Шутка, в которой автор самому себе шлет в прошлое совет покупать биткоины, давно стала известной многим людям. Ее популярность объясняется тем, что определенная доля истины в этом случае присутствует – такое некогда малопонятное явление как криптовалюта давно на слуху и приносит своим владельцам очень неплохой доход. Наряду с другими мировыми валютами, она уверенно заняла позицию за позицией в торговых операциях, став, таким образом, полноценным платежным средством. Ежегодно все больше сделок совершаются без участия банков и других финансовых учреждений, в том числе покупка недвижимости за биткоины.
Биткоины и недвижимость
Протокол создания первой в мире криптовалюты – биткоина – был разработан в 2008, а в 2009 удалось сгенерировать его первые единицы. Всего лишь спустя четыре года, в 2013-м, на мировом рынке недвижимости появилось объявление о продаже дома за биткоины. Впервые такая операция была проведена в Канаде, когда курс криптовалюты по отношению к доллару США был сравнительно невысок – всего 45$.
Позднее как продавцы, так и покупатели – обладатели активов в криптовалюте – оценили удобство и скорость этого способа взаиморасчетов. Результатом стало все возрастающее количество предложений, по которым на продажу были выставлены элитные объекты недвижимости, даже такие, которые представляют историческую и архитектурную ценность. Так, в свое время в западной части Франции нашел своего покупателя роскошный замок, находящийся в живописной долине. Оплата была произведена именно криптовалютой.
Со временем, когда стало понятно, что биткоин не собирается сдавать своих позиций, а, наоборот, становится все дороже. Сфера его применения в торговых и других, прямо или косвенно касающихся недвижимости, операциях возросла. Покупка недвижимости за биткоины за рубежом стала характерной не только для сделок между физическими лицами – к ней обратились и некоторых компании, сфера деятельности которых находится именно в этой плоскости. Например, биткоины стали принимать в качестве арендной платы те фирмы, которые занимаются сдачей жилых и коммерческих помещений.
Первый опыт использования биткоинов и альткоинов в России принадлежит девелоперской компании М9. В 2017 году на ее сайте было опубликовано объявление о продаже двух больших коттеджей в Подмосковье, цена которых составляла 64 и 81 биткоин соответственно. На данный момент точно известно, что сделку с использованием криптовалюты удалось заключить успешно, но сегодня М9 Development предпочитает реализовать свою недвижимость традиционным путем.
На различных торговых площадках в Интернете время от времени появляются сообщения о продаже домов и квартир за криптовалюту. Поскольку эти объявления носят неофициальный характер, нельзя с точностью сказать, насколько стремительно развивается тенденция внедрения криптовалюты в жизнь наравне с обычными денежными единицами.
Можно ли приобрести недвижимость за биткоины в 2021-2022 годах в России?
Купить квартиру за биткоины в России официально нельзя. Дело в том, что федеральный закон 259-ФЗ, принятый 31 июля 2020 года, запрещает использовать криптовалюту в качестве платежного средства на территории страны. Единственной валютой, которая разрешена во всех видах торговых и финансовых операций, не считая банковскую конвертацию, является российский рубль.
Однако это не означает, что биткоин и другие виды цифровой валюты находятся вне закона. Криптовалюта, согласно действующему законодательству, – абсолютно легальна, признается имуществом, имеет свое определение в качестве материальной ценности, однако в пределах Российской Федерации не является официальным платежным инструментом.
Одна из основных причин, почему было принято такое решение относительно биткоинов – невозможность полностью контролировать операции с ними и большие затруднения с налогообложением. Для продавца сделка купли-продажи автоматически является доходом, и довольно значительным, особенно если речь идет о недвижимости премиум-класса. Обложить налогом прибыль, полученную в криптовалюте, не представляется возможным, поскольку ни один нормативный акт не регулирует этот процесс. Поэтому продажа недвижимости за биткоины может расцениваться как получение скрытого от налогов дохода.
С другой стороны, покупателям также не приходится рассчитывать на какие бы то ни было субсидии и льготы, например, налоговый вычет, во время подобной сделки. К тому же Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому договору или же вообще привлечь стороны к ответственности за нарушение соответствующих положений 259-ФЗ.
Как происходит торговля недвижимостью в криптовалюте за рубежом?
Операции с недвижимостью с участием криптовалюты официально разрешены в нескольких странах мира. В их число входят: США, Швейцария, ОАЭ, Индонезия, Сингапур.
Первый дом, купленный за биткоины в Индонезии, находится на Бали, – анонимному покупателю в свое время он обошелся в 800 биткоинов. После этого все больше недвижимости, находящейся в этом курортно-туристическом регионе, стало реализовываться за цифровую валюту.
Сегодня сделки купли-продажи в Индонезии осуществляются следующим образом. Для того, чтобы провести ее, необходимо наличие у продавца счета на одной из бирж криптовалюты. Крупнейшей биржей такого рода является Indodax – львиная доля подобных операций проходит именно через нее.
Покупатель перечисляет на счет, который заранее указывается в договоре, биткоины, число которых эквивалентно долларовой стоимости недвижимости. После этого биржа самостоятельно продает их и снова возвращает на счет покупателя, но уже в долларах или иной удобной ему валюте.
Эта схема расчета во многом схожа с обычным валютным переводом, однако с тем отличием, что покупатель не обязан отчитываться о происхождении собственных денежных средств.
Почти аналогично оплата с помощью биткоинов осуществляется и в США, но там для подобных сделок существует ряд ограничений. Все этапы расчета происходят только через эскроу-счет нотариуса и при его непосредственном участии. На бирже криптовалют нотариус самостоятельно открывает счет, на котором и происходит конвертация биткоинов в доллары. На личный счет продавца оплата поступает не раньше, чем покупатель зарегистрирует право собственности на недвижимость. Кроме этого, он обязан отчитаться перед нотариусом о природе происхождения средств на покупку.
Как законно провести сделку с биткоинами в России?
Напрямую провести сделку с недвижимостью с участием криптовалюты в России нельзя, однако осуществить ее косвенно в рамках закона вполне возможно. Самым ярким тому примером, способным максимально подробно проиллюстрировать возможный порядок действий при таком соглашении, может служить продажа коттеджей той же компанией М9 Development.
Из-за большой сложности и отсутствия аналогов подобных соглашений разработкой договоров занимались иностранные юристы. В конечном итоге все расчеты производились в российских рублях. Сначала у покупателей по актуальному на тот момент курсу были выкуплены биткоины, а затем сразу же произведена операция по приобретению недвижимости. Как следствие, в документах купли-продажи домов фигурировала только официально разрешенная для этого валюта, а сделка с биткоинами по сути являлась параллельной основной.
Такой способ взаиморасчетов очень сложный, во-первых, с точки зрения оформления документов, во-вторых, по причине волатильности биткоина – динамичного курса, который может кардинально измениться в любой момент. Именно поэтому даже в тех странах, где торговля недвижимостью с помощью криптовалюты разрешена, цены, как правило, указываются в долларах, только приблизительно соответствуя актуальному курсу биткоина.
В общих чертах для проведения такой сделки необходимо:
- найти продавца, согласного обменять недвижимость на биткоины, – даже несмотря на риски, связанные с их волатильностью;
- удостовериться, что данный объект действительно является собственностью продавца – для этого подойдет выписка из ЕГРН, а также другие правоустанавливающие документы;
- убедиться, что информация о продаваемой недвижимости соответствует действительности;
- узнать, есть ли у продавца кошелек для данной криптовалюты и по возможности сделать пробное перечисление небольшого ее количества;
- согласовать точный порядок сделки;
- провести взаиморасчеты.
Второй способ законно приобрести жилье за криптовалюту одновременно и более простой. Он заключается в оформлении договора мены, в котором с одной стороны фигурирует недвижимость, а с другой – криптовалюта. Объектом гражданских прав, как, например, деньги, ценные бумаги т.д., биткоин не является, однако тем же законом 259-ФЗ он признается полноценным имуществом. Это дает криптовалюте, наравне с другими имущественными объектами, возможность быть обмененной на другую собственность.
В случае с меной взаиморасчеты не нужны – необходимое количество биткоинов просто переводится с кошелька покупателя на кошелек продавца, согласно с договором встречных требований, подробно описанных в соглашении. Далее следует убедиться, что валюта поступила на счет продавца. Оба упомянутые соглашения: договор купли-продажи и договор взаиморасчетов, нотариус должен зарегистрировать и направить в Росреестр для регистрации, после чего обязательства сторон друг перед другом считаются исчерпанными. Покупателю останется только забрать в Росреестре свое свидетельство о праве собственности.