Риски покупки квартиры по наследству

Любая операция с недвижимостью сопряжена с определенными опасностями правового или технического характера. Часто можно встретить утверждение, что риски при покупке наследственной квартиры значительно превышают вероятность неблагоприятного исхода сделки во время приобретения других видов жилой собственности. На самом деле подобные договоренности практически ничем не отличаются от аналогичных. Вышеупомянутое утверждение исходит главным образом из того, что по статистике именно право собственности на унаследованное жилье чаще всего становится предметом спора.

Правила наследования недвижимости

Риски покупателя квартиры, доставшейся продавцу по наследству, примерно одинаковые, независимо от того, как тот получил данную собственность. Однако иногда специфика наследования может сыграть роль в будущем оформлении договора купли-продажи. 

В юридическом смысле принято выделять наследование по закону и по завещанию. Первая правовая норма подразумевает, что после смерти собственника недвижимости на него могут претендовать его родственники, которые, согласно законодательству, делятся на очереди. Всего их насчитывается восемь: начиная от супругов, детей и внуков, относящихся к первой линии, и заканчивая лицами, находящимися на иждивении владельца.

Переход права собственности в такой ситуации осуществляется приоритетным методом. Это значит, что сначала удовлетворяются наследственные права первой очереди, а только затем – второй и последующих. Однако это возможно только в том случае, если наследники приоритетных линий отсутствуют. 

Покупка квартиры, перешедшей в наследство по закону, опасна по причине ошибки в передаче имущественных прав. По этим подразумевается наследование жилья дальним родственником умершего собственника при наличии живого наследника или наследников первой линии.

Интересный факт! В законе существует такое понятие, как недостойный наследник. Им может быть признано лицо, лишенное права на наследство, независимо от принадлежности к определенной очереди, вследствие причинения вреда наследодателю или претендентам первых линий. Такой статус присваивается наследнику судом.

Наследование по завещанию представляет собой заблаговременно высказанное, документально и нотариально заверенное, решение владельца недвижимости передать имущество после его кончины в собственность конкретного лица или ряда лиц. В этом случае степень родства не имеет никакого значения – наследником по завещанию может быть абсолютно посторонний человек.

Несмотря на законное оформление всех необходимых бумаг, удостоверяющих право собственности, риски покупки квартиры по завещанию все равно есть. Завещание, а, следовательно, и законность сделки купли-продажи, могут быть оспорены в двух самых частых случаях.

Первый из них – это наличие лиц, которые имеют право на обязательную долю в недвижимом имуществе. Закон недвусмысленно говорит, что некоторые граждане могут претендовать на часть наследственной собственности, если относятся к определенной категории. В нее входят недееспособные или нетрудоспособные дети владельца жилья, супруг или супруга, престарелые родители. Права таких лиц надежно защищены законом, и ни одно завещание, как бы оно ни было сформулировано, не может лишить их возможности получить долю в квартире.

Ко второму относятся некоторые обстоятельства, при которых писалось завещание. Этот документ считается незаконным, если наследодатель составлял его, находясь в недееспособном состоянии, или под давлением. В втором случае имеет место уголовно наказуемое преступление, в первом – завещание просто утрачивает свою юридическую силу.

Покупать квартиру по наследству опасно и по этим причинам тоже, ведь в большинстве случаев подобные факты обязательно всплывают в ближайшем будущем. Риски для покупателя столкнуться со случаями мошенничества очень высоки, но основные неприятности могут поджидать его, когда завещание писалось по принуждению.

Если в ситуации с недееспособностью наследодателя завещание и сделка купли-продажи рискуют быть аннулированными, то во втором случае покупателя могут признать участником преступления. Это грозит ему не только штрафом или потерей квартиры, но и гораздо большими неприятностями.

Обратите внимание! Юридическую силу имеет только одно, заверенное нотариусом, завещание. Если оно составлялось неоднократно, а его содержание менялось, то актуальным считается самый последний документ, отражающий волеизъявление наследодателя. 

Основной риск при покупке унаследованной квартиры

При покупке квартиры проверять наследников нужно обязательно. Основной опасностью для человека, недавно ставшего собственником хорошего жилья, остается появление неучтенных претендентов на него. Справедливости ради нужно отметить, что даже профессиональным юристам в ходе углубленной проверки не всегда удается учесть все нюансы прав заинтересованных лиц. Нередко продавцы, получившие недвижимость вследствие наследования, могут и не догадываться об их существовании и формально быть абсолютно искренними перед покупателями.

Однако самые неприятные ситуации происходят тогда, когда неучтенные наследники объявляются спустя годы после покупки. Подстраховаться от такого при покупке квартиры по наследству невозможно, а всему виной – срок давности, предусмотренный законом для подобных претензий.

Обычный срок исковой давности составляет три, реже пять лет, и в подавляющем большинстве случаев начинает отсчитываться с момента вступления в силу соответствующего нормативного документа. Но в ситуации с обойденными или неучтенными наследниками это правило работает немного по-другому.

Трехлетний срок исковой давности для таких лиц начинается не с момента, когда имущество было унаследовано другими людьми, а со дня, когда они узнали о нарушении своих прав. Например, наследника не проинформировали о смерти наследодателя или же он вовсе не знал о том, что может на что-то претендовать, но спустя годы правда всплыла наружу. Даже если от даты продажи квартиры прошло пять лет и более, он все равно может обратиться с иском в суд и заявить о своих правах. Обезопасить себя от этого риска при покупке наследованной квартиры новый владелец не может, как не может быть уверенным в отсутствии таких наследников.

Важно! Претендент на наследство должен предоставить веские доказательства причин, по которым не обратился в суд за взысканием своей части наследства в установленные законом временные рамки. То же самое касается и основных наследников, которые вступили в свои права позже положенного шестимесячного срока.

Как проверить квартиру по наследству на чистоту?

Приобретение квартиры, полученной по наследству, можно сделать менее опасным, если подробно навести справки о некоторых нюансах перехода права собственности. В числе вопросов, которые обязательно должны быть заданы продавцу, а позже проверены специалистами, самыми важными являются:

Каким путем наследована квартира? 

Особенности вступления в наследство и распределения имущественных прав по закону и по завещанию иногда сильно отличаются. 

Заранее зная, с какими спорными ситуациями возможно придется иметь дело, легче подготовиться к их решению. Также важно выяснить, имело ли место в определении наследства решение суда, а если имело, то по каким причинам? Если относительно недвижимого имущества ведутся судебные споры между родственниками умершего, велика вероятность возникновения подобных исков в будущем.

Сколько всего законных наследников?

Безопасно купить квартиру по наследству можно только тогда, когда нынешний ее собственник – единственный, кто имеет право претендовать на имущество умершего человека. В реальности так бывает далеко не всегда. Прежде всего, покупателя должны интересовать те наследники, которые относятся к одной очереди с продавцом.

Ярким примером могут служить случаи, когда хозяин недвижимости, имея родных братьев и сестер, получает ее в единоличное владение. Крайне важно выяснить, почему это произошло так, а не иначе. Наследовать квартиру продавец мог, согласно завещанию умершего, или же другие претенденты составили отказ в его пользу.

Если ни одно из вышеупомянутых условий не было соблюдено, вероятность того, что наследники, чьи права были нарушены, захотят компенсации, очень высока. Кроме этого, важно получить заверения продавца, желательно в письменном виде, что неучтенные претенденты отсутствуют.

Совет! Специалисты рекомендуют включить в договор купли-продажи пункт, согласно которому вся ответственность, в том числе финансовая, в случае с вероятным оспариванием наследства в будущем, возлагается на продавца.

Существует ли завещательный отказ?

Проверка квартиры, купленной после получения в наследство, должна включать и выявление завещательного отказа, если такой был оформлен наследодателем. Такой документ наделяет определенными правами других, непричастных напрямую к наследованию, лиц – отказополучателей – и по сути является разновидностью обременения на недвижимости.

Согласно завещательному отказу, в покупаемой квартире может пожизненно проживать указанный в нем человек, или же собственник недвижимости обязуется выплачивать отказополучателю ренту. В реальности нюансов завещательного отказа может быть больше, но их суть остается общей – все обязанности по выполнению условий этого документа переходят к новому собственнику.

Отказополучателя, в свою очередь, информируют о смерти отказодателя незамедлительно, и у него есть три года, чтобы заявить о своих правах. Если этого не произошло, упомянутые права аннулируются. Для того, чтобы исключить из списка рисков подобный вид обременения, следует обращать внимание на предложения о покупке недвижимости, унаследованной более трех лет назад.

Сэкономьте время! Еще на этапе рассмотрения варианта для покупки, если оказывается, что продавец получил ее в наследство, есть возможность самостоятельно получить минимум необходимой информации – запросить обновленную выписку из ЕГРН. В этом документе будут содержаться не только данные о продавце, но и все вероятные обременения, включая завещательные.

Что грозит покупателю, если наследство будет оспорено?

Основные риски покупки квартиры после получения ее в наследство – это мошенничество со стороны продавца и неучтенные наследники. В первом случае новообретенный собственник частично защищен нормой закона, призванной расследовать такого рода преступления, карать виновных и оказывать поддержку пострадавшим сторонам. Исключение составляют только особо сложные схемы, в которых покупатель может быть обвинен в сговоре с продавцом. Однако и здесь есть шанс доказать свою невиновность и непричастность.

Гораздо больше беспокойства вызывают спорные ситуации, при которых правыми оказываются и покупатели, и лица, обратившиеся в суд с иском о восстановлении своих имущественных прав. В таком случае новые владельцы жилья справедливо беспокоятся, что останутся без недвижимости, и она будут передана законным наследникам.

На самом деле поводов для беспокойства немного. Судебная практика показывает, что в большинстве случаев решение выносится в пользу нынешнего собственника квартиры. Разумеется, это происходит только тогда, когда в процессе рассмотрения иска он признается добросовестным покупателем. Истцы-наследники же могут претендовать на денежную компенсацию, равноценную их доле в наследуемом имуществе, которую оплачивает бывший продавец в ходе другого судебного заседания.

Запомните! Максимально защитить от рисков при покупке наследованного жилья может только титульное страхование. Его рекомендуется оформить, даже если на первый взгляд все имеющиеся данные в полном порядке. Как правило, срок действия такой страховки равен или превышает временной промежуток, предусмотренный для оспаривания наследственных прав в суде.