Регистрация договора купли-продажи

Согласно закону, операции с недвижимостью должны регистрироваться. При этом закон выделяет две составляющих процесса: регистрацию сделок и регистрацию прав. Соответственно регистрация ДКП квартиры будет регистрацией права собственности.

Что такое сделка, подлежащая регистрации?

Договор, в результате которого осуществляются какие-то действия с недвижимостью, — это сделка, для которой может потребоваться регистрация. Сюда относят договоры:

• аренды недвижимости;
• предоставления объекта культурного наследия в безвозмездное пользование;
• уступки прав по договору ДДУ.

В первом случае речь идет о длительной аренде недвижимости – на срок более года. Такую аренду необходимо регистрировать в Росреестре. Многие этого не делают, чтобы не платить налоги, но это не значит, что закон не обязателен к исполнению. Если факт ухода от уплаты налогов будет выявлен, то собственник заплатит штраф и всю сумму неуплаченного налога.

Второй документ чаще касается юридических компаний, в распоряжении которых находятся музеи, памятники и другие объекты культурного наследия. В третьем случае дольщик, который заключил договор долевого участия на этапе строительства, решает продать свою пока еще строящуюся квартиру другому человеку. Он не может оформить сделку по продаже недвижимости, так как квартиры физически не существует. Поэтому вместо договора купли-продажи квартиры заключает и регистрирует договор уступки прав по ДДУ.

Что такое права, подлежащие регистрации?

Может возникнуть вопрос, а как же регистрация договора купли-продажи в Росреестре? Ведь в этом случае речь тоже идет о сделке с недвижимостью. Но в отличие от договора аренды, когда собственник остается прежним, в случае купли-продажи происходит переход права владеть и распоряжаться жильем. 

С юридической точки зрения, по таким документам, как договор продажи жилой и нежилой недвижимости, договор дарения и договор ренты с последующим переходом права собственности, в Росреестре происходит государственная регистрация прав. 

Кроме перечисленных документов и права собственности, регистрироваться должны такие права:

• оперативного управления;
• хозяйственного использования;
• доверительного управления;
• залога и других обременений, связанных с недвижимостью.

Есть ли разница между процедурами, если оформляется договор купли-продажи квартиры? Нет, для продавца и покупателя квартиры ничего не изменится. Пакет требуемых документов и процесс регистрации будут одинаковыми. Но если бы не ст. 2 Федерального закона №302-ФЗ от 30 декабря 2012 года, то собственнику приходилось бы проходить две процедуры: отдельно регистрировать сделку и отельно — переход права собственности. А так он должен пройти только одну из них.

Регистрация сделки по недвижимости

Регистрируют сделку с недвижимостью в Росреестре. Процедура состоит всего из 3 шагов:

• собрать требуемые документы;
• подать их в орган регистрации;
• забрать готовый результат, т.е. документ, который подтверждает переход права.

Перечень документов

Документ, запускающий процедуру регистрации, — это заявление. Если документы подаются через сайт Росреестра, то заполняется электронная форма заявки. Если же продавец и покупатель обращаются в МФЦ, то там предложат заполнить бумажный бланк, вписав в него требуемую информацию.

Название заявления конкретизируется: 

• заявление о переходе права собственности по договору купли-продажи квартиры;
• заявление о регистрации договора, если речь идет о договоре долгосрочной аренды.

Документ подписывают все заявители (участники сделки, перечисленные в ДКП). Но все же в отношении подписей существует ряд правил. Для заявления с ДКП нужны подписи продавца и покупателя, а для регистрации договора аренды, достаточно только подписи арендодателя.

К заявлению прилагаются: 

1. 1

   Документ-основание, т.е. договор, результатом которого становится регистрация сделки с недвижимостью. Это может быть ДКП, договор дарения, договор лизинга, договор долевого участия и т.д.
2. 2

   Документы, подтверждающие личности сторон. Обычно это паспорта, но принимаются и другие документы, удостоверяющие личность. Предоставляются оригинал и ксерокопия паспортов всех участников сделки.
3. 3

   Дополнительные документы.

В категорию дополнительных для регистрации сделки купли-продажи относится очень многое. Например, при покупке не квартиры, а земельного участка, может потребоваться межевой план (для регистрации участка в кадастре). Если собственник квартиры не один, а семья, где у каждого есть доля в недвижимости, то в этом случае требуется письменное согласие всех совладельцев на продажу. Согласие заверяется нотариально. Если квартира продается по доверенности, то нужны доверенность и паспорт лица, которому она выдана. 

Примеры дополнительных документов, необходимых при продаже квартиры:

• согласие органов опеки на продажу, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние; им должны предоставить равноценное жилье;
• если продавец не родитель, а опекун, то требуются документы, подтверждающие его статус;
• расписка в получении полной оплаты квартиры, если в условиях договора купли-продажи записано, что «право собственности переходит после полной оплаты стоимости»;
• выписка из домовой книги, подтверждающая, что все люди из нее выписались, а если нет, то к ней прилагают документ, который подтверждает право пожизненного проживания или обязательство сняться с регистрации.

Обратите внимание, что выписка из домовой книги не входит в перечень обязательных документов в большинстве типовых списков. Но с точки зрения ст. 292 ГК РФ она необходима. Поэтому точный список для конкретной ситуации лучше уточнить у юриста.

И наконец, квитанция об оплате государственной пошлины. К заявлению прилагается копия и может потребоваться оригинал для сверки. Очевидно, что в момент подачи заявления, пошлина еще не уплачена. Но внести ее нужно в течение пяти дней с момента подачи документов на регистрацию продажи квартиры.

Размеры госпошлины

Оплата за регистрационные услуги в сфере недвижимости предусмотрена ст. 333.33 Налогового кодекса. В настоящее время сумма составляет 2000 рублей для физических лиц и 22 тыс. руб. для компаний. Она одинакова как для регистрации прав, т.е. для договора ДКП, так и для регистрации сделок с квартирами, т.е. для договора долгосрочной аренды. 

Для обременений недвижимости (регистрации договора ипотеки) сумма составит 1000 руб. для физического лица и 4 тыс. руб. для юридического. Если регистрируется земельный участок, то размер пошлины намного меньше - 350 руб. Столько же гражданин должен заплатить при регистрации договора ДДУ. 

Актуальный размер пошлины можно всегда уточнить, открыв соответствующую статью налогового кодекса. При оплате онлайн через Госуслуги актуальная сумма к оплате высветится автоматически.

Процесс регистрации

В настоящее время граждане все чаще пользуются возможностью подать документы онлайн. Кроме того, даже в МФЦ регистратор больше не принимает бумажные формы (с 29 июня 2022 г). Там их сканируют и вносят в базу с пометкой «электронный образ документа». Однако МФЦ удобнее для людей в пожилом возрасте потому, что им не придется заниматься вопросом создания электронной подписи. 

Сделка купли-продажи квартиры регистрируется в Росреестре. Поэтому заявление и договор купли-продажи квартиры подаются туда, но несколькими способами:

• через личный кабинет на сайте Росреестра;
• через портал Госуслуг (тоже через кабинет пользователя);
• через МФЦ;
• если принести их непосредственно в отделение Росреестра (любое).

Электронные подписи

При электронной подаче нужна квалифицированная электронная подпись. Она представляет собой электронный файл. Чтобы легче понять суть, представьте, что вы наносите собственную подпись на табло из лампочек. Там, где пишущий проводит линию, лампочки загораются. Если теперь записать последовательность лампочек от первой до последней через "0" (выключена) и "1" (включена), то полученные цифровые ряды окажутся такими же индивидуальными, как подпись на бумаге или отпечаток пальца. 

Поэтому электронная подпись — это ваш индивидуальный код, созданный уполномоченной организацией. Их называют удостоверяющими центрами. Код существует в двух экземплярах. Один выдается заказчику, а второй помещается в специальную базу данных. 

Процесс подписания документа электронной подписью сводится к прикреплению к нему этого кода. При открытии заявления получателем, система автоматически сверяет прикрепленный файл подписи с тем, что находится в базе.

Процедура: особенности

Регистрируя сделку через личный кабинет, собственник находит в меню сайта заявление о регистрации перехода права собственности. Вносит в него данные из имеющихся документов (из договора купли-продажи недвижимости – сведения о квартире, о сторонах сделки и т.д.) Обязательно проверяет внесенную информацию. Расхождение в цифрах или буквах повлечет за собой приостановку регистрации или отказ, и все придется делать заново. 

После того, как вся информация проверена, остается прикрепить сканкопиии документов (договора, паспорта). Завершить формирование путем прикрепления электронной подписи и отправки документа. Срок ожидания ответа – от 1 до 7 дней.

Если договор продажи квартиры оформляют через МФЦ, то туда приходят с оригиналами и ксерокопиями документов. 

Затем:

1. 1

   Заполняют бланк заявления, предложенный регистратором.
2. 2

   Подписывают его.
3. 3

   Завершают прием получением расписки от регистратора в том, что заявление принято.

Раньше бумажный договор забирали для того, чтобы в Росреестре на нем поставили штамп о регистрации. Теперь процедуру изменили и штампы больше не ставят. Поэтому регистратор после сканирования возвращает договор, паспорта и остальные бумажные документы, но оставляет заполненное заявление. 

Если прием ведется по записи, то остается записаться на прием для того, чтобы забрать результат. Срок ожидания – 7-12 рабочих дней. Иногда сроки затягиваются, если в документах возникли разночтения, и Росреестр разослал уточняющие запросы организациям, выдавшим эти документы, или в архив. Дольше всего ожидать подтверждение из архива. По закону у них есть 30 дней на обработку запроса. 

Получение итоговых документов

Документом, который подтвердит для продавца и покупателя факт регистрации договора продажи квартиры, будет выписка из ЕГРН. Если заявление подавалось через Госуслуги или сайт Росреестра, то электронную выписку пришлют на указанный вами адрес. 

Некоторые люди по-прежнему с недоверием относятся к электронным документам, поэтому могут заказать бумажную форму выписки. Пометка о том, в какой форме нужна выписка, проставляется при формировании заявления. 

Теперь стоит вспомнить о разнице между регистрацией прав, возникших в ходе купли-продажи, и регистрацией в Росреестре сделок. Выписка из ЕГРН – подтверждение перехода права владения недвижимостью. Она будет итоговым документом для договоров:

• купли-продажи;
• дарения;
• ренты с последующей передачей прав на квартиру арендатору.

Если же речь идет о регистрации сделки, то итоговый документ не предусмотрен. Т.е. в результате регистрации договора ипотеки или договора долевого участия итогом становится отметка в базе данных Росреестра. При необходимости можно заказать выписку ЕГРН. Она будет отличаться тем, что в строке об ограничениях укажут реквизиты ограничивающего договора. Но без запроса Росреестр никаких документов не выписывает.

Отказ и приостановление регистрации: когда возможны?

Больше половины документов по сделкам купли-продажи недвижимости в России подаются через сайт Госуслуги. Здесь проявляется понятие «человеческого фактора». Кто-то невнимательно проверял цифры и ошибся. Кто-то «нажал, но оно не нажалось», и не прикрепился файл или же оказалась пропущенной часть информации. 

В этом случае Росреестр «приостанавливает процедуру». Уведомление об этом поступает на электронный адрес, указанный при создании заявления. В уведомлении будет описание ошибки и рекомендация «проверить правильность внесенных данных». Если за отведенное время вы не внесете исправления, то процедуру завершат отказом в регистрации. Причины отказа будут указаны те же, что и в уведомлении.

Иногда причиной приостановки регистрации будет «некондиция» приложенных документов. Все дело в особенностях компьютерных систем. Они способны «сосчитать» наличие договора купли-продажи и паспортов покупателя и продавца, но не могут вместо вас проверить количество «дополнительных» документов. Поэтому проверять число (и содержание) прикрепленных файлов также обязательно, как и убедиться в правильности внесенных цифр и букв. 

Если отказ поступил из-за законодательной невозможности проведения регистрации, то список таких причин перечислен в ст. 25 Федерального закона №218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О госрегистрации недвижимости». Если же заявитель считает, что причина отказа недостаточно аргументирована, то он имеет право обратиться в суд с иском о признании отказа неправомерным.