Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости и как его заключить

Предварительный договор направлен на предотвращение заключения сторонами аналогичного юридического соглашения с третьими лицами. Такие контракты распространены в строительной отрасли во всех европейских странах. Как выглядит предварительный договор в России, в какой форме заключается и каким правилам подчиняется, рассмотрим подробно.

Предварительный договор: суть и особенности документа

Предварительный – это такой договор, который служит формальным подтверждением бронирования недвижимости. В большинстве случаев речь идет о взятии ипотеки.

Алгоритм взаимодействия заемщика и банка выглядит так:

1. Сначала финансовая организация одобряет заявку, высказывая готовность одолжить некоторую денежную сумму потенциальному заемщику.

2. После одобрения заявки у заемщика появляется 90 дней в течение которых он выбирает квартиру и договаривается с продавцом.

3. Получив предварительное согласие продавца, покупатель-заемщик отправляется в банк, где начинается второй этап одобрения. Банк должен одобрить выбранную квартиру, проанализировав документы, представленные продавцом и только после этого будет готов заключить ипотечный договор и перечислить средства на счет продавца.

Однако на практике, пока банк проверяет документы, продавцу могут предложить лучшую сумму, и он продаст недвижимость другому покупателю. Поэтому, выбрав квартиру, покупатель заключает с продавцом предварительный договор продажи квартиры, бронируя ее за собой. Когда банк одобрит эту недвижимость, покупатель-заемщик заключает с продавцом окончательный договор.

Следовательно, предварительное соглашение не обязует продавца продавать жилье именно этому покупателю, но гарантирует, что квартира не будет продана до определенного момента (звонка от покупателя, получения одобрения/неодобрения от банка и т.д.)

Также по своему содержанию, предварительным станет и соглашение между застройщиком и дольщиком. Называется договором долевого участия (ДДУ). Он не считается соглашением о купле-продаже (ведь квартиры еще не существует, т.к. не подписан акт сдачи-приемки здания в эксплуатацию). По этому предварительному договору на покупку квартиры дольщик намерен оплатить, а застройщик намерен продать недвижимость, когда ее построит. Владелец квартиры может ее продать, подарить, завещать. Дольщик не может продать жилье другому человеку, но может продать право на него, заключив с третьей стороной договор переуступки прав.

Обязательно ли заключение предварительного договора

В контексте ипотеки – да, обязательно. Во-первых, заключают его по требованию банка. А во-вторых, документ позволяет сторонам не нервничать. Продавец не волнуется и не ищет другого покупателя, пока идет одобрение, а покупатель не переживает, что выбранная им квартира может уйти другим людям, пока банк будет проверять документы. Эта проблема особенно актуальна в больших городах с активным спросом на недвижимость.

Если же россиянин покупает квартиру на собственные деньги без участия банка, то препятствий для заключения ДКП квартиры у него нет и дополнительные соглашения ему не нужны, включая предварительный договор. Даже при внесении оплаты частями, способ оплаты, график и размер платежей становятся просто условиями основного ДКП.

Нужно ли регистрировать предварительный договор

Нет. Обязательной регистрации подлежит только основной договор. Причиной его подписания будет переход права собственности на жилплощадь от старого владельца новому. С этого момента новый владелец оплачивает коммунальные платежи и будет взаимодействовать с соседями, жилищно-коммунальными службами. Поэтому в России ведет учет только тех договоров, которые изменяют собственника. Предварительный договор не влияет на право собственности, поэтому и не регистрируется.

Что касается нотариального заверения документа, то оно возможно по желанию обеих сторон. Но чаще люди ограничиваются просто фактом подписания документа, если банк не требует его обязательного заверения нотариусом.

Нужно ли пользоваться образцами предварительных договоров

Правильный ответ – нет. Не существует единой, утвержденной государством формы договора. Каждый бланк из тех, что представлены в интернете, составлялся для конкретных людей и конкретной ситуации. Он не может полностью отражать вашу ситуацию.

Лучше потратить немного денег и обратиться к юристу по недвижимости за составлением индивидуального договора. Вы опишите ситуацию, условия, юрист ознакомится с имеющимися документами и грамотно впишет то, что хотят видеть стороны сделки. При составлении шаблона предварительного договора купли-продажи он будет руководствоваться действующими нормами и правилами. Если же решено использовать бланк, то возьмите несколько, чтобы сравнить их между собой и выбрать те формулировки, которые подходят вам. Не забудьте обратить внимание на свойства скачанных файлов и не используйте те, которые созданы 2-10 лет назад. Они будут не актуальны.

ПДКП: форма документа

Нормативной базой, которая вводит правила написания предварительного договора на покупку квартиры или дома в 2021 году является ст. 429 Гражданского кодекса. Во втором пункте данной статьи отмечено, что ПДКП создают в такой же форме, что и главный документ, т.е. письменно. Следует также помнить, что если требования ГК РФ не соблюдаются, то соглашение судом признается недействительным.

Что нужно указать в предварительном договоре

Поскольку речь идет о документе, имеющем юридическую силу, то важно знать, что бывают обязательные и необязательные элементы предварительного ДКП.

Договор непременно должен содержать пункт, который позволяет покупателю отказаться от сделки, т.е. фиксировать документально право отказа. Например, банк не одобрил предоставленные документы и отказался выдать заемщику деньги на покупку конкретно этой квартиры, а значит ипотечная сделка станет невозможной. Все возможные причины отказа от сделки нужно перечислять максимально точно.

В пункте 3 ст. 429 ГК РФ говорится, что в ПДКП договор следует включить все условия, конкретизирующие его предмет и то, о чем договорились стороны.

Для описания договоренности по приобретению в собственность жилья предварительный договор будет содержать:

• адрес, по которому находится недвижимость;

• кадастровые сведения: размер, количество комнат и т.д.;

• информацию о продавце или застройщике; если это человек, то фамилию имя, отчество, сведения паспорта, дату рождения, для организации понадобится информация из свидетельства о регистрации юридического лица;

• информацию о покупателе (ФИО, данные паспорта, дата рождения);

• особенности цены (общая сумма, график платежей, сроки и суммы по каждому платежу);

• право на отзыв вместе со сроком (например, в течение 10 дней после подписания документа);

• сроки соглашения;

• подписи обеих сторон.

Реквизиты ПДКП

Обязательными элементами деловых соглашений считаются:

• название, т.е. «предварительный договор купли-продажи квартиры»;

• дата и место составления соглашения (напр. г. Москва);

• подписи сторон.

Если договор получился на нескольких листах, то подписи владелец и покупатель ставят на каждый лист. В случае, если понадобится доказывать подлинность и отсутствие подделок страниц, подписи на листах помогут проведению экспертизы.

В «шапке» документа указываются сведения о сторонах сделки – старом и новом владельце. Информация берется из паспортов или из регистрационных документов компании (полное название, ФИО руководителя, адрес, ИНН).

Предмет и стороны

Предметом договора выступает недвижимость: дом, комната, квартира. Сведения о ней берутся из кадастрового паспорта или выписки ЕГРН. Сведения о владельце квартиры, т.е. продавце, указанные в этих документах должны совпадать со сведениями, внесенными в шапку договора при описании сторон сделки.

Не рекомендуется оформлять предварительный договор по доверенности с представителем продавца/заказчика. Генеральную доверенность на продажу квартиры можно отозвать в любой момент, о чем покупатель вовремя не узнает. Тогда ПДКП при приобретении квартиры будет признан недействительным, а сумма, которую вы внесли в качестве задатка, – невозвратной. Можно попытаться вернуть деньги через суд, но это долго.

Если владельцем является пожилой человек, то важно убедиться, что он правомочен заключить договор, вменяем и здоров. Одна из популярных мошеннических схем – юридическое заключение договора с владельцем, признанным недееспособным (о чем покупатель не знал или не подумал уточнить). Владелец получает задаток, после чего родственники оспаривают сделку, как подписанную с недееспособным владельцем. Чтобы вернуть деньги, тоже придется судиться.

Условия соглашения

Их всего два. Сначала указывается, что между сторонами заключается договор в течение скольки-то дней после того, как банк одобрит сделку. Это условие описывает подробно действия сторон.

Например: «Покупатель планирует оплатить 20% от стоимости в качестве первоначального взноса из собственных средств при заключении договора ПДКП, а затем в течение 30 дней на счет продавца перечисляются оставшиеся 80%, как следует из договора ипотеки, подписанного с банком. Продавец планирует передать новому собственнику во владение предмет ПДКП».

Также указываются сроки подписания основного договора, а затем указываются условия, которые станут основанием для отказа от соглашения.

Должен ли договор намерения купли-продажи квартиры включать стоимость и порядок расчетов

Ответ на этот вопрос неоднозначен. Закон требует включать в предварительный договор:

• описание недвижимости;

• те условия основного ДКП, по которым достигнуто согласие сторон.

Очевидно, что по цене сделки стороны достигли согласия, раз подписывают договор. Значит цену и порядок оплаты можно включить в текст документа, но приказного требования – это сделать – нет.

Юристы обращают внимание покупателей, что требование об обязательном включении пункта «стоимость» в предварительный договор в России существовало до 2015 года. В измененном законе (редакция №42-ФЗ от 08.03.2015) этого требования уже нет.

Срок действия предварительного договора

На анализ и проверку поданных документов у банка могут уйти неделя, месяц или больше. Узнать об этом заранее заемщик не может, поэтому в ГК РФ предусмотрена такая норма, как 1 год с момента заключения ПДКП (ст. 429). Этого времени достаточно, чтобы дождаться ответа даже от самого медлительного банка. По этой причине россияне не вписывают в ПДКП срок его действия.

Задаток и его особенности

ГК РФ гласит, что в контрактах о приобретении жилья применяется такой термин, как «предоплата» (ст. 457 ГК РФ). По смыслу это понятие схоже с авансом и задатком, но есть и различия. Аванс – форма предоплаты, которую применяют в договорах подряда (ст. 711 ГК РФ). Внесение задатка рекомендуется оформлять отдельным соглашением (ст. 380 ГК РФ). В нем же описывают условия обращения с этой суммой: подлежит ли она возврату при расторжении сделки или возвращается только часть.

Если заемщик-покупатель заключил предварительное соглашение, внес задаток, но не указал необходимость возврата, а банк не одобрил эту сделку, то продавец вправе не возвращать внесенный задаток. Ведь такого условия в договоре не было. Поэтому те условия сделки, которые касаются денег, настоятельно рекомендуется читать и обсуждать с юристом по недвижимости, чтобы не нести финансовых потерь.

Последствия неисполнения предварительного договора

Авторы ряда интернет-источников отмечают, если «нерадивая» сторона откажется от подписания, то пострадавшая сторона может обратиться с иском и тогда судья вынесет постановление о заключении основного ДКП. У читателя может сложиться впечатление, что человеку достаточно обратиться в суд, чтобы судья «погрозил» нерадивой стороне и заставил продать или купить квартиру. Разумеется, это неправда и достаточно вольная трактовка законодательных норм.

Пункт 5 ст. 429 ГК РФ гласит, что «понуждение к заключению основного договора» возможно в офертных контрактах (торговых). Например, мебельная фабрика поставила в магазин 10 шкафов-купе по предварительному соглашению. Магазин оплатил предоплату, а остаток планировал перечислить после продажи шкафов, но не перечислил. Фабрика вправе подать судебный иск и потребовать выполнения обязательств по ПДКП. Особенности процесса заключения обязательного ДКП перечислены в ст. 445 ГК.

«Понуждение к заключению сделки» не распространяется на тех, кто продает и покупает жилье. Правило распространяется на оговоренные условия, включенные в ПДКП. Если же новый собственник оплатил деньги, но квартиру на него не перерегистрировали, то следует подавать в суд на продавца за неисполнение условий основного договора. Вы вправе требовать вернуть деньги или выполнить условия, но суд не вправе заставить купить или заставить продать.

Ответственность сторон

Разобравшись с возможностью принудительного заключения договора, остается выяснить, что же вправе потребовать стороны. Закон не запрещает требовать возмещение расходов или убытков, которые случились из-за невыполнения или несвоевременного выполнения сторонами своих обязательств. Однако у ситуации есть «но».

Допустим, покупатель оплатил 100% стоимости 10-го числа и договорился, что продавец отдает ему ключи 15-го числа. Но 15-го выяснилось, что продавец не забрал из квартиры вещи и просит подождать. В процессе ожидания покупателю нужно где-то жить, хранить свои вещи, т.е. он несет убытки. Он вправе потребовать компенсацию ущерба, но факт ущерба нужно подтвердить чеками или другими платежными документами. Если все расходы покупатель оплачивал наличными и физических доказательств затрат нет, то суд не поможет.

Еще сложнее продавцу. Допустим, он согласился на предварительный договор и подождал, пока банк одобрит сделку. Но банк отказал, а за время ожидания у него была возможность продать квартиру другому покупателю. Выгодная сделка упущена, но доказать это он тоже не сможет.

Поэтому условия возмещения расходов, выплаты компенсации за срыв сделки и другие моменты вписывают в условиях предварительного договора. Это облегчает взаимоотношения сторон и защищает их интересы.

Юридическая чистота недвижимости

Обременение – это ограничение прав собственника. Например, продаваемая квартира уже находится в ипотеке, т.е. выступает залогом и не может быть продана без согласия банка. Или в квартире прописаны несовершеннолетние дети, которых нельзя снять с регистрации, не предоставив им взамен другое жилье.

В некоторых образцах ПДКП встречается пункт, по которому продавец гарантирует отсутствие обременения на квартиру. Но это не строго-обязательно, т.к. прежде, чем одобрить квартиру к покупке, юристы банка проверят ее на наличие обременений. Покупку сомнительной недвижимости они запретят даже если не будет прямых доказательств мошенничества, но будут «смутные ощущения». Поэтому волноваться о том, что вы не отметили такую особенность предварительного договора, не стоит.