иметь те же права и обязанности, связанные с недвижимым объектом, что и основной.
Квартира приобретена до брака
К спорным ситуациям приводит и раздел ипотечной квартиры при расторжении брака, если она была куплена до его заключения. На первый взгляд, здесь все очевидно: добрачное имущество разделено быть не может и остается за первоначальным собственником. Однако, когда речь идет о спорных случаях, имеются ввиду такие, когда кредит был взят до брака, но выплачивался на его протяжении.
Если между супругами не было отдельных договоренностей, например, о том, что платежи вносит только владелец квартиры, а второй не вкладывает в это свои личные средства, будет считаться, что кредит погашался из денег общего бюджета. Если такая квартира в ипотеке, а супруги разводятся, даже когда задолженность уже полностью погашена, сама жилплощадь не делится, но тот, кто помогал платить, вправе истребовать деньги назад. Обычно сумма рассчитывается, исходя из длительности платежного периода в браке, и второму супругу возвращается половина всех внесенных за этот срок платежей.
Квартира куплена вне брака
Еще более сложностей возникает, когда раздел ипотечного имущества вообще не имеет отношения к юридически оформленному браку. Иными словами, если пара, проживающая в так называемом «гражданском браке», а фактически сожительствующая, решит купить квартиру в ипотеку, все законы относительно совместного имущества супругов к ней будут не применимы.
Если недвижимость по договору принадлежит одному человеку, второй не вправе требовать компенсацию за платежи, даже если фактически помогал их вносить все прошедшее время. С точки зрения закона, они будут считаться некой разновидностью арендной платы и не более. Решить этот вопрос может только своевременно составленная расписка, о том, что лицо, не являющееся собственником, дало владельцу жилья определенную сумму в долг. К сожалению, люди не часто страхуют себя подобными документами. Без них вернуть хотя бы часть потраченных средств не получится даже в суде. точнее, может получиться, если удастся документально доказать факт наличия общего семейного бюджета и внесения платежей из него.
Квартира куплена с использованием личных средств
Часто развод с ипотекой отягощен спорами о том, кто вложил больше личных средств в приобретение недвижимости. Это неудивительно, ведь действительно нередко для оплаты, в частности для первоначального взноса, используются не кредитные средства, а собственные, причем принадлежащие только одному из супругов.
Например, жена может продать унаследованную однокомнатную квартиру и оплатить с помощью этих денег первоначальный взнос при покупке более просторного жилья. По закону, муж никакого отношения к этим средствам не имеет, даже если наследство также было получено в браке. Таким образом, часть квартиры, стоимость которой покрыли вырученные от продажи наследства деньги, автоматически становится собственностью жены, и последующему разделу не подлежит.
Совместно нажитыми и делимыми будут только те квадратные метры, которые останутся после вычета личной доли жены. Таким образом, если она сразу же становится владелицей трети квартиры, после аннулирования брака по правилам у нее останется две трети, а у мужа – одна.
Споры, кому достанется после развода квартира в ипотеке, возникают тогда, когда кто-то из супругов отрицает наличие личного вклада. В такой ситуации придется идти в суд и доказывать, что деньги имелись в наличии. Таким подтверждением может служить договор купли-продажи другого жилья или банковская выписка об обналичивании или перечислении в качестве первого взноса крупной суммы. Если деньги годами копились наличными, нигде до этого не фигурировали, например, на банковском счете, то доказать, что они не являются частью совместного бюджета, будет тяжело. Исключение составляет только первоначальный взнос, осуществленный вскоре после свадьбы. Суд может посчитать, что за короткий промежуток времени супруги не смогли бы вместе накопить такую сумму.
Брачный договор и раздел ипотеки
Проще всего при разводе поделить ипотечную квартиру, когда в наличии есть брачный договор. Он представляет собой специальное соглашение, которое регулирует порядок распределения имущественных прав между супругами в процессе расторжения брака. Иными словами, в этом документе заранее прописывается, кому какое имущество, права и обязанности достанутся, а также кто должен платить ипотеку после развода.
Это значит, что квадратные метры уже не будут разделяться поровну, если в соглашении указано иное. Точно так же можно распределить и обязательства по оплате жилищного займа, например, прописать, что если одному из супругов достается две трети квартиры, то две трети платежей он также берет на себя.
Очень важно уведомить банк о наличии брачного соглашения. Его менеджеры ознакомятся с содержимым и определят, подходят ли условия под критерии ипотечного договора. Если, скажем, в документе будет сказано, что в случае развода квартиру получит жена, но платить будет муж, в выдаче такого кредита могут и отказать – фактическому заемщику попросту нечего предоставить в залог.
Если брачный договор заключается уже после получения ипотеки, о нем также нужно уведомлять банк. В противном случае, если состоится развод, он будет требовать равноценного исполнения своих обязательств двумя заемщиками, независимо от того, что содержится в договоре.
Не забывайте! Если банк сочтет условия брачного соглашения такими, которые ставят под угрозу полноценную и своевременную выплату задолженности, в выдаче ипотеки могут отказать или аннулировать уже имеющийся договор. Также нужно быть готовым к тому, что при наличии сомнительных, с точки зрения кредитора, условий заемщикам будет предложена более высокая процентная ставка и не самая выгодная ипотечная программа.
Как делится ипотечная квартира при разводе: пути решения
Есть несколько способов, как разделить ипотечную квартиру при разводе. Выбор зависит как от некоторых технических нюансов, вроде наличия другого жилья, платежеспособности и т.д., так и от уровня взаимопонимания расстающихся супругов.
Равный раздел недвижимости и долгов
Это самый логичный и прямой по мнению закона метод раздела имущества. При аннулировании брака пополам делится не только все сообща нажитое, но и совместные долги. Логично, что в случае с ипотекой и мужу, и жене достается по половине квартиры, после чего каждый из них должен вносить половину платежей.
Это звучит намного проще, чем есть на самом деле. Например, если у супругов есть не одна, а две ипотечные квартиры, то намного целесообразнее договориться так, чтобы в собственность каждого отошло по одной целой, а не по половине в каждой. Тогда и проблем с распределением платежей не будет.
Другое дело, если такое жилье одно, и ни от кого из супругов отказа от него не последовало. Платить придется поровну, ведь, как уже упоминалось, банку безразличны отношения созаемщиков, от обоих он будет требовать оплаты. Идеальный вариант в этом случае – составить соглашение, в котором определить для себя график платежей: по очереди, вскладчину или иным способом.
Кроме этого, разделяя долг, нужно помнить и о части квартиры, купленной на личные деньги. Так, если жене изначально принадлежит треть, то вносить она будет уже не половину платежа, а только третью его часть – по величине своей совместной доли.
Продажа ипотечной квартиры
Вместо того, чтобы делить квартиру при разводе, можно попытаться ее продать. Этот способ подходит, если ни муж, ни жена не планируют проживать на этой жилплощади, к тому же желают освободиться от совместных кредитных обязательств.
Данный способ может решить много проблем, но также сопряжен с определенными сложностями. Во-первых, непременное условие для продажи ипотечной квартиры – это согласие банка. Не во всех финансовых организациях эта процедура отработана достаточно хорошо, да и не все они положительно относятся к подобного рода операциям. Во-вторых, необходимо найти покупателя, согласного иметь дело с обремененной недвижимостью, когда на рынке полно свободных объектов.
Условно продать квартиру в ипотеке можно двумя путями: полностью закрыть кредит с помощью полученного от покупателя задатка или перерегистрировать ипотеку на него. В первом случае покупатель должен располагать довольно немаленькой суммой и быть готовым рискнуть на период снятия обременения с жилья. Во втором – есть опасность, что банк откажет ему как потенциальному заемщику из-за несоответствия некоторым требованиям.
Если же все удастся, супруги станут свободными от кредитных обязательств и получат на руки по равной сумме денег.
Переоформление ипотеки
Третий способ найти компромисс в разделе квартиры – вывод созаемщика из ипотеки. Случается так, что пользоваться вместе жильем супруги не хотят, но один из них выступает и против продажи. В такой ситуации остается только переоформить ипотеку на одного человека, выведя второго из созаемщиков.
Банки не очень охотно одобряют такие варианты сразу по нескольким причинам. Во-первых, вместо двух заемщиков по данному кредиту появляется только один, на которого возлагается удвоенная финансовая нагрузка. Риск, что он с ней не справится, также возрастает. Во-вторых, супруг, который становится единственным собственником, должен компенсировать второму часть трат на первоначальный взнос: половину, если он оплачивался из общего бюджета, или определенный процент, если имели место личные средства.
Если банк даст согласие, второму супругу останется только написать отказ от квартиры в пользу второго, на которого переоформляется ипотека.
Выделение натуральной доли
Выделение доли в натуре при разводе больше подходит для частных домов, нежели квартир. Возможен ли такой раздел, способна показать только специальная экспертиза, которая также стоит денег. Часто дома, признанная натуральной долей, должна быть оборудована отдельным входом, и также коммуникациями.
Прежде чем разделять ипотечное жилье, супругам необходимо составить заявление о выделении натуральных долей, которые могут оказаться неравными, зависимо от размера личных вложенных средств.
Сложные случаи раздела: дети и материнский капитал, военная ипотека
Развод с ипотекой и детьми регулируется только решением суда. Разделить недвижимость по обоюдному соглашению, если в семье есть не достигшие совершеннолетия члены, нельзя.
В таких обстоятельствах правило половины может быть нарушено, и большая часть квартиры достанется тому супругу, с которым определено проживание детей. В реальности подобное встречается не так и часто, в большинстве случаев квадратные метры распределяются между мужем и женой поровну. Это связано с тем, что доходом обладают именно они, и они же связаны кредитными обязательствами.
Что касается платежей по ипотеке, то здесь ситуация немного иная. Даже если квартира поделена пополам, суд может обязать одного из родителей вносить большие суммы. Например, если в залоговой квартире проживают дети вместе с матерью, есть вероятность, что отцу придется доплачивать сверх своей половины ипотечного долга. На сегодняшний день эта практика еще не отработана должным образом, поэтому она не очень распространена.
Раздел имущества при ипотеке с материнским капиталом еще сложнее. Чаще всего она используется в качестве первоначального взноса, но важно не это. Дело в том, что часть недвижимости, оплаченная материнским капиталом, автоматически делится поровну между детьми, их матерью и отцом, если родители состоят в законном браке. И только оставшаяся часть жилья считается совместно нажитым имуществом супругов.
Таким образом, разделу после развода подлежат только те квадратные метры, которые считаются общими мужа и жены. К примеру, если маткапиталом было погашено 30% стоимости квартиры, то после расторжения брака супруги получат в собственность по 35% жилья. Если у них один ребенок, то они дополнительно имеют еще по 10%, и такой же процент остается на долю несовершеннолетнего.
Квартира, приобретенная по военной ипотеке, фактически достанется военнослужащему безвозмездно. Согласно закону, такая собственность считается сугубо личной и разделу при разводе не подлежит.
Исключение составляют только те случаи, когда доплата осуществлялась из средств общего бюджета семьи. В такой ситуации часть имущества, покрытая этими средствами, может быть поделена.
Пути раздела имущества: по соглашению и через суд
Не все люди при разводе с ипотечной квартирой незамедлительно приступают к официальному разделу имущества. Многие ошибочно полагают, что если в договоре займа указан один человек, то его супруг не имеет никакого отношения к этой недвижимости и не должен за нее платить при расторжении брака. Об изменениях в семейном статусе заемщика банк до поры до времени может не знать, если нарушений в оплате нет.
Правда обычно всплывает наружу, когда владелец намеревается продать такую квартиру, и оказывается, что для этого требуется согласие его, теперь уже бывшего супруга, поскольку она считается общей. Чтобы избежать подобных ситуаций, не следует затягивать с разделом и сделать его как можно более конкретным.
Самый простой способ – заключить специальное соглашение о таком разделе в нотариальной конторе. Распорядиться имуществом супруги могут, как угодно, но не все варианты подойдут банку-кредитору. Если речь не идет о распределении долгов или смене стороны кредитного договора, проблем возникнуть не должно, ведь для банка ничего не изменится. Если же стоит вопрос более четкого раздела имущества и кредита, согласие залогодержателя необходимо, и далеко не факт, что оно будет получено.
Случается и так, что супругам не удается договориться полюбовно, поэтому им приходится обращаться в суд. Если при наличии детей это обязательно, то в других ситуациях суд нужен, чтобы окончательно поставить точку в спорных вопросах.
Соответствующий иск можно подать как будучи в браке, так и во время процедуры его расторжения, или даже после, в течение трехгодичного срока. Если к покупке недвижимости были привлечены собственные средства мужа и жены, это обязательно должно быть отображено в договоре покупки и подкреплено соответствующими документами. В противном случае даже суд не сможет наверняка определить, какая часть имущества кому причитается.
В сложных и запутанных ситуациях за помощью лучше обратиться к профильному адвокату по разделу имущества после развода. Специалист сможет погрузиться в дело, разберет нюансы, компетентно проконсультирует и поможет справедливо поделить ипотечную квартиру. Можно оформить нотариальную доверенность на юристу, чтобы он смог защитить ваши интересы без вашего присутствия на судебном заседании.
Единственный вариант избежать длительных и затратных судебных заседаний – это брачный договор, в котором подробно прописаны все нюансы раздела имущества. Кстати, нередко заключить его предлагает банк в качестве дополнительных гарантий, что кредитный договор будет исполнен. К сожалению, по субъективным причинам лишь немногие люди предпочитают страховать свои имущественные права подобным образом.