Первичный рынок недвижимости – это один из сегментов отрасли экономики, которая специализируется на торговле недвижимым имуществом. Термин «первичное жилье» часто фигурирует в объявлениях о продаже, поэтому его стоит рассмотреть подробнее.
Первичка и вторичка: в чем разница
Первичный и вторичный рынок тесно связаны и во многом зависят друг от друга. Основное юридическое отличие между этими двумя сегментами касается права собственности на конкретный объект. Проще говоря, если квартира уже оформлена в собственность кого бы то ни было: физического лица, компании или группы лиц, при этом неважно, новая или давно обжитая, она будет считаться вторичной.
Первичная недвижимость – это та, которая собственников ранее не имела вовсе и не имеет на момент заключения сделки покупки. Фактически покупатель приобретает у застройщика или другого человека по переуступке прав не саму квартиру, а эксклюзивные права на нее.
Можно утверждать, что первичный рынок жилья – это новостройки, но не наоборот. Иными словами, первичка – это всегда новая квартира, в которой никто никогда не жил и не владел ею, а новостройка – просто недавно построенное жилье. Оно автоматически становится вторичным после ввода дома в эксплуатацию и получает собственников в виде покупателей квартир или строительной компании, если не все квартиры распроданы. Точно так же, пока дом не будет официально сдан, квартиры в нем будут считаться только первичным жильем, хотя продавать и покупать их не возбраняется.
Порядок приобретения первичной недвижимости
Покупка первичного жилья также имеет существенные отличия. Между сторонами сделки, покупателем и застройщиком, заключается не обычное соглашение купли-продажи, а ДДУ – договор долевого участия.
Согласно этому документу, покупатель приобретает квартиру в пока еще возводимом доме. Это значит, что на момент подписания соглашения еще не существует физически, то есть он покупает лишь права на нее. Для того, чтобы как-то конкретизировать объект сделки, в ДДУ вносится подробная информация о квартире, включая ее площадь и даже характер отделки.
Все вопросы, связанные с договором долевого участия, регламентируются законом 214-ФЗ. Он же регулирует и порядок оплаты. В случае с квартирой-первичкой он также отличается от способов, принятых при обычной продаже недвижимости.
Деньги покупателя перечисляются на отдельный эскроу-счет. Доступа к ним застройщик не имеет, и получит и только тогда, когда официально передаст квартиру покупателю. До создания этих эскроу-счетов деньги использовались непосредственно для строительства. Нередкими были ситуации, когда, умышленно или по другим причинам, застройщик не мог закончить строительство, и дольщики оказывались и без денег, и без жилья. Случаи получения компенсации в такой ситуации были очень редки.
Сегодня же средства покупателей находятся в безопасности. Поскольку в ДДУ прописываются сроки, в течение которых строительная компания обязуется сдать объект, дольщик может примерно рассчитать, когда получит квартиру. Если договор по каким-то причинам будет расторгнут, или строительство остановится, деньги ему вернут. Единственное, что им грозить на эскроу-счете – это инфляция.
Еще один способ приобретения квартиры на первичном рынке жилой недвижимости – переуступка прав требования. Такой договор составляется, когда дольщик, уже оплативший недостроенную пока квартиру, решает ее продать. По договору переуступки он передает свои права требовать данную квартиру в собственность третьему лицу.
Что выгоднее брать в ипотеку: первичку или вторичку
И первичная, и вторичная недвижимость доступна для покупки в ипотеку. Банки почти не делают различий между этими сегментами, если выбранная квартира соответствует всем необходимым требованиям. Однако практика показывает, что жилищные кредиты более охотно выделяются на приобретение первичного жилья. Причина кроется все в том же праве собственности. При оформлении ипотеки на строящуюся квартиру банку нет необходимости проверять ее на юридическую чистоту, особенно, если застройщик имеет его аккредитацию.
Второй аргумент в пользу первички при ипотеке – ценовой вопрос. Банки нередко, в кооперации с застройщиками, предлагают выгодные акционные программы кредитования. Кроме этого, если покупать квартиру на этапе котлована, она обойдется заметно дешевле, нежели готовая или почти готовая.
Плюсы и минусы новостроек
Итак, первичка отличается от вторички очень сильно, и по сравнению с ней имеет как преимущества, так и недостатки.
К основным плюсам такого жилья стоит отнести:
- 1Выгоду. Стоимость квартир растет по мере продвижения строительства. Перед самой сдачей объекта она достигает своих наивысших для первичной недвижимости показателей, а после его ввода в эксплуатацию увеличивается еще больше. То есть, чем на более раннем этапе работ купить квартиру, тем выгоднее. Также нередко застройщики, чтобы реализовать непроданные объекты, устраивают акции и скидки, и среди таких предложений можно выгодно отыскать хороший вариант.
- 2Юридическую чистоту. Первичной квартирой никто не владел ранее, поэтому любые претензии со стороны третьих лиц, например, наследников или совладельцев, исключены. Также это является гарантией, что раньше жилье не фигурировало в разных сомнительных сделках.
- 3Современное качество. Из-за большой конкуренции, а также требований к проектам, например к энергоэффективности, сегодняшние застройщики стараются возводить дома качественно. Даже если речь идет о недвижимости эконом-класса, то она скорее всего будет удобнее жилья старого фонда. Современные квартиры имеют более удобную планировку, которую нередко можно подстроить под свой вкус. Кроме этого, не стоит забывать и о новых коммуникациях – беспокоиться об их исправности и замене не придется долгие годы.
- 4Инвестиции и ликвидность. Особенности первичного рынка недвижимости делают его очень привлекательным для инвесторов. Самый простой способ получить прибыль – купить квартиру на этапе котлована, чтобы после сдачи дома продать ее с большой наценкой. Многие инвестиционные компании зарабатывают таким образом, поэтому такой способ получения дохода доступен и для физических лиц. Также очень важно то, что вчерашняя первичка еще долго не устареет и будет расти в цене. Чем более развитыми станут район и инфраструктура, тем дороже будут оцениваться квартиры в нем.
- 5Безопасность. Ни недобросовестный застройщик, ни кто бы то ни было не сможет снять деньги с эскроу-счета и воспользоваться ими в своих целях. Если передача квартиры по каким-то причинам не состоится, самое худшее, что ждет покупателя – это потеря времени.
Несмотря на целый ряд достоинств, первичная недвижимость имеет и недостатки:
- 1Цена. Взаимосвязь первичного и вторичного рынка недвижимости настолько тесна, что они являются важным ценообразующим фактором друг для друга. При росте стоимости одного сегмента, неизбежно дорожает и второй. Если же сравнивать первичку и вторичку при равных сопутствующих условиях, то есть, местоположению, инфраструктуре и т.д., то можно заметить, что цена первого часто выше. Дело в том, что в развитых районах городов вторичное жилье часто представлено еще советским фондом, который устарел не только технически, но и морально.
- 2Инфраструктура. Часто новостройки, из-за нехватки земли, возводятся в отдаленных районах, где плохо развита инфраструктура, есть проблемы с транспортом, шум и грязь от строительной техники.
- 3Проблемы с застройщиком. Всегда остается риск, что строительство так и не будет завершено, например, по причине банкротства компании. Если же документы на объект были составлены с нарушениями, дом достроят, но в эксплуатацию не введут и к городским коммуникациям не подключат.
Понравилась статья?