Разрешение на размещение линейного объекта

Реконструкция линейных объектов или их строительство с нуля — работа юридических лиц: специализированных застройщиков и подрядчиков. От обычного возведения дома этот процесс сильно отличается. Линейные объекты — самая сложная категория в Градостроительном кодексе РФ. Их создание или ремонт проходит по специфическим правилам, которые, к тому же, регулярно пересматриваются и меняются. 

Что такое линейные объекты

В законодательстве к линейным относятся объекты недвижимости, не предназначенные для проживания, пребывания в них людей или ведения некой коммерческой деятельности. Изначально в их перечень входили:

• линии связи (телефонные провода, интернет кабели) и электроснабжения;
• автомагистрали и автодороги местного значения;
• железнодорожное полотно;
• трубопроводы;
• прочие похожие объекты.

В 2008 году список линейных объектов был дополнен. В него включили:

• газо и нефтепроводы;
• пути водоснабжения;
• трамвайные линии;
• коллекторы;
• водные каналы, созданные искусственно;
• теплопроводы.

Список недвижимых объектов, относящихся к категории линейных, считается открытым. Это значит, что правительство в любой момент может добавить в него новые  единицы. 

Размещение линейного объекта, его форма и конструкция, протяженность и характер связи с земной поверхностью формируют ряд  признаков, по которым определяется эта категория недвижимости. К линейным относятся объекты, которые:

• считаются сооружениями;
• связаны с участками земли;
• в длину гораздо больше, чем в ширину;
• включают площадочные части, функционально связанные с основной частью объекта;
• прокладываются за пределами зданий или выходят за их границы;
• имеют значительную протяженность;
• размещены на нескольких участках земли одновременно.

Линейные объекты считаются капитальными, поскольку их перемещение на другое место невозможно без значительных и непоправимых повреждений всей конструкции. Это дает им право называться недвижимостью, на которую распространяются все правила законодательства относительно владения, пользования и распоряжения. 

Проект планировки территории линейного объекта

Утверждение документации по планировке территории линейного объекта — первый и один из главнейших этапов в возведении или реконструкции таких сооружений. 

Проект линейного объекта разрабатывается, исходя из сведений, закрепленных в проектах планирования и межевания территории там, где застройщик намеревается его возводить. В них указывается, в каких зонах будут ожидаемо находиться капитальные сооружения, а также какие земли уже застроены или отведены под застройку в будущем.

В проекте межевания отмечаются:

• красные линии (границы, которые отделяют земли общественного назначения и могут быть изменены, отменены или заново установлены; как правило, красные линии разграничивают муниципальные и частные территории);
• границы условно пронумерованных участков земли, которые образуются;
• величина отступа от красных линий, показывающая, на каком расстоянии от них можно строить капитальные сооружения;
• земли культурного наследия;
• территории с особыми правилами использования;
• территории, где действует публичный сервитут.

Проект межевания нужен для оформления разрешения на возведение линейного объекта и для определения территории, на которой он будет находиться. В проекте планирования территории отдельно отмечается, какого рода объекты будут сооружены: федерального, относящегося к конкретному региону или местного значения. 

Проект планирования территории (ППТ) не нужен, если предстоит реконструкция линейного объекта, в ходе которой не увеличивается его площадь, то есть, дополнительная земля под строительство использоваться не будет.

Оформление публичного сервитута под размещение линейного объекта

Сервитутом в общих чертах называется право пользоваться чужим участком земли. Обычно это пользование частичное и не препятствует основному использованию территории собственником.

Обычно при строительстве линейных объектов подрядчики или строительные компании не покупают землю и не берут ее в аренду. Если зона планируемого размещения линейного объекта затрагивает чужую землю, чаще всего имеет место публичный сервитут.

Выделяют два вида сервитута: частный и публичный. В первом случае договор заключается между двумя собственниками, как правило, соседями, о том, что один из них будет ограничено пользоваться землей второго. Например, так часто поступают для подведения воды к дому через участок соседа. 

При публичном сервитуте договор как таковой не заключается. Основанием для его вступления в законную силу является соответствующий нормативный акт, выданный местными властями. Основная его цель — частично использовать чужую землю для блага большого количества людей. Такая разновидность сервитута может распространяться не только на муниципальные или государственные территории, но и на частные участки. Более того, зачастую под его действие подпадает не один участок, а сразу несколько.

Статья 39.37 Земельного кодекса РФ гласит, что публичный сервитут может быть установлен для достижения ряда целей:

• проложения автодорог и железнодорожных путей, в частности — внутри туннелей;
• организации участков безопасного пересечения магистралей или железнодорожный путей — касается муниципальных земель;
• размещение электросетей, газо- и нефтепроводов, линий связи, канализации, а также сооружений, обеспечивающих их функциональность;
• обустройства складов, строительных площадок, стоянок техники на период проведения капремонта или реконструкции линейного объекта;
• инженерные изыскания в ходе процедуры межевания территории для будущего строительства линейных сооружений.

Статья 23 Земельного кодекса этот список  немного дополняет. Так,  публичный сервитут нужен для:

• мелиорации или дренажных работ на данной территории;
• забора воды из природных водоемов;
• выпаса животных, покоса травы - на ограниченный срок;
• установки межевых и геодезических знаков;
• свободного прохода через территорию к общественно важным местам, например, к водоему, береговой полосе.

Публичный сервитут как временный отвод земли под строительство линейного объекта имеет свои ограничения. Он не распространяется на земли, отведенные под  ИЖС, ведения подсобного хозяйства или огородничества для личных нужд. Однако и здесь есть исключения. Сервитут возможен, если требуется:

• технологически соединить коммуникации двух зданий, входящих в одну планировочную структуру, которая включает и частный земельный участок;
• реконструировать или продолжить пользоваться уже функционирующими линейными сооружениями;
• перенести объекты, находящиеся на территориях, которые изымаются для нужд государства.

Согласование проекта планировки линейного объекта и выдачу нормативного акта на публичный сервитут проводит государство. Согласие на сервитут от владельца подпадающего под сервитут участка не требуется. Однако он вправе обратиться в суд, если решит, что запланированные работы принесут значительный ущерб его имуществу или приведут к большим убыткам.

Публичный сервитут платный. Если речь идет о муниципальных землях, его обладатель ежегодно вносит 0,01% кадастровой цены участка, вплоть до окончания срока действия сервитута. Когда под государственные нужды отдаются частные территории, плата устанавливается в индивидуальном порядке, согласно закону 135-ФЗ.

Кроме этого, собственник земли вправе рассчитывать на возмещение ущерба, когда:

• понес убытки из-за того, что не смог исполнять взятые ранее на себя обязательства перед третьими лицами;
• его имущество было повреждено.

Срок действия сервитута устанавливается в индивидуальном порядке.

Летом 2022 года был принят закон 284-ФЗ, внесший некоторые изменения в порядок установления публичного сервитута. Так, если на частных или муниципальных землях будет строиться или ремонтироваться линейный объект, относящийся к системе газоснабжения, сервитут для него не нужен.

Размещение линейных объектов на землях лесного фонда

Оформление разрешения на размещение линейного объекта на площади, которая относится к лесному фонду, имеет свою специфику. Закон 218-ФЗ позволяет размещать на таких территориях линейные сооружения, подлежащие кадастровому учету, и передавать их в пользование организаций или юридических лиц.

Однако при необходимости провести такие работы подготовка проекта планировки территории линейного объекта полностью возлагается на организацию. Она должна самостоятельно:

• сделать проект освоения земель лесного фонда;
• составить декларацию об их использовании;
• предоставить отчет по декларации;
• очистить выделенную территорию от насаждений.

На  практике ограничения по использованию земель лесного фонда касаются линейных сооружений в меньшей степени. Выдача разрешения на размещение линейного объекта в подобной зоне — не такая большая проблема. 

Сервитут на лесную территорию предоставляется для:

1. 1

   Возведения объектов инженерного назначения: линий электрификации, газо- и нефтепроводов, теплопроводов и т.д.
2. 2

   Организации складов, стоянок строительной техники, стройплощадок для проведения работ.
3. 3

   Строительства мест пересечения дорог локального назначения с федеральными или региональными магистралями.
4. 4

   Инженерных изысканий с целью составления планировочной документации на проведение работ с линейными сооружениями.

Как правило, на эту категорию земель устанавливается только сервитут. Выкупить интересующий участок организация может только в очень редких случаях, когда сервитут невозможен. На практике такое почти не встречается.

Получение разрешения на размещение линейного объекта: основные этапы

Итак, когда разработка проекта планировки территории линейного объекта завершена, организации остается получить разрешение на проведение работ. Его выдачей занимается государственный надзорный орган. 

Первый этап — подготовка документов. Их перечень включает:

1. 1

   Бумаги, подтверждающие, что застройщик может пользоваться участком/участками земли: свидетельство о праве собственности, договор аренды или, что бывает чаще, нормативный акт о сервитуте.
2. 2

   Схема территории, на которой будет указана граница зоны размещения линейного объекта. Эта схема является частью кадастрового плана и должна быть выдана не ранее, чем за три года до даты обращения за получением разрешения.
3. 3

   ППТ территории.
4. 4

   Проектная декларация по сооружению, разработанная с учетом всех правил строительства капитальных объектов. Кроме прочей информации, в ней должны быть отмечены и так называемые красные линии. 
5. 5

   Выводы, сделанные в ходе инженерных изысканий, сделанные сторонней лицензированной организацией.

К основному пакету документов следует приложить заявление, а также подробную информацию о юридическом лице, которое будет заниматься строительными или ремонтными работами. 

Проверка предоставленных данных длится до пяти рабочих дней. По ее результатам или будет выдано разрешение на строительство линейного сооружения, заверенное печатью и подписью ответственного лица, или получен отказ.

Причинами отказа могут быть некоторые веские причины:

• работы планируется проводить на территориях, считающихся охраняемыми зонами, или других, не предназначенных для строительства недвижимых объектов, в том числе линейных;
• технологии, которые будут использоваться в ходе работ, могут привести к ущербу экологического или экономического характера;
• предоставление неполного пакета документов;
• в предоставленных бумагах присутствуют ошибки или неточные сведения;
• у надзорного органа есть сомнения в подлинности документов, поданных заявителем.

В случае отказа в размещении линейного объекта на данной территории у заявителя есть два пути: исправить неточности в документах или восполнить их список, если именно это явилось причиной отказа, или обратиться в суд.