Сегментирование рынка недвижимости

Рынок недвижимости – самый быстро развивающийся и разнообразный. Растет он благодаря инфляции, недоверию людей к системе депозитов и акций, как к источникам накопления. Физические лица покупают дома и квартиры, а предприниматели – разные по назначению здания для получения дохода от аренды. Поэтому инвестору важно разбираться в основных сегментах рынка недвижимости. Это упростит выбор и обезопасит от неправильных вложений. 

Что такое сегменты рынка недвижимости

Недвижимость состоит из 2 частей:

• земли;
• объекта, который к ней прикреплен, будь то гараж или дворец.

«Прикрепленный» элемент также может быть природным ресурсом (элементы на водной основе, минералы, растения). И тогда мы говорим о покупке дачи с садом, базы отдыха на морском побережье и т.д. 

Следовательно, первый способ сегментирования рынка недвижимости – целевой. Объектами сегментирования рынка в этом случае являются:

• коммерческая недвижимость (в том числе промышленная недвижимость);
• жилая недвижимость;
• земля под строительство.

Первая покупается с целью ведения бизнеса или сельского хозяйства. Вторая подразумевает куплю/продажу зданий с целью проживания и земельных участков с целью дальнейшей постройки дома (ИСЖ).

Сегменты жилой недвижимости

Сектор жилой недвижимости сосредоточен на покупке и продаже объектов, используемых в качестве жилья или для некоммерческих целей. В 2021-2022 гг. он неуклонно растет в цене причем во всех странах Европы. 

Сегментация рынка жилой недвижимости по основным объектам:

1. 1

   Жилой дом. Отдельно стоящее здание любого размера, предназначенное для проживания одной семьи. Синонимическое понятие: «отдельный дом», «дом», «отдельностоящий дом».
2. 2

   Многоквартирный дом. Группа домов разной этажности, предназначенная для проживания более, чем одной семьи.
3. 3

   Квартира. Отдельная, изолированная от других жилплощадь, в которой проживает одна семья.
4. 4

   Кондоминимум. Одно или двухэтажный дом с отдельными единицами, принадлежащими разным семьям.
5. 5

   Мобильный дом. Транспортное средство на колесах с постоянным местом жительства. Синоним: «трейлер», «дом на колесах».
6. 6

   Вилла. Здание с окружающей его территорией большой площади.

Сегментация рынка жилой недвижимости в России подразумевает деление по:

• местоположению;
• срокам использования.

В первом случае встречается деление на загородные и городские дома, а во втором на вторичное и первичное. Первичным жильем считается то, что продает застройщик. Вторичным то, что продает владелец. Даже если квартиру приобрели у застройщика и сразу же перепродали, то такое жилье все равно относится ко вторичному. 

Также критерием сегментации рынка недвижимости может стать уровень комфорта и качество отделки помещения. Жилье делят по следующим классам:

• VIP;
• квартиры бизнес-класса;
• квартиры улучшенной планировки;
• недвижимость эконом-класса.

Стандартизированных критериев, которые бы позволяли отнести квартиру к тому или другому классу, нет. Каждый застройщик вкладывает в термины собственное понимание. Поэтому абсолютно одинаковые по площади, отделке и количеству комнат квартиры в одном и том же районе у одного застройщика становятся квартирами улучшенной планировки, а второй опишет их как жилье бизнес-класса.  

Покупателю и инвестору важнее не классификация, а характеристика сегментов недвижимости, ее плюсы и минусы. Характеристики позволяют понять, стоит ли вкладывать средства в тот или другой тип недвижимости.

Дом

Среди сегментов рынка объектов недвижимости дом считается лучшим выбором, если у вас есть дети или пожилые родственники. Земельный участок у дома позволяет оборудовать детскую площадку, посадить сад или создать зону отдыха. Контакт с природой благотворно влияет на настроение и самочувствие человека. 

Плюсы покупки дома:

• больше общая площадь домовладения;
• наличие открытых площадок;
• конфиденциальность – шум в доме меньше мешает соседям, чем громкая музыка в квартире.

Минусы покупки:

• более высокая стоимость;
• уход за придомовыми территориями.

Дом возлагает на владельца больше обязанностей. Однажды может потребоваться дорогостоящий ремонт крыши, системы вентиляции. Но инвестирование в дом создает больше возможностей получить прибыль от инвестиций. Покупка маленького дома в популярном районе и его небольшая модернизация дает большой доход при перепродаже. Еще одно важное преимущество для молодых семей – больше возможности для самовыражения. Вы можете перекрасить фасад, посадить у дома шикарный цветник и наслаждаться восхищением окружающих. 

Квартира

Самый популярный сегмент рынка жилой недвижимости – квартира. Покупателю доступен большой их выбор на первичном и вторичном рынке жилья. Среди них однокомнатные, двухкомнатные, квартиры-студии. Они различаются планировкой, а сами многоквартирные дома различаются по типу (панельные, кирпичные) и качеству используемых при отделке материалов. Ценовой диапазон для квартир – от 1 млн руб. за однокомнатную квартиру в небольшом городе до десятков млн. руб. за VIP-недвижимость в Сочи. 

Плюсы квартир:

• ценовая доступность – они дешевле домов, но встречаются исключения;
• расположение – квартиры занимают центральную часть городов и составляют большую часть спальных районов в то время, как дома находятся за городом или на окраинах;
• меньше затраты на обслуживание – сделать генеральную уборку в квартире или выполнить в ней косметический ремонт дешевле, чем в доме.

Минусы:

• меньше уединения – жильцы квартир получают меньше возможностей, чтобы уединиться от членов семьи, чем жители частных домов;
• дополнительные сборы – владельцы квартир оплачивают не только коммунальные платежи, но и сборы за обслуживание и содержание общедомовых территорий.

Если на рынке жилой недвижимости покупатель выбирает жилье для себя, то ориентируется на свой образ жизни. Кому-то нравится квартира, а кому-то нравится отдыхать после работы, сидя в собственном саду.

Инвестору для выбора объекта среди сегментов рынка недвижимости требуется рассчитать доход. Например, квартира покупается для последующей сдачи в аренду. Расходы на ее содержание в год берутся равными 36% от дохода. Оставшуюся часть дохода делят на стоимость квартиры, чтобы выяснить размер потенциальной доходности. Выбор делают в пользу той недвижимости, процент доходности которой окажется выше.

Коммерческая недвижимость

Среди сегментов рынка недвижимости по назначению выделяют коммерческую, т.е. здания, связанные с бизнесом: предоставлением рабочего пространства, мест для складирования, но не для жилья. Коммерческую недвижимость покупают для последующей сдачи в аренду. Кроме того, в отличие от жилой, коммерческая недвижимость обеспечивает владельцу дополнительную прибыль за счет прироста капитала.

Типы коммерческой недвижимости:

• склады;
• офисы;
• магазины;
• производственные помещения.

Ряд объектов классифицируют дополнительно. Это отели и курорты, медицинские учреждения, рестораны. Все они делятся по подтипам:

• класс A – представляет собой лучшие объекты с точки зрения эстетики, возраста здания, качества инфраструктуры и местоположения;
• класс B – здания построенные раньше и немного устаревшие с точки зрения инфраструктуры; инвесторы выбирают их для того, чтобы реставрировать и предложить арендаторам по более высокой цене, чем была изначально;
• класс C – самые старые здания, построенные 20 и более лет назад; они расположены в привлекательных районах, но нуждаются в дополнительном обслуживании.

Деление объектов рынка недвижимости с целью оценки состояния жилья возможно и в секторе жилой недвижимости. Однако среди инвесторов нет желающих вложить деньги в реставрацию малосемейки 1970-1975 гг. По правилам, если ремонт стоит больше 30% от цены квартиры, то это невыгодный для вложений объект. Поэтому деление рынка жилой недвижимости по цене выполняют только строительные компании. Они выделяют жилье комфорт-класса, эконом-класса, бизнес-класса для улучшения управления продажами. 

Офисные здания

Офисные здания группируются по классам:

• A – лучшие с точки зрения конструкции и расположения;
• B – качественные здания, но расположенные в неудачном месте;
• C – ветхие и находятся в неблагоприятном месте.

Классификацию пригородных офисных зданий проводят по этажности, метражу, наличию сопроводительных зданий (столовая или кафе, парковка). 

Промышленные здания

Промышленные объекты сильно различаются по размеру и вариантам использования. Тяжелое производство подразумевает строительство специальных зданий, которые трудно перестроить под нового арендатора. Складские помещения – наиболее удобный для инвесторов вид коммерческой недвижимости.

Недвижимость специального назначения

Вышеперечисленные виды зданий охватывают основные виды коммерческой недвижимости. Но есть и другие виды:

• парк развлечений;
• боулинг;
• автостоянка;
• стадион;
• театр;
• зоопарк и многое другое.

Классификация может быть бесконечной. Поэтому в анализ рынка недвижимости по сегментам включают только то, что интересует конкретного инвестора. 

В городах объемы нового строительства ограничены землей, а объекты для инвестирования характеризуются разной доходностью. При этом доход от коммерческой недвижимости выше, чем от покупки квартир для сдачи в аренду. Поэтому тем, кто ищет способы вложения денег, знания о сегментах рынка недвижимости, их характеристиках и доходности могут оказаться полезными.