До недавнего времени купить квартиру без нотариуса было невозможно. Обязательному нотариальному заверению подлежали абсолютно все договоры относительно недвижимости – купли-продажи, дарения и других видов отчуждения. Вопросы об упрощении процедуры формирования письменных соглашений в операциях с жильем поднимались неоднократно. Однако из-за некоторых юридических трудностей соответствующий законопроект постоянно претерпевал изменения. Наконец 31 июля 2019 года вступили в силу финальные поправки к закону 218-ФЗ, согласно которым регистрация недвижимости без нотариуса стала возможна, за исключением некоторых спорных и юридически сложных ситуаций.
Оформление сделки с недвижимостью без нотариуса
Согласно изменениям в действующем законодательстве, сделка с недвижимостью без нотариуса заключается в простой письменной форме при соблюдении некоторых обязательных условий:
- объект недвижимости находится в единоличной или долевой собственности совершеннолетних лиц;
- доли собственников в доме или квартире четко определены;
- все владельцы участвуют в составлении договора и согласны на операцию с недвижимостью;
- оформление, несмотря на количество участников сделки, происходит единым документом.
Таким образом, оформить куплю-продажу квартиры без нотариуса можно, если все собственники-участники сделки дают свое согласие и не возражают оформить сделку в письменной форме. В некоторых случаях юристы советуют все же зарегистрировать сделку у нотариуса. Например, когда возникают опасения, что кто-либо в будущем может оспорить эту сделку.
В случае с отчуждением ипотечной квартиры или при наличии долевого ипотечного кредита закон также позволяет не регистрировать такую сделку, если участники не хотят оформить отдельные договоры на каждого из них.
Выгодно ли покупать квартиру без нотариуса?
Несмотря на то, что у многих людей подобные законодательные изменения вызывают опасения, нельзя не признать, что отмена обязательной нотариальной регистрации договоров имеет весомые плюсы.
Первый – финансовая выгода. Сделки с недвижимостью без нотариуса не предусматривают затрат, с которыми неизбежно сталкиваются те, кто заверяют документы нотариально. Эти расходы включают:
- тариф для сделок, размер которого варьируется, в зависимости от степени родства между участниками сделки или его отсутствия, а также от стоимости жилья;
- оплату услуг по оценке недвижимого объекта продажи;
- технические моменты.
В конечном итоге сумма сопутствующих расходов во время нотариального оформления сделки становится довольно ощутимой для обычной среднестатистической семьи. При этом такие расходы обязательны и для ближайших родственников при заключении договоров, законность которых не подлежит сомнению.
Второй плюс упрощенного оформления договоренностей без участия нотариуса – экономия времени. Как показывает практика, чтобы уладить бюрократические формальности, требуется довольно много времени. Иногда эта процедура занимает несколько месяцев, что даже в случае несрочной продажи или покупки недвижимости очень неудобно для участников.
Договор, который не подлежит регистрации у нотариуса, легко сформировать и подписать, не выходя из дома. Затем его можно в электронном виде отправить на регистрацию в Росреестр. В современных реалиях, когда времени постоянно не хватает, это большое преимущество.
Когда нотариус необходим?
Оформление права собственности без нотариуса возможно только тогда, когда все участники следки абсолютно уверены в его легитимности, прозрачности и неоспоримости. В противном случае все же стоит дополнительно зарегистрировать сделку, чтобы придать ей дополнительный вес и подтвердить законную силу. Обращение к нотариусу способно практически к нулю свести риски, например, мошенничества, поскольку нотариальное заверение равносильно гарантии законности договора.
Кроме этого, во время нотариального оформления не нужно самостоятельно обращаться в органы Росреестра. Согласно действующему законодательству нотариус, который зарегистрировал процедуру перехода права собственности на недвижимость, обязан направить все необходимые документы в электронном виде в Росреестр. Эта дополнительная услуга является бесплатной.
В некоторых случаях, которые оговорены в законе 218-ФЗ, участие нотариуса в сделке с недвижимостью обязательно. К таким случаям относятся следующие:
- Собственник продаваемой квартиры является несовершеннолетним или недееспособным. В такой ситуации неважно, находится во владении такого лица вся квартира или только ее доля, – договор требует обязательного нотариального оформлении. Кроме этого, для сделок с участием несовершеннолетних собственников требуется разрешение опеки и попечительства. Но если несовершеннолетний или ограниченно дееспособный покупает жилье, участие нотариуса не является обязательным.
- Каждая доля недвижимости продается отдельно. Если квартира имеет несколько собственников, и все они согласны на продажу, но при этом хотят оформить отдельные договоры на каждого владельца, нотариус также нужен. Это касается и тех ситуаций, когда один из собственников отчуждает свою долю, а второй – нет, но при этом не имеет возражений против отчуждения.
- Недвижимость приобретается супругами в долевую собственность. Процедура уточнения размера доли в покупаемом жилье набирает законную силу только после нотариального заверения. Если этого не сделать, недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом. На практике для осуществления супругами долевой покупки заключается брачный договор, который регистрируется у нотариуса, а затем направляется в Росреестр.
Данные виды сделок являются самыми сложными и именно поэтому обязательно должны заключаться в присутствии и с участием нотариуса. Также у него должны оформляться:
- доверенность, в том числе генеральная, на совершение операций и сделок, которые относятся к категории обязательных доля нотариального заверения;
- сделки, которые заключаются от имени лиц, не способных по физическим или психическим причинам самостоятельно поставить подпись на документах;
- договоры, в которых от имени законного собственника выступает опекун;
- дополнительное соглашение о характере раздела общего недвижимого имущества супругов;
- соглашения, а также сопутствующие документы, которые будут направляться в органы Росреестра почтой;
- смешанный договор, одна из частей которого подлежит нотариальному оформлению; в этом случае данное правило распространяется на весь документ.
Можно ли безопасно купить квартиру без нотариуса?
Покупка недвижимости без нотариуса – это быстрый и вполне безопасный процесс, если стороны открыто и честно делятся информацией, а процедура перехода права собственности от одной стороны другой не таит подводных камней. Тем не менее для оформления простого письменного договора стоит привлечь юриста или риелтора. Это, прежде всего, необходимо, чтобы включить в типовое соглашение пункты, которые помогут дополнительно обезопасить сделку.
Также профессиональный взгляд необходим во время изучения документов на продаваемую недвижимость. С этим также может справиться риелтор или юрист, который знает, на что обратить внимание, и какие нюансы должны насторожить.