Рефинансирование ипотеки

Довольно часто проценты по жилищному займу настолько сильно нагружают семейный бюджет, что многие люди задумываются, как сделать рефинансирование ипотеки, чтобы уменьшить эти расходы. Помимо этого, даже средняя процентная ставка в итоге может привести к очень значительной переплате – стоимости еще одной похожей квартиры. Избежать таких колоссальных трат поможет рефинансирование, как один из способов снизить ставку по кредиту.

Что такое рефинансирование жилищного займа

Рефинансирование ипотеки на первичное или вторичное жилье – это получение ссуды в другом банке, которая будет направлена на досрочное погашение первого кредита. Как правило, эта ссуда берется под более низкий процент. Заемщик с ее помощью досрочно выплачивает долг первому кредитору и в дальнейшем рассчитывается уже с организацией, где оформлен более выгодный заем.

Сделать рефинансирование ипотеки под меньший процент можно во многих банках. Если заемщик соответствует всем требованиям, банк не понесет никаких убытков, выдав ему ссуду со сравнительно небольшой процентной ставкой. Параллельно с этим он привлечет нового клиента, сотрудничество с которым продлится не один год. 

Перекредитование ипотеки может происходить и в том же банке, где она изначально выдавалась. Так нередко происходит, когда заемщик получает некий льготный статус и может претендовать на ипотеку с господдержкой по сниженной ставке. В иных случаях банк может пойти навстречу клиенту, если тот с трудом справляется с долговой нагрузкой. Финансовой организации в большинстве случае проще сделать рефинансирование, нежели продавать квартиру на торгах, если заемщик не справится. В такой ситуации ему могут быть предложены, как реструктуризация, так и рефинансирование.

Рефинансирование ипотеки с дополнительной суммой

Кроме этого, существует такое понятие, как рефинансирование ипотеки с дополнительной суммой наличными. Оно означает, что при перекредитовании заемщик берет сумму большую, нежели ему требуется для погашения первого кредита. Разницу можно направить на разные нужды:

1. 1

   Улучшить жилищные условия. Если, например, заемщик приобрел в кредит квартиру в новостройке без отделки, ему потребуются дополнительные средства, и немалые, на ремонт. Для этого он может или взять потребительский заем, или рефинансировать ипотеку на большую сумму. Разумеется, выгоднее второй вариант, поскольку проценты придется платить только по одному кредиту.
2. 2

   Купить автомобиль или технику. Если позволяет размер дополнительной суммы, можно приобрести и дорогие, но необходимые вещи. Здесь, как и в случае с ремонтом, выгода больше, чем при оформлении того же автокредита.
3. 3

   Внести первоначальный взнос за другую недвижимость. Если позволяет размер доходов, можно взять и второй ипотечный кредит. Разница в деньгах, полученная при рефинансировании, может послужить в качестве первого взноса.

При рефинансировании ипотеки с увеличением суммы кредита разница будет зависеть от многих показателей:

• срока кредитования;
• суммы займа;
• размера уже погашенной задолженности перед первым кредитором;
• процентной ставки;
• доходов заемщика.

Однако не следует забывать, что рефинансирование с увеличением суммы неизбежно приведет к большей переплате, поскольку срок кредитования обязательно увеличится. 

На каких условиях осуществляется рефинансирование?

Условия рефинансирования ипотеки не очень сложные, но, если их не соблюсти, получить новый кредит под выгодный процент не получится. В большинстве банков они следующие:

• от даты заключения ипотечного договора прошло не менее шести месяцев;
• по ипотеке нет задолженности и не было просроченных платежей;
• данный жилищный заем не проходит процедуру реструктуризации;
• остаток задолженности не меньше определенной суммы – как правило, это 500 тысяч рублей.

Кроме этого, человек, обратившийся за реструктуризацией, должен соответствовать всем критериям благонадежного заемщика: иметь достаточный доход и хорошую кредитную историю, быть трудоустроенным и т.д.

Отличия рефинансирования от реструктуризации

Перевод ипотеки в другой банк со снижением ставки ни в коем случае не стоит путать с ее реструктуризацией – это совершенно разные понятия. 

Реструктуризация, в отличие от рефинансирования, возможна только в рамках одного кредитного договора. Если заемщик имеет трудности с выплатой ипотеки, условия соглашения могут быть изменены на более удобные. Не факт, что от этого они станут выгоднее – такие изменения вносятся только с целью предотвратить просрочки и дальнейшее изъятие залоговой недвижимости за долги.

Как правило, речь о снижении процентной ставки при реструктуризации не идет. Она может выражаться в продлении общего срока кредитования, предоставлении кредитных каникул или некоего льготного периода, в течение которого заемщик будет выплачивать только тело кредита, а не проценты. В чем именно выразится реструктуризация, зависит от каждой конкретной ситуации.

Еще одно важное отличие реструктуризации от рефинансирования долга по ипотеке – ее влияние на кредитную историю. Перевод кредита в другой банк под меньший процент никак не влияет на кредитный рейтинг, тогда как реструктуризация понижает его. Также, если в биографии заемщика есть факт взятия кредитных каникул, это значительно понижает его шансы переоформить ипотеку на более выгодных условиях. 

Рефинансирование ипотеки 2023: какие ставки предлагают банки

Средняя ипотечная ставка в РФ довольно высока – около 8,25% годовых. Однако средняя – не значит минимальная, и нередко жилищные займы выдаются под более высокий процент. Например, для вторичного жилья ставки нередко достигают 13, а то и 15%.

В это же время многие кредитно-финансовые организации предлагают услуги по рефинансированию ранее взятых займов. Например:

• Газпромбанк:
  • срок кредитования – до 23 лет;
  • сумма – до 80 миллионов рублей;
  • минимальная ставка – от 5 %.

• Сбербанк:
  • срок кредитования – до 30 лет;
  • сумма – от 30 тысяч до 30 миллионов рублей (с учетом дополнительной суммы);
  • минимальная ставка – 5,7%.

• Тинькофф:
  • срок кредитования – до 30 лет;
  • сумма – до 30 миллионов рублей;
  • минимальная ставка – 4,7%.

• Альфа-Банк:
  • срок кредитования – до 30 лет;
  • сумма – до 70 миллионов рублей (с учетом дополнительной суммы);
  • минимальная ставка – 5,5%.

• ВТБ:
  • срок кредитования – до 30 лет;
  • сумма – до 60 миллионов рублей;
  • минимальная ставка – от 4,6%.

Минимальные процентные ставки банков при рефинансировании устанавливаются не для всех заемщиков, а только для тех, кто относится ко льготной категории. Но даже если разница между прежней и рефинансированной ставкой составит всего лишь 1% годовых, для обычных заемщиков, экономия все равно будет значительной. 

Процедура рефинансирования: основные этапы

Кажется, что перевести ипотеку в другой банк, сложно, но на самом деле это не так, хотя и придется потратить некоторое время. Основные этапы процедуры рефинансирования включают:

Поиск банка

Поиск подходящих условий кредитования – пожалуй, самый затратный по времени этап рефинансирования ипотеки в другом банке. Мало просто изучить предложения финансовых организаций, нужно еще и хорошо вникнуть в условия, на которых они их предоставляют.

На минимальную процентную ставку, которые банки публикуют на сайтах крупным шрифтом, могут рассчитывать или льготные категории заемщиков, или, к примеру, те, которые в свое время внесли первоначальный взнос в размере не менее 50% стоимости недвижимости. 

На более лояльные условия могут рассчитывать держатели зарплатных карт в данном банке или люди, согласившиеся на некоторые дополнительные услуги. Одна из самых популярных – электронная регистрация сделки, которая, разумеется, платная.

Таким образом, чтобы снизить ипотечную ставку хотя бы на два процента и вместо 14 платить 12%, нужно еще постараться. Для экономии времени можно воспользоваться ипотечными калькуляторами на сайтах банков – они покажут более или менее приблизительный результат, на каких условиях получится рефинансировать кредит.

Подача заявления

Рефинансирование ипотеки под более низкий процент – почти то же самое, что и оформление первичного жилищного займа, однако все же с некоторыми отличиями. Для того, чтобы получить от банка ссуду, нужно заполнить заявление-анкету. От правильности и корректности такого заполнения зависит многое – если банку будет недоставать некоторых данных, он может отклонить заявку.

К заявке будет необходимо приложить копии:

• паспорта;
• трудовой книжки или трудового договора;
• СНИЛС;
• справки о доходах или налоговую декларацию;
• кредитного соглашения с банком;
• схемы платежей;
• выписки об остатке долга.

Основное же отличие процедуры рефинансирования от первичного взятия ипотеки – проверка новым кредитором выполнения заемщиком обязательств перед старым. Если он задерживал внесение платежей или проводил реструктуризацию, ему вероятнее всего откажут.

Сбор документов

При оформлении ипотеки всю документацию на квартиру банку предоставляет ее продавец, но при реструктуризации эта обязанность ложится на заемщика. Новому кредитору важно убедиться, что будущий объект залога ликвиден и не имеет юридических проблем. 

Для реструктуризации нужны такие документы:

• правоустанавливающие бумаги: ДКП, договор дарения и т.д.;
• выписка из ЕГРН;
• техпаспорт на недвижимость;
• справка о том, что по данному адресу нет задолженности по коммунальным платежам;
• полис страхования.

Кроме этого, новому банку нужно будет убедиться и в том, что стоимость квартиры объективна: не завышена и не занижена. Для этого придется заказать ее оценку и самостоятельно оплатить. Старое оценочное заключение, которое делалось для получения ипотеки, не подойдет.

Досрочное погашение долга перед старым кредитором

Окончательно рефинансирование происходит тогда, когда новый кредитор полностью погасит задолженность перед старым. Для этого заемщику, после одобрения заявки и заключения договора, нужно обратиться в банк, где он брал ипотеку и сообщить о своем решении закрыть ее досрочно. Здесь же нужно взять документ об остатке долга и вместе с реквизитами направить в финансовую организацию, рефинансировавшую кредит. 

После закрытия кредита необходимо получить закладную, в которой будет отмечено, что кредитные обязательства исполнены. Она нужна для того, чтобы снять с квартиры старое обременение и наложить новое – то есть перевести залог на нового кредитора. Это можно сделать в отделении МФЦ, посетив его вместе с представителем банка и написав соответствующее заявление.

Медлить с переоформлением залога не стоит. Между двумя обременениями может образоваться так называемый необеспеченный период. Если он затянется, банк будет вправе повысить процентную ставку.