Получение ипотеки – крупнейший финансовый займ, который случается в жизни человека. Готовность к ней – это не только ответ на вопрос «даст ли банк кредит на покупку квартиры». Требуемая сумма денег и длительный период ипотеки порождают риски, затрагивающие обе стороны: банк и потенциального заемщика. Поэтому важно знать, какие риски есть у ипотеки, и быть финансово подготовленному к ним.
Правовые риски ипотечного договора
Ипотека – это разновидность кредита, в котором участвуют 2 стороны:
- кредитор – банк;
- заемщик – физическое или юридическое лицо.
Предмет договора – квартира, которую покупает заемщик. Покупка становится возможной благодаря сумме, выданной заемщику кредитором.
Банк рискует тем, что заемщик может потерять платежеспособность и не сумеет вернуть деньги. Источником возмещения затрат выступает залог – приобретаемая квартира или другая недвижимость, являющаяся собственностью заемщика. Также залогом могут быть другие ценности: автомобиль, драгоценные изделия, предметы искусства.
У банка кроме кредитных рисков по ипотечному кредитованию возникает еще ряд сложностей:
- процентные риски, связанные с изменением расчетной ставки на уровне ЦБ РФ;
- рыночные риски – возникают из-за внезапного и непредвиденного изменения цен на недвижимость;
- имущественные риски – связаны с залогом (сгорел, стал непригодным к проживанию и потерял свою ценность);
- законодательные риски, связанные с изменением правил распоряжения залогом.
Ипотечные риски для клиента связаны с его умением планировать, стабильностью доходов, скоростью с которой он сможет восстановить свое финансовое положение в случае потери работы.
Обоюдные риски, связанные с квартирой
Анализ основных рисков на рынке ипотечного кредитования начинается со страховки. Если в результате непредвиденных событий предмет залога приходит в негодность, то это трагично для обеих сторон сделки. Чтобы уменьшить ипотечные риски, банк настаивает на страховании залога. Страхование необходимо обеим сторонам.
Статья 31 Федерального закона №102-ФЗ от 16 июля 1998 года предусматривает обязательное страхование ипотечной квартиры. Это гарантирует кредитору, что в случае невозврата средств заемщиком, он получит вложенные средства, как страховое возмещение. Если же квартира пострадает от пожара или потопа, то страховка защитит интересы заемщика.
Если речь идет о покупке квартиры, которая находится на этапе строительства, то риски меняются. Квартиры еще нет, а значит она не может сгореть. Обязанность застраховать ее возникнет у покупателя после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, а квартира станет его собственностью. Тогда и возникнут риски ипотечного кредитования для банка.
Важным моментом страхового договора является пункт, разъясняющий какие случаи будут считаться страховыми. Обычно это:
- действия третьих лиц;
- стихийные бедствия;
- пожар или взрыв бытового газа.
Чем больше страховых случаев, тем дороже стоит страховка. Приблизительная стоимость составит около 0,1% от цены ипотеки. Конкретная сумма у каждой страховой компании рассчитывается по-своему. Прежде чем подписывать страховой договор, рекомендуется ознакомиться с условиями страхования во всех страховых компаниях, которые предложил банк, а затем выбрать ту организацию, где условия лучше.
Досрочное погашение
Среди банковских рисков ипотечного кредитования есть досрочное погашение ипотеки. Это неплохо для заемщика, у которого появились средства, чтобы полностью рассчитаться с банком, но плохо для самого банка. Ведь при расчете суммы ежемесячного платежа была заложена прибыль, которую планировалось получить от сделки. Недополучение банки компенсируют путем ввода штрафных санкций за досрочное погашение.
Условия досрочного погашения прописаны в ипотечном договоре. Важно обратить внимание на такие моменты:
- 1Срок предупреждения банка о досрочном погашении. Обычно – это 30 дней, но есть варианты.
- 2Способ подачи заявления. Нужно ли его подавать лично или можно в режиме онлайн через кабинет клиента на сайте банка.
Если есть пеня, которую придется внести, то нужно понимать способ ее расчета.
Анализ рисков ипотечного кредитования для заемщика
Прежде чем взять ипотеку, заемщику нужно провести оценку собственных рисков при ипотечном кредитовании. Начинают с изучения собственных доходов, образа жизни и расходов, с ним связанных.
Главный вопрос – сколько денег человек может взять в долг с учетом процентов – так, чтобы не нужно было экономить на всем. «Правильный» размер ипотеки не превышает 2,5 размера валового дохода семьи. Так считают экономисты. Т.е. для человека с доходом 1 млн руб., комфортная ипотека будет равна 2-2,5 млн руб.
Если этой суммы недостаточно, то россияне оформляют ипотеку с созаемщиками. Это могут быть родители или супруги. Они совместно выплачивают долг и имеют равные права. Доход созаемщика позволяет рассчитывать на больший размер ипотеки. Банк получает больше гарантий, что может привести даже к предложению более низкой процентной ставки.
Второй вопрос – сумма ежемесячного платежа. Она включает погашение:
- части кредита;
- процентов за его использование;
- страхового взноса.
Комфортная для заемщика сумма не должна превышать 20-30%. В РФ могут оформить ипотеку, в которой придется отдавать 40% от своего дохода банку для погашения ипотеки. Но в случае задержки зарплаты, появления непредвиденных расходов, человек попадет в финансово трудную ситуацию. Поэтому не рекомендуется заключать настолько рискованные договора.
К ипотечным рискам для заемщика также относятся:
- утрата трудоспособности или работы;
- снижение дохода;
- уменьшение стоимости недвижимости.
Первые два риска покрывает личное страхование. Закон не требует обязательно страховать здоровье заемщика. Поэтому тот, кто хотел бы подстраховаться на случай потери трудоспособности, заключает дополнительный договор, по которому страховая компания выплатит компенсацию, в случае если наступит страховой случай.
Некоторые люди заключают ипотечный договор в валюте для того, чтобы защитить деньги от инфляции. Однако такая схема удобна только тогда, когда договор заключен в той же валюте, что и полученная зарплата. Гражданин не будет терять на разнице курсов при переводе рублей в доллары.
Что касается уменьшения стоимости недвижимости, то это неизбежное следствие длительных кредитов, которое не является риском для банка по ипотеке, но огорчает покупателя. Сегодня вы покупаете квартиру, чтобы жить в ней. За годы эксплуатации изнашиваются системы коммуникаций – и квартира дешевеет. К моменту, когда жилье будет выкуплено, его стоимость будет ниже, чем сумма, которую вы заплатите. Поэтому рекомендуется брать квартиру в ипотеку на минимально приемлемый срок – 3 года или 5 лет.
Как снизить риски
Для уменьшения рисков банки и клиенты применяют разные стратегии. Банк проводит тщательный анализ, используя различные методы оценки рисков ипотечного кредитования. Его защищает требование заключить страховой договор в Федеральном законе «Об ипотеке» и другие законы. Клиент выбирает из всех предложений более выгодные, и, конечно, имеет право не заключать договора, которые считает невыгодными.
Что делать, если нет возможности платить ипотеку
Неспособность погасить ипотеку в полном объеме – это один из главных рисков ипотечной деятельности. Он может стать причиной штрафных санкций или потери предмета залога, который перейдет в собственность банка.
Поэтому потеряв возможность платить по кредиту, воспользуйтесь кредитными каникулами. Они предусмотрены Федеральным законом №76 от 01.05.2019. Применить каникулы можно 1 раз для 1 объекта недвижимости. Для этого нужно уведомить банк письменным заявлением. В течение 10 дней его рассмотрят и подготовят ответ. Отсутствие ответа приравнивается к согласию банка. Отрицательный ответ должен быть аргументирован.
Период каникул и дата выбираются заемщиком, но продлить их вы не сможете. В таких ситуациях, как потеря работы и поиск новой лучше брать каникулы на максимально возможный срок.
Остерегайтесь сомнительных сделок. Иногда предложение звучит «так хорошо, что хочется согласиться». Тогда стоит изучить кредитный договор вместе с юристом по недвижимости. Он разъяснит нюансы договора, сопровождающего «самую лучшую ипотеку», и убережет от необдуманного согласия.