Как выбрать застройщика?

Приобретение недвижимости в новостройке – весьма выгодное капиталовложение. Его безопасность во многом зависит от изначального определения надежности застройщика, ведь при покупке жилья речь идет о достаточно крупных суммах. К сожалению, нередки случаи, когда обманутые, целенаправленно или по причине банкротства, дольщики годами добиваются компенсации и вынуждены тратить время и средства на многочисленные судебные заседания.\ Как правило, выбор квартиры состоит из нескольких последовательных этапов. Сначала покупатель определяется с первичным или вторичным рынком, затем, если речь идет о новостройке, отдается предпочтение конкретному району населенного пункта. После этого рассматриваются варианты разных типов домов, выбирается этаж и количество комнат. И уже в последнюю очередь большинство инвесторов задает себе вопрос: как правильно выбрать застройщика в новостройке? Проблемные ситуации могут возникнуть по разным причинам. Первая – это откровенное мошенничество со стороны компании-однодневки, которое, к счастью, на современном рынке встречается не так и часто. Вторая иногда связана с юридическими нарушениями в проектной или уставной документации, отсутствием необходимых разрешений на строительство или пользование конкретным земельным участком. Третья – неприятная одновременно и для инвесторов, и для застройщика – банкротство, связанное с финансовым кризисом или погрешностью в предварительных расчетах. Четкое осознание того, какому застройщику можно доверять, предварительный сбор максимально полной информации о нем, могут свести все эти риски до минимума. Каким же должен быть надежный застройщик и на что следует обратить внимание, выбирая компанию, занимающуюся возведением недвижимости?

Документация

Первое, чем стоит поинтересоваться, выбирая будущее жилье – это наиболее полная информация, касающаяся технической и юридической документации. У солидных компаний эти данные обычно доступны на сайте, или же застройщик может предоставить их по требованию потенциального инвестора. К таким документам относятся следующие:

Информация о компании-застройщике

Имея ИНН или ОГРН компании-застройщика, которые являются открытой информацией и должны находиться в свободном доступе на ее сайте, можно самостоятельно проверить выбранную фирму, получив выписку из ЕГРЮЛ. Эта выписка показывает следующие, являющиеся обязательными, учредительные документы: 

• устав;

• свидетельство о регистрации компании;
• свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
• размер уставного капитала;
• сведения об открытых лицензиях;
• юридический адрес.

Разумеется, наличие этих документов еще не гарантирует полной безопасности будущей сделки, однако может многое сообщить об открытости и добросовестности застройщика.

Особое внимание следует уделить выявлению определенных несоответствий в документах с заявленными на сайте компании данными. 

Например, некоторые фирмы, стремясь поднять собственный авторитет за счет других компаний с положительной биографией и долгими годами взаимовыгодного сотрудничества с инвесторами, могут намеренно создавать похожие названия, вводя в заблуждение невнимательных клиентов.

 Точно так же, застройщик способен заявлять о десятилетиях работы на рынке недвижимости, тогда как сама компания зарегистрирована всего пару лет назад. Это несложно проверить, сопоставив с заявленными данными дату регистрации, которая будет содержаться в выписке ЕГРЮЛ. В любом случае, останавливать выбор стоит на застройщике, работающем не менее пяти лет. Если фирма существует меньше года, это еще не говорит о ее ненадежности, но значительно повышает риск того, что что-то может пойти не так.

Размер уставного капитала также не является лишней информацией. Слишком низкая сумма, указанная в документах, автоматически снижает платежеспособность компании перед банками-кредиторами, в результате чего застройщик не сможет рассчитывать на дополнительный заем в случае внезапного увеличения расходов.

Информация о новостройке

Основные данные о новостройке включают два самых главных документа: разрешение на строительство и проектную декларацию. Их копии должны быть выставлены на сайте компании-застройщика, поскольку являются прямым разрешением государства на проведение работ.

Разрешение на строительство – официальный документ, который выдается администрацией конкретного населенного пункта. Без его наличия начать строительство невозможно. В разрешении указываются название компании, дата, обозначение участка, печать и подпись должностного лица.

Проектная декларация – это развернутый документ, который содержит максимально подробную информацию как о застройщике, так и об объекте строительства. В нем также указываются наименование фирмы, дата, характер лицензий и срок их действия, информация о банках, в которых открыты счета ЭСКРОУ; оговариваются финансовые риски и фиксируется средняя прибыль компании за три последние года. Кроме этого, проектная декларация включает следующие моменты:

• экспертное заключение относительно проектной документации;
• документы, фиксирующие право на земельный участок. Фирма-застройщик может быть как собственником участка, так и арендатором. Во втором случае срок договора аренды не может быть меньше срока, когда объект будет введен в эксплуатацию;
• разрешение на строительство дома с указанием его этажности (мало-, среднеэтажного или высотки);
• местоположение и общее описание жилого дома, который строится;
• описание, экспертную оценку и результаты ввода в эксплуатацию всех зданий, построенных за последние три года;
• способы реализации финансовых обязательств: банковское поручительство, страховка, участие собственных средств дольщиков;
• проект ДДУ;
• адрес и номер строящегося дома, согласно Генплану;
• этапы и сроки возведения с указанием начала и окончания работ, сдачи, ввода в эксплуатация поквартально за каждый год.

Финансовая информация

Правильно выбирать застройщика при покупке квартиры нужно также, исходя из наличествующей информации о его платежеспособности. Данные бухгалтерской отчетности, не являющиеся коммерческой тайной, при желании можно как запросить у застройщика, так и получить на сайте Росстата после обновления очередной публикации. Отказ предоставить эти документы или их отсутствие в списках Росстата – настораживающее явление, свидетельствующее о том, что у застройщика имеются определенные проблемы с финансированием.

Проанализировав график доходов или убытков за последние пару лет, заявленный в той же проектной декларации, можно составить примерную динамику будущих изменений. Если сумма выручки достаточно большая, это говорит о перспективной экономической деятельности компании. 

Наличие банковских кредитов может по-разному свидетельствовать о финансовой состоятельности застройщика. С одной стороны, перед предоставлением займа, особенно юридическим лицам, банки проводят тщательную проверку платежеспособности дебитора. С другой – слишком большое количество незакрытых кредитов в будущем может повлечь за собой невозможность их выплаты и банкротство. Наличие ипотеки на жилье в строящемся доме, которую предлагают крупные проверенные банки, также может быть гарантией устойчивого финансового положения застройщика. 

На официальном сайте арбитражного суда, в специальном разделе, можно проверить, не относится ли компания к потенциальным банкротам. Если она там упоминается, от приобретения квартиры лучше отказаться, даже несмотря на самые выгодные условия. Судебные тяжбы по серьезным вопросам: нарушение сроков, спорные вопросы относительно собственности на земельный участок и прочее – еще один повод обратить внимание на другие компании. 

Сроки и ход строительства

Ни один профессиональный застройщик не станет препятствовать участию дольщиков в наблюдении за этапами строительства. Наоборот, добросовестные современные компании всячески поощряют этот процесс и создают наиболее комфортные условия для мониторинга работ со стороны инвесторов. Информация о темпах, граничных сроках и других технических нюансах возведения жилых зданий должна содержаться на сайте застройщика, периодически обновляясь.

Граничные сроки по каждому типу строительства

Сроки строительства должны быть указаны с учетом реальных технологических темпов для каждого типа многоквартирного дома. В северных и южных регионах эти сроки могут довольно значительно отличаться, и такие нюансы также отображаются в проектной декларации. По нормативам темпы строительства разных домов выглядят так:

- Кирпичные – от 1,5 до 2,5 лет на юге и от 2,5 до 4 лет на севере;

- Монолитные – от 1,5 до 2,5 лет на юге и от 2 до 3 лет на севере;

- Панельные – от 7 месяцев до 1,5 лет на юге до 1 до 2 лет на севере.

Традиционно в проектной декларации фиксируется более длительное время, чем фактически необходимо для завершения работ. В этом временном промежутке учитываются различные форс-мажорные обстоятельства, могущие возникнуть в процессе возведения дома. К таким обстоятельствам относятся: необходимость найти и заменить подрядчика, аномальные погодные условия, перебои с доставкой строительных материалов.

Добросовестный застройщик, являющийся профессионалом своего дела, будет указывать максимальные граничные сроки, учитывая возможные непредвиденные задержки. Если оговоренные темпы заметно меньше нормативных, существует очень большой риск, что дом не сдадут вовремя, или же он будет построен с нарушениями технологии.

Отчет о ходе строительства

Способов отчетности о ходе строительства существует достаточно много, начиная от текстового описания стадии готовности проекта на сайте до круглосуточной трансляции процесса работ с помощью веб-камеры. В идеале застройщик заблаговременно создает специальный форум дольщиков, на котором удобно вести общение относительно будущего жилья.

Будучи дольщиком, любой человек может беспрепятственно посетить объект, чтобы вблизи понаблюдать за процессом его возведения. Лучше всего это сделать в рабочее время в будний день – так будет видно, насколько оптимальными темпами движется строительство. Зачастую работы не прекращаются даже в выходные, а неоправданные простои и длительное отсутствие активности на объекте может свидетельствовать о каких-либо проблемах застройщика. Спустя некоторое время можно повторить визит, чтобы воочию оценить масштаб произошедших изменений и примерно сориентироваться в сроках.

Полезным может оказаться и привлечение знакомого профессионального строителя. Ориентируясь исключительно по фотографиям, которые периодически появляются на сайте застройщика в качестве иллюстрации хода строительства, человек, близко знакомый со всеми тонкостями этой работы, сможет безошибочно определить, насколько компания укладывается в сроки. 

Сданные объекты компании-застройщика

Если у застройщика уже есть сданные и заселенные объекты, большим плюсом будет посетить их и расспросить жильцов об особенностях жизни в квартирах. Важными нюансами являются: как быстро была налажена работа инженерных коммуникаций после сдачи, не было ли с ними перебоев, как хорошо работают лифты, насколько качественная звуко- и теплоизоляция, нет ли в квартирах сырости, какова средняя стоимость коммунальных услуг?

Если новостройка и уже готовые дома находятся в пределах одного микрорайона, следует поинтересоваться уровнем инфраструктуры и качеством транспортного сообщения.

Наводить справки желательно в не очень старых зданиях, не более двух-трех лет, поскольку технологии строительства, монтажа и отделки меняются и совершенствуются едва ли не ежегодно, и будет трудно оценить строящийся дом, ориентируясь на здание с устаревшей технологией.

Договор долевого участия

Приобретение квартиры осуществляется по разным видам сделок: договору купли-продажи или его предварительному варианту, путем внесения паевых взносов, методом образования жилищного кооператива. С точки зрения безопасности, наиболее предпочтительным является договор долевого участия. Во-первых, он в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, что делает невозможным факт двойной (многократной) продажи, во-вторых – подразумевает денежную компенсацию в случае неудобств, виновником которых выступает застройщик.

В ДДУ прописываются следующие обязательные пункты:

• кадастровый номер участка;
• адрес строительства;
• подробное описание квартиры: этаж, площадь, планировка, количество комнат, отделка;
• точные сроки передачи квартиры;
• порядок оплаты;
• страховка и гарантии.

Например, если сдача объекта задерживается, застройщик должен согласовать новые сроки с дольщиками, при этом последние вправе не давать на это свое согласие и после превышения сроков требовать компенсации по установленной в договоре формуле. Как показывает практика, добросовестные компании в таких случаях всегда идут навстречу своим клиентам и не доводят процесс до суда, чтобы не бросить тень на собственную репутацию.

Гарантия распространяется не только на саму квартиру, но и на элементы отделки и инженерные коммуникации. Если до истечения гарантийного срока что-либо выходит из эксплуатации, застройщик или подрядчик обязан бесплатно исправить недоработки. 

То же самое касается и площади квартиры. Если она оказывается меньше, чем было изначально указано в договоре, строительная компания возмещает дольщику стоимость недостающих квадратных метров. И наоборот, когда жилплощадь выявляется больше оговоренной, разницу платит уже собственник. На этот случай размер доплаты желательно изначально включить в договор долевого участия.

Следует помнить, что дольщик на законных основаниях может предлагать любые изменения для внесения в договор, поэтому если застройщик упорно настаивает на неприемлемом или спорном пункте, от покупки лучше вовсе отказаться.

По всем этим характеристикам ДДУ выгодно отличается от, например, договора купли-продажи. Во-первых, второй не является гарантией от незаконной двойной продажи, поскольку не проходит регистрацию в государственном реестре. Во-вторых, он не подразумевает компенсации за неточности и несоответствия, скрытые или явные дефекты.

Договор страхования на случай заморозки или полной остановки строительства также должен быть в наличии. Его можно запросить как заранее, так и на этапе подписания ДДУ.

Существуют еще так называемые «серые» схемы приобретения жилья, которые предлагают некоторые компании. Наиболее популярные из них:

• Предварительный договор купли-продажи. Застройщик берет часть денег на начальном этапе строительства, обязуясь после сдачи дома продать квартиру покупателю. При этом конечная цена жилья может увеличиться, компенсация за несовпадения и превышения сроков сдачи не предусмотрена, основной договор нужно заключить в сжатые сроки, иначе застройщик освобождается от ответственности.
• Предварительный ДДУ. Несмотря на название, не является аналогичным обычному ДДУ и никак не гарантирует возможность будущей сделки, поскольку создается задолго до начала строительства, когда вопрос о разрешении на строительство еще остается открытым.
• Договор бронирования. Ничем не гарантирует получение жилья в будущем, поскольку не фиксируется в государственных реестрах.
• Договор займа. Юридически покупатель является не собственником квартиры, а кредитором компании-застройщика.
• Договор соинвестирования. В этом случае инвестор также не становится собственником, а берет на себя ответственность за все финансовые риски наравне с застройщиком.

При всех вышеперечисленных вариантах договоров застройщик несет минимальную ответственность, тогда как риск для покупателя прямо пропорционально увеличивается. Законом регулируется только ДДУ, правовые основы которого изложены в Федеральном Законе от 30 декабря 204 года №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отзывы о компании-застройщике

Отзывы о недвижимости, как и о любом другом товаре, можно в изобилии найти в интернете. Для этого следует пользоваться независимыми ресурсами, для которых подробная информация о жилье, в том числе новостройках, является приоритетной темой.

Много информации содержится на городских мультитематических форумах в соответствующих разделах. Здесь можно найти самые свежие впечатления и комментарии относительно нового или строящегося жилья. Нередко на таких форумах пользователи сами обращаются за советами относительно спорных вопросов.

Как найти застройщика для покупки квартиры, ориентируясь, в том числе, на отзывы? В первые очередь нужно обращать внимание на характер этих отзывов.

 Исключительно на положительные комментарии, если они составлены объективно, не может претендовать ни один товар, и недвижимость – не исключение. Всегда найдется человек, которому не понравился, например, цвет обоев от застройщика или периодичность уборки придомовой территории. В результате общий рейтинг компании-застройщика может автоматически понизиться. В то же время слишком хвалебные, с обилием профессиональных терминов и явной рекламной стилистикой отзывы, ни для кого не секрет, могут быть заказными. Серьезные сайты и площадки отсеивают большую часть таких текстов после модерации.

Настораживать должны комментарии о более серьезных недоработках или слишком затянутых сроках строительства, особенно, если они неоднократно подтверждаются. В таком случае не лишним будет проконсультироваться с хорошим юристом, который сможет грамотно проанализировать всю доступную документацию.

Если разобраться, то выбрать правильного застройщика в итоге не так и сложно. Нужно лишь узнать о наличии всех необходимых документов, тем более, что они являются открытой информацией. Когда все разрешения и лицензии есть в наличии, стоит посетить офис компании, чтобы обсудить все детали строительства: как будет проходить его мониторинг, есть ли страховка на случай банкротства фирмы или остановки строительства, какова сумма денежной компенсации в случае непредвиденных обстоятельства.

Если при диалоге с застройщиком появляются малейшие сомнения или чувствуются недосказанности, стоит обратить внимание на другую компанию, выбор которых на современном рынке недвижимости очень велик.