Претензия застройщику: как правильно составить и подать заявление

Когда до заветного дня заселения в новую квартиру остается совсем немного времени, иногда по вине строительной компании случаются непредвиденные ситуации. В таких случаях приходится направлять застройщику письменную претензию или обращаться в суд. К счастью, подобные неприятности случаются далеко не с каждой фирмой-застройщиком, но одновременно с этим они не настолько редки, чтобы считаться исключительным происшествием. Сразу следует оговориться, что заявление застройщику можно направить абсолютно по любому поводу, который требует разбирательства или вызывает сомнения в соблюдении договоренностей. Однако существует ряд серьезных причин, по которым такое обращение просто необходимо, чтобы мирно или в судебном порядке разрешить возникшие разногласия.

Наиболее весомые основания для претензионного письма застройщику

Самые весомые и распространенные основания для подачи претензии застройщику связаны с нарушением с его стороны важных обязательств. К таким основаниям относятся:

• нарушение сроков сдачи дома, указанных в проектной декларации;
• выявленные на этапе приема-передачи или на протяжении гарантийного срока недостатки;
• приостановление или заморозка строительства;
• возврат денежных средств, переданных застройщику, в случаях одностороннего расторжения договора, предусмотренных законом;
• финансовые вопросы во время превышения заявленной площади квартиры;
• навязывание услуг.

Нужно понимать, что понятие претензии слишком обобщенное, чтобы регулироваться законодательством в каждом конкретном случае. Под этим термином следует понимать официальное предложение диалога по спорным ситуациям. 

Разновидности письменных претензий

Каждое заявление-претензия застройщику должно касаться только одного аспекта недвижимости, по которому есть вопросы. Соответственно, требования по удовлетворению претензии также будут отличаться, хотя в большинстве случаев они касаются финансовой части договоренностей.

Претензия при нарушении сроков сдачи

Как правило, точные сроки возведения дома указываются в проектной декларации, а затем фиксируются в договоре долевого участия. При непредвиденном или намеренном увеличении этих сроков законом предусматривается компенсация за каждый день просрочки, начиная со следующего после оговоренной даты. Процент компенсационной ставки устанавливается Центробанком в размере 1/150 ставки рефинансирования, однако в некоторых случаях застройщик может предложить свою ставку, указав ее в договоре и предварительно согласовав с дольщиками.

Для расчета компенсации за неустойку берется стоимость квартиры, которая была уплачена дольщиком, и умножается на количество дней просрочки. Полученное число еще раз умножается на 1/150 ставки рефинансирования. Следует помнить, что учитывается именно та ставка рефинансирования, которая была действительна на момент покупки квартиры, то есть заключения договора. Этот нюанс имеет большое значение, поскольку величина этой ставки не постоянна и к моменту взыскания компенсации за неустойку может значительно отличаться от первоначальной.

Претензия при выявлении недоработок

При первичном осмотре квартиры или уже непосредственно после заселения может оказаться, что жилье имеет ряд недостатков, возникших по вине застройщика или подрядчика. Собственник имеет право направить претензию по любому поводу, который, по его мнению, подлежит гарантии.

В серьезных случаях, таких как трещины в стенах, негерметичные стеклопакеты или протекающий водопровод, само собой разумеется, что подобные последствия застройщик должен устранить за свой счет. Подобное может касаться и, например, отделки, даже если та предоставляется в черновом варианте. Слишком кривые стены, плохо заделанные стыки могут привести к дополнительным объемам отделочных работ и, как следствие, значительно увеличить стоимость ремонта. В такой ситуации собственник имеет полное право также подать претензию по поводу некачественно проведенных работ.

Если в договоре была указана полная отделка квартиры, на все ее составляющие распространяется гарантия с заранее указанным сроком. Обычно он составляет от трех до пяти лет. Если до истечения этого времени в помещении, например, отклеились обои, застройщик или подрядчик, по распоряжению застройщика, исправляет погрешности за свой счет.

Претензия при подписании акта приема-передачи

Во время подписания акта приема-передачи составление соответствующего заявления может понадобиться в том случае, когда застройщик фиксирует в акте, что дольщик претензий к качеству не имеет, а на самом деле они есть. Так иногда случается, когда компания не желает тратить дополнительные средства на ликвидацию недоработок, или без ведома собственника была увеличена площадь квартиры.

Если в первом случае потребуется всего лишь направить официальную претензию застройщику, то во втором будет нелишним нанять независимого эксперта для повторного измерения площади помещения. 

Вносить собственные замечания в акт приема-передачи во время осмотра квартиры нужно обязательно. О дате и времени осмотра застройщик должен предупредить дольщика заблаговременно. 

Иногда не очень добросовестные компании игнорируют это правило, чтобы затем, объявив о неявке дольщика на осмотр, составить односторонний акт. Если он был оформлен именно таким образом, придется обращаться в суд и доказывать, что застройщик не предпринимал никаких действий для составления обоюдного акта. По этой причине следует внимательно следить за сроками передачи квартиры, указанными в договоре, и требовать от застройщика письменного уведомления о предстоящем осмотре.

Претензия при изменении площади квартиры

На сегодняшний день не существует соответствующих нормативных документов, которые могли бы полностью урегулировать вопрос несоответствия площади квартир заявленным в проектной декларации цифрам. Единственный способ внести ясность в подобную ситуация – заранее прописать все ее нюансы в договоре долевого участия.

Незначительное изменение площади внутренних помещений дома является одним из вариантов нормы. В некоторых типах зданий, например, панельных, такая разница минимальна, поскольку технология подразумевает предварительные расчеты еще на этапе создания частей конструкции. В других строениях метраж может колебаться более значительно.

Есть две причины для изменения площади. Первая – внесение изменений в проектную декларацию в ходе строительства. В этом случае застройщик должен уведомить о них дольщиков и получить их согласие. Во втором – нарушения происходят из-за технологических ошибок.

Допустимыми считаются колебания площади 0,5 – 1 кв. м. Эти данные зачастую указываются в ДДУ в качестве таких, которые не подлежат денежной компенсации как со стороны застройщика, так и со стороны дольщика. Если количество лишних или недостающих метров больше, их нехватку компенсирует застройщик по цене, актуальной на момент покупки, а дольщик, в свою очередь, доплачивает за лишнюю площадь по той же ставке.

К предъявлению претензии застройщику могут привести или требования с его стороны оплаты, выше ставки на момент продажи, или разница между заявленной и фактической площадью, превышающая 5 кв. м. В подобном случае дольщик имеет право на одностороннее расторжение договора с возвратом уплаченных денежных средств.

Претензия на возврат средств при расторжении договора

Право на одностороннее расторжение договора есть как у дольщика, так и у строительной компании. Застройщик может прекратить договорные обязательства только в случае неуплаты собственником средств за квартиру.

Причин, по которым дольщик может по своей инициативе разорвать соглашение, гораздо больше, и все они регулируются ФЗ-214. К таким законным основаниям относятся:

• задержка сдачи объекта более, чем на два месяца;
• выявление серьезных нарушений относительно качества квартиры или здания в целом;
• нежелание застройщика соблюдать гарантийные обязательства по исправлению недоработок, зафиксированных в акте приема-передачи;
• банкротство застройщика, а также нахождения объекта или земельного участка под взысканием банка.

В таком случае дольщиком отправляется не претензия, а уведомление об одностороннем прекращении договора с указанием причины. 

В суд претензия на застройщика может подаваться на основаниях, обозначенных в том же ФЗ-214:

• если строительство было полностью остановлено, и застройщик не имеет возможности продолжать его;
• когда в процессе возведения дома была значительным образом изменена проектная документация, что привело к серьезным (более 5 кв. м) изменениям площади квартиры;
• при изменении назначения нежилых помещений или имущества общего пользования;
• если договор предусматривает прекращение обязательств исключительно в судебном порядке.

По иным причинам, которые дольщик может посчитать весомыми, но они не предусмотрены в ФЗ-214, расторгнуть договор в одностороннем порядке не получится. Даже суд может удовлетворить иск только тогда, когда отыщет для этого достаточные основания.

Претензия при навязывании услуг

В большинстве случаев эта разновидность претензии касается услуг управляющей компании. По закону УК выбирается и согласовывается совместным решением всех собственников дома.

Во время строительства застройщиком заключается временный подряд с определенной управляющей компанией. После ввода здания в эксплуатацию этот подряд должен быть пересмотрен с учетом мнения собственников. Ситуация, когда застройщик настойчиво навязывает услуги конкретной УК, а собственники с этим не согласны, не является законной.

Как составить претензию?

Поскольку отдельных нормативных документов, четко регулирующих порядок оформления претензии, не существует, она должна излагать максимальное количество информации для лучшего понимания проблемы застройщиком, при этом преподносить только существенные факты, предложения и требования. По обобщенной схеме официальная претензия должна содержать следующее:

1. 1

   название компании-застройщика и ее юридический адрес;
2. 2

   информацию об отправителе: Ф.И.О., адрес, контактный телефон;
3. 3

   причину претензии со ссылкой на пункт договора и статью закона, по которой возникло нарушение;
4. 4

   вид требования (выплата компенсации, передача квартиры, с указанием сроков выполнения);
5. 5

   реквизиты счета, если речь идет о выплате неустойки – в этом же случае следует приложить расчетный лист;
6. 6

   дата и подпись.

Относительно наименования компании-застройщика существуют определенные сложности. Дело в том, что сегодня многие из них объединяются в группы компаний под единым брендом. Возведением конкретного дома или жилого комплекса обычно занимается одна такая компания, поэтому претензию следует писать именно на имя того юридического лица, которое фигурирует в договоре.

Указывая ссылку на определенную статью закона, нужно обязательно объяснить, какое именно нарушение имело место, приведя конкретные примеры и желательно дополнив визуализированным или текстовым описанием.

Специалистами рекомендуется составлять первую претензию в свободной форме, конкретно излагая свои замечания и требования, предлагая возможные варианты решения. Если такой вариант заявления не дает результатов, можно повторно отправить претензию, подкрепив ее заключениями независимых экспертов и конкретными ссылками, какие именно пункты законодательства были нарушены со стороны застройщика.

Как направить претензию застройщику?

Претензию необходимо направить в центральный офис компании-застройщика. Сделать это можно как при личном визите, так и почтой.

Во время посещения офиса крайне желательно иметь при себе два экземпляра претензии. Первый вручается секретарю или уполномоченному лицу, второй остается у дольщика или собственника. На этом втором экземпляре принимающая сторона обязана поставить регистрационный номер входящей корреспонденции.

Более надежный способ – отправить претензию ценным или заказным письмом с описанием вложения. При этом письмо направляется не по фактическому, а по юридическому адресу, который можно проверить, запросив выписку из ЕГРЮЛ. Если претензия не будет удовлетворена, и возникнет необходимость обратиться в суд, правильно организованная ее отправка будет восприниматься наравне с официальным досудебным предупреждением.

Сроки рассмотрения и удовлетворения претензии

Время, в течение которого претензия должна быть рассмотрена, а ответ направлен собственнику или дольщику, может заранее оговариваться в договоре долевого участия или купли-продажи. Если такого пункта в соглашении нет, следует руководствоваться соответствующими статьями Гражданского Кодекса РФ. Согласно описанным в нем правилам, официальный ответ должен быть сформирован на протяжении семи-десяти дней с момента получения.

На удовлетворение указанных в претензии недостатков, зависимо от сути проблемы, дается время от десяти до двадцати дней.

Срок в 20 дней предоставляется на полный возврат уплаченных средств собственнику при одностороннем расторжении договора с его стороны. Такие обстоятельства наступают, когда:

• застройщик не смог передать дольщику квартиру в установленное время и превысил граничные сроки, на протяжении которых могла быть выплачена неустойка;
• застройщик не смог или не захотел безвозмездно исправить недоработки или другие недостатки в отведенное на это время;
• есть серьезные нарушения в качестве квартиры или самого дома;
• нарушения со стороны застройщика сроков уведомления о прекращении договора поручительства.

Срок в 10 устанавливается для полного возврата средств в случае, если ДДУ расторгается в связи с требованием его участника и по решению суда в случаях, если:

• строительство останавливается на неопределенный срок, или становится очевидно, что в установленное время объект не будет введен в эксплуатацию;
• проектная декларация подверглась значительным изменениям, повлекшим за собой заметное изменение площади квартиры;
• изменилось назначения имущества общего пользования.

Время, за которое должны быть устранены недоработки за счет застройщика, четко не фиксируется. Оно должно быть указано в разумных пределах, с учетом того, сколько могут продолжаться те или иные виды работ. Одновременно с этим, временной промежуток не должен быть слишком затянутым. Самостоятельно назначить срок исправления недостатков можно с привлечением эксперта в области строительства или отделочных работ.

Что делать, если претензия не была удовлетворена?

В оговоренный законом или договором долевого участия срок застройщик должен или связаться с дольщиком для обсуждения деталей удовлетворения претензии, или направить ему письменный отказ. Следует заметить, что многие современные застройщики, дорожащие своей репутацией, стараются идти навстречу своим клиентам и компенсировать длительное ожидание или временные неудобства, не доводя дело до суда.

Нередко также случается, что застройщик вовсе не дает о себе знать после получения претензии: не идет на контакт и не дает официального ответа. Важно помнить, что, если по истечению необходимого срока дольщик не получил никакого отклика от строительной компании, это автоматически приравнивается к ее отказу от удовлетворения претензии.

Многие дольщики или собственники квартир в таком случае направляют повторные заявления по адресу застройщика или подают жалобы в различные органы надзора. В большинстве случаев это никак не способно повлиять на решение застройщика проигнорировать претензию, в лучшем случае он оформит официальный отказ, отыскав для него собственные причины.

Из этого следует, что, не дождавшись от застройщика реакции по вопросу компенсации или исправления недостатков, следует, минуя другие инстанции, сразу же готовить документы для подачи в суд. 

Как подать иск в суд?

Крайне желательно перед подачей иска в суд на застройщика проконсультироваться с хорошим юристом и уже с его помощью правильно составить текст искового заявления. Дело в том, что неправильно оформленное заявление или такое, в котором не указаны некоторые важные моменты претензии, могут быть не приняты судом. 

Также в результате неполноты данных суд может вынести не совсем то решение, на которое рассчитывает истец. Это худший вариант из всех возможных, поскольку по законодательству нельзя повторно подавать иск по одному и тому же делу.

Начало искового заявления должно состоять из:

• полного названия органа, в который направляется иск;
• информации об истце (Ф.И.О., контактного номера телефона, адреса);
• информации о доверенном лице, если оно представляет истца по текущему делу;
• полного названия юридического лица, которое выступает застройщиком;
• юридического и фактического адреса застройщика, если они не совпадают.

Вслед за этим должен идти непосредственно текст претензии. В ней нужно кратко и по существу изложить ее суть, продемонстрировать все имеющиеся доказательства нарушения, при этом обязательно ссылаясь на региональные и федеральные нормативные документы, регулирующие этот вопрос в правовом поле. В тексте необходимо:

• объяснить, каким именно образом были нарушены права и свободы истца;
• озвучить требования по урегулированию возникшей ситуации;
• перечислить обстоятельства, которые предшествовали подаче иска;
• предъявить вещественные доказательства нарушения со стороны застройщика;
• если целью иска является денежная компенсация, указать ее размер;
• аргументировать сумму неустойки;
• указать перечень документов, которые прилагаются к исковому заявлению;
• предоставить информацию, что порядок досудебных действий был соблюден в соответствующем порядке.

Последний пункт как раз и подразумевает претензию, которую дольщик или собственник направлял компании-застройщику, и требования по которой так и не были удовлетворены.

В некоторых случаях дольщики предпочитают обращаться в суд, минуя этап подачи претензионного заявления застройщику. Конечно, суд может рассмотреть и такое дело, однако с юридической точки зрения, более правильным считается порядок, когда досудебные действия предшествуют иску.

Как правило, вместе с текстом иска идут приложения:

• договор долевого участия;
• акт осмотра квартиры;
• копия документа об оплате;
• копия предварительной претензии застройщику с отметкой о получении;
• заключение специалиста, если проводилась экспертная оценка;
• подробный расчет и обоснование суммы компенсации, которую истец хочет получить от застройщика.

Если иск подается по вопросам долевого участия или защиты прав потребителей, истец направляет его в суд по месту собственной прописки или проживания. В случаях, когда иск касается общеправовых вопросов, например, признания договора недействительным, его следует подавать по месту регистрации юридического адреса строительной фирмы.

После оформления текста искового заявления и уплаты госпошлины претензия направляется в суд. Сделать это можно или самостоятельно, или по почте письмом с уведомлением. Первый способ более предпочтителен, поскольку в таком случае заявление быстрее будет принято в работу, изучено и отправлено в производство.

Государственные нормативные акты и законы, регулирующие деятельность застройщиков, не могут предусмотреть всех вариантов проблем, которые могут привести к возникновению претензий со стороны собственников или дольщиков. Поэтому их урегулирование желательно начинать и завершать в досудебном порядке – полюбовно. 

Позиция собственника в вопросах претензий более выгодна, потому что ему нет необходимости доказывать ее обоснованность даже в суде. Наоборот, именно застройщик должен предоставить убедительные сведения, что претензия не обоснована, или заявленный размер компенсации не соответствует уровню ущерба.

В условиях большой конкуренции любая строительная компания, дорожащая своим именем и мнением клиентов, всегда пойдет навстречу в случаях спорных ситуаций, возникших по ее вине.