Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя и особенности сделки

Нередко на современном рынке можно встретить объявления о продаже недвижимости, собственником которой выступает не физическое лицо, а компания или организация. В большинстве случаев этот факт связан с растущей популярностью инвестиций в имущество такого рода, но также может наступить вследствие других, предусмотренных законом обстоятельств. Риски при покупке недвижимости у юридического лица во многом схожи с теми, с которыми покупатель сталкивается и во время обычной сделки купли-продажи: сомнительное право собственности, неопределенный юридический статус квартиры, проблемы со сдачей объекта новостройки, ненадлежащее качество жилья и многое другое. Однако параллельно с этим существует ряд рисков, характерных только для договоров, заключаемых с организацией, то есть юридическим лицом.

Особенности покупки недвижимости у юрлица

Юридическое лицо имеет право как купить квартиру, так и продать ее в любое удобное время. Недвижимость, являющаяся собственностью организации, фактически становится частью ее актива, которым данная организация может распоряжаться на свое усмотрение.

Также не следует забывать, что договор купли-продажи квартиры у юридического лица не аналогичен прямым договоренностям с фирмой-застройщиком, который тоже является таким лицом. Когда речь идет о сделке с организацией или предпринимателем, в число таких лиц застройщики не входят, поскольку процедура купли-продажи напрямую от строительной компании имеет совершенно другой порядок.

При оформлении сделки с застройщиком, до того, как недвижимость перешла в разряд вторичного рынка, заключается только один вид договора – ДДУ. В договоренностях с посторонней организацией соглашение может принять форму договора купли-продажи или переуступки прав требования.

И наконец, наиболее весомое отличие покупки жилья у юридического лица – это тот факт, что продавцом в данной ситуации может выступать не отдельный человек, а вся организация в целом. Ставить свою подпись на договоре имеет право только ее уполномоченный представитель, специально наделенный такими функциями, согласно общему, корпоративному решению и уставу конкретной организации.

В каких случаях недвижимость может стать собственностью юридического лица?

Самыми распространенными причинами, по которым недвижимость становится официальным имуществом компании или индивидуального предпринимателя являются инвестирование, реже – отчуждение квартиры банком в связи с долгами по ипотеке. В обоих случаях жилье не задерживается в собственности юридического лица надолго и выставляется на продажу по рыночным ценам.

Инвестирование

Покупка недвижимости физическим лицом у юридического – это основная конечная цель инвестиционных фондов. При этом сами фонды по закону не считаются юрлицами, при сделке купли-продажи от их имени выступают специальные уполномоченные, нередко дочерние, организации.

На практике это выглядит следующим образом. Определенная компания заключает с застройщиком договор соинвестирования строительства, согласно которому он обязуется передать в ее собственность оговоренное число квартир в возводимом доме. В такой ситуации для будущего покупателя крайне весомым становится вопрос: какого рода договором подкрепляется право собственности компании-инвестора на эту жилплощадь?

Если в качестве основного документа фигурирует ДДУ, то такие сделки обязательно регистрируются в Росреестре. Отследить эту информацию несложно и самому, однако продавцы, как правило, в самом начале предоставляют ее в числе основных документов. Если же имел место инвестиционный договор, не подлежащий государственной регистрации, он может повлечь неприятные последствия для покупателя в случае возникновения спорных вопросов между застройщиком и инвестором.

Взаиморасчет за услуги

Весьма популярной является практика, когда застройщик рассчитывается с компанией-подрядчиком не денежным переводом, а квартирами в здании, где этот подрядчик проводит работы. Как правило, для подобных расчетов заключается договор долевого участия.

Покупать квартиру у такого юридического лица не опасно, ведь для совершения операции сторонами заключается договор цессии – переуступки прав требования.

Изъятие за долги

До момента погашения задолженности по ипотеке квартира находится в залоге у банка-кредитора, и ее хозяин значительно ограничен в правах – он не имеет права продавать ее, дарить, завещать или распоряжаться иным кардинальным способом. Иногда должник не имеет возможности выплачивать кредит, поэтому банк изымает недвижимость в качестве компенсации за выдачу кредитных средств.

Дальнейшая судьба такого жилья – продажа на торгах. Приобретать недвижимость на торгах – также значит приобрести квартиру у организации, которой является финансовое учреждение. Опасность для покупателя на торгах минимальна, поскольку ни факт обретения собственности, ни возможность совершать операции такого рода со стороны банка не подвергаются никакому сомнению. Более того, есть шанс приобрести очень хорошую квартиру за вполне приемлемые деньги, иногда ниже ее оценочной стоимости.

Единственный нюанс, подстерегающий покупателя во время торгов, – необходимость участвовать в аукционе, а также своевременно отслеживать подобные предложения, чтобы не упустить выгодный вариант.

Нюансы безопасной покупки квартиры у юрлица

На первичном рынке

Разновидностей соглашений, служащих правоустанавливающими документами для инвестиционных фирм, может быть две: ДДУ или договор инвестирования. Если имел место первый вариант, сделка покупки будет оформляться по договору переуступки прав требования. Это наиболее безопасный способ приобретения недвижимости у юрлица на первичном рынке. Если организация приобрела жилье у строительной компании по ДДУ, это означает, что сделка прошла регистрацию в Росреестре, поэтому право на собственность со стороны продавца не подвергается сомнению.

В случае с договором инвестирования или любым другим видом соглашения со строительной компанией рисков больше. Основная проблема состоит в том, что при возникновении разногласий между застройщиком и инвестиционной компанией такое соглашение может быть расторгнуто, в результате чего последняя теряет право распоряжаться недвижимым имуществом. Разумеется, и в подобном случае можно рассчитывать на удачное завершение сделки, но без участия хорошего юриста это может оказаться непосильной задачей.

Однако эти риски касаются только жилья на первичном рынке. Когда квартира перешла в статус вторичной, то право собственности на нее регистрируется в Росреестре. Отследить факт его регистрации очень легко – достаточно самому запросить выписку из ЕГРН, и при подтверждении предоставленной продавцом информации, смело идти на сделку.

Кроме этого, все риски, связанные со строящимся жильем, приобретаемым напрямую от застройщика, актуальны и во время сделок с инвесторами. Строительство может быть приостановлено или даже вовсе заморожено, квартира по техническим показателям окажется отличной от заявленной и многое другое. Одним из обязательных условий покупки недостроенной недвижимости должна стать тщательная проверка строительной компании.

На вторичном рынке

Нюансы покупки квартиры у юридического лица такие же, как и у физического – во время сделок на вторичном рынке действуют аналогичные правила безопасности. Самое главное из них – продавец должен обладать бесспорными правами на заключение сделки. Для этого подойдет все та же выписка из ЕГРН, но существуют и некоторые другие тонкости приобретения жилья у компании, а не отдельного человека.

Дело в том, что ни один член организации не может самостоятельно принять решение о продаже части актива – в данном случае квартиры. Реализация подобного актива, превышающего в цене определенную сумму, обязательно должна коллективно согласовываться тем способом, который предусмотрен уставом компании. Кроме этого, заключать сделку может или генеральный директор, или специально уполномоченное для этого лицо, обладающее зарегистрированной доверенностью от директора. Без этих документов договор может утратить силу.

Как и в процессе покупки жилья у физического лица, следует внимательно ознакомиться с его историей. При ознакомлении нужно обратить особое внимание на характер перехода собственности, временной промежуток, прописанных жильцов и т.д. Самыми безопасными в этом смысле являются квартиры в новостройках, которые недавно перешли в ряды вторичной недвижимости и не имели других собственников, кроме продавца.

Можно ли купить квартиру у юридического лица в ипотеку?

В ситуациях, когда жилье приобретается у организации или частного предпринимателя, банки менее охотно дают согласие на получение ипотечного кредита. Во время сделок с первичной недвижимостью такое согласие может быть получено только в том случае, если компания-продавец является партнером данного кредитора.

При операциях с вторичными квартирами можно рассчитывать на помощь ипотеки, но это займет больше времени, чем при его покупке у физического лица. Дело в том, что в таких договорах купли-продажи пакет необходимых документов значительно больше, поскольку включает протоколы, доверенности и выписки из уставных бумаг организации. Банку необходимо проверить их законную силу, а на это требуется больший срок.

Как осуществляются взаиморасчеты с продавцами-юрлицами?

Покупка недвижимости у фирмы, индивидуального предпринимателя или другого юрлица осуществляется только в безналичной форме. В отличие от взаиморасчетов между физическими лицами, где оплата наличными остается одной из самых популярных, в случае со сделкой с компанией такой способ не предусмотрен. 

Метод передачи денежных средств устанавливается в самом начале договоренностей и может происходить путем перечисления денег на счет компании-продавца или открытия аккредитива.

Как правило, перечисление на счет осуществляется до подписания соглашения о покупке, тогда как получение средств с аккредитива возможно не ранее, чем покупатель зарегистрирует право собственности на недвижимость.

Документы, подтверждающие факт оплаты, в этих двух способах также отличаются. При переводе денег на счет ими служат банковские квитанции о перечислении необходимой суммы со счета покупателя на счет продавца. Взаиморасчеты через аккредитив контролируются банком на всех этапах регистрации сделки.

Какие документы нужно проверить?

Прежде чем переходить к основным документам касаемо сделки купли-продажи, нелишне будет поинтересоваться внутренней структурой компании-продавца, ее уставом. Уставные или корпоративные процедуры – это совокупность действий, которые дают возможность отчуждать часть актива организации на законных основаниях. Иными словами, кроме главных бумаг, подтверждающих право продавца распоряжаться имуществом, в наличии должны быть документы, удостоверяющие и его полномочия представлять юридическое лицо в такой сделке.

Кроме этого, тщательно проверить нужно следующую информацию:

• Взять свежую выписку из ЕГРН. Она даст возможность узнать о правовом статусе квартиры, ее собственнике или лице, имеющим право требования; наличии или отсутствии обременений.
• Просмотреть правоустанавливающие документы в случаях, когда речь идет о вторичном жилье. 
• Изучить договор долевого участия, если объект продажи – не введенная в эксплуатацию недвижимость на первичном рынке.
• Запросить выписку из домовой книги. В ней содержатся данные обо всех прописанных жильцах и лицах, имеющих право проживать на данной жилплощади.
• Получить выписку из ЕГРЮЛ о продавце. Она даст возможность убедиться, что он действительно является юридическим лицом, узнать имя и фамилию генерального директора, юридический адрес и исполнительный орган.
• Проверить, не является ли компания ответчиком по открытому судебному производству. В противном случае есть риск, что на все ее имущество, включая жилую недвижимость, может быть наложен арест. Сделать это можно на официальном сайте судебных приставов.
• Убедиться не является ли юридическое лицо банкротом и не находится ли в стадии ликвидации. Такие сведения можно получить на сайте Федерального ресурса.
• Изучить устав организации или ее учредительные документы. После этого станет ясно, кто может решить, продавать актив в виде недвижимости или нет, и быть представителем в этом вопросе. Например, для АО и ООО порядок назначения исполнительного органа будет разным.
• Увидеть протокол учредителей или акционеров о продаже крупного актива – недвижимости. Если согласно уставу компании, квартира к этому типу активов не относится, это также должно быть подтверждено документально.
• Попросить предоставить доверенность представителя. В ней должны содержаться: срок действия, кем она была выдана, точно обозначенный объем полномочий на подобную операцию.

При покупке вторичной квартиры для безопасного и ничем не затрудненного завершения сделки могут понадобиться дополнительные данные. К ним относятся:

• Развернутая выписка из ЕГРН. Она позволить проследить все переходы и характер права собственности, сроки смены владельцев, судебные постановления относительно квартиры, если такие имели место в прошлом.
• Архивная выписка из домовой книги. Расширенная выписка нужна для того, чтобы узнать обо всех прописанных жильцах, некогда проживавших в квартире, а также о тех лицах, которые имели право на долю в ней.
• Справка об отсутствии долга за оплату жилищно-коммунальных услуг.
• Узаконивающий документ на перепланировку. Если такого документа нет, но у покупателя есть сомнения относительно такого рода вмешательства, нужно попросить поэтажный план дома, который подтвердит или опровергнет сомнения.
• Согласие кредитора на продажу. Это касается тех случаев, когда жилье находится в залоге у банка или другого финансового учреждения.

Основные риски покупки квартиры у юридического лица

Покупка недвижимости практически всегда сопряжена с определенными рисками, степень которых зависит от множества составляющих. Помешать заключению сделки или привести к ее последующему аннулированию могут как непредвиденные для сторон обстоятельства, так и заведомо мошеннические действия. 

Риски при покупке квартиры у юридического лица имеют свои особенности, исходящие из правового статуса продавца, полномочий его представителя, незавершенного строительства и путаницы в документах, касающихся квартир в недостроенном доме.

Поддельные документы

Подделать доверенность или протокол собрания учредителей может как сам директор, так и рядовой сотрудник организации. Основная проблема состоит в том, что для продажи недвижимости от лица фирмы требуется согласие всех без исключения учредителей или других лиц, уполномоченных решать подобные вопросы. Именно для этого и проводятся специальные собрания, результаты которых фиксируются в протоколе.

Если согласие относительно продажи актива не было достигнуто, следуя уставу компании, продавать его нельзя. Однако для получения единоличной выгоды директор может все же составить, а также заверить печатью и подписью протокол и доверенность. Через какое-то время после заключения договора покупателя будет ожидать иск в суд о признании такой сделки недействительной. При самом лучшем развитии событий договор просто будет расторгнут, но нередко пострадавшей в этой ситуации стороне так и не удается вернуть свои деньги назад.

Еще одна мошенническая схема касается служебного жилья, которое организация предоставляет некоторым своим сотрудникам. Эти люди получают на руки документы, удостоверяющие их право проживать по указанному адресу, после чего подделывают недостающие для продажи бумаги, в том числе доверенность от лица компании и ее учредителей.

Такая сделка, совершенная с грубейшими нарушениями закона, гарантированно будет признана недействительной. Также не секрет, что подобных продавцов после того, как вскроется правда, можно и не найти, а вместе сними – и свои деньги.

  Единственный вариант, как полностью обезопасить себя от поддельных протоколов и доверенностей, – лично посетить собрание учредителей и присутствовать при вынесении ими решения и оформлении необходимых документов.

Заниженная или завышенная цена

Серьезный повод насторожиться во время приобретения жилья у юридического лица – это цена, явно не соответствующая средней рыночной для подобной квартиры. Она может быть как значительно заниженной, так и завышенной, но в любом случае заметные ценовые колебания говорят не в пользу добросовестности продавца.

Значительно сниженная стоимость может быть способом уменьшить выплачиваемый подоходный налог после продажи, но может и содержать более опасные подводные камни. Продавец объясняет покупателю слишком низкую цену именно попыткой уклониться от налогов и предлагает недостающую до фактической стоимости часть средств передать наличными. На первый взгляд, это не должно волновать никого, кроме налоговой службы, но в реальности все далеко не так радужно.

Через небольшой срок покупатель получает иск в суд. Суть заявления со стороны компании состоит в том, что она утверждает, будто договор был составлен ошибочно, с указанием неверной цены. Предмет иска – это доплата со стороны покупателя или признание договора недействительным.

Не менее рискованная ситуация и с заведомым увеличением цены. Покупателю могут предоставить массу различных объяснений, почему такая операция выгодна компании, и составить с ним устную договоренность о выплате реальной рыночной стоимости квартиры. В документах же фигурирует совсем другая цена недвижимости. Неудивительно, что вскоре покупатель снова сталкивается с иском, согласно которому он не заплатил до конца всю сумму, которая была зафиксирована в бумагах.

На первый взгляд из этих двух ситуаций есть нежелательный, но все же безболезненный выход – расторгнуть сделку и вернуть свои деньги. Однако именно на этом этапе чаще всего всплывает другой фактор – компания находится в процессе ликвидации или признания ее банкротом. Продажа недвижимости во время этого процесса и гарантирует реальную прибыль мошенникам-покупателям – при аннулировании договора они смело заявляют, что банкроты и возвратить деньги не смогут.

К сожалению, застраховаться от этого вида мошенничества можно только одним путем – быть предельно внимательным к мельчайшим деталям и проверять организацию на всех возможных ресурсах банкротов или судебных приставов. При подписанном договоре в таких обстоятельствах повернуть дело в свою пользу практически нереально.

Фиктивная организация

Мошенники могут как просто подделать документы, так и вполне законно зарегистрировать юридическое лицо с одной единственной целью – обмануть доверчивых покупателей. Чаще всего такая организация практически полностью дублирует наименование известной строительной компании с хорошим послужным списком и безупречной репутацией.

Злоумышленники даже могут создать отдельный сайт, полностью скопировав информацию, включая лицензии и проектную декларацию, с официального сайта застройщика. 

Как правило, преступная схема имеет один и тот же сценарий. В строящемся доме предлагается множество вариантов квартир по очень выгодным ценам. Такое снижение стоимости дельцы могут объяснять самыми разными причинами: от проведения акций до того же уменьшения налогов. Однако при этом указывается, что количество подобных акционных квартир ограничено, и их необходимо заранее бронировать перед покупкой. Эта бронь платная и может достигать 50% рыночной стоимости жилья.

В отдельных случаях мошенники могут по поддельным документам представиться дочерней фирмой застройщика и утверждать, что действуют от его имени. После получения денег преступники исчезают в неизвестном направлении, а покупатели вынуждены обращаться в основной офис строительной компании. Разумеется, ни о каком возмещении ущерба в такой ситуации речь не идет. Пострадавшими сторонами оказываются и покупатели, и застройщик: первые теряют деньги, а второй получает подмоченную репутацию.

Опасности и махинации с новостройками

Приобретая жилье в строящемся доме, неважно, у застройщика, инвестора или другого юридического лица по договору переуступки прав требования, покупатель сталкивается со многими рисками, начиная от форс-мажорных обстоятельств и заканчивая мошенничеством со стороны строительной организации.

Возведение дома может затянуться или приостановиться, но, если это произошло случайно, у дольщиков еще есть возможность получить компенсацию и вернуть все или большую часть своих средств. Намного хуже дело обстоит тогда, когда налицо факт преступных действий.

Одним из них может быть подлог документов, в результате которого человек приобретает одну квартиру с определенными техническими характеристиками, а в итоге получает совершенно другую, при этом может не совпадать даже адрес. Похожим образом проворачивают аферы и с залоговыми квартирами, где имеет место сговор застройщика и подставной компании, а наличие обременения на жилплощади тщательно скрывается от покупателя.

Нередки случаи продажи по договору переуступки прав требования или даже ДДУ одной и той же квартиры нескольким покупателям. Законным собственником становится тот из них, кто первым зарегистрировал право собственности в государственном реестре. Другим останется обивать пороги судов в попытке вернуть свои кровные.

Если продажа квартир ведется от официального представителя застройщика – жилищного кооператива или другой компании, –  и этот представитель объявлен банкротом, строительная компания не несет никакой ответственности, поскольку не взаимодействовала напрямую с покупателями. В случае с банкротством любой организации-продавца, вернуть уплаченные деньги почти невозможно, поскольку они не хранились на специальных защищенных эскроу-счетах.

Как избежать рисков?

Первое условие для безопасного заключения сделки купли-продажи – это максимально полная информация о юридическом лице, которое выступает продавцом. Убедиться необходимо не только в самом факте его существования, но и в праве совершать подобные операции с собственными активами, в согласии всех учредителей продавать недвижимость.

Нужно внимательно следить за тем, чтобы в протоколах и доверенностях фигурировал только один конкретный объект продажи, по которому заключается договор. В ином случае это противоречит уставу любой компании, хотя в принципе допускается законодательством.

Также следует обратить внимание на руководство организации. Если за короткий промежуток времени оно сменялось слишком часто, это не очень хороший признак, и в большинстве случаев говорит о не вполне добросовестной деятельности такого юридического лица.

Важным моментом является, насколько давно продавец обрел право собственности на недвижимость. Желательно, чтобы этот срок был не менее трех лет. Дело в том, что в случае банкротства компании кредиторы могут подать иск в суд о признании сделки с таким имуществом недействительной.

Саму вероятность банкротства юридического лица следует исключить еще на стадии предварительных переговоров. Если в каком-либо из ресурсов фигурирует его название, от покупки такой квартиры лучше отказаться, чтобы в результате не остаться ни с чем.

Важно помнить, что оплата при договоре с любой организацией осуществляется только безналичным способом. Предложение внести часть средств наличными, как бы оно ни мотивировалось, говорит о скрытых мотивах продавца, не всегда выгодных покупателю.

Отказ от предоставления информации, не являющейся коммерческой тайной, – также повод поискать другие варианты недвижимости.

Предельная внимательность и осторожность смогут гарантировать успешность сделки.