Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости – это процедура, которая может повлиять на многие аспекты, касающиеся жилья. От нее напрямую зависят как размер налога на недвижимое имущество, так и конечная цена дома или квартиры во время продажи. На сегодняшний день текущая кадастровая стоимость закрепляется за объектом и фиксируется в Росреестре, но это вовсе не означает, что ее нельзя изменить до следующей переоценки. Единственное условие – для внесения таких изменений должны быть веские основания.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и инвентаризационной?
Относительно любой недвижимости, как жилой, так и нежилой, принято выделять три вида определения стоимости: инвентаризационную, рыночную и кадастровую. Первый вариант стоимости определяется БТИ при проведении очередной инвентаризации. В ней учитывается степень износа здания, примерная стоимость ремонтных и отделочных материалов. Как правило, инвентаризационная стоимость устанавливается во время изготовления технического паспорта объекта.
Кадастровая цена – это, простыми словами, стоимость конкретной квартиры с точки зрения государства. Она является результатом официальной кадастровой оценки. Кроме технических характеристик, в определении цены участвуют и другие, нередко косвенные, показатели: уровень развития инфраструктуры, транспортная доступность и прочее. В связи с тем, как меняется кадастровая стоимость недвижимости с годами, колеблется и цена каждого отдельно взятого объекта, поскольку этот процесс является массовым. Начиная с 2022 года, регулярная кадастровая оценка вообще будет проводиться на федеральном уровне. Это нужно для того, чтобы поставить всех собственников и инвесторов в равное экономическое положение. По этой причине кадастровая оценка всегда усредненная, выводится без учета конкретных особенностей квартиры.
Рыночная цена – это самый объективный и приближенный к реальности показатель стоимости, который наиболее точно отражает ценность того или иного недвижимого объекта. Она может формироваться как из цифр кадастровой и инвентаризационной стоимости, так и вовсе не учитывать физическое состояние недвижимости. Кроме этого, на рыночную цену влияют валютные колебания, уровень спроса и предложения на рынке, а также общая экономическая ситуация.
В то время, когда поменять кадастровую стоимость недвижимости очень сложно, ведь в ее фиксации участвуют государственные органы, на рыночную можно повлиять собственными силами, например, проведя косметический ремонт или установив кондиционер.
Следовательно, наиболее приближенными друг к другу являются кадастровая и рыночная стоимости жилья. Тем мне менее, корректировка кадастровой стоимости недвижимости невозможна такими простыми методами, как улучшение бытовых условий или хорошие соседи.
Зачем нужна кадастровая стоимость?
Необходимость в определении кадастровой стоимости имущества возникла тогда, когда стало понятно, что традиционная инвентаризационная стоимость не в состоянии отображать реальную материальную ценность недвижимости. Поскольку, кроме основных технических характеристик, на оценку жилья влияет множество других факторов, было принято решение пересмотреть подход, регулирующий рыночную стоимость жилых и нежилых объектов. При этом было крайне важно, чтобы основным регулятором обобщенных цен оставалось государство, а не агентства или нестабильный рынок недвижимости.
Вторая цель внедрения понятия кадастровой стоимости – это упорядочение налогов на владение недвижимым имуществом. Как правило, для объектов жилого фонда его размер начинается от 0,1%, который фиксируется, исходя из расчета кадастровой стоимости.
Массовая переоценка проводится специально аккредитованными для этого бюджетными учреждениями, после чего все данные заносятся в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость недвижимости не изменяется ежегодно – для этого существует четко определенный период в два-три года, на протяжении которых государство делает своеобразную индексацию всех объектов. По правилам, максимальный срок, на протяжении которого жилье обязательно должно быть переоценено, составляет пять лет.
Связь между налогом на владение и кадастровой стоимостью намного более тесная, чем может показаться на первый взгляд. Как правило, когда гражданин становится собственником недвижимого имущества, ему предоставляется льготная процентная ставка в 0,2% на уплату налога на владение. Со временем она возрастает на две десятых процента ежегодно. Таким образом, через несколько лет размер налога рискует стать довольно ощутимым, поэтому желательно при возможности понизить кадастровую стоимость жилья как можно скорее.
Из чего формируется кадастровая цена недвижимости?
Факторов, почему падает кадастровая стоимость квартиры, или по какой причине ее цена возрастает, много. Прежде чем решать вопрос по снижению оценки жилья, нужно подробно выяснить, из каких основных показателей она формируется.
Первая важная характеристика – это возраст самого здания. Несмотря на то, что степень износа строения не всегда принимается к сведению, чем старшим оно окажется, тем меньшая кадастровая стоимость находящихся в нем квартир будет установлена.
Второй показатель – общая площадь жилого помещения. С ее возрастанием автоматически повышается и кадастровая стоимость.
Третий нюанс – местоположение недвижимого объекта. Разумеется, кадастровая стоимость квартиры в Москве будет значительно отличаться от подобной жилплощади в более отдаленном регионе. Зависимо от части страны меняется и зарегистрированная в Росреестре оценка жилья. Кроме этого, большое влияние на конечные цифры оказывает и статус земельного участка, точнее, его фигурирующее в документах назначение.
Четвертый момент – статус аварийного или подлежащего реконструкции здания. По новым законам, такая информация теперь обязательно должна содержаться в выписке ЕГРН о недвижимом объекте. Если состояние дома оставляет желать лучшего, квартиры в нем будут оцениваться дешевле.
Проще всего изменить кадастровую стоимость недвижимости, опираясь на плохое состояние строения. Это связано с тем, что, хоть ветхость и должна изначально учитываться при фиксации цены жилплощади, на практике эта характеристика очень часто игнорируется. В результате кадастровая стоимость квартиры оказывается завышенной, а собственники вынуждены платить по ней такой же завышенный налог.
Когда изменить кадастровую стоимость квартиры необходимо?
Кроме случаев, когда снизить кадастровую стоимость объекта можно самостоятельно, в законодательстве предусмотрен ряд причин, по которым сделать это крайне желательно. Оценка подлежит пересмотру, когда:
- Цена завышена. Ситуации, в которых зарегистрированная кадастровая стоимость выше фактической, случаются наиболее часто. Собственникам это грозит увеличенным размером налогов на владение недвижимостью, которые, по причине постоянного повышения коэффициентов, будут неуклонно возрастать.
Кроме этого, слишком большая цена, указанная в кадастре, может сильно не совпадать с реальной рыночной, а это чревато большими проблемами при продаже такой квартиры. Дело в том, что, согласно закону, продавать недвижимость нельзя за сумму, меньшую 70% от кадастровой стоимости. Но даже цена, сформированная только этим процентом, может оказаться слишком высокой для данной жилплощади, и покупателя придется искать очень долго.
В это же время за оценочную рыночную стоимость продать квартиру также не получится – если данные кадастра слишком завышены, не будет достигнут требуемый порог в 70%.
- Цена занижена. С одной стороны, заниженная кадастровая стоимость жилья имеет свои преимущества для собственника – он сможет платить сравнительно невысокий налог на владение. Однако с другой точки зрения, необъективные цифры в Росреестре для правообладателя способны обернуться рядом проблем.
Во-первых, налоговая служба может с подозрением отнестись к слишком низкому налогу, вплоть до наложения на собственника штрафа.
Во-вторых, при продаже недвижимости также могут возникнуть спорные ситуации. При заниженной кадастровой стоимости оценочная рыночная рискует оказаться значительно выше, а закон прямо говорит о запрете продавать жилье по стоимости, превышающей кадастровую. В самом худшем случае Росреестр вообще откажется регистрировать подобную сделку.
- Неправильные сведения. Иногда случается, что внесенная в государственные реестры информация об объекте по ряду технических причин не соответствует действительности. Следствием такой ошибки становится установление неправильной кадастровой стоимости жилья. В таком случае ее можно и нужно оспорить, обратившись в Росреестр с соответствующим заявлением. На сегодняшний день любое исправление в таких документах принято трактовать в пользу правообладателя.
Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости: основные этапы
Чтобы добиться изменения кадастровой стоимости жилья, существует два пути: попросить Росреестр пересмотреть его или обратиться в суд. Следует знать, что уменьшение кадастровой стоимости недвижимости для юридических лиц в судебном порядке возможно только после отказа со стороны Росреестра. Это обусловлено тем, что одним из документов, предоставляемых суду для рассмотрения, должно являться доказательство, что со стороны истца предпринимались попытки урегулировать вопрос в досудебном порядке.
Для физических лиц такие ограничения не предусмотрены – они могут обращаться в суд сразу же. Однако специалисты советуют, во избежание денежных издержек и потери времени, попытаться уладить спорную ситуацию с участием одних только государственных учреждений. Решение вопроса снижения кадастровой стоимости квартиры включает несколько шагов:
Шаг 1. Получить основание для изменения стоимости
Прежде всего, необходимо запросить и получить выписку из ЕГРН – желательно, чтобы она была оформлена и в бумажном, и в электронном виде. После этого нужно самостоятельно или с помощью хорошего риелтора проанализировать рынок недвижимости и как можно ближе определить рыночную стоимость своей квартиры.
Все личные записи по расчетам также необходимо сохранить – они могут пригодиться в суде, если Росреестр откажет в изменении кадастровой цены и придется оспаривать ее в процессе разбирательства в суде. Выписка из ЕГРН – это юридически обоснованное доказательство того, какой на данный момент является цена кадастра.
Шаг 2. Узнать рыночную стоимость жилья
Чтобы кадастровая стоимость квартиры стала ниже, необходимо доказать, что она была завышена изначально. Таким доказательством может служить только независимая экспертная оценка, определяющая истинную рыночную стоимость недвижимости.
Оценку можно заказать как в специальном агентстве, так и у частного специалиста. Очень важно, чтобы организация или человек, проводящие данную экспертизу, имели лицензию на деятельность такого рода. Также важным показателем профессионализма и надежности является аккредитация в нескольких банках.
Оценка рыночной стоимости имущества осуществляется на платной основе. Для того, чтобы избежать ненужных расходов, рекомендуется обратиться к специалисту для предварительной консультации. Во время нее он внимательно изучит предоставленные документы и сообщит, возможна ли переоценка стоимости в принципе. Если ответ положительный, можно будет приступать непосредственно к самой оценке. Как правило, она длится от трех до пяти дней, после чего заказчик получает заключение с результатами.
Экспертное заключение должно содержать:
- выводы о реальной рыночной стоимости объекта недвижимости и полный расчет цены, если между фактически полученными и зафиксированными в кадастре цифрами есть значительные отличия;
- выводы о том, что в выписке ЕГРН и, стало быть, в государственных реестрах содержится недостоверная информация или для расчета стоимости были использованы неверные данные.
Эти документы следует сохранить, поскольку они являются важнейшим доказательством на случай, если стоимость жилья будет оспариваться в судебном порядке.
Шаг 3. Собрать документы
Процедура снижения кадастровой стоимости квартиры предполагает предоставление документов в Росреестр, после чего, на основании поданной информации, государственная служба вынесет решение: удовлетворить просьбу собственника или отказать. Важно помнить, что подавать следует только оригиналы всех бумаг, документы с дополнительной информацией должны быть аккуратными и разборчиво заполненными. В противном случае это рискует послужить причиной отказа в принятии заявления.
Основной пакет документов включает:
- выписку из ЕГРН, где содержится подробное описание кадастровой цены недвижимости, – для Росреестра требуется только ее бумажный оригинал;
- оригинал паспорта гражданина Российской Федерации – представитель государственной службы вернет его после снятия копии;
- экспертное оценочное заключение о рыночной стоимости жилого объекта, а также обоснованные выводы о неверности содержащихся в Росреестре данных относительно цены объекта;
- копия документа, который устанавливает право собственности за человеком, обратившимся в Росреестр: соглашение покупки, дарения, мены и т.д. или документ о праве собственности, представленное отдельной выпиской из ЕГРН.
Шаг 4. Составить заявление
Обращение на снижение кадастровой стоимости квартиры заполняется по готовой форме – ее должны выдать в отделении Росреестра. В этот документ следует внести подробные данные о жилье, кадастровую стоимость которого планируется изменить. В нем же обязательно должна содержаться информация о причине обращения: завышенная или заниженная стоимость, ошибочные данные в выписке из ЕГРН. Заявление визируется подписью и инициалами обратившегося, а также его контактными данными.
Срок рассмотрения заявления составляет до одной недели. За это время Росреестр вынесет решение: отказать в просьбе по веским причинам или назначить специальную комиссию для его подробнейшего изучения. Отказ может быть мотивирован самыми разными факторами, например, резким снижением рыночной цены недвижимости, при котором кадастровая оценка или сравняется с нею, или превысит ее.
Шаг 5. Дождаться решения
После принятия заявления и решения о сборе комиссии будет назначена дата ее заседания. Податель заявления имеет право принимать в нем участие.
Подробное изучение предоставленной информации всеми экспертами комиссии должно занимать не больше месяца от даты подачи заявления до окончательного решения. На протяжении этого времени всесторонне рассматриваются экспертные оценочные заключения, изучается состояние рынка недвижимости, а также динамика цен в период, когда данному жилому объекту присваивалась та или иная кадастровая стоимость. Если несоответствие цены произошло по причине неверных данных, для консультации может быть приглашен инженер БТИ.
После этого комиссия принимает окончательное решение: сделать перерасчет или отказать заявителю в такой возможности. Ее представители уведомляют о своем заключении Росреестр, а он, в свою очередь, – непосредственно правообладателя недвижимости, ставшей предметом разбирательств.
В случае, если комиссия решит удовлетворить ходатайство собственника, Росреестр самостоятельно внесет все обновления в документы. Владельцу недвижимости останется только запросить новую выписку из ЕГРН. В случае отрицательного ответа, но при наличии явных несоответствий кадастровой стоимости истинному положению дел, остается только подать иск в суд.
Шаг 6. Обратиться в суд
Срок, на протяжении которого можно обратиться с иском в суд после отказа в изменении кадастровой стоимости, составляет десять дней. Если в исковом деле собственнику жилья помогает юрист, его также необходимо указать в качестве официального законного представителя. К предоставлению в суд нужны:
- документ истца – паспорт гражданина Российской Федерации;
- заявление на подачу иска, в котором необходимо упомянуть причину подачи иска, ответчика, а также сообщить о доказательствах, согласно которым требование пересмотреть кадастровую стоимость жилья правомерно;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- выписку из ЕГРН;
- экспертные выводы оценщика о реальной рыночной цене недвижимого объекта;
- заключение комиссии и отказ Росреестра изменить кадастровую цену жилплощади.
Судебное заседание облагается государственной пошлиной, которая составляет 300 рублей для физических лиц и 2 000 для юридических.
Шаг 7. Дождаться постановления суда
В общей сложности судебный процесс занимает до одного месяца, но иногда по ряду веских причин, может затянуться на более длительный срок. Во время рассмотрения дела желательно лично посещать каждое судебное заседание и приносить на них требуемые документы: заключения экспертизы, отчеты профессиональных оценщиков и т.д.
Для того, чтобы постановление судебного органа вступило в законную силу, отводится срок в один месяц. В течение этого времени та сторона, чьи интересы не были удовлетворены, может подать апелляцию. Если итоговым решением стало обязать государственное учреждение снизить кадастровую стоимость жилья, выданный судом документ необходимо отнести в Росреестр. После этого цена недвижимости будет пересмотрена, но новые сведения о ней появятся в реестрах только с 1 января следующего за пересмотром года.
Если проблема уменьшения кадастровой стоимости не решилась на этапе подачи заявления в Росреестр, в суд рекомендуется обращаться как минимум после предварительной консультации с риэлтором или юристом.
Риски для собственника при уменьшении кадастровой собственности жилья
Принимая решение обратиться в государственные учреждения или суд с вопросом снижения кадастровой стоимости жилья, нужно предварительно выяснить, когда в последний раз осуществлялась его плановая переоценка в конкретном регионе, а также, на какое время запланирована следующая. Максимальная периодичность такой процедуры составляет до пяти лет.
Если не учесть близость следующей переоценки, существует опасность, что Росреестр откажет в снижении стоимости жилья, мотивируя это скорым обновлением сведений о цене недвижимости. В этом случае суд также встанет на сторону Росреестра.
Отрезок времени между очередными плановыми переоценками представляет собой самую большую опасность для желающих изменить кадастровую цену. Дело в том, что указанные и зафиксированные в документах цифры считаются действительными до следующей процедуры государственной переоценки. Таким образом, пересмотр стоимости комиссией или судом будет опираться, в первую очередь, на них.
Это значит, что во время разбирательства специалисты станут отталкиваться от средней рыночной цены, актуальной на то время, когда производился перерасчет. Если ценовые колебания будут незначительными, в просьбе внести в реестры изменения правообладателю откажут. Положительное решение будут принято только в том случае, если выяснится, что значительный разрыв в стоимости обусловлен ошибочными техническими или другими данными.
Несмотря на то, что оценочное заключение не является обязательным в вопросе изменения кадастровой стоимости жилья, его все же стоит иметь в качестве доказательства на случай, если суд откажет в удовлетворении иска. Тем не менее, даже такой документ может быть принят в качестве неубедительного, особенно, если указанная в кадастре цена полностью соответствует рыночной на момент внесения данных в государственные реестры.
После отказа правообладатель имеет право подать апелляцию в высшие судебные органы. Доказательства в этой ситуации потребуются еще более веские. Нелишним будет провести собственные наблюдения и подсчеты, а также собрать выписки из ЕГРН о похожих или почти идентичных недвижимых объектах с указанием их кадастровой стоимости. Если несоответствия окажутся явными, суд почти гарантированно встанет на сторону истца и обяжет Росреестр удовлетворить его просьбу.
Понравилась статья?