Любого человека, обращающегося к жилищному кредитованию, рано или поздно начинает беспокоить вопрос о том, как снизить ипотеку и сделать погашение долга менее ощутимым для семейного бюджета. Для этого существует два основных способа – уменьшить размер основного долга, и как следствие, итоговой переплаты, а также получить меньшую процентную ставку. Зарегистрированный ипотечный договор, в котором прописаны все платежи, еще не означает, что его условия не могут быть изменены на протяжении всего срока действия кредитных обязательств. Уменьшение ипотеки возможно в любое время, пока действует соглашение. Добиться экономии во время погашения долга можно разными путями – каждый заемщик может выбрать вариант, наиболее подходящий именно в его ситуации.
Рефинансирование
Одним из способов снижения процентной ставки по ипотеке является ее рефинансирование. Это понятие означает, что для погашения одного кредита или его части берется другой заем, но уже на более выгодных условиях. Под ними подразумевается сниженная льготная ставка или меньший размер тела кредита, если его достаточно для закрытия предыдущего долга.
Также рефинансирование в качестве уменьшения ставки по ипотеке выгодно, если первый кредит был оформлен на более короткий срок, и в итоге ежемесячные платежи занимают значительную часть общего дохода семьи. Кроме этого, подобный способ снижения нагрузки на бюджет может быть выбран после получения возможности для оформления льготной ипотеки, например, когда семья получает статус многодетной или другой, подпадающей под действие программ с государственной поддержкой.
Осуществить рефинансирование можно как в банке, выдавшем изначальный ипотечный кредит, так и в любом другом. В первом случае эта процедура будет называться реструктуризацией долга и осуществляться в пределах одного кредитного договора в качестве дополнительного соглашения к нему. Провести реструктуризацию для того, чтобы понизить процент по ипотеке, удобнее – для этого не требуется заново собирать весь пакет документов, а также ждать рассмотрения заявки и одобрения со стороны банка. Для получения кредита в целях рефинансирования в другом банке придется пройти заново всю процедуру получения жилищного займа.
Имущественный вычет
Имущественный налоговый вычет способен помочь не столько уменьшить процентную ставку по действующей ипотеке, сколько получить определенную прибавку к своим доходам. Суть вычета заключается в том, что покупателю недвижимости возвращается часть уплаченного им ранее подоходного налога, которая рассчитывается, исходя из актуального на текущий момент и утвержденного государством лимита.
Вернуть налоги можно или через работодателя – путем последующего освобождения от уплаты НДФЛ на определенный срок и своеобразной прибавки к зарплате, или через налоговую службу, получив, таким образом, всю сумму за представленный к вычету срок. Обязательным условием для оформления имущественного вычета являются факты официального трудоустройства и государственной регистрации собственности на недвижимость. Однако ограничений для того, чтобы воспользоваться этим правом нет: если гражданин вступил во владение имуществом путем покупки до того, как начал работать по трудовому договору, он может обратиться к вычету, как только получит на него право.
Дополнительные средства, полученные путем вычета, разрешается использовать, как угодно, в том числе и для снижения ипотечного кредита. Если заработная плата позволяет, эти деньги можно регулярно вносить в платежи, увеличивая, таким образом, их размер. Если вычет был получен через налоговую службу, и сумма уплаченных государству налогов была ощутимой, полученные деньги можно направить на частичное погашение ипотечного кредита, после чего, по возможности, добиться изменения графика платежей.
Дифференцированные платежи
Снижение процентной ставки по ипотеке возможно и, зависимо от выбранной разновидности погашения займа. Выделяют два таких вида: аннуитетные и дифференцированные платежи. Первый способ погашения задолженности формируется следующим образом: сначала выплате подлежат проценты по займу, рассчитанные по утвержденной ставке с учетом суммы основной задолженности, а затем само тело кредита. Таким образом, вся сумма, которую заемщик должен будет отдать банку, делится на количество месяцев установленного срока, в результате чего размер первого платежа равен размеру последнего.
Дифференцированный платеж рассчитывается по-другому и именно с его помощью можно добиться сниженной ставки по ипотеке. При нем одновременно погашаются тело кредита и проценты по нему. В результате, чем меньшей остается сумма основной задолженности, тем меньше процентов по ней начисляется.
Однако дифференцированный метод погашения имеет и ряд минусов. Как правило, на протяжении первых нескольких лет суммы могут быть довольно существенными, но постепенно уменьшаются со временем. Второй недостаток – это привязка к ключевой ставке Центробанка, которая является основным регулятором общей ставки по займу. Ее колебания практически невозможно прогнозировать рядовому обывателю. Зависимо от состояния рынка недвижимости и общей экономической ситуации, она может как увеличиваться, так и уменьшаться.
Выбор способа погашения зависит от предварительной оценки своих финансовых возможностей. При дифференцированных платежах в первые годы нужен стабильный и достаточно высокий доход, который по возможности нужно поддерживать на случай повышения ставки Центробанка. При аннуитетных можно выбрать ипотечную программу на длительный срок под выгодные проценты и каждый месяц платить одинаковую сумму, но в таком случае каждого заемщика ждет очень большая переплата по займу.
Большой первоначальный взнос
Значительную помощь по снижению процентной ставки ипотечного кредитования может оказать большой первоначальный взнос. Кроме того, что при значительном проценте платежных средств, внесенных из собственных накоплений, банки охотнее одобряют кредит, они также могут предложить более выгодную ставку. Кроме этого, чем меньшим будет тело кредита, тем ниже переплата по процентам.
Кроме первого взноса, поспособствовать более лояльным условиям ипотечного кредита может и оформление страховки. Несмотря на то, что страхование жизни и здоровья заемщика является добровольным, при отказе от него банки могут предложить более высокую процентную ставку или же вовсе отказать в выдаче займа. Если заемщик желает взять ипотеку под выгодные проценты, лучше все же заключить договор страхования. Однако лучше делать это в индивидуальном порядке со страховой компанией, поскольку зачастую страховка, предоставляемая банком, значительно дороже и влияет на общую ставку в сторону ее повышения.
Льготные программы
Для многодетных и молодых семей, работающих по бюджетным специальностям молодых специалистов, людей, желающих поселиться в сельской местности, многими банками предусмотрены льготные ипотечные программы с господдержкой, позволяющие платить за ипотеку значительно меньше.
Их суть заключается в следующем. Если заемщик попадает в категорию граждан, имеющих право на приобретение жилья с господдержкой, он может получить ипотеку под значительно сниженные проценты. Фактически кредит будет предоставлен со средней на текущий момент процентной ставкой в данной финансовой организации, но заемщик станет оплачивать лишь часть ее – оставшуюся задолженность по процентам возьмет на себя государство.
Программы с господдержкой, а также различные субсидии, отличаются разнообразием – это было сделано специально для того, чтобы упростить процедуру получения жилищного займа и сделать ее более посильной как можно большему числу граждан.
Досрочное погашение
Сниженную ставку по ипотеке в банке можно получить еще и путем досрочно-частичного или досрочного погашения долга. Досрочно-частичный способ подходит, когда в качестве способа погашения выбран дифференцированный платеж, напрямую зависящий от имеющейся на данный момент суммы задолженности.
Полное досрочное погашение служит для того, чтобы уменьшить размер переплаты. Этот способ расчетов имеет свои сложности и ограничения. Во-первых, процедура закрытия кредита должна быть подробно прописана в ипотечном договоре. Во-вторых, большинство банков требует заранее, примерно за месяц, уведомить их о решении рассчитаться с долгами до истечения установленного срока.
Понравилась статья?