Регистрация права собственности на квартиру в МФЦ

Любая разновидность договора приобретения недвижимости относится к категории тех соглашений, которые в обязательном порядке должны проходить государственную регистрацию. Таким подтверждением перехода права собственности на имущество занимается Росреестр. Именно после прохождения этой процедуры покупатель становится полноправным владельцем квартиры или любого другого вида жилья. Поскольку сделки купли-продажи являются одним из самых распространенных видов гражданских договоров, ежедневно осуществляется большое количество обращений в Росреестр за подтверждением перехода права собственности. Регистрация прав собственности на недвижимость в МФЦ – это наиболее простой способ подтвердить законность договора без значительных временных затрат.

Для чего нужен МФЦ?

Многофункциональный центр – это государственное учреждение, работа которого направлена на предоставление необходимых регистрационных услуг населению. Регистрация прав на недвижимое имущество в МФЦ осуществляется согласно принципу однократного обращения клиента. Это значит, что МФЦ, по сути, является посредником между ним и другими организациями государственного аппарата, в число которых входит и Росреестр.

Основное преимущество этой организации – возможность сразу подать все необходимые документы, особенно в тех случаях, когда к процессу регистрации подключены разные государственные или социальные службы. Кроме этого, МФЦ способствует укреплению межведомственных связей, что в конечном итоге положительно сказывается на качестве предоставляемых гражданам услуг.

Как происходит получение права собственности на квартиру через МФЦ?

Подать документы в многофункциональный центр можно лично, или же направив их по электронной почте. Первый способ является более предпочтительным с точки зрения того, что представитель МФЦ сможет сразу же указать на возможные неточности в бумагах или отсутствие некоторых из них. К тому же он предоставит консультацию по написанию заявления на регистрацию. Прием специалистов центра ведется по предварительной регистрации, которую можно сделать онлайн или в специальном терминале МФЦ.

Для того, чтобы зарегистрировать сделку с недвижимостью в МФЦ, необходимо посетить центр всего два раза. Во время первого визита специалисту под расписку передаются все необходимые документы, касающиеся сделки, после чего МФЦ самостоятельно направляет их в Росреестр. Когда право собственности будет документально закреплено за подателем заявления, весь пакет бумаг будет возвращен в МФЦ, а затем передан владельцу квартиры. После готовности документов клиент получает уведомление из центра с назначенными датой и временем приема, а это значит, что ему нет необходимости снова записываться самому, тем более – ждать в очереди.

Срок регистрации квартиры в многофункциональном центре обычно составляет меньше десяти дней.

Заявление на регистрацию имущества в МФЦ

Оформление собственности в МФЦ начинается с составления заявления, которое представляет собой готовую форму, которую необходимо заполнить надлежащим образом. Как правило, оно включает несколько страниц, поэтому заниматься внесением информации лучше вместе со специалистом центра.

Заявление содержит максимально подробные данные об объекте сделки. Наилучшим подспорьем при его составлении может стать кадастровый паспорт дома или квартиры – он не даст внести в этот документ неверные сведения.

В числе прочего в заявление входят:

• серия и номер паспорта;
• адрес и семейное положение;
• номер доверенности, если она присутствует в составлении договора;
• вид договора (купли-продажи, дарения, мены и т.д.);
• информация об обременении, в том числе, ипотечном;
• тип недвижимости (квартира, частный дом, коммерческое помещение, гараж, земельный участок и прочее);
• вид собственности (личная, долевая или совместная);
• правоустанавливающий документ продавца на владение этим имуществом.

Таким образом, зарегистрировать квартиру в собственность через МФЦ можно с помощью одного только подобного заявления, а остальные документы, служащие основанием для его заполнения, являются только официальными подтверждающими бумагами.

Документы в МФЦ для регистрации квартиры

Кроме заявления многофункциональный центр требует ряд документов, касающихся сделки, ставшей основанием для перехода или первичного оформления права собственности. Крайне важно, чтобы они присутствовали в полном объеме, в противном случае МФЦ может отказать в принятии заявки на регистрацию. При этом важно помнить, что в обязанности и функции центра не входит составление и заверение подобных соглашений – на момент подачи они должны быть подписаны.

Сегодня не все договоры купли-продажи требуют обязательного участия нотариуса. Однако в тех случаях, когда речь идет о приобретении совместной или долевой собственности, а также в операциях с недвижимостью, где фигурируют несовершеннолетние, нотариальное заверения обязательно.

Пакет документов может отличаться, зависимо от характера и способа приобретения недвижимости. При этом для всех видов договоров обязательными являются:

• паспорта всех сторон;
• договор приобретения;
• правоустанавливающие бумаги продавца;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• выписка об отсутствии прописанных жильцов;
• кадастровый паспорт;
• согласие супруга на регистрацию.

Дополнительные документы непременно потребуются, если присутствуют отдельные нюансы оформления права собственника не только у нового владельца, но и у продавца или дарителя квартиры. Например, если в процессе покупки фигурирует доля несовершеннолетнего, без участия органов опеки и попечительства не обойтись.

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в МФЦ на первичном и вторичном рынке необходимо предоставить дополнительные данные, а также учесть некоторые особенности разных по характеру сделок.

Первичное жилье

Подача документов на право собственности в МФЦ, когда речь идет о покупке жилья в новостройке, включает не так много бумаг, по сравнению с другими разновидностями жилья. В первую очередь это касается отсутствия предыдущих собственников и, как следствие, риска того, что их права могут быть нарушены. 

Также не нужно предоставлять правоустанавливающие документы, согласно которым предыдущий владелец жилья получил возможность в полной степени распоряжаться им. Кроме этого, решить возможные вопросы с изменением планировки квартиры гораздо проще на этапе ее строительства, ведь для вторичного жилья подобные действия нужно обязательно согласовывать с государственными инстанциями, в том числе с Росреестром.

При покупке жилья на первичном рынке регистрация возможна только тогда, когда здание окончательно введено в эксплуатацию, а на каждую отдельную квартиру создан технический паспорт. Список документов для регистрации собственности в МФЦ при покупке новостройки дополнительно включает:

• договор долевого участия или переуступки;
• акт приема-передачи, двусторонне подписанный и согласованный застройщиком и покупателем;
• справку от строительной компании о полном погашении стоимости квартиры;
• решение суда, если сдача дома сопровождалась юридическими разбирательствами или имел место обман дольщиков.

Иногда возникают спорные ситуации, когда застройщик не успевает вовремя подготовить все требующиеся для регистрации в МФЦ документы. При этом акт приема-передачи может быть подписан, а здание введено в эксплуатацию. В таком случае происходит фактическая смена статуса недвижимости – из первичной она становится вторичной. Для этого предусмотрен определенный мертвый период, в течение которого можно осуществить государственную регистрацию только с помощью документов на покупку новостройки, а в крайнем случае – с подписанием предварительного ДКП.

Необходимые для регистрации квартиры в МФЦ документы, если право собственности оформляется на нескольких человек, должны собираться отдельными идентичными пакетами на каждого собственника. По этой причине первичное оформление недвижимости лучше производить на того владельца, имя которого фигурирует в договоре долевого участия, а уже затем распределять доли.

Вторичное жилье

Кадастровый паспорт при регистрации жилья в МФЦ может понадобиться не только для точного заполнения бланка заявления, но и для составления договора купли-продажи. Крайне желательно, чтобы в этом соглашении содержалась как можно более подробная информация об объекте сделки. Это нужно для того, чтобы у государственных органов не возникло уточняющих вопросов и, как следствие, необходимости готовить и доносить недостающие данные. 

Именно договор купли-продажи является ключевым документом для фиксации в Росреестре перехода права собственности. Любые несовпадения в нем могут стать причиной отказа его регистрации, поэтому в соглашение нужно обязательно включить информацию об:

• объекте сделки;
• стоимости недвижимости;
• порядке взаиморасчетов;
• процедуре передачи жилья;
• правах и обязанностях сторон;
• последствиях и ответственности.

Важным моментом является цена квартиры или дома, указанная в договоре. Она обязательно должна соответствовать той сумме, за которую в действительности была куплена недвижимость. Дело в том, что все данные, попадающие в МФЦ и Росреестр, проходят тщательную проверку. Поэтому в случае выявления несоответствия расчетов и указанной стоимости есть риск, что такой договор может быть признан фиктивным.

Еще один важный документ, который необходим для регистрации, – это выписка о зарегистрированных жильцах или об их отсутствии. Важно помнить, что она действительна на протяжении сравнительно небольшого отрезка времени, поэтому оформлять ее лучше непосредственно перед подачей заявления в МФЦ.

Ипотечное жилье

По объему предоставляемых в многофункциональный центр документов лидирует приобретение недвижимости в ипотеку, особенно если она была куплена на вторичном рынке. Кроме договора купли-продажи, справки из ЕГРН, правоустанавливающих бумаг продавца, справки о зарегистрированных жильцах, согласия супруга и/или органов опеки, необходим и кредитный договор.

Для того, чтобы получить документы на квартиру в МФЦ, если она покупается в ипотеку, нужна и закладная – документ, согласно которому недвижимость находится в залоге у банка, являясь по сути его собственностью, пока задолженность по кредиту не будет погашена. Следствием ее наличия является пометка Росреестра на свидетельстве о праве собственности о том, что на квартире имеется обременение. В этом случае владелец имеет полное право проживать в залоговой квартире, пользоваться ею, но не может распоряжаться: продавать, завещать и т.д.

После полной выплаты ипотеки обратиться в МФЦ придется еще один раз, чтобы это обременение снять. Иногда банки дополнительно перестраховываются и предпочитают хранить свидетельство о праве собственности у себя, однако этот момент должен быть заранее отражен в кредитном договоре.

Унаследованное жилье

Все наследники умершего хозяина квартиры в течение шести месяцев после его кончины должны получить право на наследство, которое оформляется юристом. Существует два пути наследования имущества: по завещанию и по судебному решению. Зависимо от того, какой документ является правоустанавливающим, отличаются и бумаги, предоставляемые в МФЦ.

Переоформление недвижимости в МФЦ на наследников, осуществляется так же, как и в других случаях, но к общему пакету документов также прилагаются:

• свидетельство о смерти предыдущего хозяина жилья;
• выписка с лицевого счета покойного;
• завещание или данные, удостоверяющие факт родства заявителя с умершим;
• выписка из БТИ о кадастровой стоимости недвижимости;
• технический паспорт;
• выписка из ЕГРН.

Свидетельство о наследовании обязательно удостоверяется нотариусом после тщательной проверки. В первую очередь она нужна для того, чтобы исключить других претендентов – третьих лиц, которые могут претендовать на данное жилье. Только нотариальное заверение, что конкретный человек является законным наследником, дает ему возможность подтвердить право собственности на квартиру через МФЦ.

Подаренное жилье

Как правило, договор дарения имеет место между родственниками или другими близкими людьми. Основные условия для того, чтобы он был признан законным, – это возраст дарителя от 14 лет и его доказанная дееспособность.

К основным бумагам, направляемым в МФЦ, если основанием для перехода права собственности является именно договор дарения, обязательно следует приложить:

• справки от нарколога и психиатра, удостоверяющие, что даритель в полной мере отдает себе отчет в совершаемых действиях;
• заверенное письменное разрешение других собственников, если переходящая в дар недвижимость находится в совместном владении;
• разрешение от органов опеки, если собственник-даритель не достиг 14-летнего возраста, а от его лица выступают официальные представители;
• технические характеристики объекта сделки;
• выписку из домовой книги;
• договор дарения в двух экземплярах;
• паспорта всех участников соглашения.

Чтобы не терять время, желательно заблаговременно узнать обо всех необходимых бумагах, которые потребуются для регистрации права собственности. Сделать это можно, связавшись с представителями МФЦ по телефону или ознакомившись с информацией на сайте Госуслуг. 

Как оформить продажу квартиры самостоятельно через МФЦ?

Основные документы для оформления собственности в МФЦ при продаже недвижимости – это договор купли-продажи и правоустанавливающие бумаги продавца. Для составления подобного соглашения существуют специальные готовые типовые бланки, которые можно заполнить самостоятельно по образцу. В это же время Росреестром приветствуется наличие в договоре максимально полной информации как о самой сделке, так и о ее объекте. По этой причине составление договора купли-продажи лучше доверить опытному юристу или риелтору, что в будущем минимизирует риски отказа в регистрации по причине неполноты данных. 

Как уже упоминалось, в МФЦ предоставляется уже подписанный и, при необходимости, заверенный нотариусом договор. Даже если характер сделки не предусматривает его участия, но продавец с покупателем хотят получить дополнительные гарантии надежности соглашения, заверить его можно по собственному желанию. При этом не следует забывать, что отметка нотариуса повлечет за собой дополнительные траты в виде комиссии.

Заявление можно подать как в одном из многофункциональных центров «Мои Документы», так и на сайте Госуслуг в электронном виде. Также можно обратиться и в региональное отделение Росреестра, однако регистрация недвижимости в Москве и Московской области возможна только через МФЦ, поскольку отделения Росреестра в этой области не сотрудничают напрямую с физическими лицами.

Один из недостатков личного обращения в МФЦ – то, что записываться необходимо только в отделение по месту жительства. Это не очень удобно, когда переоформляемая недвижимость находится на территории другого кадастрового округа. В этом случае проходить регистрацию необходимо только в филиале Росреестра. 

Во время посещения МФЦ желательно присутствие обеих сторон: покупателя и продавца. Продавец на месте составляет заявление о переходе права собственности, а покупатель – заполняет бланк на получение этого права. Важно помнить, что государственную пошлину в любом случае оплачивает тот, кто вступает во владение недвижимым имуществом, то есть, покупатель, совладелец или одаряемый. После этой процедуры участие продавца более не требуется – МФЦ продолжит работу только с покупателем, когда уведомит его о получении свидетельства.

Электронная регистрация права собственности

Регистрация права собственности на недвижимость в МФЦ – это внесение изменений в ЕГРН. Поскольку его база давно является электронной, сделать такую регистрацию также можно, не обращаясь лично в отделения МФЦ или Росреестра, а полностью пройти всю процедуру в электронном виде.

Требования к документам, которые направляются на рассмотрение и последующую регистрацию онлайн, такие же, как и для обычного порядка обращения в центр – полная информация о сторонах сделки, переходящей во владение других лиц недвижимости, квитанция об уплате государственной пошлины. Единственное исключение составляет обязательное наличие усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).

Генерация электронной подписи также доступна на сайте Росреестра, однако ее создание платно, как и в других сертифицированных для этой дели организациях. При этом в процессе регистрации должны участвовать электронные подписи как покупателя, так и продавца. Все без исключения документы в электронном виде, к которым прикреплена такая подпись, имеют ту же законную юридическую силу, что и обычные, традиционно оформленные бумаги.

Для того, чтобы сгенерировать подпись, много документов не нужно – достаточно только паспорта и СНИЛС. В тех сделках, которые в обязательном или добровольном порядке заверяются нотариусом, в УКЭП нет необходимости. Нотариус в таких случаях по своим официальным каналам самостоятельно направляет всю информацию в Росреестр, после чего она считается проверенной и по умолчанию законной. 

Порядок регистрации объекта недвижимости в МЦФ онлайн включает следующие этапы:

• подать заявление в Росреестр на генерацию усиленной электронной подписи для ее использования в договорах, если УКЭП не была ранее получена в другой аккредитованной организации;
• создать личный кабинет на сайте Росреестра после регистрации на портале Госуслуг;
• заполнить бланк заявления, тщательное внимание уделяя внесению точной информации;
• прикрепить к заявлению заверенные УКЭП электронные копии всех документов (договор купли-продажи, правоустанавливающие бумаги на владение жильем продавца, техническую документацию по недвижимости и т.д.);
• прикрепить электронную копию кредитного договора, если недвижимость покупается в ипотеку;
• дождаться окончания проверки правильности заполнения заявления, внести изменения, если будет такая необходимость;
• получить уведомление о принятии документов;
• получить счет для оплаты государственной пошлины и внести на него деньги;
• дождаться выписки из ЕГРН о регистрации права собственности.

Время, за которое квартира или дом будут перерегистрированы на нового владельца, не отличается от привычного порядка прохождения этой процедуры и составляет от 7 до 10 дней. В уведомлении о принятии заявления клиент получает доступ к номеру выписки, по которому в любое удобное время через личный кабинет он может отследить статус и примерное время выполнения своей заявки.

Для электронной регистрации существуют определенные ограничения. Так, этот способ доступен только гражданам РФ и тем, кто осуществляет прямую сделку. При альтернативных видах соглашений необходимо обращаться непосредственно в МФЦ, поскольку личный кабинет на сайте Росреестра создается только для одного конкретного клиента.

Подтверждение права собственности в МФЦ в электронном порядке возможно только для жилья, которое покупается целиком и оформляется на одного или нескольких владельцев. Это значит, что во время приобретения доли недвижимости требуется личное посещение центра, поскольку такая операция является одной из разновидностей альтернативных сделок.

Через личный кабинет можно зарегистрировать только один недвижимый объект. Если покупатель приобретает сразу несколько квартир, по каждой из сделок необходимо проходить обособленную процедуру и платить отдельную пошлину.

Основное преимущество такого метода регистрации – это возможность осуществить ее вне зависимости от региона, в котором расположена недвижимость. Однако в нем есть и свои недостатки.

Первый из них – ограниченное число сделок, подпадающих под определение возможных для электронной регистрации. Второй – дополнительные расходы, идущие на генерацию УКЭП. Сроки выдачи свидетельства хоть и редко, но могут затянуться из-за независящих от клиента и представителей центра причин – непредвиденных сбоев в программе и т.д.

Еще один минус электронной регистрации, который, к счастью, не имеет широкого распространения – это риск мошенничества с ключами. Хотя вероятность такого явления крайне невысока, ведь УКЭП имеют высочайший уровень защиты, все же существует небольшая опасность, что с одним из ключей будет произведена мошенническая манипуляция. Это значит, что документы, подписанные таким ключом, и, как следствие, будущая сделка, заведомо станут недействительными. Хуже всего то, что такой факт может выявиться не на этапе оплаты или регистрации права собственности, а позже. В результате, это приведет к аннулированию договора и ощутимым денежным потерям.

Размер государственной пошлины

Услуги МФЦ по регистрации прав собственности на недвижимость платные: размер пошлины варьируется, зависимо от вида объекта регистрации и очень сильно отличается для физических и юридических лиц. Для физических размер пошлины составляет:

• 2 000 рублей – для квартир, частных домов, дач, а также для помещений нежилого фонда (офисов и т.д.);
• от 50 до 350 рублей – для сельскохозяйственных угодий, придомовых земельных участков и участков под постройку;
• 500 рублей – для гаражей.

Если собственником недвижимости является юридическое лицо, для него установлен гораздо больший размер государственной пошлины:

• 22 тыс. рублей – для квартир, домов и дач, коммерческих и промышленных помещений;
• 15 тыс. рублей – для земельных участков.

То же самое касается и случаев повторного взятия выписки из ЕГРН, за которое также необходимо заплатить пошлину. Для физических лиц эта сумма составляет 350, для юридических – 1 000 рублей.

Может ли регистрация быть приостановлена?

Получение документов о праве собственности в МФЦ по некоторым причинам может быть приостановлено специалистами центра до устранения препятствий, вызванных этими причинами. Обычно отказ продолжать регистрацию мотивирован следующими причинами:

• неполным набором необходимых документов;
• недостоверными сведениями, внесенными в заявление или содержащимися в бумагах по сделке;
• арестом на квартире или другими видами обременения, которые делают невозможным проведение с ней любых законных операций;
• несоответствием между ранее предоставленной информацией относительно имущественных прав и заявленной;
• несоответствием сведений, содержащихся в ЕГРН и в поданных бумагах;
• постановлением суда.

Как правило, большинство этих причин легко устранимы, например, путем донесения недостающих документов или исправлением в них неточностей. Однако во второй раз нужно быть предельно внимательным, поскольку повторный отказ в регистрации автоматически означает аннулирование сделки купли-продажи.

При подозрении в незаконности приостановления регистрации клиент имеет право подать кассационную жалобу в суд. Если после ее рассмотрения будут выявлены нарушения со стороны представителей МФЦ, процесс регистрации восстановят.

Что будет, если не регистрировать право на жилье?

Многим людям, которые приобретают недвижимость, до конца не ясно, зачем вообще нужна государственная регистрация права собственности, и почему недостаточно только обоюдно подписанного договора. Главное объяснение – это всесторонняя проверка государством чистоты и законности совершенной сделки, а также гарантия того, что ничьи права не были или не будут нарушены.

Нежелание регистрировать недвижимое имущество может в результате привести к ряду очень неприятных последствий:

• По закону, если собственник не зарегистрировал свое право на квартиру или дом, он может беспрепятственно проживать в нем, поселить родственников, делать ремонт и т.д. Однако он не имеет права не только продавать, дарить или завещать это имущество, но также сдавать его в аренду или производить перепланировку. Все эти возможности становятся доступны только после регистрации права в Росреестре.
• Если с даты получения недвижимостью кадастрового номера на протяжении пяти и больше лет право собственности не было зарегистрировано, сведения о таких объектах направляются из Росреестра в местную администрацию. Итогом может стать присвоение такой недвижимости статуса бесхозной и возможная последующая потеря прав владельцев на это имущество.
• В случае отсутствия регистрации земельных участков, уже поставленных на кадастровый учет, их могут снять с этого учета. После этого собственник не теряет права на участок, однако будет вынужден снова обращаться к специалисту за созданием новой кадастровой документации, повторной постановкой на учет и регистрацией права собственности, что может повлечь за собой довольно большие расходы.
• Каждый зарегистрированный недвижимый объект подлежит налогообложению. Если он не зарегистрирован, налоговой службой этот факт будет расцениваться, как сокрытие информации о налогооблагаемом имуществе. Такое развитие событий влечет за собой наложение штрафа в размере 20% от суммы задолженности, а впоследствии размер пени может только возрастать.
• Компенсация, предусмотренная государством на случай потери собственниками жилья по причине стихийных бедствий и других, независящих от них обстоятельств, возможна только для тех граждан, которые зарегистрировали свое право в Росреестре. Более того, не все страховые компании будут перечислять выплаты, если клиент не предоставит выписку из ЕГРН.

Из этого следует, что регистрация собственности нужна не для того, чтобы государство взымало с нее налоги, а, в первую очередь, для гарантирования безопасности самих владельцев. К тому же, риск, что сделка купли-продажи спустя какое-то время будет оспорена, значительно уменьшается после ее государственного подтверждения.

Регистрация договора купли продажи недвижимости в МФЦ – это совсем не сложный процесс, который имеет всего несколько этапов:

• записаться в ближайшее по месту жительства отделение МФЦ через терминал, онлайн или по телефону;
• совместно со специалистом центра заполнить бланк заявления, руководствуясь договором купли-продажи и технической документацией на недвижимость;
• приложить к заявлению все необходимые документы, подробный список которых лучше узнать заранее;
• после проверки всей информации дождаться ответа МФЦ о принятии документов;
• при личном посещении центра вместе со специалистом составить опись всех бумаг и получить справку с номером, по которому можно будет отследить статус заявки;
• дождаться уведомления из МФЦ о готовности зарегистрированного права собственности;
• в назначенное время посетить отделение МФЦ и получить выписку из ЕГРН.

Единственная сложность, которая подстерегает новых собственников жилья, – это сбор требуемых Росреестром бумаг. При малейшем сомнении, нужен ли тот или иной документ, лучше перестраховаться и все же взять его с собой, поэтому стоит заранее ознакомиться с актуальным на данный момент перечнем, который можно найти на сайте Госуслуг, а также узнать у представителей МФЦ. 

Кроме этого, желательно провести регистрацию как можно скорее после получения ключей, поскольку это поможет не только избежать штрафов от налоговой, но и обезопасить собственное право на данное имущество.