Регистрация недвижимости в Росреестре

Регистрация в Росреестре квартиры или другого недвижимого имущества является обязательной. Хозяин жилья будет считаться его законным собственником только в том случае, если зарегистрирует свои права на владение.  Согласно законодательству, обязательной регистрации в Росреестре подлежат некоторые виды сделок, а также права, которые наступают в результате таких сделок. При этом следует различать оформление недвижимости путем регистрации прав собственности и сами сделки по ней. Статья 8 закона 302-ФЗ гласит, что обязательной регистрации не подлежат договоры купли-продажи, дарения, ренты с последующим отчуждением жилья. До 2012 года подобные соглашения обязательно фиксировались в Росреестре – теперь же они считаются вступившими в силу с момента подписания сторонами. При этом именно регистрация перехода прав собственности на квартиру является окончательным подтверждением смены владельца жилья.

В каких случаях нужна регистрация объекта недвижимости в Росреестре?

Чаще всего в Росреестре регистрируется переход права собственности по договору купли-продажи. Непосредственно после его подписания следует подать документы на регистрацию – без этой процедуры новый собственник не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом. 

Также обязательное государственное оформление нужно в случае получения наследства или дарственной. В общих чертах процедура регистрации такого жилья ничем не отличается от купленного. Единственный нюанс – вместо соглашения купли-продажи потребуется договор дарения или завещание.

После этого все данные будут внесены в Единственный государственный реестр недвижимости. Данные ЕГРН – это наиболее полная информация о каждом конкретном жилище, которая содержит сведения обо всех собственниках, а также общие технические характеристики недвижимости.

Нужна ли регистрация в кадастре недвижимости?

Сейчас процедура регистрации прав собственности на жилье и постановка его на кадастровый учет совмещены. Если недвижимость ранее не была учтена, зарегистрировать ее в кадастре можно одновременно с переходом прав на владение.

Обязательной постановке на учет подлежат те виды жилья, которые ранее не были зарегистрированы в ЕГРН. К ним относятся: недавно построенные частные дома, объекты, образовавшиеся путем деления, а также та недвижимость, которая перестала существовать.

Если технические характеристики жилья подверглись существенным изменениям, например, был расширен и достроен частный дом, эти моменты также являются прямой рекомендацией к постановке на кадастровый учет.

Регистрация сделок с недвижимостью в Росреестре

Оформление сделок с недвижимостью распространяется не на все виды договоров, следствием которых является смена собственника. Обязательной регистрации подлежат следующие договоры:

• аренды, который касается нежилого помещения или здания, а также земельного участка и заключается на срок от 1 года;
• долевого участия;
• переуступки прав требования по ДДУ;
• лизинга;
• пользования объектами, представляющими культурную и архитектурную ценность.

Соглашение, которые подписывается при купле-продаже нежилой или коммерческой недвижимости, наряду с обычными квартирами, в Росреестре также не регистрируется.

Регистрация объектов недвижимости: пошаговая инструкция

Процедура государственной регистрации права на недвижимость не представляет особой сложности. Наиболее важными являются подготовительные шаги, от которых зависит успешность и скорость оформления недвижимости. В общих чертах эта процедура включает несколько этапов:

Этап 1. Подготовить документы

Содержимое пакета необходимых документов зависит от того, какое жилье было получено во владение. Список необходимых бумаг для квартир вторичного рынка, новостроек, а также находящихся на этапе котлована имеет свои отличия.

Регистрация имущества, меняющего собственника по договору купли-продажи или дарения, содержит такие документы:

• квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины – в среднем ее размер для физических лиц составляет около 2 000 рублей;
• договор дарения или ДКП в двух экземплярах;
• документы, удостоверяющие личность заявителей, или доверенность, если собственник по каким-либо причинам отсутствует;
• заявление о регистрации права на недвижимость;
• заявление от продавца или дарителя о переходе права на имущество;
• правоустанавливающий документ дарителя или продавца;
• документ, подтверждающий отсутствие права на недвижимость супруга или супруги: брачный договор, постановление суда и т.д.;
• согласие всех собственников жилья, если оно находится в совместном владении, на переход прав собственности, заверенное нотариально;
• разрешение органов опеки и попечительства для собственников, не достигших 14 лет;
• технический паспорт БТИ и выписка о постановке на кадастровый учет жилья, в котором проводилась и узаконена перепланировка.

Эти документы требуются только для квартир, которые относятся к категории вторичного жилья. Относительно новостроек, в большинстве случаев застройщики заранее составляют необходимый список документов в Росреестр, которые потребуются для регистрации права собственности.

В случае с первичным жильем постановка его на кадастровый учет обязательна. В итоге к вышеупомянутым документам следует добавить кадастровый паспорт, а также двусторонне подписанный акт приема-передачи квартиры.

Если дом, в котором находится квартира, еще не введен в эксплуатацию, а основным документом для регистрации прав собственности является договор долевого участия, такую собственность также можно зарегистрировать в Росреестре. Дополнительно потребуются данные, содержащие технические детали: площадь, этаж и другие особенности.

При регистрации в госреестре жилья, полученного в наследство, требуются:

• чек об оплате пошлины;
• заявление;
• документ, удостоверяющий личность заявителя, или доверенность;
• свидетельство о наследовании недвижимого имущества;
• договор о разделе недвижимости, если по завещанию или постановлению суда наследник не один.

Оформление прав на жилье, если оно приобретается в ипотеку, также не представляет особых сложностей, хотя и требует дополнительных документов. Они представляют собой или общее заявление заемщика и финансовой организации, выдавшей кредит, или, если ипотека уже одобрена и заверена нотариусом, обращение самого нотариуса.

Этап 2. Подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестр

Подать заявление на регистрацию недвижимости вместе с прилагаемыми документами необходимо непосредственно в Росреестр или один из Многофункциональных центров, в том числе находящийся в другом населенном пункте.

Сделать это можно лично, по почте или в электронном виде. При личном визите в государственную организацию пакет документов передается регистратору – сотруднику, ответственному за прием такого рода бумаг. Он обязан написать расписку о получении документов, в которой должны указываться: их перечень, отметка о получении и присвоенный заявлению индивидуальный номер. По этому номеру впоследствии легко отследить, как продвигается процедура, и сколько осталось ждать до ее завершения.

По почте документы направляются ценным письмом с описью содержимого. Адресатом указывается отдел корреспонденции центрального офиса Росреестра. Бандероль должна сопровождаться уведомлением о вручении. Кроме этого, все подписи заявителя должны быть нотариально заверены.

Самый легкий способ подать заявление на регистрацию – написать его в специальном разделе на сайте Росреестра. Для этого дополнительно понадобятся сканированные копии всех бумаг, а также усиленная квалифицированная электронная подпись.

Этап 3. Получить подтверждение права собственности

Для того, чтобы зарегистрировать недвижимость и узаконить права нового собственника на нее, не требуется много времени. Общие границы этого срока колеблются в пределах 5-12 дней для разных видов сделок, ведущих к смене владельца. При этом время при подаче в Росреестра и Многофункциональный центр будет отличаться:

• обычные договоры – 7 дней в Росреестре и 9 дней в МФЦ;
• нотариальные соглашения – 1-3 дня и 5 дней соответственно;
• постановка на кадастровый учет – 5 и 7 дней;
• регистрация прав, совмещенная с кадастровым учетом – 10 и 12 дней;
• одновременная регистрация с кадастровым учетом на основании судебного решения – 5 дней в обеих организациях;
• регистрация ипотечного договора – 5 и 7 дней;
• арест недвижимости или его снятие, а также наложение запрета иного рода на операции с данным жильем – 5 дней в обеих организациях.

После завершения процедуры регистрации заявитель получает уведомлении о ее готовности. Во время государственного оформления прав на недвижимость соответствующая запись вносится в ЕГРН в тот же день. В последние годы выписка из ЕГРН, в бумажном или электронном виде, служит равноценным аналогом подтвержденного права собственности на жилье. Эта выписка не является бессрочным документом, который не имеет давности. Она действительна только на протяжении определенного, установленного в индивидуальном порядке, времени. После этого, в случае необходимости, ее можно будет без проблем получить снова.

Могут ли быть приостановлены регистрационные действия с недвижимостью?

Иногда после подачи заявления на регистрацию прав собственности новые владельцы жилья сталкиваются с мотивированным отказом или установленным фактом, что квартира находится под запрещением. Все юридические основания для этого прописаны в ФЗ-218. 

Чаще всего в государственной регистрации отказывают, когда:

• в наличии не все необходимые документы;
• предоставленные сведения недостоверны или противоречат закону;
• на квартиру наложен арест или имеются ограничения иного рода;
• права, которые уже зарегистрированы, противоречат заявленным;
• несовпадение между предоставленными сведениями о недвижимом имуществе и информацией, взятой из ЕГРН;
• отсутствуют запрашиваемые данные, например, из налоговой или от нотариуса;
• при регистрации собственности по ДДУ отсутствуют начисления в фонд;
• большая задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг;
• наличие задолженности по кредитам;
• процесс раздела имущества;
• постановление суда;
• запрет собственника на регистрацию перехода прав владения.

Как правило, о наличии запрета большинство участников сделки по недвижимости узнают еще на этапе ее регистрации. В сложных случаях уведомление об отказ может прийти непосредственно из Росреестра после подачи заявления.

О наличии ареста на недвижимости можно узнать в специальном разделе на сайте Росреестра. Для получения этой информации потребуется только адрес и кадастровый номер объекта.

Снять арест, запрет или другой вид обременения, мешающий регистрации квартиры, может только суд. После судебного признания причин ограничения устраненными, исполнителями направляется в Управление Росреестра копия заключения о снятии ограничений с объекта.

Как внести данные в Росреестр о запрете регистрировать права на свою квартиру?

Собственник может самостоятельно запретить государственную регистрацию принадлежащей ему жилой недвижимости. В основном это делается в целях безопасности, например, на случай длительного отсутствия. Согласно с таким запретом, переход права собственности невозможен без личного присутствия владельца, а также без предварительного снятия им этого запрета.

Подобная функция, о которой, к сожалению, знают не все собственники жилья – это хороший способ защититься от квартирных мошенников. Большинство обманных схем, которые проворачиваются без ведома законного владельца жилья, будут бесполезными, поскольку в итоге окончательно переоформить на себя жилье не получится.

Для установки такого ограничения следует написать заявление, которое будет внесено в ЕЕГРН. Впоследствии этот запрет можно снять или погасить, как выражаются юристы. Ограничение регистрации перехода прав собственности не распространяется на различные судебные инстанции. Если суд решить изъять конкретное жилье у нынешнего хозяина или на законных основаниях передать его другому человеку, запрет будет аннулирован.

Как избежать проблем с регистрацией квартиры в Росреестре?

Для того, чтобы финальный этап обретения недвижимости не остановился по запрету Росреестра, следует заранее проверить все нюансы дома или квартиры. Лучше это сделать еще до подписания договора купли-продажи, поскольку существуют такие разновидности ограничений, снять которые будет весьма тяжело, если вообще возможно.

О многом может поведать выписка из ЕГРН. В ней, как уже упоминалось, содержатся сведения обо всех собственниках жилья, а также о способах перехода собственности от одного владельца к другому. Самые важные моменты, которые должны насторожить или вообще заставить отказаться от покупки:

• Другие собственники. Речь идет о тех случаях, когда квартира находится в совместной собственности. По закону для ее продажи требуется согласие всех без исключения владельцев – без него любые операции с недвижимостью невозможны. Покупателю, который оформил договор купли-продажи, заплатил за квартиру, возможно, заселился, но еще не успел зарегистрировать собственность, грозит оказаться в очень неприятной ситуации. Подобная сделка может быть мгновенно аннулирована по заявлению совладельцев. Лучшее, что остается покупателю в подобной обстановке – обращаться в суд, чтобы стребовать с продавца свои деньги, если тот, конечно, найдется.
• Обременения. В этом случае недобросовестный продавец может умолчать не о других собственниках, а о наличии ареста или другого рода обременения на квартире. Если она является залогом кредитных обязательств или по причине большой задолженности за коммунальные услуги была арестована, это является прямым запретом к регистрации перехода прав владения. Здесь снова не обойтись без суда, при этом существует риск потери и квартиры, и денег.
• Перепланировка. Любой вид перепланировки должен быть согласован, узаконен и поставлен на кадастровый учет. В противном случае государственное оформление такой недвижимости будет приостановлено до устранения причины ограничений. Стоит ли говорить, что в большинстве случае устранять их придется покупателю за свой счет.