Долевая собственность на недвижимость не является редкостью. Чаще всего долями владеют супруги, но со временем, когда квартира переходит по наследству их детям, количество тех, у кого есть доля в квартире, увеличивается, и при банкротстве одного из совладельцев установлены определенные правила обращения с ней. В этой статье мы объясним понятие долевой собственности, что с ней происходит при банкротстве и как она продается на торгах.
Что такое долевая собственность
Долевой собственностью называется такой тип собственности, при котором два или более физических или юридических лица владеют долей имущества. Каждый собственник имеет право пользоваться и распоряжаться имуществом в соответствии со своей долей. В России долевая собственность регулируется Гражданским кодексом и другими соответствующими законами.
Что происходит с общей собственностью во время банкротства
Реализация долевой собственности в банкротстве происходит по более сложным правилам, чем обычная продажа доли. Когда совладелец объявляет себя банкротом, его доля имущества становится частью его конкурсной массы. Управляющий по банкротству несет ответственность за управление и продажу доли для погашения долгов и выплаты задолженности должника перед кредиторами.
Другие совладельцы продолжают пользоваться своим имущество. Однако они не имеют права вмешиваться в дела управляющего по банкротству и продажу доли обанкротившегося совладельца.
Как продается доля в обычных условиях
Если бы владелец доли не был объявлен банкротом и решил ее продать, то он обязан был бы в первую очередь уведомить об этом совладельцев. У них имеется право первоочередной покупки доли.
Уведомление должно было бы быть выполнено в форме письменного сообщения с уведомлением о вручении. Если бы сособственники проигнорировали сообщение или отказались от выкупа, то собственник мог бы продать долю третьим лицам с единственным ограничением. Он должен продавать по той цене, по которой предлагал долю совладельцам.
Что происходит с долевой собственностью при банкротстве
Продажа доли с публичных торгов происходит иначе. Управляющий по банкротству должен продать долю совладельца-банкрота на публичных торгах. Объявление об этом должно быть опубликовано не позднее, чем за 30 дней до даты проведения торгов. В объявлении должны быть указаны: описание имущества, продаваемой доли, начальная цена, а также дата и время проведения торгов. Тот, кто предложил самую высокую цену, выигрывает аукцион.
Любое физическое или юридическое лицо может принять участие в аукционе и купить долю банкрота-совладельца. Однако другие совладельцы имеют право преимущественной покупки, также известное как преимущественное право покупки. В отношении продажи доли в банкротстве это означает, что до того, как управляющий по банкротству продаст долю третьему лицу, он должен предложить ее другим совладельцам по цене аукциона. У совладельцев есть 10 дней, чтобы воспользоваться своим преимущественным правом. Если они этого не сделают, управляющий по банкротству может продать долю третьему лицу.
Что предлагается сейчас
Конституционный суд решил немного изменить реализацию долевой собственности при банкротстве. В частности, долю рекомендуют предлагать сособственникам не после проведения аукциона, а до того. Если они согласны выкупить ее по стартовой цене, то оформляется соответствующий договор. Таким образом преимущественный выкуп доли банкрота сохранился, но теперь долю сособственникам будут предлагать до проведения аукциона, а не после.
Как изменится ситуация с продажей доли
По отношению к большинству участников это разумно. Например, победитель торгов не оказывается в нелогичной ситуации: он выиграл, но долевая собственность ему так и не досталась. Выиграет ли от изменений кредитор – зависит от конкретной ситуации и конкретной доли.
Что касается совладельцев, то их выгода находится в диапазоне 50х50. Дело в том, что на торгах (теоретически) начальная стоимость может вырасти или уменьшиться, если на начальную цену не нашлось покупателя. Существует ненулевая вероятность, что цена снизилась бы потому, что не всегда есть смысл покупать долю в квартире, особенно если ее выделяли из общей собственности и это не отдельная комната. Но с новыми правилами сособственники не узнают, могла ли цена снизиться, и им придется купить за ту, что объявили, или отказаться от своего права преимущественной покупки.
Новое правило еще не вступило в действие. Пока это только рекомендация Конституционного суда, остающаяся на усмотрение конкурсного управляющего. Конституционный суд рекомендовал законодателям разработать соответствующие изменения в закон. К тому моменту, как они будут разработаны, можно будет говорить о том, как конкретно изменились правила продажи доли при банкротстве.